АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-26982/2021

г. Самара

06 мая 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 мая 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 06 мая 2022 года

 

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Бобылевой А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 27 апреля – 04 мая 2022 года дело № А55-26982/2021

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Весна» к обществу с ограниченной ответственностью «Вега-Кино» о взыскании 148 377 руб. 10 коп.

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Вега-Кино» к обществу с ограниченной ответственностью «Весна»  о взыскании 3611 руб. 61 коп.,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Вера»,

 

при участии:

от истца – представитель ФИО2, доверенность от 25.05.2021, документ об образовании (до и после перерыва),

от ответчика – представитель ФИО3, доверенность от 01.11.2021, удостоверение от 27.08.2003 № 1449 (до перерыва); представитель не явился, извещен надлежащим образом (после перерыва);

от третьего лица – представитель ФИО2, доверенность от 25.05.2021, документ об образовании (до и после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Весна» (далее – ООО «Весна», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вега-Кино» (далее – ООО «Вега-Кино», ответчик) о взыскании 148 377 руб. 10 коп., в том числе: 143 129 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2019 № В-0029, 5248 руб. 07 коп. задолженности по сбору за негативное воздействие на окружающую среду. 

Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2021 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Вера» (далее – ООО «Вера», третье лицо).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2021 в связи с необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств и исследования дополнительных доказательств суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в соответствии с частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2021 принят к производству встречный иск ООО «Вега-Кино» к ООО «Весна» о взыскании 3611 руб. 61 коп. переплаты к рассмотрению совместно с первоначальным иском в рамках дела № А55-26982/202.         

Истец в судебном заседании поддержал первоначальные исковые требования, относительно удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Ответчик в судебном заседании встречные исковые требования поддержал, возражал относительно удовлетворения первоначальных исковых требований.

Третье лицо в судебном заседании поддержало первоначальные исковые требования, относительно удовлетворения встречных исковых требований возражало.

В судебном заседании 27.04.2022 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 04.05.2022. Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание продолжено 04.05.2022.

В судебном заседании после перерыва представитель истца и третьего лица поддержал первоначальные исковые требования, относительно удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Неявка в судебное заседание по окончании перерыва ответчика в силу части 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует его продолжению.

Исследовав и оценив по правилам статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, а встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.      

Как следует из материалов дела, между ООО «Весна» (арендодатель) и ООО «Вега-Кино» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № В-0029 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: 

<

...>, 4й этаж, часть комнаты № 1, площадью 15 кв.м., под размещение склада. 

Помещение передано в пользование ответчика по акту приема-передачи 01.07.2019.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды помещение передается арендатору для использования исключительно в соответствии с его целевым назначением – размещение склада. 

Согласно пункту 2.1 договора аренды на момент заключения настоящего договора арендная плата за 1 кв.м. помещения в месяц составляет 600 руб. 00 коп., НДС не предусмотрен, и включает стоимость потребленных арендатором эксплуатационных услуг, а также коммунальные платежи в рамках проекта комплекса согласно Приложения № 2 к настоящему договору. Общая сумма арендной платы за помещение составляет в месяц 9 000 руб. 00 коп., НДС не предусмотрен.

Пунктом 2.6 договора аренды предусмотрено, что оплата арендатором ежемесячной арендной платы, платы для организации и проведения событийных, специальных и комплексных рекламных компаний и платы, указанной в пункте 2.3.1 настоящего договора, за второй и последующие месяцы производится не позднее 28-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Арендатор обязуется с 20-го по 25-ое число месяца, предшествующего оплачиваемому, самостоятельно забирать счет в офисе арендодателя.

В силу пункта 3.3.6 договора аренды арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. 

Согласно пункту 3.3.14 договора аренды в день истечения срока аренды или в день его досрочного расторжения, освободить помещение, вывезти все свои вещи и возвратить помещение арендодателю по акту приема-передачи.

Пунктом 5.6 договора аренды предусмотрено, что в случае несвоевременного освобождения помещения по окончании срока аренды при досрочном расторжении договора арендатор обязан уплатить арендодателю ежемесячную арендную плату и другие платежи, предусмотренные договором, либо плату за фактическое пользование помещением.

