АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

12 марта 2025 года

Дело №

А05-117/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кравченко Т.В., судей Александровой Е.Н. и    Чернышевой А.А., 

при участии конкурсного управляющего ФИО1 (паспорт),

рассмотрев 20.02.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на определение Арбитражного суда Архангельской области от 17.04.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2024 по делу № А05-117/2022,

у с т а н о в и л:

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 14.01.2022 принято к производству заявление общества с ограниченной ответственностью «ТН Северо-Запад» о признании общества с ограниченной ответственностью «Прогресс», адрес: 163002, 

<

...>, пом. 2-Н, пом. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу. 

Определением от 30.03.2022 в отношении Общества введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО1. 

Решением от 19.07.2022 Общество признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО1 

В рамках дела о банкротстве Общества конкурсный управляющий     ФИО1 обратилась в суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 06.07.2021 (далее - Договор), заключенного должником и индивидуальным предпринимателем (далее – ИП) ФИО2, и применении последствий недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника земельного участка (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания склада, для размещения складских объектов), общей площадью 1505 кв.м, кадастровый номер 29:22:071601:452 (далее – Участок) и здания склада общей площадью 575,8 кв.м, этажность: 1, кадастровый номер 29:22:071601:198 (далее – Склад), расположенных по адресу; 

<

...>. 

Определением от 17.04.2024, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2024, признан недействительным договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества от 06.07.2021. Применены последствия недействительности сделки в виде обязания ИП ФИО2 возвратить в конкурсную массу должника Участок и Склад.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

В кассационной жалобе ИП ФИО2 просит отменить определение от 17.04.2024 и постановление от 25.09.2024 и отказать в удовлетворении заявления.  

Податель кассационной жалобы указывает на отсутствие заинтересованности участников оспариваемой сделки и ссылается на то, что при приобретении спорной недвижимости ФИО2 действовала добросовестно, сведения о возможности приобретения имущества обнаружила на сайте бесплатных объявлений Авито.  

Также податель жалобы указывает, что произвела полную оплату сделки путем перечисления денежных средств налоговому органу (кредитору второй очереди) через службу судебных приставов.

ИП ФИО2 ссылается на неудовлетворительное состояние Склада, что оказало влияние на формирование цены по оспариваемому договору. При этом податель жалобы поясняет, что в настоящее время произведены существенные улучшения объекта недвижимости.

Податель кассационной жалобы не согласна с результатами повторной судебной экспертизы и обращает внимание, что кадастровая стоимость оцениваемого объекта не отражает его реальную стоимость.

В отзывах уполномоченный орган и конкурсный управляющий возражают против удовлетворения кассационной жалобы. 

В судебном заседании конкурсный управляющий просила отказать в удовлетворении кассационной жалобы, выразив согласие с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Остальные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, однако своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -             АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы.

Законность определения от 17.04.2024 и постановления от 25.09.2024 проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, Общество и ИП ФИО2 заключили 06.07.2021 Договор – в течение года до возбуждения настоящего дела о банкротстве (определение от 14.01.2022). 

Согласно пункту 2.1 Договора стоимость Участка составляет 1 200 000 руб., Склада –  500 000 руб.

Участок и Склад переданы покупателю (ИП ФИО2) на основании передаточного акта от 06.07.2021. Право собственности ответчика на объекты недвижимости зарегистрировано 30.09.2021.

Из материалов дела следует, что покупатель произвела оплату в соответствии с условиями Договора и дополнительным соглашением к нему путем перечисления денежных средств в пользу налогового органа через службу судебных приставов, а также часть денежных средств поступила непосредственно  на счет должника.

Конкурсный управляющий обратился в суд с рассматриваемым заявлением, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002  № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), и указывая на  неравноценное встречное предоставление.

В связи с наличием спора о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости на дату совершения сделки конкурсным управляющим и ответчиком были заявлены ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы.

 Определением 01.02.2023 суд назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости Склада и Участка, проведение которой поручено эксперту «Проф-оценка» ФИО4.

Конкурсный управляющий и кредитор представили в материалы дела возражения на заключение эксперта, которые заключались в несогласии с выводом об оценке доступности Склада для проезда транспорта. Конкурсный управляющий также указывал на отсутствие обоснования существенной разницы между определенной экспертом рыночной стоимостью Участка и его кадастровой стоимостью, а также выразил сомнения в независимости эксперта, поскольку за проведение одной и той же экспертизы конкурсному управляющему была предложена цена в 40 000 руб., а ИП ФИО2 - 20 000 руб.

Определением от 05.10.2023 назначена повторная судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорных объектов, проведение которой было поручено эксперту ООО «Архангельское Бюро Оценки» ФИО5. 

Суд первой инстанции, с которым согласился и апелляционный суд, пришел к выводу о наличии оснований для признания Договора недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, признав доказанной неравноценность встречного предоставления по сделке, совершенной в состоянии имущественного кризиса Общества.

Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, суд округа пришел к следующим выводам.

При вынесении обжалуемых судебных актов суды обоснованно исходили из осведомленности ИП ФИО2 о наличии у должника признаков неплатежеспособности, поскольку Склад и Участок приобретены при наличии обременений в виде запрета совершать регистрационные действия в связи с наличием исполнительных производств, возбужденных в отношении Общества. Этим объясняется и регистрация права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости спустя значительное время (30.09.2021) после подписания Договора (06.07.2021).

Регистрация права собственности значительно позже заключения договора в совокупности с другими обстоятельствами, в том числе представление интересов ИП ФИО2 и единственного участника должника       ФИО3 в настоящем деле одним представителем, обусловили мотивированный вывод судов о заключении Договора на условиях, недоступных для широкого круга независимых покупателей.

Несогласие подателя кассационной жалобы с результатами повторной судебной экспертизы не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов. 

Так, при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции эксперт был вызван в судебное заседание для дачи пояснений и ответа на замечания ответчика. Эксперт представил документы, подтверждающие квалификацию для проведения экспертизы объектов недвижимости, обосновал выбор объектов-аналогов, а также указал на то, что при осмотре установлено наличие свободного проезда к Складу.

Суд округа соглашается с мотивированными выводами суда первой инстанции о правильном выборе экспертом зоны расположения объекта и объектов-аналогов.

Кроме того, экспертом осуществлен осмотр Участка и Склада, что обусловило вывод о наличии свободного проезда для автомобильного транспорта.

Более того, с учетом замечаний ответчика и третьего лица экспертом представлен альтернативный расчет, согласно которому разница в стоимости объекта по заключению эксперта и альтернативному расчету составила менее 1%.

При изложенных обстоятельствах судом сделан обоснованный вывод, соответствующий представленным в дело доказательствам, о несоответствии обычным условиям рынка цены отчужденного Склада и Участка: имущество стоимостью 3 342 500 руб. продано по цене 1 700 000 руб.

Правовые основания для иной оценки установленных судами фактических обстоятельств у суда кассационной инстанции не имеется.

Суд апелляционной инстанции верно отклонил довод ответчика о произведенных неотделимых улучшениях Участка и Склада, поскольку какие-либо доказательства выполненных работ не представлены.

С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 283, 286, 287, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

определение Арбитражного суда Архангельской области от 17.04.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2024 по делу № А05-117/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения определения Арбитражного суда Архангельской области от 17.04.2024 по делу № А05-117/2022, произведенное определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.10.2024 по этому же делу.

Председательствующий

Т.В. Кравченко

Судьи

Е.Н. Александрова

А.А. Чернышева