ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-9088/2023

30 июля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     08 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 июля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Сухаревской  Т.С., судей  Балакир М.В., Бугорской  Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Марченко С.А.,

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности 09.01.2025

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 17.01.2025

от 3-их лиц: 1.представитель ФИО3 по доверенности от 24.12.2024 

4. представитель ООО «Альфа М» ФИО4 по доверенности от 16.12.2022,

рассмотрев по правилам первой инстанции дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 3 Центрального района»

к обществу с ограниченной ответственностью «Эстейт СПБ» 

третьи лица: 1) Администрация Центрального района Санкт-Петербурга, 

2) Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», 

3) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры об обязании, 

4) общество с ограниченной ответственностью «Альфа-М»

об обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 3 Центрального района» (далее – ООО «ЖКС №3 Центрального района») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эстейт СПб» (далее – ООО «Эстейт СПб») об обязании привести помещение 1-Н с кадастровым номером 78:31:0001472:3006 по адресу: Санкт-Петербург, улица Херсонская, дом 2/9, литера А, (ранее помещения 1-Н, 8-Н с кадастровыми номерами 78:31:0001472:171 и 78:31:0001472:184) в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом 2008 года.

Определением от 07.02.2023 судом приняты обеспечительные меры в виде запрета на производство всех видов работ в помещении 1-Н с кадастровым номером 78:31:0001472:3006 по адресу: Санкт-Петербург, улица Херсонская, дом 2/9, литера А, за исключением работ, производимых управляющей компанией по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, а также запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу совершать любые регистрационные действия в отношении помещения 1-Н с кадастровым номером 78:31:0001472:3006 по адресу: Санкт-Петербург, улица Херсонская, дом 2/9, литера А (ранее помещения 1-Н, 8-Н с кадастровыми номерами 78:31:0001472:171 и 78:31:0001472:184).

Определением от 12.04.2023 суд по ходатайству истца привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета  спора, Администрацию  Центрального района Санкт-Петербурга (далее – Администрация).

В уточненных требованиях истец просил ответчика привести помещение 1-Н с кадастровым номером 78:31:0001472:3006 (ранее помещения 1Н и 8Н с кадастровыми номерами 78:31:0001472:171 и 78:31:0001472:184) в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом жилого дома и планом вторичного объекта недвижимости;

- устранить вновь устроенные дверные проемы на фасаде многоквартирного дома и восстановить оконные проемы на фасаде многоквартирного дома со стороны проспекта Бакунина, где помещение, условно именуемое 1-Н, восстановить кирпичную кладку и облицовочный слой фасада;

- восстановить конфигурацию приямков, демонтировав их, приведя в состояние до изменения границ многоквартирного дома;

- демонтировать смонтированные на наружной части несущей стены дома со стороны проспекта Бакунина рекламные конструкции и приборы электроосвещения;

- восстановить измененный цвет окраски части лицевого фасада в границах помещения, условно именуемое 1-Н, в прежнее состояние в соответствии с цветом краски остальной части фасада дома, остеклить оконные проемы, убрать вентиляционные жалюзи с окон.

Определением суда от 20.06.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества».

Решением суда от 27.12.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Ответчик обратился с  апелляционной жалобой, в которой просил судебный акт отменить, принять новый судебный акт о прекращении производства по делу. В обоснование жалобы сослался на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, а также на неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела.

Определением от 31.03.2025 суд апелляционной инстанции, установив наличие безусловных оснований для отмены решения, перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (125475, 

<

...>, Помещ. II (комнаты 9-13); ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2014, ИНН: 

<

***>). 

Определением от 19.05.2025 рассмотрение дела отложено судом.

В порядке подготовки к судебному разбирательству сторонам предложено составить совместный акт осмотра (с фотофиксацией) с отражением сведений о состоянии спорного объекта.

В порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена состава суда в связи с нахождением судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске.

К настоящему судебному заседанию требование суда о проведении совместного осмотра исполнено, к материалам дела истец просил приобщить акт обследования от 27.06.2025, План вторичного объекта 06.03.2008; План вторичного объекта недвижимости от 12.12.2007; Фотофиксация к Акту обследования от 27.06.2025; Список №110 внутренних почтовых отправлений от 09.06.2025; Отчет об отслеживании приглашения ООО «Эстэйт СПб» 80081910036583; Ответ на приглашение на осмотр от ГБУ «ГУИОН».

