АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-18144/2024

г. Тюмень

16 января 2025 года

резолютивная часть решения оглашена 13 января 2025 года

решение в полном объеме изготовлено 16 января 2025 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Минеева О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Правильное и экономичное строительство Тюмени» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 16.06.2014, адрес 625051, 

<

...>, офис 6) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 22.06.2011, адрес 625027, 

<

...>) 

о признании недостоверным (недействительным) отчет № 627/24 от 22.05.2024 ООО «Региональный экспертный центр» оценщика ФИО1 об определении рыночной стоимости объектов оценки: Объект незавершенного строительства, назначение: многоквартирный жилой дом, кадастровый номер: 89:01:010803:921, площадь: 415 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> д 14, корп 3, 

об определении достоверной величины рыночной стоимость объектов оценки: Объект незавершенного строительства, назначение: многоквартирный жилой дом, кадастровый номер: 89:01:010803:921, площадь: 415 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> д 14, корп 3, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, отделение судебных приставов по Шурышкарскому району управления Федеральной службы судебных приставов по Ямало-Ненецкому автономному округу (629640, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>), 

временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Правильное и Экономичное Строительство Тюмени» ФИО2 (адрес для направления корреспонденции арбитражному управляющему: 625062, Россия, г. Тюмень, а/я 3933),

взыскатель по исполнительному производству акционерное общество «Ямалкоммунэнерго» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 11.07.2011, адрес 629004, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>),

при ведении протокола секретарем Климовой Е.И., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Правильное и экономичное строительство Тюмени» (далее – истец, ООО «ПЭСТ») обратилось в суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный центр» (далее – ответчик, ООО «Региональный экспертных центр») о признании недостоверным (недействительным) отчет № 627/24 от 22.05.2024 ООО «Региональный экспертный центр» оценщика ФИО1 об определении рыночной стоимости объектов оценки: Объект незавершенного строительства, назначение: многоквартирный жилой дом, кадастровый номер: 89:01:010803:921, площадь: 415 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> д 14, корп 3, об определении достоверной величины рыночной стоимость объектов оценки: Объект незавершенного строительства, назначение: многоквартирный жилой дом, кадастровый номер: 89:01:010803:921, площадь: 415 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> д 14, корп 3.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, отделение судебных приставов по Шурышкарскому району управления Федеральной службы судебных приставов по Ямало-Ненецкому автономному округу, временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Правильное и Экономичное Строительство Тюмени» ФИО2, взыскатель по исполнительному производству акционерное общество «Ямалкоммунэнерго».

Истцу определение суда о времени и месте судебного заседания направлено заказным письмом с извещением, которое вернулось в суд в связи с истечением срока хранения (приобщено к материалам дела). В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) указанное лицо при этом считается надлежащим образом извещенным о судебном разбирательстве, явку своего представителя в судебное заседание суда не обеспечил, ходатайств об отложении судебного заседания не заявил, в связи с чем, в порядке статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителя указанного лица. 

Иные лица, участвующие в деле о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями статей 122 и 123 АПК РФ, явку своих представителей в судебное заседание суда не обеспечили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, в связи с чем, суд в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел дело в отсутствие их представителей.     

Из материалов дела следует, что в производстве ОСП по Шурышкарскому району управления Федеральной службы судебных приставов по Ямало-Ненецкому автономному округу, имеется исполнительное производство N 19755/22/89014-ИП от 10.11.2022, возбужденное на основании исполнительного документа исполнительный лист № ФС 041392059 от 09.07.2018, предмет исполнения задолженность по платежам за жилую площадь, коммунальные платежи, включая пени, за исключением задолженности по платежам за газ, тепло и электроэнергию в размере: 1 350 822.1  руб., по которому должником является ООО «Правильное и экономическое строительство Тюмени», взыскателем АО «Ямалкоммунэнерго».

12.04.2023 начальником отделения – старшим судебным приставов ОСП по Шурышкарскому району УФССП по Ямало-Ненецкому автономному округу наложен арест на имущество, принадлежащее должнику – объект незавершенного строительства, назначение многоквартирных жилой дом, кадастровый номер 89:01:010803:921, адрес Ямало-Ненецкий автономный округ, р-н.Шурышкарский, 

<

...> (далее – Объект).

В отношении арестованного имущества в порядке п. 2 ч. 4 ст. 85 Федерального закона от 02 октября 2007 г N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) для определения рыночной стоимости имущества был назначен оценщик общества с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный центр».

Согласно заключению оценщика по результатам отчета об оценке N 627/24 от 22.05.2024 года, итоговая величина стоимости Объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчётов стоимости Объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке, с учетом всех сделанных допущений, ограничений и с учетом округления на дату оценки составляет 8 214 000,00 рублей.

Постановлением от 24.06.2024 года начальником отделения - старший судебный пристав ОСП по Шурышкарскому району ФИО3 приняты результаты оценки в соответствие с отчетом оценщика ООО "Региональный экспертный центр" N 627/24 от 22.05.2024 об оценке. 

Истец оспаривает отчет об оценке N 627/24 от 22.05.2024, считает его выводы недостоверными и сомнительными в части определения величины стоимости объекта оценки, стоимость объекта оценки явно занижена. 

Не согласившись с величиной оценки арестованного имущества, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Согласно части 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 части 4 названной статьи Закона N 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке. 

В статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Закона N 135-ФЗ. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

Отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, сведения о заказчике оценки и об оценщике, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор, применяемые стандарты оценочной деятельности, информацию об объекте оценки, включая его количественные и качественные характеристики, сведения об имущественных правах, обременениях, износе, устаревании, других факторах и характеристиках, относящихся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. 

