АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара ул. Самарская, 203 Б, тел.: (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

27 февраля 2023 года

Дело №

А55-23634/2022

Резолютивная часть решения объявлена: 16 февраля 2023 года

Полный текст решения изготовлен: 27 февраля 2023 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи:

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи

помощником судьи Фурносовой Г.А.

рассмотрев в судебном заседании 16 февраля 2023 года дело по заявлению (иску)

Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Сила спорта"

к Министерству строительства Самарской области

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Департамента градостроительства г.о. Самара, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ООО «Региональный центр независимой экспертизы», Прокуратура Самарской области

о признании

при участии в заседании

от заявителя - ФИО2, решение от 13.08.2021, ФИО3, доверенность, ФИО4, доверенность

от заинтересованного лица – ФИО5, доверенность от 30.12.2022

от Прокуратуры Самарской области- ФИО6, удостоверение

от иных лиц- не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Сила спорта" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Министерства строительства Самарской области об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «7 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром. Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Пятая просека», изложенное в уведомлении Министерства строительства Самарской области № МС/5927 от 21 июля 2022г. и просит обязать Министерство строительства Самарской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем выдачи ООО «Специализированный застройщик «Сила спорта» разрешения на строительство объекта капитального строительства «7 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром. Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Пятая просека».

Министерство строительства Самарской области в отзыве на заявление требования не признало, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства г.о. Самара, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ООО «Региональный центр независимой экспертизы», Прокуратура Самарской области.

Департамент градостроительства г.о. Самара в отзыве на заявление требования не признало, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В ходе судебного разбирательства представитель заявителя поддержал требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании требования истца не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

Прокуратура Самарской области возражала против заявленных требований.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 19 июля 2022г. ООО «Специализированный застройщик «Сила спорта» обратилось в Министерство строительства Самарской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «7 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром. Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Пятая просека».

21 июля 2022г. Министерством строительства Самарской области было выдано уведомление № МС/5927 об отказе в предоставлении государственной услуги - выдаче разрешения на строительство указанного объекта капитального строительства.

ООО «Специализированный застройщик «Сила спорта» считает, указанным уведомлением № МС/5927 от 21 июля 2022г. Министерства строительства Самарской области об отказе в предоставлении государственной услуги нарушаются права заявителя на осуществление строительной деятельности, сам отказ является незаконным и необоснованным.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд находит требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующих мотивов.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).

В силу части 7 статьи 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. К указанному заявлению, в частности, прилагаются следующие документы:

1)     правоустанавливающие документы на земельный участок;

2)     градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3)     материалы, содержащиеся в проектной документации:

а)     пояснительная записка;

б)     схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в)     схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г)     архитектурные решения;

д)     сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно- технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е)     проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж)      проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

3)     перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса;

4)     положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;

5)     разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6)     согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома.

Требовать для получения разрешения на строительство иные документы, кроме перечисленных в частях 7 и 9 данной статьи, не допускается (часть 10 статьи 51 ГрК РФ).

В соответствии с частью 11 статьи 51 ГрК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1)     проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

2)     проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3)     выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (часть 13 статьи 51 ГрК РФ).

Перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

В силу части 14 статьи 51 ГрК РФ отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Системное толкование приведенных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства. Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство объектов, строительные работы, по созданию которых, уже начались.

Исходя из содержания статьи 51 ГрК РФ, застройщику может быть выдано разрешение на строительство в целях завершения строительства объекта до возобновления такого строительства.

Как следует из материалов дела, Министерство строительства Самарской области Уведомлением № МС/5927 от 21 июля 2022г. отказало ООО «Специализированный застройщик «Сила спорта» в предоставлении государственной услуги - выдаче разрешения на строительство указанного объекта капитального строительства.

Одним из оснований данного отказа явилось непредоставление документов, предусмотренных п.5 ч.7 статьи 51 ГрК РФ: разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса).

В соответствии со статьей 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя, в том числе предельную высоту зданий, строений, сооружений.

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, указываются в правилах землепользования и застройки, принимаемых органом местного самоуправления.

Таким образом, при определении предельных параметров разрешенного строительства необходимо руководствоваться требованиями правил землепользования и застройки.

В соответствии с п. 14.2 Правил землепользования и застройки предельная высота зданий, строений, сооружений определяется вертикальным линейным размером от проектной отметки земли до наивысшей отметки конструктивного элемента здания. Проектная отметка земли определяется как уровень земли на границе земли и отмостки здания в низшей точке рельефа.

Исходя из данного требования предельная высота объекта в соответствии с представленной проектной документацией составляет 77,9 метра, что превышает установленный предельный параметр разрешенного строительства объектов капитального строительства для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 63:01:0638002:4499, составляющий 75 метров.

Министерство учитывает ссылку в проектной документации на то, что административный центр с подземными автостоянками является пристроенным к жилому дому.

Согласно п. 6. ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Понятие пристроя содержится в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 № 37. Так, пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, которая является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену.

Таким образом, пристрой не является самостоятельным объектом капитального строительства. Данный вывод также подтверждается сложившейся судебной практикой (определения Верховного Суда РФ от 05.08.2021 № 306-ЭС21-12533 по делу № А65-2819/2020, от 28.04.2015 № 309-ЭС15-3411 по делу № А60-34015/2013).

Соответственно, объект капитального строительства «7 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром. Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Пятая просека» представляет собой единый объект, предельная высота которого в соответствии с градостроительными регламентами зоны Ж-4 не может превышать 75 м.

Как следует из графической части раздела 3 «Архитектурные решения», наивысшая отметка здания составляет - 169,25 м, низшая точка рельефа - 91,350 м. Следовательно, высота здания (169,25 - 91,350) - 77.9 м., что превышает установленный предельный параметр разрешенного строительства объекта.

Оспаривая данное основание отказа, ООО «Специализированный застройщик «Сила спорта» указывает следующие доводы.

Заявителем было направлено в Министерство строительства Самарской области письмо ООО «Региональный центр независимой экспертизы» №21 от 16 мая 2022г., обосновывающее возможность осуществления строительства указанного выше объекта капитального строительства, который представляет собой два здания, каждое из которых не превышает указанного выше предельного параметра.

Как указывает заявитель, в проектной документации, также указывается, что объект капитального строительства состоит из двух зданий, например:

- в разделе проекта 24-09-18/21-АР «Архитектурные решения», лист 2 отдельно приводятся Технико-экономические показатели: Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой; Пристроенный административный центр со встроенно-пристроенными подземными автостоянками.