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «ЖКС №3 Центрального района» уточнило исковые требования, согласно которым просит:

Обязать ООО «Эстейт-СПб» привести помещение по адресу: 

<

...>, литер А, условно именуемое 1-Н, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом жилого дома и планом вторичного объекта недвижимости, а также: 

устранить вновь устроенный дверной проем на фасаде многоквартирного дома и восстановить оконный проем на фасаде многоквартирного дома со стороны проспекта Бакунина, где помещение, условно именуемое 1 -Н, восстановить кирпичную кладку и облицовочный слой фасада;

восстановить конфигурацию приямков, демонтировав их, приведя в состояние до изменения границ многоквартирного дома.

Обязать ответчика восстановить измененный цвет окраски части лицевого фасада в границах помещения, условно именуемое 1-Н, в прежнее состояние в соответствии с цветом краски остальной части фасада дома, остеклить оконные проемы на фасаде МКД убрать вентиляционные жалюзи с окон дворового фасада.

В заявлении указано на то, что сторонами в результате осмотра, состоявшегося 27.06.2025, составлен акт, которым подтвердили, что вывески «Красное и белое» демонтированы. На фасаде здания со стороны проспекта Бакунина обустроены для приямка, на месте окон в границах помещений 1-Н, 8-Н. Электроприборы демонтированы. Цвет окраски фасада в границах помещения 1-Н изменен, оконные проемы забиты фанерой, оконные проемы дворового фасада с вентиляционные жалюзи имеются (2 шт).

Ответчик (третьи лица) добровольно демонтировали смонтированные на наружной части несущей стены дома со стороны проспекта Бакунина рекламные конструкции и приборы электроосвещения.

Ответчик по требованиям возражал, указывая на тождественность настоящего иска и требований, рассмотренных в рамках дела А56-48916/2019, просил производство по делу прекратить.

Истец на вопросы суда пояснил, что требования не тождественны, так как основаны на разной проектной документации. В настоящем случае требования заявлены в связи с установлением наличия технического паспорта на МКД от 2007 года, в котором отсутствовало указание на приямки, в то время как в рамках дела А56-48916/2019 требования основаны на данных технического паспорта 2008 года.

Также истец указал на то, что иск сопряжен с тем, что решение по делу А56-48916/2019 исполнено не в полном объеме. Наличие нарушений своих прав, как управляющей компании, связывает с тем, что КГИОП выставляет предостережения/предписания об устранении нарушений в части приведения внешнего облика здания в соответствии с технической документацией.

Ответчик на вопрос суда об отсутствии остекления сообщил, что данное обстоятельство не предполагает согласование с КГИОП.

ООО «Альфа-М» также против удовлетворения требований возражало, полагая, что оконное заполнение не относится к инженерному оборудованию, на внешний вид здания не влияет.

На вопрос суда истец со ссылкой на акт осмотра подтвердил, что оконные проемы зацементированы, либо забиты фанерой, следовательно, следует восстановить оконные проемы, в которых имеются трещины, и их остеклить. Оконный проем, в котором имеется остекление, спорным не является.

Заслушав позиции сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи с нормами действующего законодательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании договора от 01.09.2009             № 199/09 ЖКС-3 общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 3 Центрального района осуществляет управление многоквартирным домом № 2/9 по Херсонской улице в Санкт-Петербурге.

Собственником нежилого помещения 1-Н с кадастровым номером 78:31:0001472:171 по адресу: Санкт-Петербурга, Херсонская ул., д. 2/9, с 07.02.2019 является ООО «Эстейт СПб». Собственником нежилого помещения 8-Н с кадастровым номером 78:31:0001472:184 по адресу: Санкт-Петербурга, Херсонская ул., д. 2/9 также является ООО «Эстейт СПб».

В ходе обследования общего имущества многоквартирного дома по вышеуказанному адресу, проведенному управляющей компанией 19.05.2023 и  08.09.2023 совместно с представителями Администрации Центрального района Санкт-Петербурга, установлено, что в результате проводимых работ, в помещениях 1-Н и 8-Н, связанных с переустройством и перепланировкой указанных помещений, была уменьшена площадь общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>. Уменьшение площади общего имущества многоквартирного дома выразилось в следующем:

ответчиком путем пролома наружной (лицевой) стены дома со стороны ул. Бакунина, устроено два автономных входа в помещение 1-Н, которые включают в себя приямки и входные двери в указанные помещения. 

На момент осмотра двери в помещения закрыты. Над входной группой в пом. 1-Н на фасаде размещена вывеска «Красное и белое». Оконный проем в п.8-Н закрыт металлическим профлистом. Со стороны дворового фасада в границах помещения 8-Н на цоколе размещены выходы воздуховодов. На двух оконных проемах в границе п. 1-Н установлены жалюзийные решетки.

