Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-43532/2017

09 октября 2017 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  04 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  09 октября 2017 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «ТехГлавСтрой» (адрес: Россия 197110, 

<

...> ЛИТЕР АОГРН:  1107847395094);

ответчики: Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по г. Санкт-Петербургу (адрес:  Россия 191002, 

<

...>, ОГРН:  

<

***>);

третьи лица: 1) Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, 2) МТУ ФАУГИ по Санкт-Петербургу (адрес:  Россия 190000, 190000, г. Санкт-Петербург, ВОХ 1170; Россия 191124, ул. Красного Текстильщика, 10-12, Санкт-Петербург; Россия 191186, 

<

...>, лит. А, ОГРН:  );

о признании права собственности на нежилые помещения,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 28.02.2017),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 30.08.2017), ФИО4 (доверенность от 30.08.2017),

- от третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) ФИО5 (доверенность от 14.06.2017), 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ТехГлавСтрой» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Главному управлению Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по г. Санкт-Петербургу (далее – Управление, ответчик) о признании права собственности на нежилое помещение №20-Н, расположенное по адресу: 

<

...>, лит.А, кадастровый номер 78:34:0004158:7965, общей площадью 101,6 кв.м.; нежилое помещение №21-Н, расположенное по адресу: 

<

...>, лит.А, кадастровый номер 78:34:0004158:7885, общей площадью 127,4 кв.м. нежилое помещение №23-Н, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый номер 78:34:0004158:8007, общей площадью 148,3 кв.м.; нежилое помещение №24-Н, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый номер 78:34:0004158:7723, общей площадью 94,8 кв.м; нежилое помещение №27-Н, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый номер 78:34:0004158:7792, общей площадью 160,8 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (далее – Росреестр) и Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области ФАУГИ по Санкт-Петербургу (далее – Росимущество).

Росреестр, извещенный о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителя в суд не обеспечил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, пояснил, что в соответствии с условиями государственного контракта право собственности на спорные помещения принадлежит именно Обществу.

Представитель ответчика пояснил, что Управление на спорные помещения не претендует, и поскольку условиями контракта предусмотрено, что право собственности на помещения у Управления не возникает, передать эти помещения истцу ответчик не может.

Представитель Росимущества полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку в силу разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, право собственности на объект нового строительства возникает у собственника земельного участка, то есть у Российской Федерации. Также представитель Росимущества ссылается на то, что у него в силу закона отсутствовали полномочия на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, предоставленными федеральным государственным учреждениям, в том числе, предусматривающие возникновение права частной собственности третьих лиц на здания (помещения в зданиях), возводимые на указанных земельных участках.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.19.12.2012 между Обществом и Управлением, действующим от имени Российской Федерации, по результатам открытого аукциона был заключен государственный контракт №62/2-12, в соответствии с условиями которого генеральный подрядчик (Общество) обязался по заданию заказчика (Управления) выполнить работы по строительству 450-квартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Оптиков, участок 2 (Юго-Восточнее пересечения с Туристской улицей), в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, условиями контракта, с полным вводом объекта в эксплуатацию «под ключ», а заказчик обязался принять результат выполненных работ и обеспечить оплату по контракту в пределах контрактной цены.

В соответствии с пунктом 2.2 договора срок ввода объекта в эксплуатацию – 01.09.2014.

Согласно разделу 3 контракта, его цена определяется по результатам открытого аукциона и составляет 914 688 660 руб., включая НДС.  При этом, как указано в пункте 3.4 контракта, стоимость цены контракта не включает затраты генерального подрядчика, необходимый для выполнения работ по строительству встроенных помещений в секциях 4,5,6,7,8, расположенных на 1 этаже объекта строительства в объеме 620,88 кв.м., подключение их к сетям инженерно-технического обеспечения и ввода в эксплуатацию согласно проектно-сметной документации, утвержденной и прошедшей государственную экспертизу.

