АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А14-4829/2021

г. Воронеж

29 ноября  2022

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Романовой Л.В.,

при ведении протокола помощником судьи Фроловой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Торгово-выставочный центр «ЯРМАРКА», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к акционерному обществу «Актив», г.Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ПАО «Сбербанк России», г.Москва, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>

третьи лица: ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

общество с ограниченной ответственностью «ТИТУЛ», г.Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

ФИО4,

общество с ограниченной ответственностью «ГАЛА», г.Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

ФИО5,

ФИО6,

общество с ограниченной ответственностью «Диона», г.Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

общество с ограниченной ответственностью «Стройцентр», г.Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙЦЕНТР», г.Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

об установлении сервитута,

при участии в заседании:

от истца – ФИО7 - по доверенности от 20.05.2021, копия диплома,

от ответчика 1  – ФИО8, представитель, по доверенности № 1/ЮР от 03.08.2022, удостоверение, ФИО9, представитель, по доверенности от 04.08.2022, 

от ответчика 2- ФИО10 – дов. от 20.12.2021

от третьих лиц – не явились, извещены в порядке ст.123 АПК РФ,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торгово-выставочный центр «ЯРМАРКА» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Вертикаль» (далее – ответчик) об установлении права постоянного бессрочного пользования (сервитут) на часть земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:45 с целью круглосуточного прохода и проезда в помещение №84а нежилого здания лит. Б, Б1, кадастровый номер 35:34:0401007:4008.

Определением суда от 17.05.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора привлечены: ФИО1, ФИО2, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «ТИТУЛ», г.Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «ГАЛА», г.Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО5, ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «Диона», г.Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Стройцентр», г.Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙЦЕНТР», г.Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Определением суда от 09.08.2021 произведена замена ненадлежащего ответчика надлежащим – акционерным обществом «Актив» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 394018, г.Воронеж, ул.9 Января, д.68Б, оф.118).

Определением суда от 02.02.2022 ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы удовлетворено, назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено специалистам ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ» (адрес: 

<

...>) .

Истец оплатил судебные расходы в сумме 15000 руб. по платежному поручению от 25.01.2022 № 27.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

Имеются ли возможность прохода (проезда) с земель общего пользования на территорию земельного участка кадастровый номер36:34:0401007:46 и расположенному на нем объекту незавершенного строительства кадастровый номер 36:34:0401007:4008? 

Если не имеется возможности прохода (проезда) с земель общего пользования к расположенному на земельном участке кадастровый номер36:34:0401007:46 объекту незавершенного строительства кадастровый номер 36:34:0401007:4008, то определить возможные варианты данного прохода ( проезда) , указать их координаты , площадь и определить рыночную стоимость платы за их использование. 

Определением суда от 17.03.2022 из акционерного общества «Воронежоблтехинвентаризация», г.Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) истребованы копии материалов инвентарного дела на здание с кадастровым номером 36:34:0401007:4008, расположенного по адресу: 

<

...>, с координатами угловых точек здания.

Судом установлено, что акционерным обществом «Воронежоблтехинвентаризация» представлено инвентарное дело № 2425 на объект, расположенный по адресу: 

<

...> (1 папка).

Инвентарное дело № 2425 на объект, расположенный по адресу: 

<

...> обозревалось в судебном заседании.

Определением суда от 14.04.2022 в распоряжение эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы ФИО11, для проведения судебной экспертизы, назначенной определением суда от 02.02.2022 по делу №А14-4829/2021 предоставлено инвентарное дело № 2425 на объект, расположенный по адресу: 

<

...> (1 папка).

В Арбитражный суд Воронежской области 06.07.2022 поступило заключение эксперта ФБУ ВРЦ СЭ МЮ РФ № 830/6-3 от 27.06.2022, а также счет на оплату экспертизы № 1119 от 27.06.2022 на сумму 95 509 руб.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 29.11.2022.

Истец уточнил заявленные требования и просит об установлении права постоянного бессрочного пользования (сервитут) на часть земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:45 площадью 1127 кв. м с целью круглосуточного прохода и проезда в помещение №84а нежилого здания лит. Б, Б1, кадастровый номер 35:34:0401007:4008 и на часть земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:60 площадью 58 кв. м для прохода в помещение №84а нежилого здания лит. Б, Б1, кадастровый номер 35:34:0401007:4008 для его обслуживания.