Кроме того, 01.06.2019 между ООО «Вера» (принципал) и ООО «Весна» (агент) заключен агентский договор № 6 (далее – агентский договор), в соответствии с которым агент обязался за вознаграждение по поручению принципала совершать юридические и иные действия, предусмотренные настоящим договором, от своего имени, но за счет принципала в отношении нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, находящихся в административном этаже: комнаты №№ 7, 8, общей площадью 17,3 кв.м. и части комнаты № 1 общей площадью 2 184, 8 кв.м.

Пунктом 1.3 агентского договора ООО «Весна» было в том числе предоставлено право производить расчеты по договорам аренды с арендаторами, выставлять счета, принимать платежи, предъявлять арендаторам различные претензии, иски основанные на договорах аренды, в том числе по взысканию задолженностей по оплате и штрафных санкций.

 08.07.2020 ООО «Весна» в адрес ООО «Вега-Кино» направлена претензия № 722, в которой истец указал, что по состоянию на 08.07.2020 по договору аренды у ответчика имеется задолженность по оплате арендной платы за период с апреля 2020 года по июль 2020 года в размере 37 200 руб., которую истец требует погасить до 15.07.2020.

В указанной претензии истец также уведомил ответчика, о том что согласно пункту 6.2.2 договора аренды он может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке до окончания срока его действия по требованию арендодателя если в течение трех дней с момента наступления срока оплаты арендатор не оплатил арендную плату, а согласно пункту 6.3. договора аренды он прекращает свое действие по истечении трех дней с момента уведомления арендатора о расторжении договора аренды. В связи с чем ООО «Весна» настоящим уведомляет о прекращении действия договора аренды с 19.07.2020 (т. 1, л.д. 32).

В ответ на указанную претензию ответчик письмом № 333 от 17.07.2020 сообщил истцу, что подтверждает задолженность в размере 37 200 руб., но в связи с приостановкой деятельности с 26.03.2020 на основании Постановления Губернатора Самарской области № 52 «О дополнительных мерах по профилактике распространения новой коронавирусной инфекции» ООО «Вега-Кино» не имеет финансовой возможности на погашение задолженности по арендной плате и гарантирует ее после возобновления коммерческой деятельности. В связи с уведомлением о прекращении действия договора аренды просит согласовать вывоз имущества из арендованного помещения (т. 1, л.д. 33). 

В связи с отсутствием ответа на указанное письмо, ответчик письмом № 20-073 от 24.07.2020 повторно просил истца предоставить акты приема-передачи помещения и принять данное помещение (т. 1, л.д.88).

Письмом от 30.07.2020 № 20-077 ООО «Вега-Кино» в третий раз обратилось к ООО «Весна» с требованием о предоставлении актов приема-передачи помещения и приемке помещения, указав при этом, что помещение свободно от имущества.

В ответ на указанное обращение ООО «Весна» письмом № 750 от 29.07.2020 сообщило ответчику о том, что по заключенным с ним 4-м договорам аренды нежилых помещений по адресу 

<

...> на июль 2020 года образовалась суммарная задолженность в размере 2 287 703,69 руб. Согласно пункту 3.2.3 договора арендодатель имеет право удерживать имущество арендатора до фактического исполнения обязательств. В связи с чем составление актов о приеме-передаче является преждевременным, поскольку на территории имеется имущество и задолженность по аренде. Кроме того, истец указал в письме, что договорные отношения в части исполнения обязательств по оплате аренды сохраняют свою силу и действуют до полного исполнения ООО «Вега-кино» своих обязательств. Учитывая изложенное, истцом предложено составить мировое соглашение, предоставить гарантии, либо установить порядок погашения задолженности (т. 1, л.д. 90-91). 

28.07.2021  между ООО «Весна» и ООО «Вега-Кино» подписан акт приема-передачи помещений.

Истец указал, что обязательства по оплате арендной платы  по договору аренды ООО «Вега-Кино» не исполнены, задолженность по арендной плате по состоянию на 28.07.2021 составляет 148 377 руб. 10 коп., в том числе: 143 129 руб. 03 коп. задолженность по арендной плате за период с апреля 2020 года по июль 2021 года; 5248 руб. 07 коп. задолженность по сбору за негативное воздействие на окружающую среду.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с первоначальным иском.

Заключенный сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, регулируемым нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частями 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как разъяснено в пункте 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сам по себе термин «расторжение договора аренды в одностороннем порядке» подразумевает именно внесудебный порядок расторжения договора в связи с односторонним отказом стороны от него. 

