Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-10891/2023

08 декабря 2023 г.

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 08 декабря 2023  г.

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Малыхина В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 

дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 321745600187539, г. Челябинск, индивидуального предпринимателя ФИО3, ОГРНИП 304744818400092, г. Челябинск, к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью  "Аналитик Центр", ОГРН: 

<

***>, г. Волгоград.

 о признании недействительным отчета об определении рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от истца ИП ФИО3: представитель ФИО4, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании, доверенность от 01.09.2022;

от ответчика: представитель ФИО5, удостоверение, диплом о высшем юридическом образовании, доверенность № 30 от 22.02.2023.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец 1, ИП ФИО2), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец 2, ИП ФИО3), 06.04.2023 обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – ответчик, КУИиЗО г. Челябинска):

- о признании недействительным отчета об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв.м., степенью готовности 28 %, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе, послуживший основанием для установления начальной цены аукциона в размере 13 442 520 руб. 00 коп. в т.ч. НДС 20 %, проводимого КУИиЗО г. Челябинска 24.01.2023 в 08:00 по московскому времени (в 10:00 по местному времени);

- об обязании КУИиЗО г. Челябинска при проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв.м., степенью готовности 28 %, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе установить начальную стоимость объекта в размере 32 931 112 руб. 00 коп. без учета НДС.

Определением от 13.04.2023 дело принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Определением от 03.08.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Центр экспертных технологий и оценки «Октант» ФИО6, производство по делу приостановлено.

Протокольным определением от 19.10.2023 производство по делу возобновлено.

Определением от 19.10.2023 суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении размера исковых требований, в котором истцы просили:

- признать недействительным отчет №8700/22, выполненный ООО "Аналитик Центр", об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв.м., степенью готовности 28 %, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе, послуживший основанием для установления начальной цены аукциона в размере 13 442 520 руб. 00 коп. в т.ч. НДС 20 %, проводимого КУИиЗО г. Челябинска 24.01.2023 в 08:00 по московскому времени (в 10:00 по местному времени);

- обязать КУИиЗО г. Челябинска при проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв.м., степенью готовности 28 %, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе установить начальную стоимость объекта в размере 36 192 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Определением от 19.10.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО Аналитик Центр», ОГРН: 

<

***>, г. Волгоград.

Определением от 19.10.2023 судебное заседание назначено на 15.11.2023.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялись перерывы с 15.11.2023 по 23.11.2023 и с 23.11.2023 по 27.11.2023. Сведения об объявленных перерывах были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

В обоснование  заявленных исковых требований, истец со ссылкой на ст.ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), указал на недостоверность отчета об определении рыночной стоимости в размере 13 442 520 руб.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что истцами не указаны конкретные доказательства недостоверности отчета комитета, оснований для признания его недостоверным нет, поскольку факт несогласия с результатом отчета не может свидетельствовать о его недостоверности (л.д.77-79).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме в силу следующего.

Как следует из материалов дела, решением Центрального районного суда города Челябинска от 26.08.2020 по делу № 2-3622/2020 были удовлетворены исковые требования Комитета к ООО «Стройкомплекс-97», ФИО7, ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв. м, степенью готовности 28 %, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда, путем продажи с публичных торгов (л.д. 7-8).

С 02.04.2021 г. ООО «Стройкомплекс-97» выбыло из числа сособственников объекта, доля в праве перешла к ФИО2 и ФИО3 (собственники по 50/100 доли в объекте у каждого) (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), л.д. 9-12).

Согласно протоколу № 3 от 23.05.2022 рассмотрения заявок на участие в аукционе в электронной форме, назначенном на 24.05.2022, по продаже объекта незавершенного строительства (SBR012-2204130002.1), аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538 площадью 2 250 кв. м со степенью готовности объекта 28 %, расположенный по адресу: 

<

...> в Центральном районе, признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок (л.д. 13).