Суд определил: заявление об уточнении требований удовлетворить. Привлечь  ПАО «Сбербанк России» (117312, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), как собственника земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:60,  в качестве второго ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, поддержал ходатайство об истребовании доказательств, просил суд истребовать из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г.Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) копии технических документов (сканированные копии приобщены к материалам реестрового дела № 36:34:0401007:4008), индивидуально определяющих объект недвижимости – незавершенный строительством объект кадастровый номер 36:34:0401007:4008, право общей долевой собственности на который за регистрировано за истцом, а именно: - Справка БТИ от 25.06.1999 № 3693; -Технический паспорт от 01.06.1999г.; - Справка БТИ № 2389 выдана 22.04.2005 Филиалом ГУП ВО «Воронежоблтехинвентаризация» - БТИ Ленинского района г.Воронежа; - Технический паспорт №2425 выдан 04.04.2005 Филиалом ГУП ВО «Воронежоблтехинвентаризация» - БТИ Ленинского района г.Воронежа, Технический паспорт от 03.10.2005.

В порядке статей 66, 159 АПК РФ, судом отказано в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства об истребовании доказательств.

К материалам дела приобщены представленные истцом и ответчиком дополнительные доказательства.

В судебном заседании обозревалась видеосъемка от 28.11.2022, представленная истцом.

В судебное заседание третьи лица не явились, надлежаще извещены. 

В порядке ст.156 АПК РФ дело рассматривается в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования, заявил ходатайство о вызове эксперта ФБУ ВРЦСЭ МЮ РФ ФИО11, для дачи пояснений по представленному экспертному заключению №830/6-3 от 27.06.2022.

В судебное заседание 22.11.2022 явилась эксперт ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» ФИО11, которая дала пояснения по представленному экспертному заключению.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Обществу с ограниченной ответственностью Торгово-выставочный центр «ЯРМАРКА», а так же ФИО1 , ФИО2 , ФИО3 , ООО «Титул», ФИО4 , ООО «ГАЛА», ФИО5 , ФИО6 , ООО «Диона» , ООО « Стройцентр», на праве общей долевой собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: Нежилое здание с кадастровым номером 36:34:0401007:4008, расположенное по адресу: 

<

...>.

Данный объект является неоконченным строительством объектом готовностью 99 % , год постройки 1986-2005 площадь 18573,7 кв. м, что следует из технического паспорта БТИ Ленинского района г. Воронежа по состоянию на 3.10.2005.

Согласно данным ЕГРН объект незавершенного строительства имеет площадь 17861,3 кв. м.

Доля истца по данным ЕГРН составляет 22613/26730. Площадь объекта 26730 кв.м документально не подтверждена.

Истец представил техническую документацию по состоянию на 1.07.2021 , составленную ООО «Гаранттехкадастр», в которой указано, что общая площадь объекта недвижимости составляет 26956,1 кв. м.

Данная техническая документация в материалы инвентарного дела № 2425 на объект, расположенный по адресу: 

<

...> , не входит.

На земельном участке с кадастровым номером 36:34:0401007:46 расположено указанное здание (объект незавершенного строительства), кадастровый номер 36:34:0401007:4008, принадлежащее на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ООО ТВЦ «Ярмарка», ООО «Титул», ФИО4, ООО «Гала», ФИО5, ФИО6, ООО «Диона», ООО «Стройцентр», 

Ответчику  на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:45 площадью 6129+/-27,4кв.м , расположенный по адресу: 

<

...>.

Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:45 является смежным по отношению к земельному участку площадью 32289 кв.м с кадастровым номером 36:34:0401007:46, расположенному по адресу: 

<

...>, принадлежащему ООО «ТВЦ «Ярмарка» на праве постоянного (бессрочного) пользования, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации 36:34:0401007:46-36/001/2017-3 от 29.06.2017.

Как следует из справки БТИ Новоусманского района Воронежской области от 1.03.2021  была произведена техническая инвентаризация  нежилого помещения № 84а площадь. 107 кв. м, фактически входящего в лит. Б , расположенного по адресу 

<

...>. В ходе инвентаризации установлено, что данное помещение является частью здания, имеет отдельный вход и не сообщается с иными помещениями здания. 

Как следует из письма АО «Воронежоблтехинвентаризация» от 27.08.2021, информация о помещении 84а на 1 этаже незавершенного строительством объекта отражена в материалах инвентарного дела № 2425 по состоянию на 1.03.2021, ранее информации о помещении не имелось. В 2021 к материалам инвентарного дела была приобщена копия проектной документации, выполненной в 2007. Разрешительной документации на производство СМР, документации по вводу в эксплуатацию  незавершенного строительством объекта, в состав которого с 2021 вошло помещение 84а «электрощитовая», материалы инвентарного дела не содержат.

