﻿  /

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-107467/2019

28 августа 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена  25 августа 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Изотовой С.В. и Кротова С.М., 

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи         Куренковой Е.М., после перерыва секретарем судебного заседания                 Рудько И.Ю.,

при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Школа Психологического здоровья» представителя Яковлева С.В. (доверенность от 04.07.2019), от Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области Денисова В.В. (доверенность от 09.01.2020),  

 рассмотрев 18.08.2020 25.08.2020 в открытом судебном заседании  исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Школа Психологического здоровья» к Комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области по делу № А56-107467/2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Школа Психологического здоровья», адрес: 188800, Ленинградская обл., г. Выборг, Московский пр., д. 4, ОГРН 1104704000961, ИНН 4704083579 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, адрес: 188800, Ленинградская обл., г. Выборг,       ул. Ушакова, д. 1, ОГРН 1034700894689, ИНН 4704054056 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества в виде нежилых помещений (пом. с 19 по 28) общей площадью 138,4 кв. м с кадастровым номером 47:01:0000000:32634, расположенных на первом этаже здания по адресу: Ленинградская обл., г. Выборг, Московский пр., д. 4, путем установления в пункте 3.1 названного договора срока, на который покупателю предоставляется рассрочка по уплате всей стоимости выкупаемого имущества, равного 10 годам.

Впоследствии Общество в одном из заседаний устно заявило ходатайство об уточнении своего искового заявления, в котором просило в дополнение к уже изложенному требованию относительно изменения срока рассрочки установить выкупную цену спорных помещений по результатам судебной экспертизы.

Данное ходатайство судом первой инстанции отклонено со ссылкой на часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

Решением от 07.02.2020 заявленные требования удовлетворены частично, суд первой инстанции определил условия указанного договора купли-продажи путем изложения пункта 3.1 в следующей редакции: «Покупатель оплачивает спорное имущество в рассрочку посредством внесения до 25-го числа каждого месяца ежемесячных платежей, рассчитанных равными долями в течение всего срока рассрочки, включая проценты на сумму предоставляемой рассрочки, срок которой составляет 7 лет с момента заключения данного договора», в удовлетворении остальной части иска отказал.

Не согласившись с названным судебным актом, Общество обратилось с жалобой в апелляционный суд, в которой просило отменить обжалуемое решение в части отказа в принятии изменений исковых требований и назначить по делу судебную экспертизу по вопросу об определении рыночной стоимости выкупаемого у муниципального образования имущества.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об изменении исковых требований, неправильно посчитав, что в данном случае имеются основания для применения части 5 статьи 49 АПК РФ, так как в изначально поданном исковом заявлении Общество ссылалось на статью 3 Федерального закона Федеральный закон от 22.07.2008        № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и статью 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), и указывало на несогласие с предложенной Комитетом ценой выкупаемого имущества; податель жалобы считает, что он не имел возможности указать при первоначальном обращении в арбитражный суд за судебной защитой точную выкупную цену, которая подлежит установлению в договоре; изложенное податель жалобы планировал сделать после проведения судебной экспертизы по делу; оснований считать, что податель жалобы несвоевременно воспользовался правом на заявление ходатайства о проведении такой экспертизы, у суда первой инстанции также не имелось, поскольку истец просил назначить экспертизу на первом же судебном заседании. 

Определением от 26.05.2020 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения арбитражного дела в суде первой инстанции, поскольку суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства истца об уточнении исковых требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ и рассмотрел заявление без учета заявленных изменений; при направлении протокола разногласий Общество указывало, что несогласно с определенной Комитетом ценой, что свидетельствует о наличии спора по этому условию договора, который подлежал урегулированию. Кроме того, при проведении оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества Комитет не учел дату подачи заявления о выкупе. 

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.04.2018 по делу № А56-17649/2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.08.2018, признан незаконным отказ Комитета в реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - помещений площадью 138,4 кв. м (пом. 19-28), расположенных по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, Московский пр., д. 4, кадастровый номер 47:01:0000000:32634; суд обязал Комитет совершить действия, направленные на заключение с Обществом договора купли-продажи спорных помещений.

