﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-27903/2020

23 апреля 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена   19 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 апреля 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

при участии:  

от заявителя: представитель Рубан А.Ю., на основании доверенности от 19.06.2020,

от заинтересованного лица: представитель Рубанова М.О., на основании доверенности от 30.12.2020,

от 3-их лиц: 1. представитель Михайлова А.Р., на основании доверенности от 11.01.2021, 2. представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-6953/2021, 13АП-7425/2021) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.01.2021 по делу № А56-27903/2020, принятое по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Культурный центр «Эдисон» (адрес: Россия, 194291, Санкт-Петербург, проспект Культуры, дом 12, корпус 1, литер А, пом. 2Н, офис 41-50, ОГРН: 1037804009121, Дата присвоения ОГРН: 03.01.2003, ИНН: 7802091534)

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

третьи лица: 1. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: 1177847189190, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: 7840066803); 2. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (адрес: Россия, 191014, Санкт-Петербург, улица Маяковского, дом 19/15, литера А, пом. 4-Н, ОГРН: 1067847547151, Дата присвоения ОГРН: 16.03.2006, ИНН: 7840335245)

о признании незаконным бездействия,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Культурный центр «Эдисон» (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании незаконным бездействия Комитета, выразившегося в непринятии решения по заявлению Общества от 14.08.2019 о внесении изменений в договор аренды № 02-А-003696 от 10.05.2001, в непринятии решения по заявлениям Общества от 30.06.2015, 17.09.2019, 23.09.2019 о выкупе арендуемого помещения; об обязании Комитета совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений с отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) в отношении указанного нежилого помещения, в частности обязании Комитета в течение 5 дней со дня вынесения судебного акта направить в адрес Общества проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды № 02-А-003696 от 10.05.2001 в части объекта аренды: объект, расположенный по адресу: 194291, Санкт-Петербург, проспект Культуры, д. 12, к. 1, лит. А, помещение 2-Н кадастровый номер 78:36:0005527:8237 общей площадью 1088,1 кв.м, помещение 9-Н, кадастровый номер 78:36:0005527:8236 общей площадью 280,6 кв.м, общая площадь сдаваемых в аренду помещений 1 386,7 кв.м; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты объявления резолютивной части судебного акта по настоящему делу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

До вынесения решения по существу заявленных требований Общество заявило об отказе от заявления в части требования об обязании Комитета в течение 5 дней со дня вынесения судебного акта направить в адрес Общества проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды № 02-А-003696 от 10.05.2001 в части объекта аренды: объект, расположенный по адресу 194291, Санкт-Петербург, проспект Культуры, д. 12, к. 1, лит. А, помещение 2-Н кадастровый номер 78:36:0005527:8237 общей площадью 1088,1 кв.м, помещение 9-Н, кадастровый номер 78:36:0005527:8236 общей площадью 280,6 кв.м, общая площадь сдаваемых в аренду помещений 1 386,7 кв.м.

Определением от 04.08.2020 по делу № А56-27903/2020 с учетом определения от 28.09.2020 об исправлении опечатки, в отдельное производство выделено требование заявителя о признании незаконным бездействия Комитета, выразившегося в непринятии решения по заявлению Общества от 14.08.2019 о внесении изменений в договор аренды № 02-А-003696 от 10.05.2001, делу присвоен № А56-65245/2020.

Таким образом, в рамках настоящего дела судом рассмотрено требование Общества о признании незаконным бездействия Комитета, выразившегося в непринятии решения по заявлениям Общества от 30.06.2015, 17.09.2019, 23.09.2019 о выкупе арендуемого помещения; об обязании Комитета совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в отношении указанного нежилого помещения, а именно: обязании Комитета обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты объявления резолютивной части судебного акта по настоящему делу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН).

Решением от 15.01.2021 суд удовлетворил заявленные требования.

Не согласившись с указанным решением, Комитет и Учреждение подали апелляционные жалобы, в которых просят решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, считая решение незаконным и необоснованным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. 

В своих апелляционных жалобах Комитет и Учреждение ссылаются на ошибочность вывода суда о бездействии Комитета, указывая на то, что все заявления Общества рассмотрены в установленном порядке; полагают, что суд необоснованно вышел за рамки предмета доказывания, рассмотрев вопросы законности начисления штрафа.