При этом материалы инвентарного дела не содержат информации о том, когда и на основании чего было построено помещение 48.

Справка БТИ от 1.03.2021 АО «Воронежоблтехинвентаризация» 27.08.2021 отозвана, как выполненная без учета всех материалов, содержащихся в инвентарном деле.

Истец представил техническую документацию по состоянию на 1.07.2021 , составленную ООО «Гаранттехкадастр», в которой указано, что общая площадь объекта недвижимости составляет 26956,1 кв. м. Данная техническая документация в материалы инвентарного дела № 2425 на объект, расположенный по адресу: 

<

...> , не входит.

Истец считает, что у него отсутствует возможность прохода и проезда к принадлежащему ему объекту недвижимости, для обеспечения основных потребностей истца, как собственника недвижимого имущества, обществу необходимо пользоваться частью территории земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:45 площадью 6129+/-27,4кв.м , расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежащего ответчику, в форме круглосуточного прохода и проезда по части территории данного  земельного участка, так как проход и проезд   к   помещению 84а возможен только через данный земельный участок,  в связи с чем обратил я к ответчику с заявлением об установлении сервитута.

Суд считает, что заявленные требования  не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Статьей 23 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1); осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (п. 5); собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами (п. 6).

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.  Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора.

Основанием для возникновения частного сервитута являются договор или соглашения, заключаемые между лицом, требующим установления сервитута и собственником соседнего участка, либо решения суда.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужой недвижимостью. Следовательно,  условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте  и объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых в соответствии со статьей 274 ГК РФ возможно предоставление названного ограниченного вещного права.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

При этом обременение земельного участка сервитутом не должно лишать собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2 статьи 274 ГК РФ).

Из заключения судебной экспертизы от 27.06.2022 установлено следующее.

Согласно сведений публичной кадастровой карты, осмотра на месте установлено, что проход и проезд на территорию земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:46, в том числе к расположенному на нем объекту незавершенного строительства, кадастровый номер 36:34:0401007:4008, осуществляется с земель общего пользования (с ул.Донбасская).

Часть исследуемого объекта незавершенного строительства расположена по границе земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0401007:45, 36:34:0401007:60, т.е. подход и подъезд к части исследуемого объекта отсутствует.

Согласно представленного в инвентаризационном деле технического паспорта БТИ по состоянию на 29.01.2018 в данной части объекта незавершенного строительства расположено помещение № 84а (электрощитовая), которое имеет отдельный вход (ворота и дверной проем) и не имеет сообщения с другими помещениями. Таким образом, к данному помещению необходим подход и подъезд, а также необходим подход к стенам части исследуемого здания для его обслуживания.

Для организации прохода (проезда) к земельному участку с кадастровым номером 36:34:0401007:46  в частности, к расположенной на нем   части объекта незавершенного строительства кадастровый номер 36:34:0401007:4008, экспертом предложен вариант выделения сервитута с учетом заезда со стороны ул.Донбасская по существующей проезжей части земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:46, а также для подхода к части объекта незавершенного строительства для его обслуживания по земельному участку с кадастровым номером  36:34:0401007:60 ( п. 2 исследовательской части заключения, схему № 1 приложения к заключению).

Площадь выделяемых участков, через которые проходит сервитут, составляет:

участок с к.н. 36:34:0401007:46 - 1127 кв.м;

участок с к.н. 36:34:0401007:60 - 58 кв.м.

Стоимость сервитута составляет : участок с к.н. 36:34:0401007:46 - 1127 кв.м.- 49109 в месяц ; участок с к.н. 36:34:0401007:60 - 58 кв.м – 1881 в месяц.

Из заключения судебной экспертизы следует, что часть объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0401007:4008 находится на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0401007:45, при этом помещение 84а не находится на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0401007:45.

Судом обозревалось инвентарное дела № 2425. 

В материалах данного инвентарного дела нет сведений о наличии помещения 84 а, кроме, как на приложении к техническому паспорту по состоянию на 29.01.2018 плане 1 этажа здания имеется вклейка, содержащая план помещения 84а площадью 108,7 кв. м. Данная вклейка не заверена, не датирована. Помещение 84а является  пристройкой к помещениям здания, расположенного по адресу ул. Донбасская , 23.

