АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-7712/2022

г. Чебоксары

29 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 28.12.2022.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "ТелефонСтрой",  Россия 428022, г. Чебоксары, Чувашская Республика, проезд Машиностроителей д. 13, пом. 1,

к  Администрации города Чебоксары Чувашской Республики,  Россия 428032, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. К. Маркса д. 36,

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от  18.07.2022 (сроком до 31.12.2023)

от ответчика и третьего лица – ФИО3 по доверенностям от 10.01.2022 №29/01-17 и от 12.01.2022 № 13/01 (сроком до 31.12.2022),  

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "ТелефонСтрой" обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики об обязании заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-строительнаяфирма "ТелефонСтрой" договор аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:030304:30, площадью 3139 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, на следующих условиях:

Пункт 2.1   Договора  №    аренды  земельного участка  от  "___"_______20 года изложить в следующей редакции:

"2.1. Срок аренды земельного участка устанавливается с 30.05.2022 по 29.05.2071".

Пункт 7 приложения к договору №____аренды земельного участка "___"_______20 года "Расчет размера арендной платы на 2022-2023 годы" изложить в следующей редакции:

"7. Рыночная стоимость права аренды земельного участка за период с 30.05.2022 по 29.05.2071 - 9 790 000,00 руб.".

Пункт 8 приложения к договору №____ аренды земельного участка от "___"_______20года "Расчет размера арендной платы на 2022-2023 годы" изложить в

следующей редакции:

"8. Рыночная стоимость права аренды земельного участка за год - 200 000,00 руб.

(А)".

Пункт 9 приложения к договору №____ аренды земельного участка от "___"_______ 20года "Расчет размера арендной платы на 2022-2023 годы" изложить в

следующей редакции:

"9. Размер арендной платы в расчете на 1 день (В) - 574,95 руб.

(В=А/365 дней)"

Пункт 10 приложения к договору №____ аренды земельного участка от "___"_______20года "Расчет размера арендной платы на 2022-2023 годы" изложить в

следующей редакции:

"10. Арендная плата за период с 30.05.2022 по 31.12.2022 (С): (215 дней) в сумме123 614,25 рублей (С=В*215 дней в 2022 г.) подлежит уплате в следующие сроки:

№

Месяц

Сумма к оплате

Срок оплаты

1.

1 платеж

24 772,85 рублей

10.08.2022

2.

2 платеж

24 772,85 рублей

10.09.2022

3.

3 платеж

24 772,85 рублей

10.10.2022

4.

4 платеж

24 772,85 рублей

10.11.2022

5.

5 платеж

24 772,85 рублей

10.12.2022

Пункт 11 приложения к договору №____ аренды земельного участка от "___"_______20года "Расчет размера арендной платы на 2022-2023 годы" изложить в

следующей редакции:

"11. Расчет размера арендной платы на 2023 год

Арендная плата за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 в сумме 200 000,00 рублей

подлежит уплате в следующие сроки:

№

Месяц

Сумма к оплате

Срок оплаты

1.

Январь

16 667,00 рублей

10.01.2023

2.

Февраль

16 667,00 рублей

10.02.2023

3.

Март

16 667,00 рублей

10.03.2023

4.

Апрель

16 667,00 рублей

10.04.2023

5.

Май

16 667,00 рублей

10.05.2023

6.

Июнь

16 667,00 рублей

10.06.2023

7.

Июль

16 667,00 рублей

10.07.2023

8.

Август

16 667,00 рублей

10.08.2023

9.

Сентябрь

16 667,00 рублей

10.09.2023

10.

Октябрь

16 667,00 рублей

10.10.2023

11.

Ноябрь

16 667,00 рублей

10.11.2023

12.

Декабрь

16 667,00 рублей

10.12.2023

Исковые требования основаны на нормах статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы несогласием истца с размером предложенной муниципалитетом арендной платы.

Определением суда от 16.08.2022 по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики.

Определением суда от 21.09.2022 по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" ФИО4 и ФИО5.

19.10.2022 в суд поступило заключение судебной экспертизы №Э-0473/2022 по делу.

Определением суда от 20.10.2022 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования, пояснениями от 27.12.2022 указал, что заключение судебного эксперта соответствует критериям достоверности и допустимости.

Представитель ответчика и третьего лица отзывом от 21.12.2022 просил отказать в заявленных требованиях, пояснил, что стоимость одного квадратного метра соседнего земельного участка равна 148,72 руб., что было установлено в рамках дела №А79-4520/2020, поэтому сделанные экспертами по настоящему делу выводы о величине рыночной арендной платы вызывают сомнения.