- в разделе 4, книга 1 «Конструктивные и объемно-планировочные решения» 24-09-18/21-КР (1лист 15,16)  отдельно указываются также два здания:  «здание в осях А-Ж,1-17 находится на этапе незавершенного строительства. На момент обследования здание в осях 1-4 А-Ж выполнено по проекту ООО «СамараЖилПроект»

По проекту 24-09-18-КР осях А-Ж, 1-4 здание семиэтажное административное с подземным паркингом, в осях А-Ж, 4-17 – представляет собой 4-х этажную автостоянку; в осях 16.2-32, А-Ж -22-х этажное жилое здание со встроенные нежилыми помещения и подземной автостоянкой.

Проектные решения 24-09-18-КР предполагают возведение недостроенного каркаса здания в осях А-Ж, 1-4 с отметки +3,900 (колонны и перекрытия), с отметки – 2,400 возведение стен по предыдущему проекту ООО «СамараЖилПроект» шифр 107-6-56-КЖ. Здание в осях А-Ж, 4-17 достраивается согласно проектными решениями ООО «А.С.-ТехПроект» шифр 24-09-18 (возведение конструкций из керамзитобетонных блоков, пробивание новых проемов в монолитных, железобетонных стенах). В осях 16.1-32, А-Ж-22-х этажное жилое здание с встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой возводится по проекту ООО «А.С.-ТехПроект».

Стены здания в осях 6-7; 10-11; 16, А-Г; Г, 16-17,17, Г-Ж имеют деформационные швы.

Наружные стены здания в осях 1-17 – монолитные железобетонные толщиной 400 мм; в осях 16.1 -32 – монолитные железобетонные пилоны толщиной 250 мм с заполнением проемов керамзито-бетонными блоками толщиной 250 мм».

- в разделе проекта 24-09-18/21-АР «Архитектурные решения» также содержится следующее описание: «Объект строительства условно можно разделить на блока: 1) 24-этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и встроенной подземно-надземной автостоянкой (размеры сооружения в осях 36,0 х 30,5м); 2) пристроенный 4-этажный административный центр (размеры сооружения в осях 36 х 18,0 м) с офисными помещениями, с выставочными залом и со встроенно-пристроенными подземными автостоянками (размеры в осях 36,0 х98,80 м).

24-этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и строенной подземной-надземной автостоянкой является объектом нового строительства, 4-этажный административный центр п подземная автостоянка с верхним подземным этажом в качестве выставочного зала, является новым строительством со включением объекта незавершённого строительства. Объект незавершённого строительств представляет собой монолитный ж/б каркас в уровне выше отм.0.000 и монолитный каркас с монолитными ограждающими конструкциями на отм. Ниже 0.000. Более подробное описание конструкций объекта незавершенного строительства – см. обмеры и исследования объекта».

ООО «Специализированный застройщик «Сила спорта» в Дополнительных пояснениях по делу от 21 октября 2022г. указывает, что высотность объектов капитального строительства, которые после завершения строительства будут юридически существовать в качестве одного (введенного в эксплуатацию одновременно) объекта недвижимости (здания), подлежит определению отдельно в отношении каждого такого объекта капитального строительства, имеющего свой конструктивно обособленный фундамент, исходя из рельефа застраиваемого земельного участка и месторасположения объекта в границах участка.

При этом в Дополнительных пояснениях №5 заявитель считает, что жилой дом со встроенными офисными помещениями, подземная автостоянка и административно-досуговый центр, несмотря на то, что состоят из двух зданий, представляют собой единый объект, который подлежит вводу в эксплуатацию именно единым объектом.

Обосновывая свои требования заявитель ссылается на апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13.09.2017 N 78-АПГ17-11, в котором содержится следующая правовая позиция: «требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения (пункт 2.1 статьи 38 ГрК РФ).

Частью 12 статьи 48 ГрК РФ предусмотрено, что архитектурные решения являются составной частью проектной документации, которая в силу части 2 статьи 48 ГрК РФ содержит материалы в текстовой форме, в виде карт (схем) и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

С учетом этого и совокупного анализа приведенных в Федеральном законе от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ понятий "здание", "сооружение", "строительная конструкция", "сеть инженерно-технического обеспечения", "система инженерно-технического обеспечения", "объект капитального строительства", "строительство", "реконструкция", "нагрузка", "расчетная ситуация", "предельное состояние строительных конструкций" (подпункты 6, 10, 16, 18, 20, 21, 23 и 24), а также понятия "нагрузка", данного в пункте 2.2.3 ГОСТ 27751-2010 (вошедший в Перечень, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. N 1521), согласно которому "нагрузка" - это внешние механические силы (вес конструкций, оборудования, людей, снегоотложения и др.), действующие на строительные объекты, в их системном единстве, следует, что здания и сооружения рассматриваются как единый объект, включающий все конструктивные элементы, инженерные системы и коммуникации, и в целях обеспечения безопасности здания с точки зрения строительства (реконструкции) объектов; и в целях обеспечения безопасности здания с точки зрения строительства (реконструкции) объектов при определении высоты здания необходимо использовать термин "высота здания (архитектурная)" и учитывать все конструктивные элементы здания (строения, сооружения), поскольку они могут оказать воздействие на несущие конструкции, увеличить нагрузки на перекрытие, стены, фундаменты и основания, следовательно, влиять на безопасность здания; при определении высоты здания необходимо учитывать высоту конструктивного элемента, за исключением высоты инженерного устройства».

По данному вопросу в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10.09.2018 N Ф06-24697/2017 по делу N А12-5328/2017 указывается также, что «фундамент (в том числе свайно-плитный) является неотъемлемой строительной конструкцией здания, выполняющей несущие функции и воспринимающей нагрузку всех остальные его конструкций, которые не могут располагаться вне фундамента».

Объект капитального строительства не признается объектом недвижимости до завершения работ по сооружению его фундамента (абзац пятый пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из постановления Президиума Верховного Суда РФ от 11.11.2015 по делу N 301-ПЭК15, А65-4542/2014 следует, что главной целью ограничения высотности здания является надежность строительных конструкций, прежде всего фундамента.

Арбитражный суд считает доводы Министерства обоснованными, а возражения заявителя ошибочными по следующим мотивам.

Приведенные Министерством ссылки на проектную документацию, а также утверждение заявителя о что жилой дом со встроенными офисными помещениями, подземная автостоянка и административно-досуговый центр, несмотря на то, что состоят из двух зданий, представляют собой единый объект, который подлежит вводу в эксплуатацию именно единым объектом, свидетельствуют об условном разделении заявителем спорного объекта на два разных здания.

Учитывая, что измененный проект предусматривает единый объект, то и определение высотности должно осуществляться в отношении данного объекта капитального строительства в целом в соответствии с расчетом Министерства.

Ссылка заявителя на апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13.09.2017 N 78-АПГ17-11 является ошибочной, поскольку указанный судебный акт свидетельствует об обратном.