Так же имеется вклейка к экспликации к техническому паспорту по состоянию ан 7.11.20005, при этом вклейка заверена БТИ 1.03.2021. На данной вклейке помещение 84а именуется, как щитовая.

Суд считает, что выводы судебной экспертизы о том, что из данных  технического паспорта БТИ по состоянию на 29.01.2018 следует, что на  объекте незавершенного строительства расположено помещение № 84а (электрощитовая), которое имеет отдельный вход (ворота и дверной проем) и не имеет сообщения с другими помещениями, таким образом, к данному помещению необходим подход и подъезд, недостоверны, поскольку сведения в инвентарном деле , в виде вклейки, не заверенной в установленном порядке в отсутствие пояснений об образовании данной вклейки, не могут являться достоверными.

Так же суд учитывает , что из письма АО «Воронежоблтехинвентаризация» от 27.08.2021 следует, что информация о помещении 84а на 1 этаже незавершенного строительством объекта отражена в материалах инвентарного дела № 2425 по состоянию на 1.03.2021, ранее информации о помещении не имелось. В 2021 к материалам инвентарного дела была приобщена копия проектной документации, выполненной в 2007. Разрешительной документации на производство СМР, документации по вводу в эксплуатацию  незавершенного строительством объекта, в состав которого с 2021 вошло помещение 84а «электрощитовая», материалы инвентарного дела не содержат.

При этом материалы инвентарного дела не содержат информации о том, когда и на основании чего было построено помещение 48.

Справка БТИ от 1.03.2021 АО «Воронежоблтехинвентаризация» 27.08.2021 отозвана, как выполненная без учета всех материалов, содержащихся в инвентарном деле.

Постановлением 19 Апелляционного суда от 31.01.2022 по делу А14-2260/2021установлены следующие обстоятельства.

ООО«Торгово-выставочный центр «Ярмарка» обратилось к акционерному обществу «Вертикаль» о признании недействительными результаты кадастровых работ по установлению местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:45 по улице 9 Января, 68и в г.Воронеже; об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об описании местоположения границ указанного земельного участка.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 04.08.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечено акционерное общество «Актив», ставшее 02.04.2021 собственником земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:45 на основании передаточного акта при реорганизации АО «Вертикаль» в форме выделения. 

Согласно выписке из ЕГРН от 30.03.2021, свидетельству о государственной регистрации права от 21.04.2009 36-АВ 359978 за истцом зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 32289 кв.м, расположенным по адресу: г. Воронеж, Ленинский район, ул. Донбасская, участок 23, кадастровый номер 36:34:0401007:46, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – оптовая база и склады.

Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:46 поставлен на государственный кадастровый учет 02.02.2009, право государственной собственности на земельный участок не разграничено. На указанном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0401007:4008, право общей долевой собственности на который принадлежит ФИО1, ФИО2, ФИО3, ООО «ТВЦ «Ярмарка», ООО «Титул», ФИО4, ООО «Гала», ФИО5, ФИО6, ООО «Диона», ООО «СТРОЙЦЕНТР», Смежным с земельным участком истца с кадастровым номером 36:34:0401007:46 (имеющим общую границу) является земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:45, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- завод, для размещения производственных зданий, площадь 6 129 кв.м, по адресу: 

<

...>, принадлежащий на праве собственности АО «Актив». 

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 09.12.2008. 

В результате проведенного геодезического исследования выявлено наложение границ указанных смежных земельных участков, часть объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0401007:4008 находится на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0401007:45. Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:1932, площадью 28 011 кв.м, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование - оптовая база и склады, на принадлежность которого истец указывает в исковом заявлении, имеет статус записи об объекте недвижимости «временный». Дата истечения временного характера сведений об объекте недвижимости 01.03.2022. Сведения о зарегистрированных в ЕГРН правах на данный земельный участок отсутствуют.

Истец в досудебном порядке 14.12.2020 обратился к АО «Вертикаль» с заявлением о необходимости приведения в соответствие сведений о местоположении границ земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0401007:1932 и 336:34:0401007:45 путем осуществления учета изменений реестровых сведений, ответ на которое не получил. 

Суд апелляционной инстанции указал следующее.