Помимо этого в пункте 4.2.10 договора указано, что после ввода объекта в эксплуатацию заказчик не имеет имущественных прав на встроенные помещения 1 этажа в секциях 4,5,6,7,8 общей площадью 620,88 кв.м.

В последующем, 27.08.2013, сторонами заключено дополнительное соглашение №1 к контракту, в соответствии с которым стороны дополнили пункт 3.4 контракта положениями о том, что затраты, понесенные подрядчиком на выполнение работ по строительству встроенных помещений, не включенных в стоимость цены контракта, высчитывается сторонами с применением коэффициента 0,0318147 («понижающий коэффициент»). При этом размер затрат заказчика на строительство объекта не может быть меньше размера, определенного в пункте 3.1 контракта.

17.12.2014 сторонами подписан акт приемки объекта капитального строительства – 450-квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, а 25.12.2014 объект введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).

Как указывает истец, после ввода объекта в эксплуатацию, Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, однако уведомлением от 20.03.2017 №78/118/200/2016-475,476,477,478,479 Обществу было отказано в государственной регистрации права с указанием на то, что земельный участок, на котором расположен объект находится в собственности Российской Федерации, а документы, подтверждающие возникновение у Общества права собственности на спорные помещения не представлены.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с требованием о признании за ним права собственности на спорные нежилые помещения. В обоснование исковых требований Общество ссылается на то, что условиями контракта предусмотрено, что строительство нежилых помещений не входит в цену государственного контракта и выполняется за счет генерального подрядчика, в связи с чем право собственности у заказчика на эти объекты не возникает. Следовательно, Общество создавало спорные помещения для себя и именно оно является собственником этих помещений. При этом истец указывает, что условие о возможности строительства нежилых помещений, которые после ввода объекта в эксплуатацию, оставались бы в собственности застройщика, было предусмотрено аукционной документацией, и оно являлось принципиально важным для принятия участия в аукционе. В отсутствие такого условия, Общество отказалось бы участвовать в аукционе и заключать государственный контракт.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования Общества подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В статье 12 ГК РФ указано, что одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

При этом, как пояснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленум №10/22), к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Судом установлено, что спор возник из государственного контракта, предметом которого является строительство нового объекта.

В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Пленум №54) указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Как указано в пункте 6 Пленума №54 в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Таким образом, разрешая возникший спор, в первую очередь надлежит квалифицировать отношения, сложившиеся между сторонами в рамках заключенного контракта.

Принимая во внимание, что в соответствии с условиями договора Общество как генеральный подрядчик обязалось построить объект недвижимости, отношения сторон в рамках контракта подлежат регулированию нормами главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в статье 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

По общему правилу, установленному статьей 703 ГК РФ, договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата и прав на нее заказчику. 

Вместе с тем, как указано в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Следовательно, сторонами договора подряда может быть предусмотрено и иное распределение прав на вновь созданную вещь между заказчиком и подрядчиком.

Как следует из условий заключенного между истцом и ответчиком контракта, в ходе выполнения строительных работ подрядчик создает многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями. При этом в стоимость работ по контракту строительство нежилых помещений, расположенных на 1 этаже в секциях 4,5,6,7,8 не входит и какие-либо имущественные права у заказчика на указанные помещения после ввода объекта в эксплуатацию не возникает.

Анализ указанных положений контракта свидетельствует о том, что стороны согласовали строительство генеральным подрядчиком для себя и за свой счет нежилых помещений в многоквартирном доме, которые заказчику не передаются и на которые право собственности у заказчика не возникает.

При этом положения абзаца третьего пункта 6 Пленума №54 о том, что в случае, если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, а потому названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи, в данном случае не применимы, поскольку условия контракта не предусматривают оплату выполненных подрядчиком работ посредством передачи ему построенных помещений, а предусматривают именно возможность строительства подрядчиком в рамках объекта в целом для себя и за свой счет нежилых помещений. 

Ответчик каких-либо претензий в отношении спорных объектов не имеет и указывает, что в силу условий договора права на эти помещения у него не возникли.