Указанные изменения были выявлены при осмотре 16.06.2023 и 08.09.2023 и зафиксированы в соответствующих актах осмотра. Кроме того  выявлено, что металлические ограждения также установлены на поверхности стенки приямка. Лестницы в приямках разрушены и представляют опасность для граждан. Часть наружной стены здания в границах помещений, условно именуемых 1-Н и 8-Н, окрашена в цвет, отличающийся от цвета остальной части стены лицевого фасада. На внешней стене здания в границах помещений, условно именуемых 1-Н и 8-Н, имеются кабели и приборы освещения.

В обоснование своих требований истец указал на то, что в результате проводимых ответчиком работ в помещениях 1-Н и 8-Н, связанных с переустройством и перепланировкой указанных помещений, была уменьшена площадь общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу 

<

...>. 

Полагая, что незаконное использование ответчиком общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и изменение фасада дома нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит:

Обязать ООО «Эстейт-СПб» привести помещение по адресу: 

<

...>, литер А, условно именуемое 1-Н, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом жилого дома и планом вторичного объекта недвижимости, а также: 

устранить вновь устроенный дверной проем на фасаде многоквартирного дома и восстановить оконный проем на фасаде многоквартирного дома со стороны проспекта Бакунина, где помещение, условно именуемое 1 -Н, восстановить кирпичную кладку и облицовочный слой фасада;

восстановить конфигурацию приямков, демонтировав их, приведя в состояние до изменения границ многоквартирного дома.

Обязать ответчика восстановить измененный цвет окраски части лицевого фасада в границах помещения, условно именуемое 1-Н, в прежнее состояние в соответствии с цветом краски остальной части фасада дома, остеклить оконные проемы на фасаде МКД убрать вентиляционные жалюзи с окон дворового фасада.

В соответствии с частью 2 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда. Указанные действия осуществляются судом в целях обеспечения принципов правовой определенности и процессуальной экономии, исключения ситуаций неоднократного рассмотрения одного спора и связанного с этим вынесения по одному спору противоречащих друг другу судебных актов. Для применения названного основания прекращения производства по делу необходимо установить тождество споров по уже рассмотренному судом делу и делу рассматриваемому.

Тождественность исков устанавливается при одновременном совпадении и элементов иска (предмета и основания), и сторон спора. Как указано Конституционным Судом Российской Федерации в определениях от 25.02.2010               № 236-О-О, от 22.03.2011 № 319-О-О, положение пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ предусматривает возможность прекращения производства по делу только в случаях, когда право на судебную защиту (право на судебное рассмотрение спора) было реализовано в состоявшемся ранее судебном процессе на основе принципов равноправия и состязательности сторон. Это положение направлено на пресечение рассмотрения судами тождественных исков (между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям).

В рамках дела № А56-48916/2019, истцом по которому выступило ООО «Жилкомсервис № 3 Центрального района», ответчиком - ООО «Эстэйт СПБ», принято вступившее в законную силу решение от 02.09.2021 об обязании восстановить измененный цвет окраски части лицевого фасада в границах помещения, условно именуемое 1-Н в прежнее состояние в соответствии с цветом краски остальной части фасада дома; восстановить конфигурацию приямка, где помещение условно именуемое 1-Н, демонтировав бетонную стену с правой стороны приямка, восстановив лестничный марш и восстановив часть ограждающей приямок стенки напротив фасада многоквартирного дома шириной 150 см; Обязании ответчиков демонтировать смонтированные на наружной части несущей стены дома со стороны проспекта Бакунина настенную вывеску размерами (0,37 м x 0. 37м) ж1и приборы электроосвещения; устранить вновь устроенный дверной проем на фасаде многоквартирного дома со стороны проспекта Бакунина, где помещение, условно именуемое 1 -Н, восстановить кирпичную кладку и облицовочный слой фасада.

В обоснование своих требований по делу № А56-48916/2019 истец указал на то, что в результате проводимых работ ответчиками в помещениях 1-Н и 8-Н, связанных с переустройством и перепланировкой указанных помещений, уменьшена площадь общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу 

<

...>. Уменьшение площади общего имущества многоквартирного дома выразилось, по мнению истца, в том что, ответчиками путем пролома наружной (лицевой) стены дома со стороны проспекта Бакунина был увеличен оконный проем, находящийся правее уже имеющегося дверного проема входной группы помещения, условно именуемого 1-Н, и устроен новый дверной проем в складское помещение № 6 площадью 45,2 кв. м, являющего частью помещения условно именуемого 1-Н, ответчиками в правой части приямка, где помещение, условно именуемое 1-Н, установлена бетонная стена, вдоль которой установлен металлический подъемник, вмонтированный в нижнюю часть приямка и прикрепленный к лицевому фасаду дома при этом часть ограждающей приямок стенки напротив подъёмного устройства демонтирована.