Земельный участок истца поставлен на государственный кадастровый учет позже постановки на кадастровый учет земельного участка ответчика. После получения досудебной претензии по заказу АО «Вертикаль» от 10.03.2021 кадастровым инженером ФИО12 изготовлен проект межевого плана земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:45, назначено собрание по поводу согласования местоположения границы на 23.04.2021, заинтересованным лицам предложено ознакомиться с межевым планом и представить обоснованные возражения.

В рамках подготовки указанного межевого плана 08.06.2021 ответчиком истцу направлены акты согласования местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0401007:45 и 36:34:0401007:46, которые истцом не согласованы. По мнению истца, акт согласования границ должен быть подписан уполномоченным на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 36:34:0401007:46, государственная собственность на который не разграничена, органом.

По поручению АО «Актив» (договор на выполнение кадастровых работ от 02.08.2021 №393) кадастровым инженером ФИО12 были выполнены работы по изготовлению межевого плана земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:45 в связи с необходимостью исправления реестровой ошибки в определении координат общей границы земельных участков истца и ответчика.

Из заключения кадастрового инженера ФИО12 следует, что на границе спорных земельных участков расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0401007:4008, построенный в 1996-2005 и относящийся к земельному участку с кадастровым номером 36:34:0401007:46.

В данный момент объект незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0401007:4008 пересекается с границей земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:45. Ошибка могла произойти при переводе координат из предыдущей системы координат в МСК-36 или при первоначальных измерениях. Граница сдвигается в сторону земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:45, при этом площади земельных участков не меняются и находятся в допуске погрешности.

Границы земельных участков были ранее согласованы надлежащим образом и остались неизменными, кроме границы между участками 36:34:0401007:45 и 36:34:0401007:46, поэтому в актах согласования границ земельного участка представлены только подписи собственников и землепользователей земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0401007:45 и 36:34:0401007:46.

Вместе с тем, иск об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты, направленным на устранение  неопределенности в ее прохождении при наличии возражений иного заинтересованного лица. Итоговым судебным актом по указанному требованию устанавливается смежная граница между земельными участками по координатам характерных точек их границ. На основании этого судебного акта сведения об установленной границе вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.10.2015 № 305-КГ15-7535, когда предмет спора связан с пересечением (наложением) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка. Такой иск представляет собой самостоятельный способ защиты нарушенного права, он направлен на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Ответчиком по такому иску является смежный землепользователь.

Таким образом, судом апелляционной инстанции в судебном акте от  31.01.2022 по делу А14-2260/2021 указано, что надлежащим способом защиты права истца является иск об установлении границ смежных земельных участков, с определением границ и координат поворотных точек каждого из них и истец не лишен права на предъявление этого иска.

Учитывая, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0401007:4008 принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким собственникам, в порядке пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ эти лица имеют право на приобретение земельного с кадастровым номером 36:34:0401007:46 в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, следовательно, спор об установлении границ земельного участка не может быть рассмотрен судом без их участия.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.09.2021 земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:45, расположенный по адресу: 

<

...>, 06.09.2021 объединен с земельным участком с кадастровым номером 36:34:0401007:6550, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:12484, местоположение: г.Воронеж, ул.9 Января, 68Д, 68Е, 68М, 68В, 68Ж, 68, 68Л, 68и, разрешенное использование - многоквартирные многоэтажные дома.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:45, расположенный по адресу: 

<

...>, не существовал как объект права на дату принятия обжалуемого решения, что исключает возможность удовлетворения иска.

Заключением ООО «ГлавКадастрЦентр» от 5.08.2022 установлено следующее.

Специалистом были использованы доступные данные ЕГРН единого государственного реестра недвижимости и данные публичной кадастровой карты. 

Согласно информации, содержащейся в сведениях ЕГРН и публичной кадастровой карте, смежные земельные участки по отношению к земельному участку с кадастровым номером 36:34:0401007:46, являются следующие земельные участки: земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:12484, расположенный по адресу: 

<

...>, 68М, 68В, 68Ж, 68, 68Л, и; земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:60, расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:64, расположенный по адресу: 

<

...> а.

К земельному участку с кадастровым номером 36:34:0401007:46 с расположенном на нем  объектом незавершенного строительства по адресу: 

<

...> существует проход и проезд от земель общего пользования, со стороны ул. Донбасской.

Так же, при осуществлении гражданско-правовых отношений, доступ к земельному участку с кадастровым номером 36:34:0401007:46, возможен от смежных земельных участков, а именно: 36:34:0401007:12484, 36:34:0401007:60 и 36:34:0401007:64. В свою очередь, доступ к вышеуказанным смежным участкам, осуществляется от земель общего пользования.