В судебном заседании Комитет и Учреждение поддержали доводы апелляционных жалоб, Общество просило в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 10.05.2001 заключен договор № 02-А-003696 (с учетом дополнительного соглашения № 4 от 01.08.2006) аренды части нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Культуры, д. 12, корп. 1, лит. А, в помещении 2-Н (1-30), 9-Н, кадастровый номер 78:5527:1:1:6 на первом этаже жилого здания, общей площадью 1 386,9 кв.м на срок 5 лет.

В соответствии со статьями 610 и 621 ГК РФ договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Как указывает заявитель, 21.08.2013 Общество как субъект малого предпринимательства на основании части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

Комитет письмом № 5629 от 05.09.2013 сообщил, что преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения Обществом может быть реализовано только после формирования арендуемого объекта как самостоятельного, с проведением кадастрового учета в установленном законом порядке, погашения имеющейся задолженности по договору аренды.

Обществом по согласованию с Комитетом в установленном порядке в период с 2013 по 2015 годы проведена перепланировка помещений 2-Н и 9-Н. 10.02.2015 проведен кадастровый учет помещений, образованных в результате раздела помещения с кадастровым номером 78:36:0005527:4978, вновь образованным помещениям присвоены номера 2-Н (общей площадью 1 088,1 кв.м), кадастровый номер 78:36:005537:8237, 9-Н (общей площадью 280,6 кв.м), кадастровый номер 78:36:0005527:8236 и 13-Н (общей площадью 123,3 кв.м).

28.04.2015 Общество направило в Комитет заявление с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения объекта недвижимости. Ответ на заявление не поступил.

30.06.2015 Общество повторно направило в Комитет заявление о выкупе арендованного имущества. Ответ на заявление не поступил.

17.09.2019 и 23.09.2019 Обществом в Комитет снова были направлены заявления о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого объекта нежилого фонда.

01.10.2019 Комитет в ответ на письмо от 23.09.2019 сообщил, что Общество не внесено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

21.10.2019 в письме № 78147-32 Комитет указал, что преимущественное право не может быть реализовано Обществом, поскольку сведения о нем не включены в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, а также отметил, что по договору аренды от 10.05.2001 № 02-А-003696 предметом договора является часть в помещении 2-Н, 9-Н площадью 1 502,5 кв.м часть помещения 2-Н (ком. 1-30) 9-Н площадью 1 386,9 кв.м с кадастровым номером 78:5527:1:16.

По сведениям ЕГРН в отношении нежилого помещения 2-Н, 9-Н площадью 1 502,5 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005527:4978 (ранее присвоенный номер 78:36:55271:1:6) зарегистрировано право государственной собственности Санкт-Петербурга и аренда Общества на часть помещения 2-Н, 9-Н (ком. 1-30) площадью 1 386,9 кв.м.

Также в ЕГРН имеется запись в отношении нежилого помещения 2-Н площадью 1 088,1 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005527:8237 и нежилого помещения 9-Н площадью 280,6 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005527:8236, образованных в результате раздела помещения 2-Н, 9-Н с кадастровым номером 78:36:0005527:4978. В отношении данных объектов недвижимости отсутствует запись о государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга, а также отсутствует запись о передаче данных объектов в аренду Обществу.

В связи с этим Комитет указал Обществу на необходимость обратиться в Учреждение за внесением изменений в договор аренды.

Между тем, несмотря на неоднократные обращения Общества, соответствующие изменения в договор аренды внесены не были.

03.03.2020 Общество направило в Комитет письмо, в котором сообщило о том, что оно внесено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (внесено с 01.08.2016, невнесение было вызвано технической ошибкой), а также сообщило о готовности подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 10.05.2001 № 02-А-003696 для целей уточнения предмета аренды и дальнейшей реализации права преимущественного выкупа, с уточнением предмета по договору.

Ответ на письмо от 03.03.2020 не поступил.

Считая бездействие Комитета незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим требованием.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и  отзыва на жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при совокупности определенных условий.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Судом первой инстанции установлено, что Общество является субъектом малого предпринимательства, на которое распространяется действие Закона № 159-ФЗ.