В обоснование своих требований по делу № А56-9088/2023 истец указывает, что в результате проводимых ответчиком работ в помещениях 1-Н и 8-Н, связанных с переустройством и перепланировкой указанных помещений, была уменьшена площадь общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу 

<

...>.

Нежилые помещения 1-Н, и 8-Н, расположенные по адресу: 

<

...>, литер А, с кадастровыми номерами соответственно 78:31:0001472:171 и 78:31:0001472:184, в отношении которых заявлены требования Истцом по делу № А56-48916/2019, в последующем по решению собственника объединены в один объект недвижимости: помещение 1-Н с кадастровым номером 78:31:0001472:3006, в отношении которого предъявлены требования по настоящему делу (что следует из сведений из публичных сведений, указанных в ЕГРН).

В материалы настоящего дела предоставлены материалы исполнительного производства № 65959/22/78019-ИП, возбужденного 16.02.2022 на основании исполнительного листа № ФС 037620398, предметом которого являлось исполнение решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-48916/2019. 

Судом установлена тождественность настоящего иска и иска, рассмотренного в деле А56-48916/2019 по требованиям устранить вновь устроенные дверные проемы на фасаде многоквартирного дома, восстановить кирпичную кладку и облицовочный слой фасада; и восстановить конфигурацию приямков, демонтировав их, приведя в состояние до изменения границ многоквартирного дома; восстановить измененный цвет окраски части лицевого фасада в границах помещения, условно именуемое 1-Н, в прежнее состояние в соответствии с цветом краски остальной части фасада дома. Истцом не доказано, что данные требования являются, новыми, более того, подтверждено в заседании, что иск в указанной части связан фактически с ненадлежащим исполнением предыдущего решения по делу.

При указанных обстоятельствах, производство в указанной части подлежит прекращению.

Ссылка истца на то, что основания споров различны, поскольку по настоящему делу требование основано на данных технического паспорта 2007 года, а в деле А56-48916/2019 - на данных технического паспорта 2008 года, подлежит отклонению.

Основания и предмет спора тождественны. Доказательственная база представляется самим истцом, именно он несет риски своего процессуального поведения. Суд отмечает, что здание построено в 1917 году, проектная документация неоднократно изменялась и оснований для возложения на ответчика ответственности за то, что первоначально требования основаны на иной технической документации, не имеется, то обстоятельство, что предъявленные КГИОП к истцу требования основаны на технической документации 2007 года, не может служить основанием для возложения на ответчика обязанности по неоднократному устранению одного и того же нарушения. Как отмечено ранее, данные риски и ответственность возлагаются на истца.

Вопросы исполнения судебного акта по делу А56-48916/2019 также не являются предметом настоящего спора, устанавливаются в рамках исполнительного производства, ЖКС не доказало, что спорные недостатки не могли быть устранены, в том числе, посредством оспаривания действий пристава-исполнителя при его окончании.

В остальной части требования рассмотрены ввиду отсутствия признаков тождественности, судом установлено следующее.

В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации  управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

По смыслу части 2.3 названной статьи Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

С учетом приведенных положений ООО «ЖКС №3 Центрального района» обладает полномочиями на обращение в суд с настоящим иском, поскольку ненадлежащее исполнение управляющей компанией обязательств по содержанию МКД порождает возникновение у собственников помещений МКД права на обращение с иском о взыскании с такой управляющей организации убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского  кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законом пределах распоряжаются общим имуществом. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Пунктом 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ, подпунктом «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). 

В силу части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и, в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 

Частью 3 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 

В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. 

В соответствии с пунктом 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, переоборудование (переустройство, перепланировку) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. 

Учитывая, что законом для нежилого помещения особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки не предусмотрен, в силу статьи 6 ГК РФ, статьи 7 ЖК РФ применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются из общих начал и смысла законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости. 

Согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Документ, подтверждающий принятие положительного решения по данному вопросу, является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (пункт 6 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации). Решение вопроса о возможности сохранения спорного объекта в перепланированном виде относится к компетенции уполномоченных органов. 

Положения статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат запрет и не исключают полномочия органа местного самоуправления согласовать самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить помещение в существующем состоянии. 

Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, может быть признан судом неправомерным, если представлены все необходимые документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Собственник помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

Вместе с тем, частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. 