К  земельному  участку  с  кадастровым  номером  36:34:0401007:12484,  доступ осуществляется от земель общего пользования со стороны ул. Донбасской. Проход и проезд  к участку 36:34:0401007:60 происходит от земель общего пользования ул. 9 Января. Подъезд  к участку 36:34:0401007:64 происходит по ул. 40 лет Октября и по улице  3 Интернационала.

В связи с вышеизложенным, проход и проезд к спорному нежилому помещению 84 а, расположенному в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0401007:4008, по адресу: 

<

...>, дополнительно может быть организован от земельных участков с кадастровыми номерами36:34:0401007:12484, 36:34:0401007:60 и 36:34:0401007:64, при имеющимся проходе со стороны ул. Донбасская.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:46 по адресу: 

<

...>, имеет координатное описание границ своего участка и был поставлен на кадастровый учет 02.02.2009.

В выписке от 07.08.2022 не содержится информации об ином способе прохода или проезда к земельному участку с кадастровым номером 36:34:0401007:46, расположенного по адресу: 

<

...> как от земель общего пользования. Исходя из сведений ЕГРН и данных публичной кадастровой карты, на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0401007:46 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0401007:4008 по адресу: 

<

...>. Следовательно, подъезд к объекту незавершенного строительства так же может осуществляться со стороны ул. Донбасская.

Спорное помещение 84а расположено в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0401007:4008 по адресу: 

<

...>.

Согласно сведениям ЕГРН объект незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0401007:4008 по адресу: 

<

...> , имеет степень готовности 99% и расположен на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0401007:46.

Исходя из инвентарного дела №2425 объекта незавершенного строительства, лит. Б, Б1, расположенного по адресу: 

<

...>, можно сделать вывод, что с помощью проведения строительно-монтажных работ в нежилом помещении помещений № 79 (площадью 34,6 кв.м) и нежилом помещении № 78 (площадью 8,3 кв.м) было образовано спорное нежилое пом. 84а.

По материалам  инвентарного дела №2425 по состоянию на 07.11.2005 нежилое помещение в объекте незавершенного строительства отсутствовало.

Нежилое помещение 84а было создано из помещений №79 и №78 позже даты проведения инвентаризации (07.11.2005), указанной в материалах инвентарного дела. При образовании нежилого помещения 84а в помещении №78 был организован дверной проем и проем въездных ворот в несущей внешней стены объекта незавершенного строительства.

Таким образом, при проведении строительно-монтажных работ объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> был реконструирован.

Следовательно, возможно предположить, что образование нежилого помещения 84а путем реконструкции объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0401007:4008 по адресу: 

<

...>, является самовольным.

По материалам инвентарного дела №2425 на домовладение №23 по ул. Донбасская, лит. Б,Б1, нежилое пом.84а, которое расположено в объекте незавершенного строительства, по адресу: 

<

...> не является   изолированным.

Доступ к спорному нежилому помещению организован, как со стороны смежного земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:12484 путем организации выездных ворот в несущей стене объекта незавершенного строительства, так и со стороны смежных нежилых помещений, расположенных в объекте незавершенного строительства, а именно: с помощью организации дверного проема между нежилым помещением 84 а и помещение 78.

Согласно сведениям ЕГРН и данным публичной кадастровой карты проход и проезд на территорию земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:46, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0401007:4008, по адресу: 

<

...>, осуществляется с земель общего пользования с ул. Донбасской.

Так же, при осуществлении гражданско-правовых отношений, доступ к земельному участку с кадастровым номером 36:34:0401007:46, возможен от смежных земельных участков, а именно: 36:34:0401007:12484, 36:34:0401007:60 и 36:34:0401007:64.

Нежилое помещение №84а расположено в объекте незавершенного строительства по адресу: г .Воронеж, ул. Донбасская, д. 23. Данное нежилое помещение было организовано в период с 07.11.2005 по 01.03.2021 путем проведения строительно-монтажных работ в нежилых помещениях №78 (площадью 8,3кв.м.) и№79 (площадью 34,6 кв.м.).

