АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1537/19 

Екатеринбург

27 марта 2019 г.

Дело № А50-15046/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Лазарева С.В., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эстетическая стоматология» на решение Арбитражного суда Пермского края от 27.08.2018 по делу № А50-15046/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Ахметовой Ирины Борисовны (далее – предприниматель Ахметова И.Б.) – Кадырова М.В. (доверенность от 20.03.2019);

общества «Эстетическая стоматология» – Глевич М.А. (доверенность от 09.07.2018).

Предприниматель Ахметова Ирина Борисовна обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу «Эстетическая стоматология» о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений от 24.11.2017 в размере 990 359 руб. 40 коп., пени в размере                    44 787 руб. 60 коп. с последующим начислением до дня фактического исполнения обязательства по выплате 257 400 руб., процентов в размере                   3 221 руб. 03 коп. с последующим начислением до дня фактического исполнения обязательства по выплате 772 200 руб. 

Решением Арбитражного суда Пермского края от 27.08.2018 (судья Заляева Л.С.) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 990 359 руб. 40 коп., неустойка в размере 79 794 руб. за период с 06.03.2018 по 07.08.2018, с последующим ее начислением на сумму долга в размере 257 400 руб. (ее часть в случае оплаты) из расчета 0,2% за каждый день просрочки, начиная с 08.08.2018 по день фактического исполнения обязательства, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 17 945 руб. 72 коп. за период с 13.04.2018 по 07.08.2018, с последующим их начислением на сумму долга в размере 772 200 руб. (ее часть в случае оплаты) в соответствии со статьей 395 ГК РФ, начиная с 08.08.2018 по день фактического исполнения обязательства, расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 384 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2018 (судьи Зеленина Т.Л., Макаров Т.В., Семенов В.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

По мнению заявителя, устранение недостатков в помещении, требующим проведение капитального ремонта, является обязанностью истца. Ответчик ссылается на направление истцу претензий с указанием существенных недостатков, которые были выявлены после передачи нежилых помещений, 21.12.2017, 27.12.2017, 09.02.2018, 06.03.2018, а также заключение специалиста о выявленных недостатках от 02.03.2018, акт приема-передачи от 02.04.2017, от подписания которого истец отказался. 

Как полагает кассатор, поскольку переданные истцом ответчику помещения находятся аварийном состоянии, расторжение договора аренды на основании пункта 6.4 договора не исключает возможности арендатора приводить и доказывать обстоятельства, являющимися достаточным основанием для освобождения его от обязанности по внесению арендных платежей, которые существовали до расторжения договора аренды и в период действия договора. При таких обстоятельствах истец считает, что судами необоснованно отказано в назначении строительно-технической экспертизы и не дана оценка представленному заключению о наличии в арендуемом помещении существенных недостатков, требующих проведения капитального ремонта. 

Податель жалобы считает выводы судов о том, что ответчик до расторжения договора аренды не уведомлял истца о наличии таких недостатков, не соответствующими материалам дела, отметив, что причиной расторжения договора аренды являлась невозможность эксплуатации нежилых помещений для осуществления стоматологической практики. Заявитель указал, что на момент сдачи помещения в аренду арендодатель не поставил арендатора в известность о наличии в указанном помещении скрытых недостатков, не позволяющих использовать помещение по его назначению. Кроме того, ответчик ссылается на несоответствие помещений нормативному температурному режиму, на наличие скрытых недостатков в стяжке пола, на необходимость для осуществления стоматологической деятельности наличия трех санузлов. 

Кассатор полагает ошибочным выводы судов о доказанности факта наличия на стороне истца убытков в размере, соответствующем размеру арендной платы за 90 дней, поскольку истцом не доказаны совокупность условий, необходимых для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности, размер причиненных убытков, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца о возмещении убытков у судов не имелось.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, 24.11.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование (в аренду) часть нежилых помещений, принадлежащих арендодателю на праве собственности: этаж 1-2, лит.А, общей площадью 468 кв.м, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Мира, д. 11, для осуществления стоматологической практики, на срок по 24.11.2027. 

