АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-37723/2022

г. Краснодар

11 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2024 года.

Постановление в  полном объеме изготовлено 11 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                          председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е.,                            при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Привилегия» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 28.02.2024), в отсутствие ответчиков – Администрации                      муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 

<

***>,                                       ОГРН 

<

***>) и Департамента имущественных отношений                               Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи                         (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц – общества с ограниченной ответственностью «РИЧ ФУД» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>),                         акционерного общества «Курский завод крупнопанельного домостроения                                      имени А.Ф. Дериглазова» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),                                     ФИО2, ФИО3,                                                  ФИО4, ФИО5,                                              ФИО6, ФИО7,                                             ФИО8, ФИО9,                                                            ФИО10, ФИО11,                                     ФИО12, ФИО13,                                           ФИО14, ФИО15,                                                    ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20,                                             ФИО21, ФИО22,                                                   ФИО23, ФИО24,                                 ФИО25, ФИО26,                                            ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31,                                            ФИО32, ФИО33,                                     ФИО34, ФИО35,                                             ФИО36, ФИО37,                                           ФИО38, ФИО39,                                               ФИО40, ФИО41,                                            ФИО42, ФИО43,                                       ФИО44, ФИО45,                                             ФИО46, ФИО47,                                                  ФИО48, ФИО49,                                        ФИО65 Юнь-Дзэновича, ФИО50,                                              ФИО51, ФИО52,                                     ФИО53, ФИО54,                    ФИО55, ФИО56,                                    ФИО57, ФИО58,                                           ФИО59, ФИО60,                                    ФИО61, ФИО62,                                    ФИО63, ФИО64, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте                  арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,                          рассмотрев кассационную жалобу Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи и Департамента имущественных отношений Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи                             на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2023 и                        постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2023                           по  делу № А32-37723/2022, установил  следующее.

ООО «Привилегия» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд                                       с иском  к Администрации муниципального образования городской округ                                         город-курорт  Сочи   (далее – администрация) и Департаменту имущественных отношений Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи                          (далее – департамент) об урегулировании разногласий, возникших между обществом                           и администрацией  по договору аренды земельного участка площадью 7 881 кв. м                               с кадастровым номером 23:49:0203012:19, расположенного в 

<

...>, с видом разрешенного использования  – санаторно-агростроительный комплекс «Заполярье», категория земель – земли населенных пунктов (далее –                       спорный участок) от 07.06.2010 № 4900005839 (далее – договор № 4900005839)                                    в части расчета арендной платы, о возложении на муниципальное образование                       городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в лице департамента                            внести изменения в пункт 3.2 договора № 4900005839, изложив его в следующей редакции:

«С 08.07.2021 по 31.12.2021 размер годовой арендной платы ООО «Привилегия»                     за пользование земельным участком, рассчитанной  по формуле: АП = (А x В / Y x D) /                         S x С  где: АП – годовая арендная плата за часть земельного участка, А – кадастровая стоимость земельного участка, В – ставка земельного налога, Y – количество                  календарных дней в 2021 году, D – количество календарных дней, в течение                                которых за обществом зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости                   в 2021 году, S – общая площадь земельного участка, С – площадь арендуемой                         обществом части земельного участка;  АП = (241 317 245 рублей x 1,2% / 365 x 176) /                              7881 x 1769,  составляет 313 426 рублей 64 копейки».

«С 01.01.2022 размер годовой арендной платы ООО «Привилегия»                                            за пользование земельным участком, рассчитанной  по формуле: АП = (А x В) / S x С,                          где: АП – годовая арендная плата за часть земельного участка, А – кадастровая                        стоимость земельного участка, В – ставка земельного налога, S – общая площадь земельного участка,  С – площадь арендуемой части земельного участка;                                               АП = (241 317 245 рублей x 1,2%) / 7881 x 1769, составляет 650 004 рубля 12 копеек» (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены                               собственники объектов недвижимости, расположенных на спорном участке:                                                 ООО «РИЧ ФУД», АО «Курский завод крупнопанельного домостроения                                         имени А.Ф. Дериглазова», ФИО2,  ФИО3, ФИО4,                  ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15,                            ФИО16, ФИО17, ФИО18,  ФИО19, ФИО20,            ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28,  ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41,                           ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО65, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55,                             ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64 (далее – третьи лица).

Решением суда от 27.06.2023 (с учетом исправительного определения                                     от 04.03.2024), оставленным без изменения постановлением  суда апелляционной инстанции от 24.10.2023, требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы                  тем, что договор аренды земельного участка, ограниченного в обороте  и расположенного в административных границах муниципального образования  город-курорт Сочи, заключен без проведения торгов, поэтому арендная плата за его использование                   является регулируемой и подлежит определению с учетом принципа № 7, предусмотренного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде                       земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной               собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582; принцип № 7); арендная плата                   за спорный участок  не может превышать размер земельного налога, рассчитанного                        для такого земельного участка.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратились администрация и департамент с кассационной жалобой, просят решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе обществу в                            удовлетворении требований. По мнению подателей жалобы, отсутствуют основания                                для внесения изменений в договор № 4900005839 в части, касающейся арендной                       платы, так как при   его заключении общество согласилось с существенным его                            условием  – размером арендной платы, определяемым в соответствии с Отчетом                                    об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, и основания для                            пересмотра условий договора   отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты                       без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу –                                          без  удовлетворения.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса                              Российской Федерации  третьи лица не представили в суд  отзывы  на  кассационную  жалобу.

