АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А75-7972/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  28 мая 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 мая 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			 Севастьяновой М.А.,

судей							 Зиновьевой Т.А.,

								 Сириной В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу обществас ограниченной ответственностью Центр развития «Золотой ключик»на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.10.2018 (судья Гавриш С.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2019 (судьи Лотов А.Н., Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.) по делу № А75-7972/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью Центр развития «Золотой ключик» (628452, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, поселок Солнечный, улица Спортивная, дом 5А, ОГРН 1158617011915,ИНН 8617033522) к открытому акционерному обществу «Сургутстройтрест» (628406, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, улица Быстринская, дом 25, ОГРН 1028600601028, ИНН 8602045765) о взыскании убытков.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, департамент имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью Центр развития «Золотой ключик» (далее – центр развития) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением                      к открытому акционерному обществу «Сургутстройтрест» о взыскании               422 371 руб. 16 коп., в том числе:

- 182 917 руб. 98 коп. убытков, составляющих излишне уплаченную департаменту имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района арендную плату за период с октября 2016 года                         по декабрь 2017 года за часть арендованных муниципальных нежилых помещений площадью 156,1 кв. м в жилом доме по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, улица Таежная, дом 4/1, проданных обществом муниципальному образованию со строительными дефектами и недостатками, при которых их использование невозможно (далее – нежилые помещения                 с недостатками);

- 209 494 руб. 04 коп. убытков, составляющих сумму расходов истца                    по содержанию нежилого помещения с недостатками за период с октября 2016 года по апрель 2018 года;

- 24 072 руб. убытков по восстановлению пожарной сигнализации,

- 5 887 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.03.2018 по 20.05.2018, начисленных на сумму убытков. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района (в настоящее время - департамент управления муниципальным имуществом и жилищной политики администрации Сургутского района, далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.10.2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2019, в удовлетворении иска отказано.

Центр развития обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный актоб удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на применение судами,              не подлежащих применению норм о неосновательном обогащении, тогда как истцом заявлены требования о взыскании убытков; на то, что лицом, обязанным в силу закона и фактических отношений возместить убытки истцу, является общество, поскольку им не исполнены условия заключенного с департаментом муниципального контракта на приобретение нежилого помещения, согласно которым ответчик гарантировал в пределах пятилетнего гарантийного срока нормальную эксплуатацию объекта                        и входящих в него инженерных сетей, технологических систем, монтируемого и немонтируемого оборудования, строительных и отделочных материалов. 

Определением суда округа от 22.03.2019 кассационная жалоба центра развития на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.10.2018 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2019 по делу № А75-7972/2018 принята                       к производству суда, судебное заседание назначено на 14.05.2019 в 16 часов 15 минут по тюменскому времени (в 14 часов 15 минутпо московскому времени).

Распоряжением председателя шестого судебного состава Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.05.2019 в соответствии с частью 1 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для рассмотрения указанной кассационной жалобы сформирован следующий состав суда: председательствующий судья Севастьянова М.А., судьи Демидова Е.Ю., Сирина В.В.

Определением суда округа от 14.05.2019 судебное заседание                     по рассмотрению кассационной жалобы на основании части 2 статьи 18               АПК РФ отложено на 28.05.2019 в 10 часов 00 минут.

Определением суда округа от 27.05.2019 в связи с нахождением судьи Демидовой Е.Ю. в отпуске произведена ее замена на судью Зиновьеву Т.А. 

Отзывы на кассационную жалобу обществом и департаментом                не представлены.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле,                          о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд округа приходит к выводу                  об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании муниципального контракта от 17.12.2015 № 148 на приобретение помещения (далее – муниципальный контракт), заключенного между департаментом (муниципальный заказчик) и обществом (продавец) в муниципальную собственность приобретено помещение, назначение нежилое площадью 1 382,8 кв. м, этаж 1, 2, техническое подполье, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, поселок Солнечный, улица Таежная, стр. 4/1,  Дошкольный комплекс во встроенно-пристроенных помещениях жилого дома 4/1 по улице Таежная.  

Согласно условиям главы 4 муниципального контракта общество гарантировало соответствие качества используемых строительных                         и отделочных материалов, оборудования, комплектующих изделий проектной документации, техническому заданию, строительным нормам                    и правилам; гарантийный срок нормальной эксплуатации объекта входящих              в него инженерных сетей, технологических систем, монтируемогои немонтируемого оборудования, строительных и отделочных материалов  составляет 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта; если             в течение гарантийного срока обнаружатся дефекты, недостатки, несоответствие санитарным и техническим нормам, предъявляемым к таким объектам, которые не могут быть выявлены при визуальном осмотре                      в момент передачи объекта, то продавец обязан устранить их за свой счет              и в согласованные с муниципальным заказчиком сроки.