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 03.12.2017.    

Согласно пунктам 4.1, 4.2 договора оплата ежемесячной арендной платы производится арендатором не позднее пятого числа текущего месяца из расчета 550 рублей за 1 кв. м, общая сумма арендной платы в месяц составляет 257 400 руб.

В соответствии с пунктом 4.7 договора арендная плата не включает в себя стоимость коммунальных услуг и эксплуатационных расходов (энергоснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, техническое обслуживание и иные ресурсы). Расходы по перечисленным выше затратам несет арендатор с даты подписания акта приема-передачи нежилых помещений арендатору и в течение всего срока действия договора. Оплата арендатором производится в течение 3 банковских дней на основании выставленного арендодателем счета, к которому прилагаются копии документов от снабжающих организаций, подтверждающих предоставление коммунальных услуг, или на основании счета снабжающей организации с заявлением арендодателя об оплате.

На основании пунктов 4.9, 4.10 договора арендатору предоставляются арендные каникулы, то есть период, когда арендная плата не начисляется и не уплачивается, сроком по 31.01.2018 (включительно), для производства ремонтных работ и обустройства помещений для осуществления своей деятельности в соответствии с пунктом 1 договора. Начисление арендной платы по договору производится с момента окончания арендных каникул – с 01.02.2018. 

По утверждению истца, арендная плата за февраль 2018 года в сумме 257 400 рублей в силу пункта 4.11 договора оплачена ответчиком при заключении договора. Оплата арендной платы за март 2018 года ответчиком не произведена.

Истцом 24.03.2018 получено заявление ответчика от 20.03.2018 о расторжении договора на основании пункта 6.4 договора. 

В соответствии с пунктом 6.4 договора арендатор вправе в любое время расторгнуть договор в одностороннем внесудебном бесспорном порядке (без обращения в суд) с обязательным уведомлением арендодателя в письменном виде не менее чем за 90 дней. В случае если арендатор расторгает договор ранее, чем через 90 дней с момента уведомления, он обязан возместить арендодателю убытки в размере арендной платы за 90 дней.

Между сторонами 02.04.2018 подписан акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения к договору аренды нежилых помещений от 24.11.2017.

В связи с тем, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательства по оплате арендных платежей, истец 08.02.2018, 13.03.2018, 29.03.2018 направил ответчику претензии. Претензии оставлены ответчиком без удовлетворения.

Поскольку обязательства по оплате арендной платы исполнены ответчиком ненадлежащим образом, что повлекло начисление финансовых санкций в виде неустойки и процентов, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.  

Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из доказанности материалами дела факта наличия на стороне ответчика задолженности по оплате арендной платы, наличием оснований для взыскания с ответчика убытков, вызванных досрочным расторжением договора аренды. Признав правомерным начисление неустойки, суды с учетом принципов добросовестности, разумности и справедливости, снизили ее размер до суммы, достаточной для восстановления нарушенных прав истца.   

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 указанного Кодекса). 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 611 названного Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. 

Судами установлено, что ответчик направил заявление о расторжении договора от 20.03.2018, которое получено истцом 24.03.2018. Как следует из текста указанного заявления, основанием расторжения послужили условия пункта 6.4 договора, в соответствии с которым предусмотрено право арендатора на расторжение договора в любое время в одностороннем внесудебном бесспорном порядке (без обращения в суд). В заявлении о расторжении договора от 20.03.2018 ответчик указал, что договор считается расторгнутым с момента получения истцом заявления о расторжении договора аренды. 

Поскольку заявление о расторжении договора получено истцом 24.03.2018, суды правильно указали на то, что договор аренды нежилых помещений от 24.11.2017 расторгнут 24.03.2018.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды. 

Согласно пункту 2 статьи 612 названного Кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Ссылаясь на наличие у имущества недостатков, препятствующих использованию по назначению, ответчик не доказал, что указанные недостатки не могли быть обнаружены при осмотре имущества. При этом акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 02.04.2018 также не содержит ссылок на то, что договор расторгнут в связи с невозможностью использовать помещение по целевому назначению.

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Принимая во внимание расчет истца о том, что размер задолженности ответчика по арендной плате составляет 960 960 руб., в том числе за март - 257 400 руб.; за апрель - 257 400 руб.; за май - 257 400 руб.; за июнь (до 22-го числа включительно) - 188 760 руб., учитывая, что  в соответствии с пунктом 4.7. договора ответчику были выставлены счета на оплату коммунальных платежей за декабрь 2017 - январь 2018 года 18.01.2018, 28.02.2018 соответственно, в связи с чем размер коммунальных услуг и эксплуатационных расходов за декабрь 2017 года составил 12 762 руб., за январь 2018 года - 16 637 руб. 40 коп., при этом доказательства оплаты указанных платежей ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании суммы основного долга.

При этом судами учтено, что ответчиком без замечаний подписан акт приема-передачи нежилых помещений от 03.12.2017, в котором указано на осмотр помещений и на отсутствие претензий по их состоянию. Кроме того, по условиям договора аренды передаваемые помещения должны быть приведены арендатором в состояние, пригодное для деятельности арендатора, самостоятельно. В связи с чем, арендатору был предоставлен период, за который арендная плата не начислялась.

Учитывая буквальное значение условий пункта 6.4 договора в совокупности с правилами статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что договор расторгнут ранее 90 дней с момента уведомления, суды пришли к обоснованному выводу о том, что арендатор обязан возместить арендодателю убытки, связанные с досрочным расторжением договора, размер которых соответствует размеру арендной платы за 90 дней.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке (штрафе) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Из пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. 

Согласно пункту 5.1 договора в случае нарушения срока оплаты, предусмотренного пунктами 4.1, 4.2, 4.7 договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,3% от арендной платы за каждый день просрочки. 

Поскольку срок оплаты арендной платы за март 2018 года наступил до момента направления уведомления о расторжении договора и ответчиком допущена просрочка оплаты арендных платежей, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для начисления истцом неустойки за период с 06.03.2018 по 03.05.2018 с последующим начислением на день вынесения решения, а также до дня фактического исполнения обязательства по выплате 257 400 руб. из расчета 0,3 %.

С учетом заявленного ответчиком ходатайства о снижении суммы неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, суды сочли возможным снизить размер предъявленной к взысканию неустойки до 0,2 % в день, что составляет 79 794 руб. за период с 06.03.2018 по 07.08.2018.

Также истец просил взыскать с ответчика проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ в размере 3 221 руб. 03 коп., с последующим начислением на день вынесения решения, а также до дня фактического исполнения обязательства по выплате 772 200 руб. 

Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 указанного Кодекса (пункт 1 статьи 395 в редакции, действующей с 01.08.2016) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Принимая во внимание, что ответчиком допущена просрочка исполнения денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами правомерно признаны судами обоснованным в сумме 17 945 руб. 72 коп. за период с 13.04.2018 по 07.08.2018 с указанием их начисления, начиная с 08.08.2018 до момента фактического исполнения обязательства. 

Довод ответчика об отсутствии доказательств причинения истцу убытков, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции как противоречащий пункту 6.4 договора аренды.

Довод о необоснованном отказе судов в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении экспертизы, также являлся предметом рассмотрения в судах. При оценке указанного довода суды с учетом обстоятельств данного дела и представленных доказательств указали на отсутствие оснований для назначения по делу экспертизы.

Ссылка ответчика на представленное им заключение по строительно-техническому исследованию конструкций спорного помещения по состоянию на 01.03.2018, также правомерно не принята судами во внимание, поскольку, ссылаясь на наличие у имущества недостатков, препятствующих использованию по назначению, ответчик не доказал, что указанные недостатки не могли быть обнаружены при осмотре имущества. При этом акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 02.04.2018 также не содержит ссылок на то, что договор расторгнут в связи с невозможностью использовать помещение по целевому назначению. 

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 27.08.2018 по делу № А50-15046/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эстетическая стоматология» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						А.А. Столяров 

Судьи						С.В. Лазарев 

                                             					 Т.В. Сулейменова