Выслушав представителей сторон и третьего лица, изучив материалы дела, суд установил следующее. 

Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "ТелефонСтрой" на праве собственности принадлежит арочный склад с кадастровым номером 21:01:030304:525, назначение: нежилое, площадью 447,6 кв.м, количество этажей: 1, год завершения строительства: 1976, находящийся по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030304:30, площадью 3139,0 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения складских помещений, находящемся по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>.

Администрацией в адрес ООО "ПСФ "ТелефонСтрой" направлен проект договора аренды земельного участка, согласно которому земельный участок предоставляется в аренду на срок с 30.05.2022 по 30.05.2027 (пункт 2.1 проекта договора).

Проектом представленного договора предусматривается, что ранее заключенный между сторонами договор №213/5693-К аренды земельного участка от 05.12.2017 прекращает свое действие.

В приложении к проекту договора "Расчет размера арендной платы на 2022-2023 год" установлено: рыночная стоимость права аренды земельного участка за период с 30.05.2022 по 30.05.2027 составляет 3 394 857,00 рублей (пункт 7), рыночная стоимость права аренды земельного участка за год - 678 971,00 рублей (пункт 8).

ООО "ПСФ "ТелефонСтрой" обратилось в независимую оценочную компанию -ООО "Гарант Успеха", согласно справки №20 от 19.07.2022 которой рыночная стоимость права аренды земельного участка за период с 30.05.2022 по 29.05.2071 по состоянию на 30.05.2022 составляет 5 880 000 руб.

ООО "ПСФ "ТелефонСтрой" подписало проект договора аренды земельного участка с учетом протокола разногласий от 20.07.2022 и все подписанные экземпляры проекта договора с экземплярами протокола разногласий письмом от 20.07.2022 направило в Администрацию.

09.07.2022 ответчик путем вручения представителю истца протокола урегулирования разногласий, фактически отклонил протокол разногласий истца.

Таким образом, у сторон возникли разногласия относительно пунктов – 2.1 договора и пунктов 7 - 11  приложения к нему в части срока аренды и величины арендной платы, которые переданы истцом на рассмотрение суда в рамках настоящего дела.

Исследовав и оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд полагает иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается уполномоченными на то государственными органами.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148 утвержден Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок № 148).

08.09.2017 постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики №349 внесены изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, с учетом которых пункт 1.4 Порядка предусматривает, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

ООО "ПСФ "ТелефонСтрой" обратилось в независимую оценочную компанию -ООО "Гарант Успеха", согласно справки №20 от 19.07.2022 которой рыночная стоимость права аренды Земельного участка за период с 30.05.2022 по 29.05.2071 по состоянию на 30.05.2022 составляет 5 880 000 руб.

Согласно отчета  об оценке № 152/26 от 10.06.2022 оценщика ООО "ГК "Азира" рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составляет 3394857 руб. на весь срок аренды (5 лет), 678 971 руб. в год (л.д. 72, т. 1).

Ввиду наличия двух отчетов об оценке для определения достоверной величины рыночной стоимости, суд назначил экспертизу на предмет определения соответствия отчета № 152/26 от 10.06.2022 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 3 139 кв.м, кадастровый номер 21:01:030304:30, вид развешенного использования: склады, расположенный по адресу: Чувашская Республика, проезд Машиностроителей, дом 13, Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки; проведение судебной экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" ФИО4 и ФИО5.

Согласно заключению экспертов общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" №Э-0473/2022 отчет об оценке № 152/26 от 10.06.2022 не соответствует требованиям Федеральному Закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость права аренды указанного земельного участка на 49 лет составляет 9 7902 000 руб., ежегодный размер арендной платы – 200 000 руб. (т.2, л.д. 116).

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу. 

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным. 

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Его возражения об определении  по другому делу отличающейся цены на расположенный рядом со спорным земельный участок судом не принимаются, поскольку  в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства того дела, в котором истец не участвовал, не являются преюдициальными для настоящего дела. 

Кроме того, даже рядом расположенные участки могут иметь разный вид разрешенного использования, условия доступа и эксплуатации, степень застройки, разные ограничения и коммерческую привлекательность.

Предусмотренными процессуальным законодательством способами устранения сомнений, в частности, вызов эксперта, заявление о повторной экспертизе ответчик не воспользовался.

При указанных обстоятельствах, судом с учетом признания заключения судебной экспертизы надлежащим доказательством по настоящему делу, суд считает необходимым урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды земельного участка, определив рыночную стоимость права аренды указанного земельного участка на 49 лет в сумме 9 790 000 коп. 