На данный момент, доступ к спорному нежилому помещению организован, как со стороны смежного земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:12484, путем организации выездных ворот в несущей стене объекта незавершенного строительства, так и со стороны смежных нежилых помещений, расположенных в объекте незавершенного строительства, а именно: с помощью организованного дверного проема между нежилым помещением 84 а и пом. 78. Таким  образом,  помещение   84  а,  не является изолированным помещением. Доступ к вышеуказанному помещению может осуществляться, с помощью смежных нежилых помещений со стороны ул. Донбасской.

Как следует из пояснений сторон , земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:12484, местоположение: г.Воронеж, ул.9 Января, 68Д, 68Е, 68М, 68В, 68Ж, 68, 68Л, 68и, разрешенное использование - многоквартирные многоэтажные дома , принадлежит акционерному обществу «Актив», г.Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

По смыслу статьи 274 Кодекса собственник господствующей недвижимой вещи, нужды которого не могут быть обеспечены без установления сервитута на чужую недвижимую вещь, вправе требовать от собственника последней (собственника служащей вещи) установления сервитута на данную вещь, если именно в этом случае будут реально обеспечены потребности собственника господствующей вещи.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.  Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Требование, предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужой недвижимостью. 

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

При этом обременение земельного участка сервитутом не должно лишать собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2 статьи 274 ГК РФ).

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута.

Как следует из правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2015 N 301-ЭС14-9021, законодательство определяет плату за сервитут как плату за пользование земельным участком (а не как убытки от снижения стоимости земельного участка в связи с возникновением ограничений), а также устанавливает принцип соразмерности такой платы. Плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую мог получить собственник земельного участка, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам), на размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, суд считает, что отсутствуют доказательства, подтверждающие, что возведение пристройки - помещение 84а - совершено по решению сособственников объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0401007:4008 с соблюдением установленного ГрК РФ порядка и на принадлежащем им земельном участке. 

Отсутствуют доказательства введения в эксплуатацию объекта площадью 26730 кв.м, так же отсутствует технический паспорт объекта недвижимости, подтверждающий данную площадь, находящийся в инвентарном деле на объект.

Отсутствуют иные доказательства (проектно-сметная документация, разрешение на реконструкцию, доказательства выполнения СМР), подтверждающие создание спорного помещения.

Напротив, в результате самовольной реконструкции здания с кадастровым номером 36:34:0401007:4008 была увеличена площадь объекта недвижимости с 17861,3 кв. м до 26730 кв. м, в том числе, создано встроенно-пристроенное помещение 84а, имеющее самостоятельный вход. 

Назначение данного помещения, как электрощитовой, не подтверждено, напротив, суд считает , что данное помещение не является таковым, поскольку в нем не размещено электрообрудование , используемое для целей энергоснабжения здания, и подключенное к внешним сетям, принадлежащим эксплуатирующей организации.

Кроме того, наличие в данном помещении материалов, не относящихся к энергооборудованию, прямо свидетельствует об его использовании в иных целях. 

Таким образом, необходимость использования истцом данного помещения для энергоснабжения здания не подтверждено.

Кроме того , суд считает следующее.

Доля истца по данным ЕГРН составляет 22613/26730, однако, размер данной доли не подтвержден доказательствами, кроме технической документации по состоянию на 1.07.2021 , составленной ООО «Гаранттехкадастр», в которой указано, что общая площадь объекта недвижимости составляет 26956,1 кв. м. Данная техническая документация в материалы инвентарного дела № 2425 на объект, расположенный по адресу: 

<

...> , не входит.

Разрешение на строительство объекта данной площади и конфигурации не имеется.

Из изложенного следует, что объект площадью 26956,1 кв. м и, соответственно, помещение 84а , является объектом самовольного строительства.

В силу пп. 1, 2 ст. 222 ГК РФ здание, возведенное без разрешения на строительство, является самовольной постройкой (п. 1); лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Таким образом, лицо владеющее самовольной постройкой не вправе требовать установления сервитута для ее обслуживания, прохода и проезда к ней.

Кроме того, суд считает следующее.

При рассмотрении дела А14-2260/2021 судами было установлено, что на границе спорных земельных участков расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0401007:4008, построенный в 1996-2005 годах и относящийся к земельному участку с кадастровым номером 36:34:0401007:46.

В данный момент объект незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0401007:4008 пересекается с границей смежного земельного участка. Граница сдвигается в сторону земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:45, при этом площади земельных участков не меняются и находятся в допуске погрешности.