Кроме этого судом установлено, что с 2001 года Общество является арендатором помещения 2-Н (кадастровый номер 78:36:0005527:8237 общей площадью 1088,1 кв.м) и помещения 9-Н (кадастровый номер 78:36:0005527:8236 общей площадью 280,6 кв.м), которые изначально были предоставлены Обществу на основании договора аренды от 10.05.2001 № 02-А-003696 как часть помещения с кадастровым номером 78:5527:1:1:6. Спорные помещения были сформированы с согласия Комитета в границах первоначально предоставленного объекта и также с согласия собственника в установленном порядке поставлены на кадастровый учет. При этом невнесение в договор аренды изменений, связанных с проведенным кадастровым учетом помещений, обусловлено исключительно бездействием Комитета и Учреждения, которые, несмотря на неоднократные обращения Общества, не реагировали на его предложения о внесении изменений в договор аренды.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Комитет в числе прочего ссылался на нарушение Обществом условий договора аренды и заключение с третьими лицами договоров субаренды без получения согласия собственника, а также на наличие неоплаченного штрафа, начисленного в связи с данным нарушением.

В обоснование приведенных доводов Комитет и Учреждение представили в материалы дела акт обследования Комитета по контролю за имуществом от 02.08.2019, составленный в отсутствие представителей Общества, согласно которому в спорных помещениях на момент проведения осмотра размещаются салон красоты, зоомагазин, магазин «Улыбка радуги», магазин по продаже велосипедов.

На основании указанного акта Обществу 18.02.2020 была направлена претензия об уплате штрафа в размере 12 971 314 руб. 92 коп.

Оценивая доводы сторон в этой части, суд учел, что требование об оплате штрафа было направлено Обществу существенно позже, нежели у Комитета возникла обязанность по рассмотрению заявлений Общества о реализации права на преимущественный выкуп помещений.

Начиная с 2015 года, Комитет формально уклоняется от внесения изменений в договор аренды, что послужило основанием и для непринятия решений по заявлениям о выкупе помещений.

Отклоняя доводы о неоплаченном штрафе, суд первой инстанции исходил из следующего.

Как указано в пункте 2.2.18 договора аренды, при сдаче объекта в установленном договором порядке в субаренду арендатор обязан обеспечить соблюдение субарендатором норм и правил использования объекта нежилого фонда, в том числе санитарных норм и правил, правил пожарной безопасности, норм законодательства об охране памятников истории и культуры (в необходимых случаях); уведомить арендодателя о заключенных договорах субаренды в пятидневный срок со дня государственной регистрации договора субаренды, приложив подлинник зарегистрированного договора субаренды, а также уведомлять арендодателя о всех изменениях и дополнениях к договору субаренды.

В статье 431 ГК РФ указано, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Приняв во внимание отсутствие доказательств заключения Обществом с третьими лицами договоров аренды, подлежащих государственной регистрации, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности начисления штрафа. 

Вопреки доводам подателей жалоб, поскольку наличие неоплаченного штрафа является основанием для принятия решения об отказе в выкупе арендуемого имущества, обстоятельства законности его начисления подлежали исследованию в рамках рассмотрения настоящего спора, тем более учитывая длительность отношений сторон, связанных с попыткой выкупить спорное помещение. В дело представлены все доказательства, позволяющие оценить законность начисления штрафных санкций.

Оценив собранные в ходе рассмотрения дела доказательства, суд установил, что по заявлению Общества о выкупе помещения, поданному Обществом в сентябре 2019 года, после того как заявителем в феврале 2020 года были представлены в Комитет документы, подтверждающие его отнесение к субъектам, имеющим права на выкуп помещения, Комитет обязан был выполнить предусмотренные законодательством действия для заключения договора.

Судом установлено отсутствие оснований для отказа в выкупе помещения, в том числе по мотиву неоплаченного штрафа.

Поскольку названные выше действия Комитетом не выполнены, требования заявителя удовлетворены правомерно.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 15.01.2021 по делу №  А56-27903/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

                  К.В. Галенкина

 

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 Н.С. Полубехина