В данном случае суд сделал вывод, что здания и сооружения рассматриваются как единый объект, включающий все конструктивные элементы, инженерные системы и коммуникации, и в целях обеспечения безопасности здания с точки зрения строительства (реконструкции) объектов; и в целях обеспечения безопасности здания с точки зрения строительства (реконструкции) объектов при определении высоты здания необходимо использовать термин "высота здания (архитектурная)" и учитывать все конструктивные элементы здания (строения, сооружения), поскольку они могут оказать воздействие на несущие конструкции, увеличить нагрузки на перекрытие, стены, фундаменты и основания, следовательно, влиять на безопасность здания; при определении высоты здания необходимо учитывать высоту конструктивного элемента, за исключением высоты инженерного устройства.

Предусмотренные измененным проектом условные здания, в случае реализации этого проекта, представляли бы собой взаимосвязанные части одного здания, нагрузка на которые распределялась бы на все конструктивные элементы частей здания.

В Разделе 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения» 24-09-18/21-КР содержится описание:

4.5 описание и обоснование конструктивных решений зданий и сооружений, включая их пространственные схемы, принятые при выполнении расчетов строительных конструкций.

Конструктивная схема здания — каркасно-монолитная с плоскими безбалочными перекрытиями. Пространственная жесткость и устойчивость несущего каркаса обеспечивается совместной работой жестких дисков монолитных перекрытий связанных с колоннами, диафрагм жесткости, монолитных стен, ядер жесткости состоящих из монолитных лестничных клеток и шахт лифтов.

В данном случае в проекте имеется в виду здание в осях 1-32.

Кроме того, проект предусматривает фундамент дома в виде монолитной железо-бетонной плиты и буронабивных свай, которые также распределяют нагрузку на протяжении всей длины сваи, а не только верха монолитной плиты.

Ссылка заявителя на Свод правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденный приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288, а также на Свод правил «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденный приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр, является необоснованной, так как понятие «этажность здания», содержащееся в данных документах, не является идентичным понятию «предельная высота здания».

При таких обстоятельствах суд считает оспариваемое Уведомление в указанной части законным и обоснованным.

 

Также основанием отказа в выдаче разрешения на строительство указанного объекта капитального строительства явилось то, что согласно договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для целей строительства от 10.06.2021 №229а, заключенному между Департаментом градостроительства городского округа Самара и ООО «Сила спорта» в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок с кадастровым номером 63 предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

По информации Департамента градостроительства городского округа Самара, представленной в рамках межведомственного взаимодействия, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.03.2021 № КУВИ-002/2021-27787367 на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0638002:4499 установлен вид разрешенного использования «для завершения строительства объекта незавершенного строительства».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 18.03.2021 № КУВИ-002/2021-24319288 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 (степень готовности объекта незавершенного строительства 40 %) установлен вид разрешенного использования «подземная автостоянка с административно- досуговым центром».

Таким образом, Министерство пришло к выводу, что размещение многоквартирного жилого дома с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром не соответствует целям и основаниям его предоставления в аренду.

Возражая против указанного вывода Министерства, ООО «Специализированный застройщик «Сила спорта» приводит следующие доводы.

По мнению заявителя, установленный органом местного самоуправления вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:4499 «для завершения строительства объекта незавершенного строительства» не содержит ограничений в отношении вида объекта незавершенного строительства, подлежащего достройке в границах участка.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 63:01:0638002:4499 образован путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:20, имеющего вид разрешенного использования «Для строительства жилой застройки со сносом 5 (пяти) жилых домов».

На дату издания распоряжения от 17.02.2021г. № РД-195, утвердившего схему расположения земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:4499 на кадастровом плане территории, перечень видов разрешенного использования земельных участков был установлен приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", который не предусматривал такой вид разрешенного использования земельного участка как «Для завершения строительства объекта незавершенного строительства» или подобный ему вид. Действующий в настоящее время приказ Ра от 10.11.2020г. N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" также не предусматривает такого вида разрешенного использования земельного участка.

По мнению заявителя, разрешенное использование земельного участка КН 63:01:0638002:4499, установленное распоряжением от 17.02.2021 № РД-195 («Для завершения строительства объекта незавершенного строительства»), не соответствует земельному законодательству Российской Федерации.

ООО «Специализированный застройщик «Сила спорта» считает, что Министерством не учитывается, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:4499, внесенное в ЕГРН, не содержит ограничений на его использование для достройки жилого дома. Также не меняется назначение использования, не создается какой-то иной объект недвижимости, а достраивается тот, данные о котором указаны в ЕГРН.

По мнению заявителя, кадастровым инженером была допущена ошибка при описании объекта и неверно указано проектируемое назначение объекта, исходя из визуальной оценки объекта незавершенного строительства (без учета проектной документации и разрешения на строительство, всех ранее проведенных работ, которые осуществлялись, в том числе и для возведения многоквартирного жилого дома). Это и привело к сомнениям Министерства строительства Самарской области относительно выдачи разрешения на строительство, позволяющего осуществлять строительство в том числе многоквартирного жилого дома. Впоследствии эта ошибка была исправлена и в ЕГРН указан следующий объект «Жилой дом со встроенными офисными помещениями с подземной автостоянкой и административно-досуговым центром». Однако в договоре аренды указано, что земельный участок предоставлен для завершения строительства «объекта незавершенного строительства». Иного определения объекта в договоре аренды нет. Актуальные сведения ЕГРН свидетельствуют о том, что проектируемое назначение объекта: «Жилой дом со встроенными офисными помещениями с подземной автостоянкой и административно-досуговым центром». ГПЗУ, вид разрешенного использования земельного участка, земельное и градостроительное законодательство позволяют построить данный объект.

По мнению ООО «Специализированный застройщик «Сила спорта», размещение многоквартирного жилого дома с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:4499, образованного путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:20 с разрешенным использованием «Для строительства жилой застройки со сносом 5 (пяти) жилых домов», не противоречит условиям договора аренды образованного земельного участка.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 63:01:0638002:4499 и размещенный в его границах объект незавершенного строительства расположены в зоне Ж-4 (основной вид разрешенного использования, указанный в ГПЗУ, «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)»), а договор аренды земельного участка не называет конкретное назначение объекта незавершенного строительства, который должен быть создан в границах предоставленного арендатору земельного участка, то достройка данного объект незавершенного строительства, в результате которой создается многоквартирный жилой дом, не противоречит ни земельному, ни градостроительному законодательству. Из сведения ЕГРН о земельном участке и о расположенном в его границах объекте не вытекает невозможность создания в результате достройки многоквартирного жилого дома.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:4499, внесенное в ЕГРН, не содержит ограничений на его использование для достройки жилого дома, а вид разрешенного использования исходного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:20 прямо предусматривал возведение в границах исходного земельного участка жилой застройки. Поскольку земельный участок с кадастровым номером 63:01:0638002:4499 являлся до 5 апреля 2021г.  частью исходного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:20, то достройка в его границах объекта, являющегося многоквартирным жилым домом, соответствует как целевому назначению данного земельного участка, так и первоначальной цели предоставления исходного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:20 в аренду (для создания на этой территории жилой застройки).