Пунктом 7.1 договора аренды стороны определили, что договор действует до 31 мая 2020 года включительно. В случае, если арендатор не уведомит письменно арендодателя о том, что он не намерен пролонгировать настоящий договор на следующие 11 месяцев, то настоящий договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев. 

В соответствии с пунктом 6.2.2. договора аренды договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке до окончания срока его действия  по требованию арендодателя в случае если арендатор в течение 3-х дней с момента наступления срока оплаты, предусмотренного договором не оплатил арендную плату, либо оплата платежей произведена арендатором в срок, но не в полном размере. 

В случае, предусмотренном пунктом 6.2.2. договора аренды, арендодатель письменно уведомляет арендатора о досрочном расторжении договора не менее чем за 3 дня до даты его расторжения (пункт 6.3 договора аренды). 

Судом установлено, что истец в претензии от 08.07.2020 сообщил ответчику о наличии у него задолженности по арендной плате за период с апреля 2020 года по июль 2020 года в размере 37 200 руб., а также уведомил ответчика о прекращении действия договора аренды с 19.07.2020 (т. 1, л.д. 32).

Ответчик указанное уведомление получил, с расторжением договора аренды согласился. 

В силу части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Абзацем 5 пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» установлено, поскольку в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. 

Следовательно, по общему правилу обязанность арендатора по внесению арендных платежей прекращается надлежащим исполнением обязанности по возврату имущества арендодателю. 

В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. 

Таким образом, если арендатор не мог возвратить предмет аренды вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не будет считаться просрочившим должником. 

Тем самым исключается применение части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. 

Из анализа приведенной правовой нормы следует, что арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. 

По смыслу вышеприведенных разъяснений, просрочка кредитора в принятии имущества из аренды может послужить основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора. В таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, ответчик указывает, что арендодатель удерживал его имущество, в связи с чем ответчик не мог исполнить обязанность по возврату помещения. Такое поведение истца ответчик квалифицирует как злоупотребление правом. 

Суд  находит доводы ответчика обоснованными на основании следующего.

Из материалов дела усматривается, что в ответ на просьбу арендатора о согласовании вывоза имущества из арендованного помещения и предоставлении арендатору документов для возврата помещения, изложенную им в письме от 17.07.2020 и в повторном письме от 24.07.2020, истец своим письмом от 29.07.2020 сообщил, что имеет право удерживать имущество арендатора в помещении до фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы по четырем договорам аренды в общей сумме 2 287 703,69 руб., в связи с чем составление актов о приеме-передаче является преждевременным, а договорные отношения по оплате арендной платы будут сохранять свою силу до полного исполнения ответчиком своих обязательств. 

Согласно пункту 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. 

Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендованном помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). 

В связи с наличием задолженности по арендной плате арендодатель воспользовался правом на удержание принадлежащего арендатору оборудования, оставшегося в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды. 

Вместе с тем, рассматривая правоотношения сторон в совокупности, суд соглашается с доводами ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца.

В абзацах втором и третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

В соответствии с пунктом 3.3.14  договора аренды в день истечения срока договора аренды или в день его досрочного расторжения арендатор обязан освободить помещение, демонтировать свое оборудование, вывезти все свои товары, имущество и возвратить помещение арендодателю по акту приема-передачи. 

В соответствии с пунктом 3.2.2 Приложения № 3 к договору аренды «Правила и предписания обязательные для выполнения арендаторами АТК «Капитал» в целях предотвращения несанкционированного перемещения материальных ценностей арендаторы, желающие вывезти материальные ценности за пределы АТК «Капитал» обязаны иметь материальный пропуск на вывоз, подписанный у начальника отдела аренды. 

Истец же письмом от 29.07.2020 заявил возражения против вывоза ответчиком имущества из арендуемого нежилого помещения, указав, что удерживает находящееся там имущество. 

Таким образом, ответчик не имел возможности исполнить предусмотренную договором аренды обязанность по освобождению помещения от своего имущества, которое согласно условиям договора аренды предопределяет надлежащее исполнение обязанности по возврату арендованного имущества.