С учетом изложенного, суд считает, что право собственности на спорные помещения в силу положений договора, которые закону не противоречат, возникло именно у Общества.

Доводы Росимущества о том, что право собственности на помещения должно быть сначала зарегистрировано за Российской Федерацией, основаны на положениях Пленума №54, которые не применимы в данном случае ввиду изложенного ранее.

Что касается ссылки Росимущества на пункт 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 №234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности».

Указанной нормой установлен запрет на проведение аукционов и на согласование сделок по привлечению инвестиций в отношении земельных участков, предоставленных федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям, и объектов недвижимого имущества, расположенных на этих земельных участках.

Между тем, как указано в подпункте «а» пункта 4 названного Постановления, запрет, указанный в пункте 1, не распространяется на случаи предоставления земельных участков после вступления в силу настоящего Постановления в целях исполнения государственных контрактов на строительство объектов для обеспечения федеральных государственных нужд.

Между тем, из текста контракта и представленной аукционной документации следует, что контракт заключался именно для обеспечения федеральных государственных нужд, в связи с чем запрет, установленный пунктом 1 Постановления №234 на него не распространялся.

При этом следует также отметить, что контракт в полном объеме исполнен сторонами: объекты построены и введены в эксплуатацию в 2014 году, право собственности на квартиры оформлено за Российской Федерацией, денежные средств на оплату выполненных работ перечислены подрядчику. В этих условиях, заявление Росимущества о несоответствии контракта требованиям законодательства, является несвоевременным и свидетельствует о злоупотреблении правом, поскольку со стороны государства исполнение по сделке принято в полном объеме.

Что касается несоответствия указанной в контракте площади нежилых помещений (620,88 кв.м.) фактической площади помещений, в отношении которых заявлено право (632,9 кв.м.), то оно обусловлено тем, что при заключении контракта стороны исходили из планируемой строительной площади объектов, которая в ходе строительства и после обмеров ПИБ была уточнена с учетом реальных размеров. Данное обстоятельство отражено в акте приемки объекта капитального строительства, согласно которому увеличилась не только площадь нежилых помещений, но и площади всего строительного объема, включая подземную часть, площадь торговых помещений. 

Также суд отклоняет доводы Росимущества о недоказанности Обществом несения затрат на строительство спорных помещений. Условиями контракта предусмотрено выполнение работ иждивением подрядчика, то есть все материалы, все работы, все затраты приобретенные и понесенные в ходе строительства, оплачивались самим подрядчиком. В контракте предусмотрена цена работ – 914 688 660 руб., которая не включает в себя стоимость создания спорных помещений, на что однозначно указано в пункте 3.4 контракта. Согласно акту ввода в эксплуатацию стоимость строительства составила 1 110 830,51 руб. Следовательно, размер затрат, понесенных истцом на строительство объекта, в части, превышающей цену по контракту, относится к затратам на создание спорных помещений.

С учетом изложенного суд приходит к вводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Учитывая, что со стороны ответчика исковые требования признаются, а невозможность государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости за истцом обусловлена неоднозначностью положений законодательства и договора, но не действиями ответчика, суд считает справедливым при распределении судебных расходов по делу в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ, оставить понесенные расходы по уплате государственной пошлины на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «ТехГлавСтрой» на следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение №20-Н, расположенное по адресу: 

<

...>, лит.А, кадастровый номер 78:34:0004158:7965, общей площадью 101,6 кв.м.;

- нежилое помещение №21-Н, расположенное по адресу: 

<

...>, лит.А, кадастровый номер 78:34:0004158:7885, общей площадью 127,4 кв.м.

- нежилое помещение №23-Н, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый номер 78:34:0004158:8007, общей площадью 148,3 кв.м.;

- нежилое помещение №24-Н, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый номер 78:34:0004158:7723, общей площадью 94,8 кв.м;

- нежилое помещение №27-Н, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый номер 78:34:0004158:7792, общей площадью 160,8 кв.м.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                                                   Вареникова А.О.