Арбитражный суд считает доводы заявителя необоснованными по следующим мотивам.

В соответствии с частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Заявитель ссылается на то, что объект капитального строительства «Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром» был предусмотрен разрешением на строительство от 04.09.2008 № RU 63301000-152.

Однако объект с указанным наименованием в разрешении на строительство от 04.09.2008 № RU 63301000-152 отсутствует.

В ходе рассмотрения дела заявителем были представлены копии разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, входящих в жилую застройку на земельном участке, расположенном по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Пятая просека.

Сопоставление данных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию со схемой планировочной организации земельного участка (далее - схема), представленной ранее в судебном заседании представителем департамента градостроительства городского округа Самара, позволяет сделать следующие выводы:

№

п/п

Наименование объекта в соответствии с разрешением на строительство

Разрешение на строительство объекта

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Номер на схеме

1.

1 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями и встроенно-пристроенным гаражом.

от 04.09.2008 №RU 63301000-152 (в редакции постановления администрации г.о. Самара от 06.08.2012 №990)

от 23.10.2015

№RU63301000-152

1

2.

2 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями.

от 30.04.2013 №RU 63301000- 021

от 30.12.2015 №RU 63301000- 105э

2

3.

3 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями.

от 08.08.2014 №RU 63301000- 105

от 26.08.2016 №63-301000-67- 2016

3

4.

4 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями.

от 22.07.2014 №RU 63301000- 094

от 26.08.2016 №63-301000-68- 2016

4

5.

5 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями.

от 22.07.2014 №RU 63301000- 095

от 30.12.2016

№63-301506-095-

2014

5

6.

6 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями.

от 08.08.2014 №RU 63301000- 107

от 30.12.2016

№63-301506-107-2014

6

7.

Подземная автостоянка (№ 52 по гп). Административно-досуговый центр (№ 56а по гп).

от 04.09.2008 №RU 63301000- 152

отсутствует

7

8.

Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Пятая просека в Октябрьском районе города Самара. 8 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями.

от 26.09.2014

№RU 63301000- 142

от 29.12.2015 

№ RU 63301000- 104э

8

9.

9 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями. Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Пятая просека в Октябрьском районе города Самары, трансформаторная подстанция БКТП (№ 16 по генплану).

от 09.02.2015 

№RU 63301000- 004

от 29.08.2016 

№63-301000-70/4- 2016

9, 

16

10.

10 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями. Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Пятая просека в Октябрьском районе

города Самары, трансформаторная подстанция БКТП (№ 17 по генплану).

от 24.04.2015 №RU 63301000- 042

от 30.12.2016

№63-301506-042-2015

10, 

17

11.

3 очередь. 11 этап строительства. Многоквартирный жилой дом. Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Пятая просека в Октябрьском районе города Самара.

от 14.04.2016 №63-301000-39- 2016

от 29.12.2017 №63-301000-39- 2016

11

12.

3 очередь. 12 этап строительства. Многоквартирный жилой дом. Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Пятая просека в Октябрьском районе города Самара.

от 29.08.2016 №63-301000- 120-2016

от 21.08.2018 №63-301000-120- 2016

12

13.

3 очередь. 13 этап строительства. Многоквартирный жилой дом. Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Пятая просека в Октябрьском районе города Самара.

от 28.04.2017

№63-301000-53-2017

от 28.12.2018

№63-301000-53-2017

13

14.

3 очередь. 13 этап строительства. Многоквартирный жилой дом. Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Пятая просека в Октябрьском районе города Самара.

от 01.12.2017

№63-301000-256-2017

от 11.11.2019

№63-301000-256-2017

14

Соответственно, на основании разрешения на строительство от 04.09.2008 № RU 63301000-152 (в редакции постановления администрации г.о. Самара от 06.08.2012 № 990) был построен только многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями и встроенно-пристроенным гаражом в составе 1 этапа, который введен в эксплуатацию.

Строительство остальных многоквартирных домов осуществлялось на основании иных разрешений на строительство, и к настоящему времени они также введены в эксплуатацию.

Таким образом, довод заявителя о том, что объект капитального строительства «Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром» был предусмотрен разрешением на строительство от 04.09.2008 № RU 63301000-152, не находит своего подтверждения в материалах дела.

Не введенным в эксплуатацию остается только объект 7 этапа: подземная автостоянка (№ 52 по гп), административно-досуговый центр (№56а по гп)».

Данный объект возводился на основании разрешения на строительство от 04.09.2008 № RU 63301000-152 (до внесения в него изменений постановлением администрации г.о. Самара от 06.08.2012 № 990), а также проектной документации «Жилая застройка на земельном участке по адресу: г. Самара, Октябрьский район, 5-ая Просека. Генеральный план 107-6-ГП», частично представленной Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области по запросу суда.

Таким образом, исходя из разрешения на строительство, объектом незавершенного строительства является подземная автостоянка с административно-досуговым центром, а не многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Конфигурация объекта, указанная в технических планах, схеме, проектной документации «Жилая застройка на земельном участке по адресу: г. Самара, Октябрьский район, 5-ая Просека. Генеральный план 107-6-ГП» подтверждает наличие фундамента у объекта, представляющего собой подземную автостоянку с административно-досуговым центром.

Соответственно, при указанных обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали основания для устранения реестровой ошибки.

Исходя из позиции заявителя, объектом незавершенного строительства является «Жилой дом со встроенными офисными помещениями с подземной автостоянкой административно-досуговым центром», но при этом фактически возведен фундамент только подземной автостоянки с административно-досуговым центром.

Однако, как следует из Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, а также сложившейся судебной практики, если фундамент под объектом возведен не полностью, такой объект не может быть признан объектом недвижимости и, соответственно, объектом незавершенного строительства. При указанных обстоятельствах собственник земельного участка вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.05.2021 № Ф07-3813/2021 по делу № А21-9199/2019, оставленное в силе определением Верховного Суда Российской Федерации от 21.09.2021 № 307-ЭС21-15765).

Таким образом, если принимать во внимание данную позицию заявителя, отсутствуют основания не только для устранения реестровой ошибки, но и для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с проектируемым назначением: Жилой дом со встроенными офисными помещениями с подземной автостоянкой административно-досуговым центром.