Помещения приобретенного в муниципальную собственность дошкольного комплекса общей площадью 903,8 кв. м - помещения первого этажа № 1-46, помещения второго этажа № 1-9, 37-40, 42-54 согласно техническому паспорту строения, в том числе места общего пользования, сети (часть) теплоснабжения, холодного, горячего водоснабжения, водоотведения и часть электрических сетей, а также иное имущество, расположенное в указанном объекте, соразмерно занимаемой площади  (далее - нежилое помещение), переданы департаментом (арендодатель)                     в аренду центру развития (арендатор) на основании договора аренды муниципального имущества от 30.09.2016 № 3/1-1 для оказания образовательных услуг (далее – договор аренды) на период с 01.10.2016                  до 01.10.2021.

Согласно пункту 1.5 договора аренды сдаваемое в аренду имущество отвечает санитарным и техническим нормам и пригодно для эксплуатации.

В соответствии с пунктами 2.2.2, 2.2.3 договора аренды арендатор обязан заключить с уполномоченными коммунальными службами (энергоснабжающими, эксплуатационными и другими организациями) договоры на оказание коммунальных услуг, необходимых для нормальной эксплуатации и содержания имущества, обеспечивать обслуживание, надлежащую эксплуатацию и сохранность внешних и внутренних инженерных сетей, коммуникаций.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств                        по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии                         с настоящим договором, а по вопросам, не урегулированным им, -                             в соответствии с действующим законодательством. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора виновная сторона обязана возместить причиненные убытки (пункты 4.1, 4.3 договора аренды). 

В соответствии с приложением № 2 к договору аренды размер арендной платы составляет 78 руб. 12 коп. за 1 кв. м, то есть 70 604 руб. 86 коп. в месяц без НДС.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачиот 01.10.2016, в котором указано, что помещения годны к эксплуатации, их техническое состояние удовлетворительное.

Дополнительным соглашением от 16.12.2016 № 1 к договору аренды увеличена общая площадь переданных центру развития помещений, которая составила 1 382,8 кв. м, в связи с чем арендная плата в месяц составила                108 024 руб. 34 коп.

Ссылаясь на выявленные в процессе использования нежилого помещения дошкольного комплекса строительные недостатки и дефекты,                в ноябре 2017 года департамент обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском об обязании общества устранить такие недостатки и взыскании 781 006 руб. 35 коп.  штрафа согласно муниципальному контракту за ненадлежащее исполнение исполнителем предусмотренных контрактом обязательств (дело                             № А75-18206/2017).

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 16.04.2018 производство по делу № А75-18206/2017 прекращено в связи с утверждением заключенного департаментом                            и обществом мирового соглашения от 16.04.2018, по которому департамент отказался от взыскания штрафа, а общество обязалось устранить выявленные строительные дефекты и недостатки нежилого помещения - дошкольный комплекс, а именно произвести: 

- уборку мусора по кровле, очистку водосточной системы до 01.05.2018, 

- частичный ремонт откосов и стен, восстановить нарушение облицовочных слоев в местах протечек, осуществить покраску стен водоэмульсионной краской в период с 01.04.2018 по 01.07.2018,  

- замену плит подвесного потолка в сроки, установленные графиком производства работ в период с 31.03.2018 по 08.04.2018,  

- частичный ремонт стяжки пола с учетом времени работы детского центра в сроки в период с 21.03.2018 по 01.07.2018,  

- восстановление плитки на входных группах в период с 15.05.2018                 по 27.05.2018, 

- регулировку входных дверей и оконных проемов из ПВХ в период                с 15.05.2018 по 17.06.2018, 

- ремонт теплых электрических полов в период с 15.06.2018                             по 01.07.2018, 

- устройство уклона поверхности крыши в соответствии со СНиП в срок до 01.06.2018,

- устройство гидроизоляции парапета и вент.шахт в срок до 01.06.2018,

- частичный ремонт кровельного покрытия  срок до 01.06.2018,

а также установить тепловую завесу на пожарном выходе 2 этажа в срок               до 01.07.2018. 

Комиссиями в составе представителей центра развития, департамента, МКУ «УКС Сургутского района 04.08.2017, а также в составе указанных лиц с участием общества 30.12.2017 проведены обследования дошкольного комплекса с составлением актов о выявленных строительных недостатках               и дефектах. 