Вместе с тем, иск об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты, направленным на устранение  неопределенности в ее прохождении при наличии возражений иного заинтересованного лица. Итоговым судебным актом по указанному требованию устанавливается смежная граница между земельными участками по координатам характерных точек их границ. На основании этого судебного акта сведения об установленной границе вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.10.2015 № 305-КГ15-7535, когда предмет спора связан с пересечением (наложением) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка. Такой иск представляет собой самостоятельный способ защиты нарушенного права, он направлен на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Ответчиком по такому иску является смежный землепользователь.

Таким образом, надлежащим способом защиты права истца является иск об установлении границ смежных земельных участков, с определением границ и координат поворотных точек каждого из них и истец не лишен права на предъявление этого иска.

Учитывая, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 36:34:0401007:4008 принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким собственникам, в порядке пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ эти лица имеют право на приобретение земельного с кадастровым номером 36:34:0401007:46 в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, следовательно, спор об установлении границ земельного участка не может быть рассмотрен судом без их участия.

Таким образом, суд указал, что надлежащим способом защиты является установление в судебном порядке границы между смежными земельными участками по иску надлежащих собственников.

В спорном случае объект недвижимости , принадлежащий истцу , частично находится на земельном участке, принадлежащем ответчику, то есть до установления границы между ними в надлежащем порядке требование об установлении сервитута для использования здания вообще является преждевременным.

Требованием об установлении сервитута в спорном случае не может быть заменено требование об установлении границ между смежными земельными участками, поскольку здание с кадастровым номером 36:34:0401007:4008 частично расположено в пределах смежного земельного участка.

Избранный истцом способ защиты в спорном случае не является надлежащим способом защиты нарушенного права, не обеспечивает восстановление нарушенных прав истца, и не может быть рассмотрен судом по существу даже при верной квалификации сложившихся правоотношений, поскольку требование об установлении сервитута не может быть заменено судом самостоятельно при отсутствии волеизъявлении истца, а так же должно быть заявлено к надлежащему лицу, в данном случае сведения о собственнике земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:12484 разрешенное использование- многоквартирные многоэтажные дома - отсутствуют.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:45, расположенный по адресу: 

<

...>, 06.09.2021 объединен с земельным участком с кадастровым номером 36:34:0401007:6550, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:12484, местоположение: г.Воронеж, ул.9 Января, 68Д, 68Е, 68М, 68В, 68Ж, 68, 68Л, 68и, разрешенное использование-многоквартирные многоэтажные дома.

Правообладателем земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:12484 является ответчик 1.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 

Требование заявлено к собственнику несуществующего объекта недвижимости, что так же является самостоятельным основанием для отказа истцу в иске.

В части требований к ПАО «Сбербанк России», как собственнику смежного земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:60,  в удовлетворении следует отказать по вышеизложенным основаниям.

Выводы заключения судебной экспертизы по настоящему делу от 27.06.2022, суд не принимает, поскольку они являются необоснованными, противоречат обстоятельствам настоящего дела, данным публичной кадастровой карты о смежных земельных участках , сделаны в отношении несуществующего объекта недвижимости, поскольку земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:45, расположенный по адресу: 

<

...>, 06.09.2021 объединен с земельным участком с кадастровым номером 36:34:0401007:6550, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:12484, местоположение: г.Воронеж, ул.9 Января, 68Д, 68Е, 68М, 68В, 68Ж, 68, 68Л, 68и, разрешенное использование- многоквартирные многоэтажные дома.

Выводы эксперта об отсутствии входа в спорное помещение из иных помещений здания и его назначении , как электрощитовой,  необоснован , поскольку эксперт подтвердил в пояснениях в судебном заседании , что данные выводы ею сделаны со слов истца. Помещение 84а ею не осматривалось.

Исходя из вышеизложенного, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

От ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы в Арбитражный суд Воронежской области поступил счет на оплату экспертизы № 1119 от 27.06.2022 на сумму 95 509 руб., который  надлежит оплатить с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области в сумме 15000 руб. Судебные расходы в сумме 80509 руб. надлежит взыскать в пользу экспертного учреждения.

Согласно ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины и судебных расходов относятся за счет истца. Надлежит взыскать с истца 80509 руб. по оплате судебной экспертизы в пользу экспертной организации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении завяленных требований отказать.

Перечислить ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области судебные расходы в сумме 15000  руб. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгово-выставочный центр «ЯРМАРКА», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ судебные расходы в сумме 80509  руб. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                             Л.В.Романова