 В силу статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации удержание – является способом обеспечения исполнения обязательства. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Смысл удержания заключается в возможности удовлетворении требований  кредитора, удерживающего вещь, из стоимости удерживаемого имущества в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (статья 360 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Еще один смысл удержания как способа обеспечения исполнения обязательства заключается в том, что отстранение собственника от владения вещью должно побудить его к наиболее оперативному погашению долга перед кредитором в целях возврата имущества. Это обусловлено тем, что в период, пока вещь удерживается, отсутствует возможность пользования ею, извлечения из нее доходов и выгоды. 

Вместе с тем, если становится очевидно, что цель склонить должника к скорейшим расчетам не может быть достигнута (например, должник не проявляет интерес к возврату имущества), действующему добросовестно кредитору в разумный срок следует обратить взыскание на имущество в порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (статья 360 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, при нормальном обороте удержание не может длиться бессрочно, оно должно быть ограничено разумно достаточным периодом для реализации кредитором своих прав. 

В материалы дела истцом не представлено доказательств составления перечня удерживаемого имущества, оценки этого имущества и ее соразмерности существующей по расчетам истца на дату расторжения договора аренды задолженности по арендной плате в сумме 37 200 руб., а также доказательства принятия арендодателем мер, направленных на обращение взыскания на удерживаемое имущество. 

Из материалов дела также не следует, что истец направлял ответчику требования о представлении перечня оставшегося в помещениях имущества или предлагал провести совместный осмотр имущества с целью определения его перечня и стоимости. Следовательно, истец не предпринимал действий для выяснения соразмерности удерживаемого имущества и обеспечиваемого таким удержанием обязательства. 

Более того, ответчик платежным поручением от 03.08.2020 произвел оплату задолженности по договору аренды за период с апреля 2020 года по июнь 2020 года в сумме 27 990 руб. 00 коп. (т. 1, л.д. 109).

Таким образом, суд приходит к выводу, что единственной целью указания на удержание имущества и игнорирование требований о согласовании даты вывоза имущества являлось создание правовой неопределенности в положении ответчика для последующего получения арендной платы за весь период до подписания акта приема-передачи (возврата) имущества из аренды. 

Исходя из анализа приведенных правоотношений, а также представленной в материалы дела переписки сторон, произведенной ответчиком оплаты, суд приходит к выводу, что истец, реализуя право на удержание имущества, предусмотренное законом, действовал неразумно и недобросовестно, нарушая основные начала гражданского законодательства. 

Таким образом, истец своим поведением фактически препятствовал ответчику в надлежащем выполнении договорных условий по освобождению помещения с целью его возврата.

При этом доказательства того, что арендатор в период после расторжения договора аренды, то есть с 20.07.2020 до 28.07.2021 пользовался арендованным помещением в соответствии с его назначением в материалы дела не представлены. 

В абзаце 5 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Поскольку договор аренды был расторгнут между сторонами 19.07.2020, а ответчик письмами от 17.07.2020, от 24.07.2020, от 30.07.2020 обращался к истцу с просьбами разрешить вывоз имущества и принять помещение по акту, с учетом установленной недобросовестности истца, суд приходит к выводу, что начисление арендных платежей должно быть ограничено именно датой расторжения договора аренды, то есть 19.07.2020,  поскольку в случае реализации поведения, ожидаемого от участников гражданских правоотношений, учитывающих взаимные интересы, ответчик бы освободил помещение и передал его истцу в указанную дату.

За период с 01.04.2020 по 19.07.2020 согласно условиям договора аренды ответчиком подлежала оплате арендная плата в размере: 9000 руб. Х 3 мес. + 9000 руб. / 31 день Х 19 дней = 27 000 руб. + 5516 руб. 13 коп. = 32 516 руб. 13 коп.

За период с 01.04.2020 по 19.07.2020 согласно условиям договора аренды ответчиком подлежал оплате сбор за негативное воздействие на окружающую среду в размере: 330 руб. Х 3 мес. + 990 руб. / 31 день Х 19 дней = 330 руб. + 202 руб. 25 коп. = 1192 руб. 25 коп.

Таким образом, общий размер задолженности по договору аренды за период с 01.04.2020 по 19.07.2020 составил 33 708 руб. 39 коп., в том числе: 32 516 руб. 13 коп. арендной платы; 1192 руб. 25 коп. сбор за негативное воздействие на окружающую среду.