В судебном заседании представитель  общества поддержал доводы отзыва                             на кассационную  жалобу.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                         проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между муниципальным образованием                          город-курорт Сочи в лице департамента и ООО «Санаторий "Заполярье"»                             заключен договор № 4900005839, по условиям которого департамент (арендодатель) предоставил ООО «Санаторий "Заполярье"» (арендатор) в аренду находящийся                                во второй зоне округа санитарной охраны курорта спорный участок сроком                                     до 01.05.2048.

По договору купли-продажи от 21.06.2021 общество приобрело расположенные                       на спорном участке объекты недвижимого имущества общей площадью 1 769 кв. м                             и с 08.07.2021 (дата регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества) является арендатором спорного участка на основании                                              договора № 4900005839  со  множественностью лиц  на  стороне  арендатора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора № 4900005839 от 07.06.2010  размер годовой арендной платы за спорный участок устанавливается в соответствии с                          Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2010                                     № 290-0/19 и составляет 440 968 рублей. Размер арендной платы определяется путем умножения нормативной ставки 1,5% на рыночную стоимость спорного участка, определенную независимым оценщиком в указанном отчете.

Дополнительным соглашением от 28.04.2012 № 1 к договору № 4900005839  стороны внесли изменения в пункт 3.2 договора, изложив его в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с                             Отчетом об определении рыночной стоимости величины (размера) арендной платы                           на земельный участок от 06.04.2012 № 9С/23/03-2012 и составляет 2 303 886 рублей».

Департамент направил в адрес собственников расположенных на спорном                        участке  объектов недвижимого имущества уведомление от 26.01.2022   № 918/02.01-30                 об изменении с 01.01.2022 в одностороннем порядке размера годовой арендной                                платы за спорный участок по договору № 4900005839  с указанием на то, что годовой размер арендной платы на 2022 год будет составлять 4 886 499 рублей.

Полагая, что с 12.08.2017 расчет арендной платы за спорный участок                                следует производить исходя из ставки земельного налога в связи с ограничением                 спорного участка в обороте, 12.05.2022 направило в администрацию   предложение о внесении изменений в договор № 4900005839, определив расчет арендной платы                        исходя из ставки земельного налога.

Письмом от 15.06.2022 8521/02.01-31 администрация отказала обществу                           в изменении расчета арендной платы по договору № 4900005839, что послужило основанием  для обращения общества в арбитражный суд за судебной защитой.

При разрешении спора суды правильно исходили из того, что любое               использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за                      исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются                           земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса                                      Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во                          временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за                          пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения                        арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они                            не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые  при  аренде  аналогичного  имущества  при  сравнимых  обстоятельствах.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда                      содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации,                                             пункта 5  статьи 65 и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации                               (в действующей редакции) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование                       таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством  ставки  арендной  платы.

По смыслу содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных                      вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации                        о договоре аренды» разъяснений, к договору аренды, заключенному после вступления                                                                                                                                                               в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок                          определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением № 582 (в редакции постановления Правительства                            Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившей в силу с 12.08.2017)                                        в числе основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, утвержден принцип учета                            наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В этом случае размер арендной платы не должен                          превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных                          для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями                           земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип № 7).

Земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства, и ставкой земельного налога (глава 31 Налогового кодекса                            Российской Федерации).

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в                           соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы подлежит определению по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса                                      Российской Федерации, принципа № 7 в размере ставки земельного налога,                     действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права                            на  приобретение  в  собственность.

Основанием применения основного принципа № 7 является наличие двух                      условий: земельный участок должен быть отнесен законодательством                                 Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27                       Земельного кодекса Российской Федерации), на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

Согласно высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного                  Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 правовой позиции,                                        несмотря  на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления  в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора                                       не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Суды установили, что спорный участок является ограниченным в обороте                         (вторая зона округа санитарной охраны курорта), не подлежит передаче  в частную собственность; на спорном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимого имущества  общей  площадью 1 769 кв. м.

Поддержав позицию общества, суды верно исходили из того, что                            применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса                                 Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется                          при изменении  нормативных актов, соответственно, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор аренды содержит                              условие об арендной плате,  не соответствующее требованиям нормативных актов,                         влечет необходимость удовлетворения иска с одновременной констатацией того,                                 что  испрашиваемые  обществом  изменения  такому  закону  соответствуют.

