Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-27970/2020

г. Челябинск

29 сентября 2020 г.

Резолютивная часть решения оглашена 29 сентября 2020 г. 

          Решение в полном объеме изготовлено 29 сентября 2020 г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Л.Д. Мухлынина при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск

к обществу с ограниченной ответственностью «Медицинский центр МРТ «Мирра», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, 

о взыскании 532 240 руб. 38 коп.,

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2, доверенность от 12.05.2020, 

ответчика: ФИО3, доверенность от 30.12.2019,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, комитет) 22.07.2020 обратился  в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Медицинский центр МРТ «Мирра» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору УЗ№004404-К-2008 за период с 31.07.2015 по 31.12.2019 в размере 714 438 руб. 84 коп., пени за период с 02.10.2015 по 31.12.2019 в размере 135 961 руб. 40 коп. 

Заявлением от 29.09.2020 истец уменьшило размер долга до 438 158 руб. 82 коп., пени до 93 081 руб. 56 коп. 

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уменьшение размера требований. 

Согласно ч.1 ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Ответчик в представленном отзыве заявил о пропуске истцом срока исковой давности, неправильном применении К1, а также отсутствии между сторонами обязательственных отношений, так как договор аренды общество не заключало (л.д. 76-78).  

Истец исковые требования поддерживает в полном объеме с учетом заявления об уменьшении требований, основывая их на ст. 307, 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса РФ.

Изучив представленные доказательства по делу, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично в силу следующего. 

Как следует из материалов дела,  28.01.2008 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) подписан договор УЗ №004404-К-20081 краткосрочной аренды земли города Челябинска от (л.д. 19-22), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:36:0315009:0049 площадью 723 кв.м., расположенный по ул. Барбюса в Ленинском районе города Челябинска, для строительства спортивно- оздоровительного комплекса.

Размер арендной платы определен в приложении (Форма №2), являющемся неотъемлемой частью договора (п.2.1 договора).

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п.2.2. договора).

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% за каждый день просрочки внесения арендной платы до даты фактического выполнения обязательства (п.6.3. договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 28.01.2008 (л.д.28).

Земельный участок прошел государственный кадастровый учет 15.01.2008 с присвоением ему кадастрового номера 74:36:0315009:49, разрешенное использование – для строительства спортивно- оздоровительного комплекса (л.д. 42-43).

Дополнительным соглашением от 13.01.2011 срок действия договора продлён сторонами до 30.01.2013 г. (л.д. 32). 

17 сентября 2009 между ИП ФИО4 и ИП ФИО5 подписан договор уступки права по договору аренды УЗ№004404-К-2008, который зарегистрирован в установленном законом порядке 25.09.2009 (л.д. 33-34). 

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды как заключенный.

На земельном участке с кадастровым номером 74:36: 0315009:49 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0315009:1983, принадлежащий с 31.07.2015 на праве собственности обществу Медицинский центр МРТ «Мирра» (л.д. 45).

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу норм п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Таким образом, к обществу «Медицинский центр МРТ «Мирра» перешли права и обязанности по договору УЗ №004404-К-2008 краткосрочной аренды земли города Челябинска от 28.01.2008 с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Доказательств того, что общество с 31.07.2015 предпринимало меры по заключению с Комитетом иного договора аренды спорного участка суду не представлено. 

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

По расчетам арендодателя за период с 31.07.2015 по 31.12.2019 размер задолженности ответчика по арендной плате составил 714 438 руб. 84 коп. (л.д.8-11).

Неисполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы послужило основанием для обращения Комитета с исковым заявлением в суд о взыскании задолженности по арендной плате, при этом, направленная в адрес ответчика 30.04.2020 претензия, оставлена обществом без внимания (л.д. 15-18).

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом № 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Спор между сторонами о порядке исчисления арендной платы в части обоснованности применения ставки и коэффициентов после изменения размера требований отсутствует (ставка 2%, К1 – найм, К2 –3,2 и 4,5, К3-0,9 (л.д. 84-86).