Таким образом, нормы права предусматривают возможность легализации самовольно проведенной перепланировки, в случае отсутствия нарушения прав третьих лиц, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан. 

По смыслу статьи 25 ЖК РФ под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003№ 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда (далее - Правила № 170). 

Пунктом 1.7 Правил № 170 установлены условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений и повышение благоустройства жилых домов и жилых помещений. 

В силу пункта 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают параметры разрешенного строительства реконструкции, установленные градостроительным регламентом. 

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца. 

Внешняя несущая стена здания относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома. 

Здание не является объектом (выявленным объектом) культурного наследия (далее-ОКН), расположено за границами территории ОКН, является историческим (Согласно сведениям региональной информационной системы «Геоинформационная  система Санкт-Петербурга» построено до 1917года)

Пунктом 7.13 Режимов (квартал 1472) установлен запрет на изменение облика исторических зданий, а также восстановленных объектов исторической застройки, за исключением случаев предусмотренных в пункте 7.1.3.

Согласно пп. «д» п. 7.1.3 в отношении исторических зданий, а также восстановленных объектов исторической застройки, в том числе может выполняться: локальное изменение архитектурного решения лицевых фасадов после получения положительного заключения государственного органа охраны объектов культурного наследия.

Благоустройство в Санкт-Петербурге регулируется Законом Санкт-Петербурга от 23.12.2015 №891-180 «О благоустройстве в Санкт-Петербурге», Правилами благоустройства территории Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 №961 (далее - Правила благоустройства), и Правилами благоустройства территории Санкт-Петербурга в части, касающейся эстетических регламентов объектов благоустройства и элементов благоустройства, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 31.01.2017 № 40.

В соответствие с пунктами  2.1., 2.4.6., 2.6.  Приложения №2 к Правилам №961 к видам элементов благоустройства Санкт-Петербурга относятся архитектурные детали и конструктивные элементы фасадов, включая окна, оконные заполнения, витрины, витринные заполнения, входы, входные группы, элементы входов и входных групп (включая дверные конструкции, дверные заполнения, навес, козырек, инженерное и техническое оборудование фасадов зданий, сооружений (включая наружные блоки систем кондиционирования и вентиляции, вентиляционные трубопроводы, вентиляционные решетки), видеокамеры наружного наблюдения, водосточные трубы, маркизы, флагодержатели, громкоговорители), наружная реклама и информация – вывески, указатели, меню, пюпитры.

Вопреки доводам ответчика, требование о восстановлении до состояния, предусмотренного технической документацией, оконных проемов, нарушение которых вызвано прямыми действиями ответчика, застекления их, подлежит удовлетворению, поскольку спорные изменения (спорные окна заложены цементом/забиты фанерой) нарушают внешний облик исторического здания. Это обстоятельство подтверждено вынесенными в отношении ООО «ЖКС №3 Центрального района» предостережениями КГИОП, что также не может свидетельствовать в пользу позиции ответчика и ООО «Альфа» о том, что права и законные интересы иных лиц нарушаются их действиями по изменению оконного заполнения. Оконные проемы должны быть застеклены в соответствии с технической документацией, предусматривающей лишь данный вид оконного заполнения.

С учетом изложенного совокупность обстоятельств и норм действующего законодательства свидетельствует о правомерности требования Общества в указанной части.

Ввиду того, что неимущественное требование истца фактически удовлетворено, судебные расходы отнесены на ответчика в полном объеме. Правило о пропорциональном распределении расходов в данном случае не применимо (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 150, 110, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2024 по делу № А56-9088/2023 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Прекратить производство по требованию об обязании ООО «Эстейт-СПб»:

-  устранить вновь устроенные дверные проемы на фасаде многоквартирного дома   со стороны проспекта Бакунина, где расположено помещение, условно именуемое 1-Н, восстановить кирпичную кладку и облицовочный слой фасада.

- восстановить конфигурацию приямков, демонтировав их, приведя в состояние до изменения границ многоквартирного дома; 

-  восстановить измененный цвет окраски части лицевого фасада в границах помещения, условно именуемое 1-Н, в прежнее состояние в соответствии с цветом краски остальной части фасада дома.

Удовлетворить исковые требования об обязании ООО «Эстейт-СПб» восстановить оконные проемы на фасаде МКД в районе, где располагается помещение 1-Н, остеклить оконные проемы.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эстейт СПБ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 3 Центрального района» 6 000  руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 3 Центрального района» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эстейт СПБ» 15 000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.С. Сухаревская

Судьи

М.В. Балакир

 Н.А. Бугорская