Ответчик платежным поручением от 03.08.2020 частично оплатил задолженность по договору аренды в сумме 27 990 руб. 00 коп. (т. 1, л.д. 109).

При этом ответчиком при расчете задолженности по арендной плате зачтен обеспечительный платеж в сумме 9330 руб.

Однако в силу пункта 6.7 договора аренды в случае досрочного расторжения договора по требованию арендодателя на основании пункта 6.2.2. (в том числе, в связи с нарушением сроков внесения арендной платы) обеспечительный платеж арендатору не возвращается и не зачитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды. Арендодатель вправе распоряжаться им по своему усмотрению. 

Поскольку у ответчика имелась просрочка исполнения обязательств по договору аренды, что также подтверждает сам арендатор в письме от 17.07.2020 № 333, в силу условий договора аренды, сумма обеспечительного платежа в размере 9330 руб. не подлежит зачету в счет исполнения арендатором своих обязательств по арендной плате.

Таким образом, задолженность ответчика по договору аренды за период с 01.04.2020 по 19.07.2020, с учетом частичной оплаты в сумме 27 990 руб. 00 коп., составила 5718 руб. 39 коп. (33 708 руб. 39 коп. – 27 990 руб. 00 коп.).

С учетом указанных норм права и вышеизложенных обстоятельств, требования истца о взыскании с ответчика задолженности за период с 01.04.2020 по 19.07.2020 в общей сумме 5718 руб. 39 коп. являются обоснованным и подлежат удовлетворению. В остальной части в удовлетворении первоначальных исковых требований следует отказать.

Возражая относительно удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании задолженности в указанной истцом сумме ответчик указывает, что в связи с распространением в 2020 году новой коронавирусной инфекции и введением в связи с этим ограничений и льгот субъектам малого предпринимательства, ответчику должна быть предоставлена отсрочка в размере 50 %. В связи с произведенным ответчиком расчетом, требования в части 1805 руб. 81 коп. (3611 руб. 61 коп. Х 50 %) являются обоснованными.

Суд находит, что на договор аренды должны распространяться  антикризисные меры, применяемые к договорам, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Из имеющихся в открытом доступе сведений ЕГРЮЛ в отношении ответчика, в разделе о виде его экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности с 27.04.2020 зарегистрирован код ОКВЭД основного  вида деятельности организации 59.14 – деятельность в области демонстрации кинофильмов. 

Суд учитывает, что цель использования помещения под склад непосредственно связана с осуществлением деятельности ответчика по размещению кинотеатра в иных помещениях, также арендуемых ответчиком по договорам.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434 и в силу пункта 2 указанного перечня, код ОКВЭД 59.14 включен в него как отрасль в наибольшей степени пострадавшая в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон N98-ФЗ). 

Режим повышенной готовности на территории Самарской области введен Постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 N 39 «О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-NCoV». 

Пунктом 2.1. Постановления Губернатора Самарской области № 52 от 25.03.2020 приостановлена до особого распоряжения деятельность ночных клубов (дискотек) и иных  аналогичных объектов, аквапарков, кинотеатров (кинозалов), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений с массовым пребыванием людей. 

27.03.2020 Постановлением Губернатора N 62 в Постановление N 39 внесены изменения, деятельность кинотеатров приостановлена с 28.03.2020 по 05.04.2020. 

Постановлением Губернатора Самарской области от 03.04.2020 N 70 деятельность кинотеатров приостановлена была приостановлена до 03.07.2020. Граждан обязали не покидать места проживания (пребывания). Передвижение по территории Самарской области разрешили только, если это связано с осуществлением деятельности, которая не приостановлена в соответствии с Указом Президента РФ и постановлением N 212. 

С 04.07.2020 и в том числе до 19.07.2020 деятельность кинотеатров была ограничена до особого распоряжения Постановлением Губернатора Самарской области № 150 от 30.06.2020. 

ООО «Вега-Кино» 26.03.2020 направило в адрес представителя собственников нежилых помещений ООО «Весна» информационное письмо о прекращении работы кинотеатра во исполнение Постановления Губернатора Самарской области от 25.03.2020 52 «О внесении изменений в постановление Губернатора Самарской области от 16.03.2020 № 39 до особого распоряжения и Приказ от 26.03.2020 года о приостановлении деятельности кинотеатра по адресу 

<

...>. 