В отчете должен быть дан полный анализ рынка объекта оценки, описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, обоснование исходных и расчетных показателей, анализ и согласование полученных результатов. Также оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки. 

Статьей 12 Закона N 135-ФЗ определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" допускается оспаривание величины стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, сторонами исполнительного производства посредством предъявления отдельного иска. 

В рассматриваемом случае из отчета от 22.05.2024 N 627/24 видно, что оценка рыночной стоимости спорного имущества производилась оценщиком – ФИО1 по заявке Управления Федеральной службы судебных приставов по Ямало-Ненецкому автономному округу на основании Договора № 11-Д-2024 на оказание услуг по проведению оценки имущества, арестованного в процессе исполнительного производства для нужд Управления Федеральной службы судебных приставов по Ямало-Ненецкому автономному округу от 03 мая 2024 года, в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", действующими в спорный период Федеральными стандартами оценки. Расчет рыночной стоимости производился с использованием затратного подхода. Оценщиком учтены факты, существенно влияющие на цену объекта оценки.

Постановлением от 24.06.2024 года начальником отделения - старший судебный пристав ОСП по Шурышкарскому району ФИО3 приняты результаты оценки в соответствие с отчетом оценщика ООО "Региональный экспертный центр" N 627/24 от 22.05.2024 об оценке. 

По смыслу статьи 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно-установленным правилам ее осуществления, отчет презюмируется достоверным.

Истец, заявляя о несогласии с итоговой величиной рыночной стоимости имущества, при рассмотрении спора указывал на то, что специалистом-оценщиком не осуществлялся сбор и исследование сведений и документации об объектах оценки (оценка производилась без учета и исследования технической документации, правоустанавливающих документов на оцениваемые объекты, не исследованы сведений, являющиеся существенными для определения стоимости объекта оценки, а именно балансовой стоимости имущества, данные бухгалтерского учета в ответчика, в ходе исполнительного производства техническая и иная документация на объекты должника не запрашивалась), осмотр объектов оценки оценщиком не производился, не исследовалось фактическое состояние объекта, техническое и эксплуатационные характеристики, степень износа. По мнению истца, рыночная стоимость оцениваемого имущества занижена.

Истцом в материалы дела после неоднократного предложения суда представлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости предмета оценки, которое мотивировано несогласием с итоговым результатом оценки.

Определением суда от 09.12.2024 суд указал истцу при отсутствии решения об отказе истца от иска представить согласия предложенных экспертных организаций на проведение экспертизы, представить документы, подтверждающие квалификацию экспертов, информацию о сроках проведения экспертизы и ее стоимости. Внести денежные средства на депозитный счет суда в размере, достаточном для оплаты стоимости экспертизы.

Дополнительные документы от истца во исполнение определения от 09.12.2024 не поступили.

Указанное ходатайство о назначении экспертизы судом отклонено ввиду невнесения денежных средств на депозит суда. Рассмотрение дела производится судом по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Отчет ООО "Региональный экспертных центр" от 22.05.2024 N 627/24 выполнен в соответствии с Договором № 11-Д-2024 на оказание услуг по проведению оценки имущества, арестованного в процессе исполнительного производства для нужд Управления Федеральной службы судебных приставов по Ямало-Ненецкому автономному округу от 03 мая 2024 года. Объектом оценки явилось вышеуказанное арестованное имущество для целей его реализации в рамках исполнительного производства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), федеральными стандартами оценки N 1, N 2, N 3, N 4, N 5, N 6, N 7, Стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденными Советом СРОО "СВОД". 

Работа по оценке осуществлялась надлежащим оценщиком, профессиональный и образовательный уровень которого полностью соответствует требованиям действующего законодательства; оценщик является членом саморегулируемой организации, гражданская ответственность оценщика и организации с которой им заключен трудовой договор застрахована. 

В соответствии с постановлением о назначении специалиста судебный пристав-исполнитель постановил предупредить специалиста об установленной законодательством за отказ или уклонение от дачи заключения или за дачу заведомо ложного заключения, таким образом, оценщик предупрежден о предусмотренной законом ответственности. Методологических или математических нарушений в рамках отчетов допущено не было. В отчете учтено фактическое состояние объекта оценки на дату оценки. 

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. 

При этом, расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов. 

Отчет N 627/24 от 22.05.2024, подготовленный ответчиком, выполнен в полном объеме, в соответствии с действующим на дату оценки законодательством; содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объекты оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, сведения о заказчике оценки и об оценщике, а также допущения и ограничительные условия, основные определения и понятия, перечень использованных источников информации, анализ внешней среды, включающий макроэкономический обзор, анализ социально-экономического положения, расчет рыночной стоимости в рамках примененных подходов. 

Расчеты проведены с использованием методов затратного подхода к оценке и приведены в соответствующем разделе отчета.

Само по себе несогласие истца с величиной оценки не может являться основанием для признания рыночной стоимости арестованного имущества, определенной ООО "Региональный экспертный центр" недостоверной.

Таким образом, арбитражный суд не усматривает оснований для признания недостоверным отчета ответчика об оценке от 22.05.2024 N 627/24 об оценке объекта оценки, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 

При этом, в соответствии с положениями абзаца 2 статьи 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, срок действия оспариваемого отчета от 22.05.2024 истек 22.11.2024. 

Частью 8 статьи 85 Закону об оценочной деятельности предусмотрена обязанность судебного пристава-исполнителя в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном настоящей статьей, в случае если действие отчета об оценке имущества истекло. 

В материалы дела не представлено доказательств реализации объекта оценки по стоимости, определенной в оспариваемом отчете, соответственно истцом не доказано нарушение его прав оспариваемым отчетом. 

При таких обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат. 

В соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может  быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Минеев О.А.