В качестве доказательства того обстоятельства, что объектом незавершенного строительства является «Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром», заявитель ссылается, в том числе на технический план объекта незавершенного строительства, подготовленный 13.08.2019, с приложением к нему графических материалов на объект «Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Пятая просека» (далее - графические материалы).

В соответствии с частью 9 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости.

Разрешение на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром» заявителю уполномоченным органом не выдавалось.

На дату подготовки технического плана от 13.08.2019 действовал приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».

В соответствии с приказом от 18.12.2015 № 953 графические материалы к разделам технического плана отнесены быть не могут, в качестве приложения к техническому плану они также не поименованы; наименование, дата, подписи на графических материалах отсутствуют.

Таким образом, не представляется возможным определить, какие именно документы были использованы кадастровым инженером при подготовке технического плана в 2019 году, в связи с чем суд полагает недоказанным то обстоятельство, что объектом незавершенного строительства является «Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром».

К представленному заявителем Заключению специалиста (кадастрового инженера) Исх. № 10/2023 от 09.02.2023 г. Суд относится критически по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 14, 24 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), документом, необходимым для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости (за исключением земельных участков), является технический план.

Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура таких здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (часть 5 статьи 24 Закона № 218-ФЗ).

Форма технического плана, требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений, требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, требования к подготовке плана этажа, части этажа здания или сооружения, плана здания или сооружения, плана части здания или сооружения, а также требования к определению площади здания, сооружения, помещения или машино-места устанавливаются органом нормативно-правового регулирования (часть 13 статьи 24 Закона № 218-ФЗ).

До 19.06.2022 г. применялись Требования к подготовке технического плана, состава содержащихся в нем сведений, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. № 953 (далее Требования № 953).

Правила заполнения разделов технического плана, предусматривающие указание сведений о контуре здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, определены пунктами 34-40 Требований № 953, согласно которым, в частности:

В технический план включаются координаты характерных точек контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, который представляет замкнутую линию, образуемую проекцией внешних границ ограждающих конструкций такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства к поверхности земли.

Местоположение характерных точек контура определяется кадастровым инженером.

В случае если здание, сооружение, объект незавершенного строительства имеет наземные, надземные и (или) подземные конструктивные элементы, контур такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке определяется как совокупность контуров, образованных проекцией внешних границ наземных, надземных и (или) подземных ограждающих конструкций (в том числе колонн, арок (проездов), галерей, консолей, балконов и т.п.) такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства к поверхности земли.

В случае если здание, сооружение, объект незавершенного строительства полностью расположено ниже уровня поверхности земли и не имеет конструктивных элементов, обеспечивающих примыкание к поверхности земли, контур такого объекта недвижимости образуется проекцией внешних границ ограждающих конструкций такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне поверхности земли.

Декларируя законный и обоснованный довод, что «в контур объекта незавершенного строительства элементов ограждающих конструкций по проектной документации, которые физически отсутствуют - еще не построены, не предусмотрено ни Требованиями к подготовке технического плана, состава содержащихся в нем сведений, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. № 953, ни действующими в настоящий момент Требованиями, утвержденными Приказом Росреестра от 15.03.2022 г. №П/0082, специалист делает необоснованное заявление: Сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 внесены на основании технических планов от 13.08.2019 г., от 06.05.2022 г. Технические планы от 13.08.2019 г., от 06.05.2022 г. соответствуют требованиям законодательства. Контур объекта незавершенного строительства 63:01:0638002:3555 определен кадастровым инженером в 2019 году в соответствии с действовавшими на тот момент Требованиями к подготовке технического плана, состава содержащихся в нем сведений, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. № 953.

Как следует из мотивировочной части заключения, при подготовке заключения использованы сведения Единого государственного реестра недвижимости, технический план от 13.08.2019 г., технический план от 06.05.2022 г., а также нормативные и методические источники. При этом, специалист ссылается на то, что проектной документацией предусмотрено строительство многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями с подземной автостоянкой с административным центром.

Таким образом, специалист не использовал при подготовке своего заключения ни разрешение на строительство от 04.09.2008 № RU 63301000-152 (в редакции постановления администрации г.о. Самара от 06.08.2012 № 990), ни проектная документация ООО «СамараЖилПроект», на основании которых и был построен объект незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах суд считает, что рассматриваемое письменное доказательство не соответствует принципам относимости, допустимости и достоверности.

Кроме того, указанный вывод противоречит и иным доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Изложенные обстоятельства также подтверждаются Техническим отчетом от 30.11.2021г. по обследованию технического состояния объекта: 7 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром. Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Пятая просека (далее - Отчет), подготовленного ООО «А.С.- ТехПроект» (шифр: 24-09-18/21-ТЗ, Самара, 2021 год) в составе проектной документации на объект.

В ходе проведения обследования здания была рассмотрена документация, перечень которой приведен в таблице 1.

№

п/п

Наименование

документации

Организация разработчик, год выпуска (дата выдачи)

Шифр

1

Отчет об обследовании технического состояния (административно-досуговой центр с подземными автостоянками. Самарская обл. г. Самара, Октябрьский район, Пятая просека.

ООО «Проджэкт Мейкерс»

391-16-ТО

2

Жилая застройка на земельном участке по адресу: г. Самара. Октябрьский район. 5-ая просека (1-ая очередь строительства. Подземная автостоянка.

ООО «СамараЖилПроект»

107-6-52-АР

3

Жилая застройка на земельном участке по адресу: г. Самара. Октябрьский район. 5-ая просека (1-ая очередь строительства. Подземная автостоянка.

ООО «СамараЖилПроект»

107-6-52-КЖ

4

Жилая застройка на земельном участке по адресу: г. Самара. Октябрьский район. 5-ая просека (1-ая очередь строительства. Административно-досуговый центр.

ООО «СамараЖилПроект»

107-6-56-КЖ (кн.1 листы с 1 -30)

Обследуемый объект находится по адресу: Самарская обл, г. Самара, Октябрьский район, Пятая просека. На момент обследования объект частично построен и не введен в эксплуатацию. По данным из отчета 391-16-ТО (см. п.5) строительство производило ООО «Версо-Монолит».

Здание выполнено в виде железобетонного монолитного каркаса, размерами в осях 98,8x42,75 м. По осям 6-7 и 10-11 предусмотрены деформационный и температурно-усадочный швы, делящие здание на 3 отсека. С учетом особенности рельефа местности наружные стены по осям «1», «Ж», «16», «17», «Г» частично заглублены в грунт.

Предоставленным со стороны заказчика проектом (альбомы 107-6-52- АР, 107-6-52-КЖ, 107-6-56-КЖ (кн.1 листы с 1-30) в осях «1-4/А-Ж» предусмотрен административный центр. На момент обследования объект не достроен. Строительство закончено до уровня перекрытия низ на отм. +3.900. Отсутствует отделка внутренняя и наружная, произведен ввод коммуникаций. Отсутствует гидроизоляция покрытия паркинга. Отсутствуют инженерные системы внутри объекта. Лестницы на объекте не выполнены. Стены в осях «1-4/А-Ж» выше отметки -2.400 не выполнены.

Классификационные характеристики объекта определены лишь для Подземной

Автостоянки (паркинг) и Административного центра:

Основные строительные конструкции здания подземной автостоянки:

Фундаменты - монолитная железобетонная фундаментная плита. Колонны (стойки) - монолитные железобетонные.

Стены - внутренние и наружные стены монолитные железобетонные. Вертикальная гидроизоляция выполнена по системе Tegola. По периметру устроен дренаж. Стены рампы - монолитные железобетонные.

Плиты перекрытия и покрытия — монолитные железобетонные. Покрытие рампы - монолитное железобетонное.

Шахты лифтов - монолитные железобетонные.

Основные строительные конструкции административного центра:

Фундаменты - железобетонная монолитная плита.

Стены - стены ниже отм. - 2.400 выполнены из монолитного железобетона.

Колонны - монолитные железобетонные.

Так по тексту Отчета указывается, что он выполнен в отношении здания административного центра с подземными автостоянками, при этом в нем приводится описание основных конструкций здания подземной стоянки и административного центра (стр. 10-11). Также в паспорте здания (стр. 282) назначение объекта указано как «хранение транспортных средств с административным центром»; Тип проекта здания: Административное здание; Год возведения здания: 2008 г.; Число этажей объекта: Шестиэтажное.

При этом каких-либо сведений о наличии фундамента многоквартирного жилого дома переменной этажности 22-24 этажа со встроенными нежилыми помещениями (офисами) на первом и цокольном этажах и подземной автостоянкой на подземном этаже ни один из документов не содержит.

Довод заявителя о том, что, кадастровым инженером была допущена ошибка при описании объекта и неверно указано проектируемое назначение объекта, исходя из визуальной оценки объекта незавершенного строительства (без учета проектной документации и разрешения на строительство, всех ранее проведенных работ, которые осуществлялись, в том числе и для возведения многоквартирного жилого дома), суд считает несостоятельным.

Вышеуказанное обследование и составление отчета производил не кадастровый инженер, а составитель измененного проекта - ООО «А.С.- ТехПроект», который учел проект ООО «СамараЖилПроект».

Представленная заявителем в материалы дела проектная документация подготовлена ООО «А.С.- ТехПроект» и учитывает отраженные в Техническом отчете от 30.11.2021г. обстоятельства.

В Разделе 1 «Общая пояснительная записка» проектной документации (24-09-18/21-П31, Самара, 2021 год), представленной заявителем для получения государственной услуги, содержится описание проектируемого объекта (лист 7), согласно которого «проектируемый объект 7 этапа строительства (рисунок 2.1) включает в себя:

-      В осях (16.1-32)/(А-Ж) многоквартирный жилой дом переменной этажности 22-24 этажа со встроенными нежилыми помещениями (офисами) на первом и цокольном этажах и подземной автостоянкой на подземном этаже (надземные - 22 этажа, цокольный этаж, подземный -1 этаж);

-      В осях (1-4)/(А-Ж2) пристроенное трехэтажное здание административного центра (надземные - 3 этажа, технический - 1 этаж, подземные - 4 этажа) с офисными помещениями и со встроенно-пристроенными подземными автостоянками в осях (А-Ж)/(1-17) (2 этажа здания и 4 подземных этажа встроенно-пристроенных подземных автостоянок уже существуют и находятся на этапе незавершенного строительства).

В Разделе 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения» 24-09-18/21-КР содержится описание:

4.5 описание и обоснование конструктивных решений зданий и сооружений, включая их пространственные схемы, принятые при выполнении расчетов строительных конструкций.

Конструктивная схема здания — каркасно-монолитная с плоскими безбалочными перекрытиями. Пространственная жесткость и устойчивость несущего каркаса обеспечивается совместной работой жестких дисков монолитных перекрытий связанных с колоннами, диафрагм жесткости, монолитных стен, ядер жесткости состоящих из монолитных лестничных клеток и шахт лифтов.

Существующие конструкции здания в осях А-Ж, 1-17:

Здание в осях А-Ж, 1-17 находится на этапе незавершенного строительства. На момент обследования здание в осях 1-4,А-Ж выполнено по проекту ООО «СамараЖилПроект» шифр 107-6-56-КЖ до отм +3,900 (монолитные перекрытия и колонны), монолитные железобетонные стены здания в осях А-Ж, 1-4 выполнены до отм.-2,400. В осях А-Ж, 4-17 каркас здания построен полностью по проекту ООО «СамараЖилПроект» шифр 107-6-52-КЖ.

По проекту 24-09-18-КР осях А-Ж, 1-4 здание семиэтажное административное с подземным паркингом; в осях А-Ж, 4-17 - представляет собой 4-х этажную автостоянку; в осях 16.1-32, А-Ж - 22-х этажное жилое здание с встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой.

Проектные решения 24-09-18-КР предполагает возведение недостроенного каркаса здания в осях А-Ж, 1-4 с отметки +3,900 (колонны и перекрытия), с отметки -2,400 возведение стен по предыдущему проекту ООО «СамараЖилПроект» шифр 107-6-56-КЖ. Здание в осях А-Ж, 4-17 достраивается согласно проектным решениям ООО «А.С.-ТехПроект» шифр 24-09-18 (возведение конструкций из керамзитобетонных блоков, пробивание новых проемов в монолитных железобетонных стенах). В осях 16.1-32, А-Ж - 22-х этажное жилое здание с встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой возводится по проекту ООО «А.С.-ТехПроект».

В осях 29/Г-Ж проектируемое здание примыкает к существующему тепловому пункту (ТП).

4.8 описание и обоснование принятых объемно-планировочных решений зданий и сооружений объекта капитального строительства

Объект капитального строительства - многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземными автостоянками и административно центром 4 очереди 7 этапа строительства, расположенный на пятой просеке в Октябрьском районе города Самары.

Габаритные размеры проектируемого жилого здания в осях - 36,0 х 30,5 м, офисного блока (существующего) - 36,0 х 18,0 м, паркинга (существующего) - 36,0 х 80,80 м.

Информация, что на земельном участке площадью 8 596 кв. м начато строительство административного центра с подземными автостоянками, а жилой дом является проектируемым нашла отражение на листе 2 Раздела 2 «Схема планировочной организации земельного участка» проектной документации (24-09-18/21-ПЗУ, Самара, 2021 год).