При таких обстоятельствах суды правомерно признали обоснованным                             исковое требование общества о понуждении арендодателя внести изменения в                                   пункт    3.2 договора № 4900005839  об установлении годовой арендной платы в соответствии  с  принципом  № 7.

При этом суды учли, что по правилам главы 30 (земельный налог)                      Налогового кодекса Российской Федерации расчет суммы земельного налога                      выполняется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога.

Ставка земельного налога в отношении земельных участков, предназначенных                         для размещения гостиниц, отелей (решение Городского собрания Сочи от 11.12.2007                           № 231 и от 26.11.2020 № 58), установлена в размере налоговой ставки,                                      составляющей 1,2% кадастровой стоимости земельного участка.

Суды установили, что согласно сведениям ЕГРН кадастровая стоимость спорного участка с 01.01.2021 составляет 241 317 244 рубля 53 копейки, право собственности общества на нежилые помещения зарегистрировано 08.07.2021.

Таким образом, суды правомерно заключили, что в связи с приведенными положениями действующего законодательства при установлении годовой арендной                            платы в 2021 году подлежит применению  коэффициент  владения.

Коэффициент владения земельным участком применяется в случае, когда физическое лицо владеет участком менее года, и рассчитывается по следующей                        формуле (пункт 7 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации):                                             коэффициент владения земельным участком = количество полных месяцев, в течение которых земельный участок находился в собственности / количество календарных месяцев в году. К полным месяцам приравниваются месяцы, в которых право на земельный участок возникло в период с 1-го по 15-е число включительно или право                            на участок было утрачено в период с 16-го по последнее число месяца включительно.

Суд первой инстанции верно указал, что предлагая свою редакцию пункта 3.2 договора № 4900005839 общество допустило ошибки, выразившиеся в необоснованном округлении кадастровой стоимости спорного участка и  использовании неверной                формулы расчета в 2021 году при применении коэффициента владения спорным           участком.

Суд апелляционной инстанции мотивированно согласился с  выводом суда                          первой инстанции о том,  что для установления правовой определенности в                            возникших между сторонами арендных правоотношениях в части величины                              арендной платы, исковые требования общества подлежат удовлетворению с учетом уточнения формулы расчета годовой арендной платы в 2021 году, и пункт 3.2                                договора № 4900005839  подлежит изложению в следующей редакции:

«С 08.07.2021 по 31.12.2021 размер годовой арендной платы общества с ограниченной ответственностью «Привилегия» за пользование земельным участком рассчитанный по формуле: АП = (А x В x К) / S x С где: АП – годовая арендная плата                      за часть земельного участка, А – кадастровая стоимость земельного участка,                                          В – ставка земельного налога, К – коэффициент владения участком, S – общая                       площадь земельного участка, С – площадь арендуемой части земельного участка;                                    К = D / Y, где: D – количество полных месяцев, в течение которых земельный участок находился в собственности, Y – количество календарных месяцев в году,                                                  К = 6 / 12 коэффициент владения земельным участком в 2021 году составил 0,5;                                     АП = (241 317 244 рубля 53 копейки x 1,2% x 0,5) / 7881 x 1769,  годовая арендная                            плата за часть земельного участка составляет 325 002 рубля 06 копеек».

«С 01.01.2022 размер годовой арендной платы общества с ограниченной ответственностью «Привилегия» за пользование земельным участком рассчитанный                       по формуле: АП = (А x В) / S x С где: АП – годовая арендная плата за часть                            земельного участка, А – кадастровая стоимость земельного участка, В – ставка                  земельного налога, S – общая площадь земельного участка, С – площадь арендуемой              части земельного участка; АП = (241 317 244 рубля 53 копейки x 1,2%) / 7881 x 1769,  годовая арендная плата за часть земельного участка составляет 650 004 рубля 12 копеек».

Удовлетворив исковые требования общества, суд первой  инстанции исходил                  из того, что посредством такого судебного акта устанавливается правовая                определенность в правоотношениях сторон арендной сделки, и в договор аренды               вносятся условия, соответствующие действующему законодательству                               Российской Федерации, что не нарушает права администрации,  которая будучи публичным собственником  спорного участка, вправе претендовать на получение                      от общества как арендатора спорного участка законного установленного  размера арендных  платежей.

Суд апелляционной инстанции мотивированно поддержал выводы суда первой инстанции, согласившись  с  таким  расчетом  размера арендной платы для                                общества   за  спорный  участок  с учетом площади принадлежащих ему на праве собственности  объектов  недвижимого  имущества, расположенных  на  спорном  участке.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами.                                Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть                                 приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно                                считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается                                                 (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                                      от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса                                Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и                               имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального                                    права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии                                  обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной   жалобе администрации и департамента, исключают возможность ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса                                         Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2023                                                              и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2023                                 по делу № А32-37723/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу –                                      без   удовлетворения.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть                            обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                            Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                           В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов