именем Российской Федерации

решение

г. Москва

27.04.2018  г.                                                            Дело № А40-200998/2017-28-1808

Резолютивная часть объявлена  26.04.2018  г. 

Полный текст решения изготовлен 27.04.2018  г.             

Арбитражный суд г. Москвы 

в составе: председательствующего судьи Яниной Е.Н. 

судей: (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску  Общества с ограниченной ответственностью «РемБэст» 

к  ответчикам  Департаменту городского имущества города Москвы 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 156,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (этаж1, помещение II, комн.  1-16).

-пункт 3.1. Договора купли-продажи:

«Цена объекта составляет 11 801 000 (одиннадцать миллионов восемьсот одна тысяча) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 28 февраля 2018 г., выполненного экспертом АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз» ФИО2

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

-пункт 3.4. Договора купли-продажи:

           «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5  числа  каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 196 683  (Сто девяносто шесть тысяч шестьсот восемьдесят три) руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

При участии: 

Согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Общества с ограниченной ответственностью «Бальзам»  обратилось в суд с требованием к Департаменту городского имущества города Москвы  об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи   нежилого помещения, расположенного  по адресу: 

<

...> (этаж1, помещение II, комн.  1-16), с кадастровым номером 77:02:0011003:4453, общей площадью 156,9  кв.м.

-пункт 3.1. Договора купли-продажи:

«Цена объекта составляет 11 801 000 (одиннадцать миллионов восемьсот одна тысяча) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 28 февраля 2018 г., выполненного экспертом АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз» ФИО2

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

-пункт 3.4. Договора купли-продажи:

           «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5  числа  каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 196 683  (Сто девяносто шесть тысяч шестьсот восемьдесят три) руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.»   с  учетом   принятого уточнения  в порядке статьи 49 АПК РФ.

             Требования истца  заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в  порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной.

Ответчик заявленные требования не признал.

Суд, заслушав представителя истца и  ответчика  с учетом проведенной по делу судебной экспертизы,  оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что заявленные требования  подлежат  удовлетворению по следующим основаниям.

 Общества с ограниченной ответственностью «РемБэст»  на основании Договора аренды нежилого фонда,  находящегося  в собственности г.Москвы № 03-648 от 13.10.2004г.,  заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы (Ответчик, Департамент) арендует  принадлежащее городу Москве  на праве государственной собственности  нежилое помещение, площадью 156,9 кв.м.,  расположенным по адресу: Российская Федерация, 

<

...>  (этаж 1,пом.II,  комн. 1-6).

26.05.2017 года № 33-5-76250/2017-(0)-0 Истец  обратился к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной  собственности.

В ответ Департамент направил письмо от 31.08.2017 №33-5-86120/2017-(0)-3 с приложением проекта Договора  купли-продажи вышеназванного объекта недвижимости.

Согласно пункту 3.1 Договора купли-продажи нежилого помещения цена объекта составляет 16 557 000, 00 руб., с размером ежемесячного платежа 275 950,00 руб.  (пункт 3.4 Договора), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 16.06.2017 № Д-858-0349/17, выполненным ЗАО «МБЦ» и положительным  заключением от 21.06.2017г.  № ГК/858/17-331, подготовленным   МСНО-НП «ОПЭО».

Письмом  от 02.08.2017 г. истец представил  в адрес ответчика  протокол разногласий, предложив заключить Договор по цене 10 279 000,00 руб. (Пункт 3.1), с размером ежемесячного  платежа 171 316,67 руб. (пункт 3.4), в соответствии с Отчетом от 01.08.2017 № 2017-34/08, выполненным ИП ФИО3

В установочный законом срок протокол разногласий   Департамент городского имущества города Москвы   не подписан,    в связи с чем   истец обратился в суд с данным иском. 

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент подачи истцом заявления о заключении договора купли-продажи на спорное имущество) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 12 ФЗ от 21.12.2001 года № 178-ФЗ цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.

Истец в отношении цены объекта ссылается на оценку рыночной стоимости выкупаемого объекта Отчет  от 01.08.2017 № 2017-34/08, выполненного  ИП ФИО3, в соответствии с отчетом которого, рыночная стоимость выкупаемого объекта  составляет 10 279 000 руб. 00 коп.

