ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-7962/2018

г. Челябинск

28 июня 2018 года

Дело № А07-36691/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2018 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей  Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Ресурс» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2018 по делу № А07-36691/2017 (судья Р.М. Файрузова).

В судебном заседании принял участие представитель истца (общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Ресурс») – ФИО2 (полномочия по доверенности №4 от 13.06.2018). 

 

Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Ресурс» (далее – ООО «Инвест-Ресурс», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь» (далее – ООО «Завод Промсталь», ответчик) о признании за истцом права собственности на помещение подземной автостоянки, номера помещений на поэтажном плане: № I, II; №1-8, 15-18, общей площадью 1 664,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>;

- в решении суда указать, что оно является основанием для постановки помещения подземной автостоянки общей площадью 1 664,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, на государственный кадастровый учет и основанием для государственной регистрации права собственности истца (л.д.11-13 т.1).

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Управление Росреестра по Республике Башкортостан (далее – Администрация, Управление Росреестра по РБ, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по РБ, третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2018 (резолютивная часть от 11.04.2018) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д.31-39 т.2).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Инвест-Ресурс» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.  

Апеллянт выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что, поскольку нежилые помещения, о признании права собственности которые предъявлен иск, расположены на объекте незавершенного строительства, государственная регистрация на них права собственности до ввода объекта в эксплуатацию не возможна. Отсутствие акта ввода в эксплуатацию законченного строительством жилого дома не может  являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку заключением ФГОУ ВПО «Уфимский государственный нефтяной технический университет» по обследованию технического состояния строительных конструкций объекта установлено, что многоквартирный жилой дом соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, его работоспособное техническое состояние дома, что подтверждает пригодность объекта для ввода в эксплуатацию.

Истец также указывает, что отказ в удовлетворении иска исключительно в связи с отсутствием государственной регистрации права ответчика, нарушает принцип равенства, поскольку требования граждан, подававших в суд общей юрисдикции заявления, основанные на аналогичных обстоятельствах и вытекающие из заключенных на аналогичных условиях сделок, были удовлетворены, а подтвержденные вступившими в законную силу судебными актами права – зарегистрированы в установленном порядке.

Оспаривая судебный акт, податель апелляционной жалобы ссылается на  то, что требования истца направлены по существу на государственную регистрацию права собственности в отношении объекта, который был построен ответчиком за счет средств истца-инвестора, исполнившего обязательства по оплате, подземная автостоянка переда обществу во владение, при этом препятствием к государственной регистрации прав истца является бездействие ответчика, который после завершения строительства не обеспечил получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и уклонился от исполнения возникших из договора инвестирования обязательств.

По  мнению ООО «Инвест-Ресурс», невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи инвестирования истцу по обстоятельствам отсутствия у ответчика разрешения на строительство, влечет нарушение прав истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме.

До начала судебного заседания от ООО «Завод Промсталь» поступил отзыв на исковое заявление (вх. №26709 от 14.06.2018), приобщенный судебной коллегией к материалам дела в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие стороны и третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.06.2015 между ООО «Завод Промсталь» (застройщик) и ООО «Инвест-Ресурс» (инвестор) был заключен договор инвестирования строительства подземной автостоянки (л.д.18-22 т.1), по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить подземную автостоянку, указанную в п. 1.2. договора, и после ввода ее в эксплуатацию передать инвестору объект инвестирования, а инвестор обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект инвестирования.

Согласно п. 2.3. договора ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию подъемной автостоянки - IV квартал 2015 года. 

Цена настоящего договора составляет 22 000 000 (двадцать два миллиона) рублей 00 копеек, подлежит оплате путем перечисления денежных средств, на расчетный счет застройщика в срок до 31 декабря 2016 года (п. 3.1 договора).

В соответствии с п. 4.7. договора установлено обязательство застройщика после получения разрешения на ввод подземной автостоянки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта инвестирования обеспечить передачу в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для регистрации права собственности на объект инвестирования.

В силу п. 8.1 договора после завершения строительства, ввода в эксплуатацию подземной автостоянки инвестор приобретает право на получение в собственность объекта инвестирования, при условии надлежащего выполнения им условий настоящего договора, в частности, уплаты инвестором на момент государственной регистрации права собственности на объект инвестирования первого инвестиционного взноса и отсутствия просрочки по уплате последующих инвестиционных взносов.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по договору (п. 12.2 договора).

Во исполнение условий договора истец перечислил на расчетный счет ответчика денежные средства, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов между ООО «Завод Промсталь» и ООО «Инвест-Ресурс» (л.д. 48 т.1).

Согласно техническому паспорту филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Республике Башкортостан, составленного по состоянию на 16.10.2014, объект «Жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (Литер 1) на территории квартала, ограниченного улицами Сун-Ят-Сена, Брестской и продолжением улицы Айской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан возведен, подземная автостоянка так же имеется, к дому подведены все необходимые коммуникации (л.д. 23-26 т.1).

Решением ГУ Архитектуры и градостроительства ГО г. Уфа РБ о присвоении адреса объекту недвижимости №1815 от 07.09.2015 Жилому дому присвоен адрес: 

<

...>.

Технический паспорт филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Республике Башкортостан, составленного по состоянию на 16.10.2014 содержит ссылку на отсутствие разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по РБ от 14.11.2017 в ЕГРП данные о зарегистрированных правах на объект инвестирования отсутствуют (л.д. 15 т.1).

Разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акт ввода объекта в эксплуатацию по состоянию на дату рассмотрения спора сторонами не представлены, материалы дела не содержат.

Полагая, что строительство жилого дома и объекта инвестирования завершено, истец обратился в  арбитражный суд с настоящими исковыми требованиям.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что нежилые помещения, о признании права собственности на которые предъявлен иск, расположены в объекте незавершенного строительства, их постановка на кадастровый учет, а также государственная регистрация на них права собственности до ввода объекта в эксплуатацию не возможны.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статей 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с разъяснениями, приведенными пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, возникновение права собственности на недвижимое имущество, в том числе созданное в результате инвестиционной деятельности, определяется моментом осуществления его государственной регистрации.

Согласно разъяснениям п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» арбитражный суд, независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

Из положений ст. 1, 2 Закона №39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации следует, что действие названного Закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно п. 4. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О рассмотрении некоторых вопросов разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» следует, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор от 05.06.2016 по своей правовой природе относится к договорам купли-продажи, правоотношения сторон по которым регулируются нормами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

Согласно разъяснениям, данным в п. 5 постановления от 11.07.2011 №54, если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 названного Кодекса).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с п. 1.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ, действовавшим до 01.01.2017, не допускалось осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Согласно ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в том числе технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 58 Закона №218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом. s Согласно ч. 1 ст. 28 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, объект недвижимого имущества - помещения подземной автостоянки общей площадью 1664,5 кв. м, расположенные по адресу 

<

...> не являются учтенными, права не зарегистрированы, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

Также судом установлено, что в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  к исковому заявлению не приложена актуальная на момент рассмотрения дела выписка из ЕГРН на объект незавершенного строительства.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно указал, что, поскольку нежилые помещения, о признании права собственности на которые предъявлен иск, расположены в объекте незавершенного строительства, их постановка на кадастровый учет, а также государственная регистрация на них права собственности до ввода объекта в эксплуатацию не возможны. Согласно ч. 5 ст. 40 Закона №218-ФЗ государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предоставленные доказательства, судом сделан верный вывод о том, что отсутствие сведений о государственной регистрации права на спорный объект за ответчиком, исключает оценку заявленных истцом требований в качестве требований, направленных на изменение состояния записей Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним либо требований о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 5 Постановления Пленума №54).

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Оснований для переоценки данных выводов суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2018 по делу № А07-36691/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Ресурс» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                                    М.И. Карпачева

 

Судьи 

 

            Л.П. Ермолаева

 

            Л.А. Суспицина