Соответственно, рыночная стоимость права аренды за 1 год составит 200 000 руб.; размер арендной платы в расчете на 1 день - 574,95 руб.; арендная плата за период с 30.05.2022 по 31.12.2022 - 124 189,20 руб. (574,95 х 216 дней); арендная плата за период c 01.01.2023 по 31.12.2023 - 200 000  руб.

В этой части расчет истца не является верным, поскольку в периоде с 30.05.2022 по 31.12.2022 не 215, а 216 дней.

Кроме того, в пункте 9 Приложения истец предлагает при расчете ежедневной платы делить годовую плату на 365 дней, тогда как за 49 лет аренды будут иметься годы,  в которых 366 дней.

Следовательно, редакция данного пункта, предложенная ответчиком, является верной и учитывает указанные особенности каждого года аренды.

Исходя из неверного определения истцом платы в сумме 123 614 руб. 25 коп. за период с 30.05.2022 по 31.12.2022, тогда как такая плата составляет 124 189 руб. 20 коп., пункт 10 также изложен судом с учетом этого и уточнения размера пяти платежей  в сумме не 24 772 руб. 85 коп, как предложил истец, а в верной сумме 24 837 руб. 84 коп. (124 189 руб. 20 коп. /5).

Из содержания уточненного искового заявления Общества следует, что истец просит изложить абзац первый пункта 2.1 договора в следующей редакции: "Срок аренды земельного участка устанавливается с 30.05.2022 по 29.05.2071". 

В силу пункта 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 названной статьи. 

В соответствии с подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных названным пунктом. 

В данном случае истец является собственником здания, расположенного на спорном земельном участке. 

Таким образом, в силу указанных положений закона при предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, срок его аренды, в пределах от трех до сорока девяти лет, устанавливается по выбору арендатора.

Ответчиком не приведено обоснованных доводов о наличии каких-либо ограничений, препятствующих заключению договора на условиях о сроке аренды, предложенных истцом. 

Учитывая изложенные выше нормы права и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что условие договора о сроке действия на 49 лет соответствует требованиям закона и подлежит установлению в редакции, предложенной истцом.

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Поскольку заявленное истцом требование неимущественного характера подлежит удовлетворению, расходы по государственной пошлине и расходы на оплату судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "ТелефонСтрой" и    Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики при заключении договора аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:030304:30, площадью 3139 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, изложив пункт 2.1 договора, пункты  7-11 Приложения к договору "Расчет размера арендной платы на 2022-2023 год" в следующей редакции:

- "2.1. Срок аренды земельного участка устанавливается с 30.05.2022 по 29.05.2071".

 - "7. Рыночная стоимость права аренды земельного участка за период с 30.05.2022 по 29.05.2071 - 9 790 000,00 руб.

8. Рыночная стоимость права аренды земельного участка за год - 200 000,00 руб. (А).

9. Размер арендной платы в расчете на 1 день (В) - 574,95 руб.

(В=А/n, где n - количество дней в году)

10. Арендная плата за период с 30.05.2022 по 31.12.2022 (С): (216 дней) в сумме 124 189,20 руб. (С=В х 216 дней в 2022 году) подлежит уплате в следующие сроки:

№

Месяц

Сумма к оплате

Срок оплаты

1.

1 платеж

24 837,84 рублей

10.08.2022

2.

2 платеж

24 837,84 рублей

10.09.2022

3.

3 платеж

24 837,84 рублей

10.10.2022

4.

4 платеж

24 837,84 рублей

10.11.2022

5.

5 платеж

24 837,84 рублей

10.12.2022

11. Расчет размера арендной платы на 2023 год

Арендная плата за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 в сумме 200 000,00 рублей подлежит уплате в следующие сроки:

№

Месяц

Сумма к оплате

Срок оплаты

1.

Январь

16 667,00 рублей

10.01.2023

2.

Февраль

16 667,00 рублей

10.02.2023

3.

Март

16 667,00 рублей

10.03.2023

4.

Апрель

16 667,00 рублей

10.04.2023

5.

Май

16 667,00 рублей

10.05.2023

6.

Июнь

16 667,00 рублей

10.06.2023

7.

Июль

16 667,00 рублей

10.07.2023

8.

Август

16 667,00 рублей

10.08.2023

9.

Сентябрь

16 667,00 рублей

10.09.2023

10.

Октябрь

16 667,00 рублей

10.10.2023

11.

Ноябрь

16 667,00 рублей

10.11.2023

12.

Декабрь

16 667,00 рублей

10.12.2023

Взыскать с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "ТелефонСтрой" 22 000 (Двадцать две тысячи) рублей в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы, 6 000 (Шесть тысяч) рублей в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

   О.А. Коркина