Возражая против обоснованности данной оценки, ответчик ссылается на   Отчет об оценке выполненный -  ЗАО «МБЦ»  от 16.06.2017 № Д-858-0349/17  и положительным  заключением от 21.06.2017г.  № ГК/858/17-331, подготовленным   МСНО-НП «ОПЭО»., подготовленное  МСНО-НП  «ОПЭМ» по заказу Департамента, в соответствии с которым была указана цена объекта в договоре, а именно 16 557 000  руб. 

В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

 Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. 

 Положениями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

 Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, по делу определением суда 31.01.2018 года   была назначена   судебно-оценочная    экспертиза  в порядке статьи  82  АПК РФ  проведение которой суд поручил - АНО ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ, эксперту ФИО2  Эксперт  ФИО2   предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

На разрешение эксперта  был поставлен  вопрос: 

1. Какова рыночная стоимость нежилого  помещения общей площадью 156,9 кв.м,  расположенного по адресу: 

<

...>  (этаж 1, помещение II, комн. 1-16), с кадастровым номером 77:02:0011003:4453 по состоянию на 26.05.2017 года?

Согласно выводам экспертного заключения  выполненного  АНО ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ, рыночная стоимость объекта нежилого помещения площадью 156,9 кв.м., по адресу: 

<

...>  (этаж 1, помещение II, комн. 1-16), с кадастровым номером 77:02:0011003:4453   по состоянию на 26.05.2017 года, без учета НДС  составляет 11 801 000  рублей 00 копеек.

Определением суда от 05.04.2018 г. в порядке ст. 86 АПК РФ  судом был вызван эксперт ФИО2 (АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз») -  в судебное заседание  на  26.04.2018 года.

В судебном заседании 26.04.2018 года  эксперт  ФИО2,  поддержал выводы по экспертному заключению, ответил на вопросы ответчика, ответы эксперта зафиксированы в  аудиопротоколе судебного заседания 26.04.2018   года.

  Оценив, экспертное заключение наряду с иными представленным в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов,  экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Таким образом,  суд считает достоверной  Оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с экспертным заключением № б/н   по делу  №200998/2017, выполненным АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз»,  экспертом В.В. ФИО2.

Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении спорного объекта. 

 В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

           Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Согласно пункту 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ общество вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу.

В силу положений п.2 ст. 5 Закона от 22.07.2008г. N159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу положений п.2 ст. 5 Закона от 22.07.2008г. N159-ФЗ  право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При изложенных обстоятельствах, оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований у суда не имеется.

В силу п. 2 ст. 86 АПК РФ, средства на оплату судебной экспертизы вносятся стороной, которая заявила ходатайство о проведении экспертизы.

Судебные расходы по оплате  экспертизы возлагаются на ответчика,   расходы по оплате госпошлины распределяются  судом в порядке ст. 110 АПК РФ.

Госпошлина распределяется судом в порядке ч. 1 п. 1 ст. 110 АПК РФ, с учетом положений ст. 333.37 НК РФ.

  На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 445, ГК РФ, и ст.ст.2, 4, 65, 75, 110, 167, 170, 171, 180, 181, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия,  между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «РемБэст»,  возникшие при заключении купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 156,9 кв.м, расположенное по адресу: город Москва, улица Осташковская, дом 30 (этаж1, помещение II, комн.  1-16).

-пункт 3.1. Договора купли-продажи изложить в следующей  редакции:

«Цена объекта составляет 11 801 000 (одиннадцать миллионов восемьсот одна тысяча) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 28 февраля 2018 г., выполненного экспертом АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз»,  ФИО2

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

-пункт 3.4. Договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

 «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5  числа  каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее  196 683  (Сто девяносто шесть тысяч шестьсот восемьдесят три) руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ООО «РемБэст» расходы  по уплате госпошлины в сумме  6 000  (шесть тысяч) руб.   и  расходы за выполненную  судебную  экспертизу  в размере 35 000   рублей  00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня его изготовления в полном объеме.

         Судья                                     Е.Н. Янина