При этом в Разделе 6 «Проект организации строительства» проектной документации (24-09-18/21-ПОС, Самара, 2021 год) на листах 28-31 предусмотрено выполнение «нулевого цикла» основного периода строительства, в ходе которого производится механизированная разработка котлована и устройство фундамента.

Кроме того, ООО «Специализированный застройщик «Сила спорта» в Дополнительных пояснениях по делу от 21 октября 2022г. сам указывает, что в разделе проекта 24-09-18/21-АР «Архитектурные решения» также содержится следующее описание:

«Объект строительства условно можно разделить на блока:

1) 24-этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и встроенной подземно-надземной автостоянкой (размеры сооружения в осях 36,0 х 30,5м);

2) пристроенный 4-этажный административный центр (размеры сооружения в осях 36 х 18,0 м) с офисными помещениями, с выставочными залом и со встроенно-пристроенными подземными автостоянками (размеры в осях 36,0 х98,80 м).

24-этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и встроенной подземной-надземной автостоянкой является объектом нового строительства, 4-этажный административный центр и подземная автостоянка с верхним подземным этажом в качестве выставочного зала, является новым строительством со включением объекта незавершённого строительства. Объект незавершённого строительств представляет собой монолитный ж/б каркас в уровне выше отм.0.000 и монолитный каркас с монолитными ограждающими конструкциями на отм. Ниже 0.000. Более подробное описание конструкций объекта незавершенного строительства – см. обмеры и исследования объекта».

Таким образом, описание реально существующего на момент разработки измененной проектной документации объекта незавершенного строительства отражено в самой проектной документации ООО «А.С.-ТехПроект», а именно пристроенное трехэтажное здание административного центра с офисными помещениями и со встроенно-пристроенными подземными автостоянками, 2 этажа здания и 4 подземных этажа встроенно-пристроенных подземных автостоянок которого уже существуют и находятся на этапе незавершенного строительства.

ООО «Специализированный застройщик «Сила спорта» в обоснование своих требований ссылается на факт кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с проектируемым назначением: Жилой дом со встроенными офисными помещениями с подземной автостоянкой административно-досуговым центром.

Согласно п.7 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельный участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Согласно подп.7.3. п.2 ст.14 Закона о регистрации основанием для осуществления государственного кадастрового учета ОНС является технический план.

Согласно п.1 ст.24 Закона о регистрации технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены сведения, вносимые в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости.

Согласно п.2 ст.24 Закона о регистрации в техническом плане указываются сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его государственного кадастрового учета.

Согласно п.п. 3-5 ст.24 Закона о регистрации технический план состоит из графической и текстовой части, в графической части здания, сооружения, помещения, машино-места, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение таких зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура таких здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке.

Таким образом, по мнению заявителя, в техническом плане объекта незавершенного строительства отражаются исключительно данные фактически имеющегося контура на земельном участке.

ООО «Специализированный застройщик «Сила спорта» обращает внимание суда, что сама постановка на государственный кадастровый учет и регистрация принадлежащего Заявителю объекта незавершенного строительства предметом иска не является и ни одной из сторон не оспаривается. Более того, Заинтересованным лицо учет и регистрация объекта незавершенного строительства в порядке, установленном п.5 ст.1 Закона о регистрации, т.е. в судебном порядке, не оспаривались. Таким образом, Заинтересованному лицу при оказании государственной услуги по выдаче разрешения на строительство необходимо исходить из зарегистрированных иными уполномоченными органами (в частности, Управлением Росреестра по Самарской области) фактических данных, в том числе сведений о характеристиках объекта, имеющихся в ЕГРН.

Кроме того, заявитель считает, что, отказывая в выдаче разрешения на строительство Министерств строительства Самарской области, по сути, оспаривает принадлежащее Заявителю право на объект незавершенного строительства и право Заявителя на его законное использование (в том числе завершение строительства), при этом обходя установленные законом процедуры оспаривания, так как в порядке, установленном законом, т.е. через суд, ни право на объект незавершенного строительств, ни его кадастровый учет, ни исправление реестровой ошибки ни одним из органов не оспорены. Предметом спора при этом является именно отказ Министерства в выдаче разрешения на строительство, а не учет объекта незавершенного строительства или его проектируемое назначение, сведения об объекте незавершенного строительства именно содержатся в ЕГРН и не могут интерпретироваться каким-либо органом по своему усмотрению.

Арбитражный суд считает доводы заявителя ошибочными по следующим мотивам.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 №21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, рассматриваемых по правилам главы 22 КАС РФ, главы 24 АПК РФ, суд применяет нормы материального права, которые действовали во время возникновения правоотношения с участием административного истца (заявителя), если из федерального закона не вытекает иное (часть 5 статьи 15 КАС РФ, часть 5 статьи 3 и часть 1 статьи 13 АПК РФ).

В пункте 15 указанного постановления отмечено, что обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 3 статьи 62 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства: соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих в том числе и основания для принятия оспариваемого решения.

Кроме того, суд руководствуется правовой позицией, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 27.01.2017 N Ф06-16744/2016 по делу N А55-9972/2016.

Так в силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

По смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 указано, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".

Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Согласно абзацу 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Таким образом, в случае если объекты, право собственности на которые зарегистрировано за обществом, не являются объектами недвижимости и право собственности на них не подлежало государственной регистрации, суды, руководствуясь абзацем 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе не принять во внимание акт регистрирующего органа по государственной регистрации права на данные объекты.

Исходя из указанных правовых позиций, арбитражный суд при рассмотрении настоящего спора установил следующее.

Как указывает Министерство, заявитель не являлся застройщиком объекта, а приобрел право собственности на незавершенный строительством объект, возведенный иным лицом. При рассмотрении дела №А55-16593/2020 Арбитражным судом Самарской области было установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 возникло у ООО «Сила спорта» на основании договора оплаты доли в уставном капитале хозяйственного общества при его учреждении от 06.12.2019, заключенного с ООО «ПромТехСтейт», которое создало объект в границах земельного участка КН 63:01:0638002:20, предоставленного в аренду ООО «ПромТехСтейт» по зарегистрированному в установленном порядке договору аренды земельного участка от 08.07.2005 № 020066з (в редакции дополнительных соглашений № б/н от 21.06.2006, № 1 от 01.08.2013 и № 2 от 17.09.2014). Таким образом, общество не приобретало право застройщика объекта, а приобрело объект незавершенного строительства, который существовал и принадлежал ООО «ПромТехСтейт».

По запросу суда Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области в материалы дела представлена копия кадастрового дела на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555.

Из имеющихся в кадастровом деле документов следует, что первоначально с заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности 30.08.2019г. обратилось ООО «ПромТехСтейт».