Департаментом и центром развития к договору аренды заключено дополнительное соглашение от 30.12.2017 № 2, согласно которомуна основании пункта 7.3 договора аренды, актов обследования от 04.08.2017, от 30.12.2017, материалов дела № А75-18206/2017, в связи с невозможностью использования арендатором помещений дошкольного комплекса № 2-4                    и 30-38 общей площадью 156,1 кв. м уменьшена общая площадь арендованных помещений до 1 226,7 кв. м, установлен размер ежеквартальной арендной платы - 287 489 руб. 40 коп. без НДС. По условиям указанного дополнительного соглашения оно вступает в силу с 01.01.2018                  и действует до подписания акта приема-передачи выполненных работ               в помещениях № 2-4, 30-38.

 Ссылаясь на то, что вследствие нарушения обществом условий муниципального контракта департамент передал центру развития нежилые помещения площадью 156,1 кв. м, использование которых по назначению               в период с октября 2016 года по декабрь 2017 года невозможно, при этом арендатором за такие помещения арендодателю в полном объеме уплачена арендная плата и понесены расходы по содержанию неиспользованного имущества в виде платежей управляющей организации – обществу                         с ограниченной ответственностью управляющая компания «Комфорт»,                    а также восстановлена пожарная сигнализация, центр развития обратился                 в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что исковые требования предъявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку ответственность за предоставление в аренду помещений, несоответствующих условиям договора, несет арендодатель.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Выводы судов являются законными и обоснованными.

Заявленные истцом требования основаны на наличии между ним                     и департаментом обязательственных отношений по аренде нежилых помещений дошкольного комплекса. 

В рамках указанных правоотношений департамент принял на себя обязательства передать центру развития объект аренды, пригодный для эксплуатации в целях аренды - оказание образовательных услуг, отвечающее санитарным и техническим нормам.

В обоснование исковых требований центр развития указал                              на ненадлежащее исполнение департаментом предусмотренной договором аренды обязанности по передаче нежилых помещений в состоянии, пригодном для эксплуатации. Такие обстоятельства установлены судом первой инстанции при рассмотрении спора и не оспаривались участвующими в деле лицами.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды                        и назначению имущества.

По правилу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает                 за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходовна устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Таким образом, приведенными правовыми положениями установлены специальные нормы об ответственности арендодателя перед арендатором              за передачу объекта аренды с недостатками, препятствующими его использованию; о конкретных требованиях арендатора к арендодателю                    в случае передачи последним в аренду такого объекта.

Указанные нормативные положения корреспондируют положениям статьи 210 ГК РФ об обязанности собственника имущества нести бремя его содержания.

Между тем предусмотренные законом требования, вытекающие                        из передачи в аренду имущества, пользование которым невозможно, фактически предъявлены арендатором не к арендодателю, а к предыдущему собственнику такого имущества. Указанное, как правильно указали судебные инстанции, не соответствует специальным нормам об ответственности арендодателя и специальных правомочиях арендатора.

Ссылаясь на передачу арендодателем имущества с недостатками, препятствующими пользованию им, центр развития одновременно полагает необходимым оплачивать арендодателю арендную плату в полном объеме, что свидетельствует о противоречивости и несостоятельности позиции             по иску и правомерно признано судами несоответствующим нормам                    об ответственности арендодателя и обязанности собственника имущества.

Истец также не учитывает, что предыдущий собственник спорного имущества (общество) принял на себя обязательства по обеспечению гарантийных обязательств относительно его состояния и соответствия,                       а также несению ответственности за неисполнение таких обязательств перед своим покупателем - департаментом, а не перед центром развития.                              В материалах дела отсутствуют и доказательства того, что новый собственник спорного недвижимого имущества (департамент) наделил своего арендатора (центр развития) правом требования к предыдущему собственнику недвижимости (общество), связанным с неисполнением гарантийных обязательств.

При вышеизложенных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что исковые требования предъявлены истцом к ненадлежащему ответчику, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении иска.

Доводы заявителя жалобы о доказанности вины общества                                  в ненадлежащем исполнении муниципального контракта не могут быть приняты во внимание, поскольку в этом случае ответственность за свои виновные действия ответчик несет перед департаментом, но не перед истцом.

Мнение центра развития о применении судом первой инстанции,                     не подлежащих применению норм о неосновательном обогащении, является ошибочным, так как ссылка на положения статьи 1102, 1103 ГК РФ дана судом применительно к праву арендатора не оплачивать аренду имущества, имеющего недостатки, препятствующие пользованию им, и потребовать возврата уплаченной арендной платы от арендодателя.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.10.2018 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2019 по делу № А75-7972/2018 оставитьбез изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					М.А. Севастьянова

Судьи									Т.А. Зиновьева

										В.В. Сирина