Комитет в июне 2019 года направил Обществу постановление администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области «О внесении изменений в постановление администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области от 17.06.2019 № 2145», а также проект договора купли продажи арендуемых истцом помещений общей площадью 138,4 кв. м, кадастровый номер 47:01:0000000:32634, расположенных на первом этаже здания по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, Московский пр., д. 4.

В соответствии с пунктом 1.2 указанного договора цена продажи объекта определена в размере 6 974 253 руб. (НДС не облагается) на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 26.03.2019 № 407.

Согласно пункту 3.1 договора покупатель оплачивает имущество в рассрочку в форме ежемесячных арендных платежей до 25 числа каждого месяца, рассчитанных равными долями в течение всего срока рассрочки, включая проценты на сумму предоставляемой рассрочки согласно графику внесения платежей (приложение № 1 к договору). Срок рассрочки составляет пять лет с момента заключения договора.

Общество направило в адрес Комитета протокол разногласий, полученный последним согласно входящему штампу 25.07.2019, в котором выразило несогласие с указанной в проекте договора купли-продажи выкупной цены в размере 6 974 253 руб., а также периода времени, на который ему как покупателю спорных помещений предоставляется рассрочка, предложив увеличить ее срок до 10 лет.

Поскольку от Комитета ответ на представленный Обществом протокол разногласий не поступил, оно обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Пунктом 4 статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 135-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Поскольку Комитет определил цену выкупаемого имущества в соответствии с отчетом об оценке от 26.03.2019 № 407, в рамках которого рыночная стоимость устанавливалась по состоянию на 26.03.2019, а не на дату подачи заявления о выкупе, определением суда от 23.06.2020 по ходатайству истца назначена экспертиза для определения рыночной стоимости объекта по состоянию на декабрь 2017 года, которая была поручена эксперту ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «Петроэксперт» – Самохиной Юлии Владимировне.  

Как следует из поступившего в суд заключения эксперта от 05.08.2020 № 20-45-А56-107467/2017, рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на декабрь 2017 года составляет 5 147 000 руб. без учета НДС. 

Оценив представленное экспертное заключение, апелляционный суд приходит к выводу о его соответствии положениям статьи 86 АПК РФ, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, а доказательств, опровергающих такие выводы, лицами, участвующими в деле не представлено. Эксперт обоснованно определил рыночную стоимость помещений площадью 138,4 кв. м, поскольку предметом аренды являются помещения № 19-28 указанной площади в помещении с кадастровым номером 47:01:0000000:32634. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Пунктом 2 областного закона Ленинградской области от 16.07.2019 № 65-оз «Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ленинградской области, при реализации преимущественного права на его приобретение» срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение составляет семь лет. Поскольку истец просил установить срок рассрочки 10 лет, однако предельный срок рассрочки составляет 7 лет, суд апелляционной инстанции полагает возможным урегулировать пункт 3.1 договора, установив срок рассрочки 84 месяца, а цену выкупаемого имущества в размере 5 147 000 руб.  

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, по иным условиям договора разногласий у сторон не было, Общество полагает возможным остальные условия принять в соответствии с направленным в его адрес проектом договора купли-продажи. 

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 07.02.2020 по делу № А56-107467/2019 отменить. 

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Школа Психологического здоровья» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования «Выборгский район» при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, изложив пункты 1.2, 3.1 в следующей редакции:

- пункт 1.2 – стоимость имущества 5 147 000 руб., НДС не облагается;

- пункт 3.1 – покупатель оплачивает имущество в рассрочку в форме ежемесячных платежей до 25 числа каждого месяца, рассчитанных равными долями в течение всего срока рассрочки, включая проценты на сумму предоставляемой рассрочки. Срок рассрочки 7 лет с момента вступления решения в законную силу.

График платежей (приложение № 1)  изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 5 147 000 руб., количество платежей – 84. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий 

М.А. Ракчеева

Судьи 

С.В. Изотова

С.М. Кротов