АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-166/2025

19 марта 2025 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2025 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ванчиковой Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), комитета по развитию инфраструктуры администрации муниципального образования «Бичурский район» Республики Бурятия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО3 (доверенность от 16.11.2022, паспорт, удостоверение),  

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприиматель ФИО2) о признании недействительными договоров переуступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 03:03:000000:4278, с кадастровым номером 03:03:000000:4279, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования (погашения) записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Определением от 21 января 2025 года заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства, привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, комитет по развитию инфраструктуры администрации муниципального образования «Бичурский район» Республики Бурятия (далее – администрация).

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения согласно заявленным требованиям и представленным доказательствам. 

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания считается извещенным надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Третьи лица о времени и месте судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом.

От администрации через сервис «Мой Арбитр» 05.02.2025 поступили документы о проведении аукциона на право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 03:03:000000:4278, 03:03:000000:4279, которые приобщены к материалам дела.

От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное необходимостью предоставления дополнительного времени для подготовки правовой позиции по спору, а также невозможностью обеспечить явку представителя в силу его занятости в ином судебном процессе.

Рассмотрев ходатайство ответчика об отложении судебного заседания суд не находит оснований для его удовлетворения. 

Из содержания положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. 

Суд полагает возможным отказать ответчику в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания, поскольку указанные в нем обстоятельства не являются безусловным основанием для отложения судебного разбирательства, суд полагает, что отложение судебного разбирательства приведет к необоснованному затягиванию судебного процесса. 

Поскольку неявка в судебное заседание ответчика, третьих лиц, извещенных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело подлежит рассмотрению по существу в настоящем судебном заседании в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, суд установил следующие обстоятельства. 

Как следует из материалов дела, согласно постановлению администрации №838 от 05.12.2023 объявлен электронный аукцион, в качестве объекта которого определено право аренды земельных участков, в том числе земельных участков с кадастровыми номерами 03:03:000000:4278 (лот №3), 03:03:000000:4279 (лот №4).

06.12.2023 администрацией опубликовано извещение о проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка. 

Как следует из протокола заседания аукционной комиссии № 2/1 от 15.01.2024 заявки на участие в аукционе на земельные участки с кадастровыми номерами 03:03:000000:4278 (лот № 3), 03:03:000000:4279 (лот № 4) поданы предпринимателем ФИО1 и ООО «Бурятмясторг».

По результат проведения торгов победителем аукциона по указанным лотам определен предприниматель ФИО1, что подтверждается протоколами об итогах № 3 и № 4 от 18.01.2024.

Между администрацией и предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 3 от 30.01.2024, по условиям которого арендодатель передает за плату в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования земельного участка – для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, муниципальный район Бичурский, кадастровый номер 03:03:000000:4278, общей площадью – 708 540 кв. м.

Настоящий договор заключен сроком на три года на основании статей 39.11-39.13 Земельного кодекса Российской Федерации, протокола 3/1 заседания аукционной комиссии об итогах аукциона от 18.01.2024 (пункт 1.2 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30.01.2024.

30.01.2024 между администрацией и предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 4 от 30.01.2024, по условиям которого арендодатель передает за плату в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования земельного участка – для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, муниципальный район Бичурский, кадастровый номер 03:03:000000:4279, общей площадью – 306 482 кв. м.

Настоящий договор заключен сроком на три года на основании статей 39.11-39.13 Земельного кодекса Российской Федерации, протокола 3/1 заседания аукционной комиссии об итогах аукциона от 18.01.2024 (пункт 1.2 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30.01.2024.

27.02.2024 между предпринимателем ФИО1 (арендатор) и ФИО4 (новый арендатор) подписаны договоры переуступки права аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, с правом выкупа, по условиям которого арендатор с согласия арендодателя обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договорами аренды с правом выкупа земельного участка (свойства участка указаны в пункте 1.2 - 1.15) между арендатором и арендодателем от 30.01.2024 №3 и №4, заключенным по итогам торгов (протокол № 3/1 от 18.01.2024), а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности.

Письмом №64 от 19.09.2024 администрация обратилась к предпринимателю ФИО1, в котором указывает что согласно уведомлению от 27.08.2024 о переуступке прав земельных участков с кадастровыми номерами 03:03:000000:4278, 03:03:000000:4279, является незаконной, поскольку договоры аренды №3 и №4 от 30.01.2024 заключены на торгах и уступка по таким договорам не предусмотрена.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 13.01.2025 земельные участки с кадастровыми номерами 03:03:000000:4278, 03:03:000000:4279 зарегистрированы на праве аренды за ФИО2 на основании договоров переуступки права аренды земельных участков от 27.02.2024, дата государственной регистрации от 29.02.2024, номер государственной регистрации 03:03:000000:4278-03/048/2024-5.

Как указывает истец, уведомления о переуступки прав аренды земельных участков с кадастровыми номерами 03:03:000000:4278, 03:03:000000:4279 предприниматель ФИО1 не составлял и не направлял в администрацию, договоры о переуступки прав аренды земельных участков с кадастровыми номерами 03:03:000000:4278, 03:03:000000:4279 не подписывал, при подаче документов для государственной регистрации указанных договоров не присутствовал. 

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о признании указанных договоров переуступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 03:03:000000:4278, 03:03:000000:4279 ничтожными сделками и применении последствий их недействительности.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. 

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Вместе с тем, пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Положения указанной нормы регулируют, в частности, правоотношения, касающиеся передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357). 

По смыслу названной нормы, а также из анализа судебной практики, следует, что запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть приведенные нормы обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора. 

В рассматриваемом случае, договоры аренды № 3, № 4 от 30.01.2024 заключены после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, на них распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Предприниматель ФИО1 согласно протоколам аукциона от 18.01.2024 является победителем аукциона на право заключения договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 03:03:000000:4278, 03:03:000000:4279. 

При указанных обстоятельства, исследовав и оценив условия договоров переуступки права аренды земельных участков от 27.02.2024 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды предпринимателю ФИО2, прямо противоречат положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о недействительности указанных сделок в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования предпринимателя ФИО1 о признании недействительными договоры переуступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 03:03:000000:4278, 03:03:000000:4279 являются обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. 

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 14.12.2010 № 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в ЕГРН) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

В целях восстановления нарушенного права аренды истца суд применяет последствия недействительности ничтожной сделки, и прекращает право аренды индивидуального предпринимателя ФИО2

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 50 000 рублей по платежному поручению № 7 от 13 января 2025 года. 

Таким образом, суд относит на ответчика судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 30 000 рублей. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать недействительными договоры переуступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 03:03:000000:4278, 03:03:000000:4279, подписанные между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Признать отсутствующим право аренды индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) на земельные участки с кадастровыми номерами 03:03:000000:4278, 03:03:000000:4279.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 30 000 рублей – расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья А.О. Коровкина