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по состоянию на 31.12.2019. Согласно расчету истца задолженность составляет 438 158 руб. 82 коп. Расчет проверен и признан верным. 

Ответчиком обстоятельства, на которых основаны требования истца, прямо не оспорены (ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчик не представил доказательств внесения платы за пользование помещением исходя из расчетов истца (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), требование о взыскании задолженности по арендной плате является обоснованным. 

Между тем, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. 

Согласно статье 195, пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу статьи 199 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно пункту 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Буквальное толкование указанной нормы права, указывает на то, что начало течения исковой давности закон связывает, с одной стороны, с объективным моментом, то есть нарушением субъективного права, а с другой стороны, - с субъективным моментом, то есть моментом, когда управомоченный субъект узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности" (далее - Постановление N 43) установлено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Из приведенной нормы и разъяснений следует, что соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ) с 01.06.2016 соблюдение претензионного порядка в отношении рассматриваемой категории спора является обязательным.

Названной нормой определено, что гражданско-правовой спор о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В силу пункта 4 статьи 202 Гражданского кодекса РФ со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается. Остающаяся часть срока исковой давности, если она составляет менее шести месяцев, удлиняется до шести месяцев, а если срок исковой давности равен шести месяцам или менее шести месяцев, до срока исковой давности.

Применительно к правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.06.2010 N 1861/10 обязательства по уплате неустойки считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периодов, за который эта неустойка начислена.

В то же время, положениями пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" предусмотрено, что предъявление в суд главного требования (об исполнении договора) не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса РФ), к каковым относится требование о взыскании неустойки, срок исковой давности по которым продолжает течь.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в постановлениях от 10.02.2009 N 11778/08 и от 15.01.2013 N 10690/12. Следовательно, обязательство по уплате пени считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периода, за который эти пени начисляются.

Иными словами, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению в пределах трехгодичного срока, предшествующего дате предъявления иска о взыскании данных пени. За данный период срок исковой давности не будет являться пропущенным. 

Также из указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и их толкования следует, что при заявлении должником о применении исковой давности в отношении требований о взыскании пени суд должен проверить соблюдение истцом срока давности, как по главному требованию, так и по каждому дню начисления пени.

В рамках настоящего спора заявлено требование о взыскании долга и пени. 

Иск подан в суд 22.07.2020, приостановление течения срока исковой давности в порядке ст. 202 Гражданского кодекса РФ и с учетом вышеуказанных разъяснений, срок исковой давности в отношении задолженности, возникшей с 31.07.2015 по 31.03.2017 (187 112 руб. 40 коп.) по договору УЗ№004404-К-2008 и начисленных на неё пени, истёк.   

В связи с чем, удовлетворению подлежит требование о взыскании задолженности в размере 527 326 руб. 44 коп.

На момент рассмотрения спора в нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств оплаты задолженности в размере 251 046 руб. 42 коп. ответчиком в суд не представлено.

Таким образом, суд считает исковые требования по взысканию с ответчика задолженности по договору аренды подлежащими удовлетворению в размере 251 0466 руб. 42 коп. в соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ, устанавливающими обязанность должника, исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности; п. 1 ст. 614 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за период с 02.10.2015 по 31.12.2019 в размере 93 081 руб. 56 коп.  

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ), в том числе и в отношении размера неустойки. Обязанность уплаты неустойки и ее размер предусмотрены договором.

В соответствии с п. 6.3. договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства по ее оплате. 

В связи с применением судом положений о сроке исковой давности требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в размере 27 299 руб. 02 коп. 

Ответчик расчет истца не оспорил, контррасчет и доказательства отсутствия вины в неисполнении обязательств не представил, ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ не заявил.

Оснований для освобождения ответчика от ответственности по п. 1 ст. 401 ГК РФ суд не находит.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 7 136 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворённых требований.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Медицинский центр МРТ «Мирра»» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность в сумме 251 046 руб. 42 коп., пени в сумме 27 299 руб. 02 коп., всего  - 278 345 руб. 44 коп.

В удовлетворении требований в остальной части отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Медицинский центр МРТ «Мирра» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7 136 руб.     

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                               Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.