Согласно протоколу № 12 от 11.07.2022 рассмотрения заявок на участие в повторном аукционе в электронной форме, назначенном на 12.07.2022, по продаже объекта незавершенного строительства (SBR012-2206010005.1), аукцион по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538 площадью 2 250 кв. м со степенью готовности объекта 28 %, расположенный по адресу: 

<

...> в Центральном районе, признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок (л.д. 14).

Объект предлагался к публичной реализации с начальной ценой предмета аукциона 38 349 841 руб.

Истцы направляли обращение в Администрацию г. Челябинска (07.06.2022 г. вхд. № 23-8038-22-00) о принятии решения (либо решения об отказе от такого права) о приобретении в муниципальную собственность объекта незавершенного строительства с кадастровым № 74:36:0506004:538 по начальной цене предмета аукциона в 38 349 841 руб. (л.д. 15).

Письмом Заместителя Главы г. Челябинска от 06.07.2022 исх. № 23-8038/22-0-1 в удовлетворении вышеуказанного заявления отказано (л.д. 16).

Согласно информационному сообщению размещенному в сети Интернет по адресу: ps://kuizo.ru/torgi/aukciony/publichnye-torgi/2023_publichnye-torgi/24012023/, Комитет объявил о проведении 24.01.2023 третьего аукциона по продаже объекта незавершенного строительством, начальная стоимость объекта установлена в 13 442 520 руб. (л.д. 17-22).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 11.01.2023 по делу №А76-32311/2022 удовлетворено заявление ИП ФИО3 о принятии обеспечительной меры, а именно приостановлено проведение КУИЗО г. Челябинска аукциона в электронной форме 24.01.2023 в 08:00 по московскому времени (в 10:00 по местному времени) по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером  74:36:0506004:538, площадью 2 250 кв.м.  со степенью готовности объекта 28%, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу №А76-32311/2022 (л.д. 23-24).

21.02.2023 соистцом ФИО3 направлен в Комитет запрос о предоставлении копии отчета об установлении рыночной стоимости объекта, послужившего основанием для установления начальной цены аукциона в размере 13 442 520 рублей в т.ч. НДС 20% проводимого Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска 24.01.2023 в 08:00 по московскому времени (в 10:00 по местному времени) (л.д. 64).

В ответ на указанный запрос, КУИЗО г. Челябинска исх. № 10004 от 06.03.2023, отказал в предоставлении копии отчета, указал, что он может быть предоставлен по запросу суда (л.д. 65).

По заказу ФИО3, ООО «Гудвил» 09.02.2023 подготовило отчет № 623-02-2023 об рыночной стоимости объекта, которая составляет 32 931 112 рублей без учета НДС (л.д. 25-63)/

Истцы считают рыночную стоимость объекта в 32 931 112 рублей без учета НДС корректной и подлежащей указанию в качестве начальной цены при проведении КУИЗО г. Челябинска аукциона по продаже объекта.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В пункте 4 статьи 239.1 ГК РФ указано, что начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Согласно подпункту "з" пункта 7 Правил № 1299 извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 3 Закона № 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

На основании статьи 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце третьем статьи 6 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ закреплено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно абзацу первому статьи 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке,  установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Комитет предоставил суду Отчет № 8700/22, выполненный ООО "Аналитик Центр", в котором рыночная стоимость спорного объекта определена в размере 13 442 520 руб. с учетом НДС (л.д. 82-101).

В ходе судебного разбирательства с целью определения действительной рыночной  стоимости спорного объекта незавершенного строительства ИП ФИО3 заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу (л.д.111). На разрешение эксперта  просил поставить  вопрос:

Определить действительную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, площадью 2 250 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0506004:538, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе по состоянию на:

- 14 ноября 2022 года (дата, на которую определена рыночная стоимость объекта № 8700/22, выполненного ООО «Аналитик Центр»), для правовой оценки оспариваемого отчета;

- текущий момент, для определения стоимости объекта.

Определением от 03.08.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Центр экспертных технологий и оценки «Октант» ФИО6.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

"Определить действительную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, площадью 2 250 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0506004:538, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе, по состоянию на:

- 14 ноября 2022 года (дата, на которую определена рыночная стоимость объекта № 8700/22, выполненного ООО «Аналитик Центр»).

- текущий момент".

По результатам проведенного исследования эксперт установил (Заключение эксперта № 3-09/328 от 08.09.2023), что рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, площадью 2 250 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0506004:538, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе, по состоянию на:

- 14 ноября 2022 года (дата, на которую определена рыночная стоимость объекта в Отчёте №8700/22, выполненном ООО «Аналитик Центр») составляла: 35 036 000 рублей с НДС,

- на текущий момент времени (сентябрь 2023 г.) составляет: 36 192 000 рублей с НДС.

Установленная экспертом рыночная стоимость по состоянию на 14.11.2022 больше в несколько раз по значению со стоимостью указанной в Отчете № 8700/22, выполненный ООО "Аналитик Центр".

Поскольку экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, выводы эксперта понятны и мотивированны, суд считает, что экспертное заключение соответствует требованиям законодательства, что оснований расценивать выводы, содержащиеся в экспертном заключении, как недостаточно ясные, неполные либо позволяющие неоднозначное толкование у суда не имеется.

На основании изложенного, истцы заявил ходатайство об изменении предмета исковых требований, которое было удовлетворено судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

При определении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства, реализуемого в порядке статьи 239.1 ГК РФ, законом не установлена дата, на которую подлежит определению его рыночная стоимость.

В такой ситуации, учитывая изменения, происходящие на рынке недвижимости, а также иные объективные экономические процессы, длительность судебного разбирательства и процедуры публичной реализации имущества, такая дата должна быть наиболее близка к дате фактической реализации объекта.

Статьей 12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что с момента проведения оценки рыночной стоимости объекта по состоянию на 14.11.2022 до проведения повторной судебной экспертизы в сентябре 2023 года прошло более 9 месяцев, с целью соблюдения баланса интересов лиц, участвующих в деле, суд считает необходимым определить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства при его реализации путем продажи с публичных торгов в размере его рыночной стоимости по состоянию на момент оценки – сентябрь 2023 года, что составляет 36 192 000 руб. с НДС.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Истцом ФИО3 при обращении в суд уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 39 от 15.03.2023 и чек-ордером от 17.02.2023, а также 3 000 руб. за подачу заявления о принятии обеспечительных мер (платежное поручение № 179 от 11.07.2023).

В соответствии с п. 1 ст. 333.21 НК РФ государственная пошлина за подачу иска неимущественного характера составляет 6 000 руб. и за подачу заявления о принятии обеспечительных мер – 3 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что судебный акт принят в пользу истцов, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере  9 000 руб. относятся на ответчика.

Кроме того, истцом ФИО3 внесены денежные средства на депозит арбитражного суда в размере 58 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 187 от 24.07.2023.

Экспертная организация ООО ЦЭТО "ОКТАНТ" выставила счет № 3-09/328 от 08.09.2023 на сумму 58 000 руб.

Учитывая, что судебный акт принят в пользу истцов, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере  58 000 руб. относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным отчет об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв.м., степенью готовности 28%, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе, послуживший основанием для установления начальной цены аукциона в размере 13 442 520 руб. 00 коп. в т.ч. НДС 20 %, проводимого Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска 24.01.2023 в 08:00 по московскому времени (в 10:00 по местному времени).

Обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, при проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0506004:538, площадью застройки 2 250 кв.м., степенью готовности 28%, расположенного по адресу: 

<

...> в Центральном районе установить начальную стоимость объекта в размере 36 192 000 руб. 00 коп. с учетом НДС.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3, ОГРНИП 304744818400092, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 58 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                                                 В.В. Малыхина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.