Как разъяснено в вопросе 5 «Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Между тем об уменьшении арендной платы в период действия ограничительных мер ответчиком в ходе рассмотрения дела не заявлено. Ответчик просит предоставить ему отсрочку в размере 50%.

Суд также учитывает, что ответчик платежным поручением от 03.08.2020 частично оплатил задолженность по договору аренды за период с апреля 2020 года по июнь 2020 года в сумме 27 990 руб. 00 коп. (т. 1, л.д. 109).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, согласно которым  задолженность по арендной плате подлежала отсрочке в оплате на период не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. 

К моменту вынесения решения суда по настоящему делу срок такой возможной к предоставлению ответчику отсрочки в оплате задолженности истек. 

Из материалов дела усматривается, что ответчик обратился к истцу со встречным иском о взыскании переплаты по договору аренды в сумме 3611 руб. 61 коп.

В обоснование встречного иска ответчик указал, что в соответствии с пунктом 2.8 договора аренды ответчиком произведен обеспечительный платеж в сумме 9330 руб., оплату которого обе стороны подтверждают.

В связи с произведенными ответчиком платежами по договору аренды, учитывая в том числе сумму обеспечительного платежа, у ответчика образовалась переплата по договору аренды в сумме 3611 руб. 61 коп.

Направленная ответчиком в адрес истца претензия от 18.11.2021 № 21-93 с требованием возвратить образовавшуюся задолженность письмом от 22.11.2021 № 1074 оставлена истцом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения ответчика в арбитражный суд со встречным иском.

Встречные исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 2.8 договора аренды в течение 5-ти дней с момента заключения настоящего договора арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в сумме 9 330 руб. 00 коп., НДС не предусмотрен, равный сумме арендной платы, платы для организации и проведения событийных, специальных и комплексных рекламных компаний и платы, указанной в пункте 2.3.1 договора за последний месяц аренды.

В соответствии с пунктом  2.9 договора аренды сумма обеспечительного платежа подлежит зачету в счет исполнения арендатором своих обязательств по арендной плате, плате для организации и проведения событийных, специальных и комплексных рекламных компаний и плате, указанной в пункте 2.3.1 настоящего договора, за последний месяц аренды за исключением случаев, предусмотренных пунктом 6.7 договора. 

В силу пункта 6.7 договора аренды в случае досрочного расторжения договора по требованию арендодателя на основании пункта 6.2.2. (в том числе, в связи с нарушением сроков внесения арендной платы) обеспечительный платеж арендатору не возвращается и не зачитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды. Арендодатель вправе распоряжаться им по своему усмотрению. 

Претензией от 08.07.2020 № 722 истец уведомил ответчика, что обеспечительный взнос удержан арендодателем в связи с досрочным расторжением договора по вине арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Суд, оценив условие договора, сформулированное в пункте 6.7 договора аренды, в части удержания обеспечительного взноса при расторжении договора аренды по инициативе арендодателя, но в связи с виной арендатора, приходит к выводу, что данное удержание является штрафной неустойкой, фактически предусматривающей обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при исполнении этого договора, принимая во внимание, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, приходит к выводу об отсутствии оснований для признания спорного условия договора недействительным (ничтожным).

Договор аренды нежилого помещения, содержащий данное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений (статьи 2, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Поскольку у ответчика имелась просрочка исполнения обязательств по договору аренды, в силу условий договора сумма обеспечительного платежа в размере 9330 руб. не подлежит зачету в счет исполнения арендатором своих обязательств по арендной плате.

Наличие задолженности на момент расторжения договора также подтверждается представленным ответчиком письмом № 333 от 17.07.2020.

Исходя из буквального толкования условий договора, суд приходит к выводу, что условие о возвращении обеспечительного взноса поставлено в зависимость от обстоятельств прекращения договора аренды. Сумма обеспечительного взноса является штрафной неустойкой, которая не может быть засчитана судом в счет арендной платы. 

Учитывая вышеизложенное, встречный иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате госпошлины по первоначальному иску в размере 210 руб. 00 коп. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенным исковым требованиям; расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску в сумме 2000 руб. 00 коп. относятся на истца и оплачены им при подаче иска.         

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

Р Е Ш И Л:

первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вега-Кино» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Весна» 5718 руб. 39 коп. задолженности, а также 210 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины. 

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

А.А. Бобылева