С заявлением был представлен График поэтапного освоения ООО «ПромТехСтейт» земельного участка, являющийся приложением к договору аренды земельного участка от 08.07.2005 № 020066з, в котором указаны сведения о 7 этапе строительства. Административно-общественное здание с гаражом общей площадью здания 13 750,34 м2.

В техническом плане указано наименование объекта: подземная автостоянка с административно-досуговым центром.

При этом контур объекта недвижимости, исходя из его размеров и пропорций, не содержал сведений о жилом доме.

Однако графическая часть техплана содержала изображение планов многоэтажного жилого дома. Какого-либо документального обоснования указанные рисунки не содержали.

Между тем, согласно выписке ЕГРН объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 поставлен на учет 06.09.2021г.

ООО «Сила спорта» обратилось с заявлением от 12.05.2021 с приложением проекта ООО «СамараЖилПроект» 2008г. (отозвано от 28.05.2021г.).

Затем ООО «Сила спорта» обратилось с заявлением от 29.04.2021 об уточнении наименования объекта.

В техническом плане от 28.04.2022г. указано об уточнении наименования объекта в связи с реестровой ошибкой (впоследствии заменено на уточнение проектируемого назначения объекта в связи с реестровой ошибкой).

Какого-либо объяснения, кем и когда была допущена ошибка, чем она подтверждается, заключение кадастрового инженера в техническом плане не содержит.

При этом контур объекта недвижимости, исходя из его размеров и пропорций, не содержал сведений о жилом доме.

Однако графическая часть техплана содержала изображение планов многоэтажного жилого дома. Какого-либо документального обоснования указанные рисунки не содержали.

Согласно выписке ЕГРН от 22.05.2022г. проектируемое назначение незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555: «Жилой дом со встроенными офисными помещениями с подземной автостоянкой и административно-досуговым центром».

Учитывая вышеизложенный анализ имеющихся в материалах дела доказательств, арбитражный суд пришел к выводу, что кадастровое дело на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 не содержит никаких документов, которые могли быть основанием для внесения в ЕГРН сведений о том, что проектируемое назначение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555: «Жилой дом со встроенными офисными помещениями с подземной автостоянкой и административно-досуговым центром».

При изложенных обстоятельствах суд считает измененное проектируемое назначение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 недостоверными сведениями, внесенными в ЕГРН без установленных законом оснований.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, привлеченное к участию в деле, в качестве третьего лица, доводы и доказательства обратного суду не представило.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела суд учитывает первоначальное проектируемое назначение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 «подземная автостоянка с административно-досуговым центром», поскольку это соответствует разрешению на строительство от 04.09.2008 № RU 63301000-152 (в редакции постановления администрации г.о. Самара от 06.08.2012 № 990), проектной документации ООО «СамараЖилПроект» 2008г. и установленным судом обстоятельствам дела.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:   собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Между Департаментом градостроительства городского округа Самара и ООО «Сила спорта» в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации был заключен договор аренды от 10.06.2021 № 229а земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:4499 площадью 8596 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Пятая просека, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об объекте недвижимости от 26.03.2021 № КУВИ-002/2021-27787367 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:4499: «для завершения строительства объекта незавершенного строительства».

Как установлено судом, проектируемое назначение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 «подземная автостоянка с административно-досуговым центром».

Следовательно, ООО «Сила Спорта» является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 «подземная автостоянка с административно-досуговым центром», расположенного на указанном земельном участке.

Таким образом, Департаментом в аренду был предоставлен земельный участок именно под завершение строительства объекта «подземная автостоянка с административно-досуговым центром».

Однако сведения о том, что объект незавершенного строительства является жилым домом расположенным на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0638002:4499, и находится в собственности ООО «Сила спорта» отсутствуют.

Таким образом, доводы заявителя о том, что вышеуказанный участок был предоставлен для завершения строительства жилого дома и здания подземного паркинга с надстроем - 4-х этажным зданием административного центра не состоятельны и документально не подтверждены.

Учитывая изложенное, осуществление на данном земельном участке иной хозяйственной деятельности (строительство жилого дома), не соответствующей целям предоставления участка в аренду, в том числе возведение новых объектов недвижимого имущества, незаконно.

Доводы заявителя о том, что он по своему усмотрению может применять виды разрешенного использования предоставленного ему в аренду земельного участка, являются необоснованными.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).

При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022).

Согласно договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для целей строительства от 10.06.2021 №229а, заключенному между Департаментом градостроительства городского округа Самара и ООО «Сила спорта» в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок с кадастровым номером 63 предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В целях получения разрешения на строительство объекта заявителем, в том числе был представлен договор аренды от 10.06.2021 № 229а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее - договор аренды), при этом общество полагает, что вправе осуществить на данном земельном участке строительство многоквартирного жилого дома, ссылаясь на указание в договоре аренды цели использования земельного участка как «для завершения строительства незавершенного строительством объекта».

Договор аренды заключался на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи. Таким образом, использование земельного участка, предоставленного по основаниям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно исключительно для целей завершения строительством существующего объекта незавершенного строительства, и возведение на таком земельном участке объектов нового строительства противоречит действующему законодательству, а также условиям договора аренды, пунктом 6.2 которого установлена обязанность арендатора (ООО «Сила спорта») использовать земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования и условиями его предоставления после получения необходимых разрешений в установленном порядке.

Таким образом, суд считает, что ООО «Специализированный застройщик «Сила спорта» вправе завершить строительство принадлежащего ему объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 «подземная автостоянка с административно-досуговым центром».

Однако договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для целей строительства от 10.06.2021 №229а на желание заявителя построить на данном участке новый объект – жилой дом не распространяется.

Иной правоустанавливающий документ на земельный участок для строительства жилого дома заявитель ни Министерству, ни суду не представил.

Учитывая вышеизложенное, суд считает обоснованным вывод Министерства о непредоставлении документов, предусмотренных п.1 ч.7 статьи 51 ГрК РФ: правоустанавливающего документа на земельный участок на испрашиваемый объект: Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром.

В силу положений части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении от 01.07.1996 N 6/8, для признания оспариваемого ненормативного правового акта органа местного самоуправления недействительным необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя, а также незаконного возложения им на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, основанием для признания оспариваемого ненормативного правового акта незаконным является наличие одновременно двух условий: несоответствие ненормативного правового акта законам и иным нормативным правовым актам, и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении настоящего дела совокупности указанных обстоятельств не установлено.

В соответствии с ч.3 ст.201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Арбитражный суд на основании вышеизложенного пришёл к выводу о том, что Уведомление Министерства строительства Самарской области № МС/5927 от 21 июля 2022г. является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах арбитражный суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.101-102, 110-112, 167-170, 176, 201, 206, 211, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

ФИО1