АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ 

690091, 

<

...> Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-7201/2025

г. Владивосток

30 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 30 октября 2025 года.  

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Фокиной А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Горпенюком В.А.,  

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению Администрации городского округа Спасск-Дальний (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, - ФИО1, ФИО2,  

о признании незаконными решения от 03.03.2025 № 025/10/18.1-158/2025 и предписания от 03.03.2025 № 025/10/18.1-158/2025,  

при участии в судебном заседании: стороны, третье лицо не явились, извещены, установил: 

Администрация городского округа Спасск-Дальний (далее – заявитель, организатор торгов, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (далее – Управление, УФАС, антимонопольный орган, Приморское УФАС) от 03.03.2025 № 025/10/18.1-158/2025 и предписания от 03.03.2025 № 025/10/18.1-158/2025.  

В порядке статьи 51 АПК РФ суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, ФИО1 (далее – третье лицо, податель жалобы, ФИО1) и ФИО2 (далее – третье лицо, победитель аукциона, ФИО2).  

Согласно приведённым заявителем доводам, Администрация не согласна с выводами Управления, поскольку арендная плата земельного участка, явившегося предметом торгов, определяется именно по результатам торгов, в составе аукционной документации имеется контракт, предусматривающий возможность изменения арендной платы на размер уровня инфляции, такая корректировка на уровень инфляции не является изменением арендной платы, сформированной на торгах, направлена на обеспечение интересов заказчика и местного бюджета; начальная цена предмета аукциона формировалась в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями судей по делу № А51-7201/2025 на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:  

 Возможность доступна для пользователей, авторизованных через портал государственных услуг (ЕСИА). 

не учитывала уровень инфляции, при этом показатель инфляции не является элементом нормированной платы.  

УФАС против требований возразил, поддержал доводы оспариваемого решения и представления и полагает, что поскольку договор спорного земельного участка подлежит заключению по результатам торгов, то размер ежегодной арендной платы определяется только по результатам торгов, в связи с чем договором, заключаемым по результатам торгов, не может быть изменена такая арендная плата по правилам нормативно регулируемой платы, следовательно, оснований для пересмотра этой платы вследствие последующего изменения размера уровня инфляции не имеется.  

Третьи лица письменные отзывы не представили. 

В судебное заседание заявитель, Управление, третьи лица явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 122, 123 АПК РФ, заявитель ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, в связи с чем дело рассмотрено судом в порядке статей 156, 200 АПК РФ в отсутствие указанных лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.  

Из материалов дела и пояснений сторон судом установлено следующее. 

На основании распоряжения Администрации городского округа Спасск-Дальний от 24.12.2024 № 926-ра «О проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:32:020202:1152 для строительства объектов дорожного сервиса» организатором торгов 13.01.2025 на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» torgi.gov.ru размещено извещение № 22000014870000000150 о проведении аукциона.  

Протоколом о результатах аукциона от 17.02.2025 победителем признан ИП ФИО2  

На основании пункта 19 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аукцион признан несостоявшимся.  

На основании пункта 20 статьи 39.12 ЗК РФ комиссией было принято решение заключить договор аренды земельного участка с единственным принявшим участие в аукционе участником - ФИО2  

В соответствии с частью 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.  

В рассматриваемом случае к извещению о проведении аукциона прилагался проект договора аренды земельного участка, из пункта 3.3 которого следует, что размер арендной платы, определенный в пункте 3.1 раздела 3 настоящего Договора изменяется в одностороннем порядке Арендодателем ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, а в последующем году с начала текущего года, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. При этом Арендодатель направляет в адрес Арендатора письменное уведомление, без внесения изменения в Договор. Перерасчет арендной платы осуществляется с даты, с которой возникли основания для перерасчета, и являются обязательными для оплаты Арендатором.  

В Управление поступила жалоба ФИО1 на действия организатора торгов – Администрации - при проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером  

25:32:020202:1152 для строительства объектов дорожного сервиса (извещение № 22000014870000000150).  

По мнению подателя жалобы, организатором аукциона при подготовке аукциона были нарушены нормы действующего законодательства, так как в проект договора незаконно включен пункт о возможности изменения размера арендной платы в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.  

Рассмотрев жалобу ФИО1, Приморским УФАС принято решение от 03.03.2025 № 025/10/18.1-158/2025, которым жалоба признана обоснованной, также признано, что организатор торгов допустил нарушение пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ; решено выдать обязательное для исполнения предписание и передать материалы дела для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.  

Предписанием от 03.03.2025 № 025/10/18.1-158/2025 Управление обязало организатора торгов отменить протоколы, составленные при проведении аукциона; привести извещение (документацию) о проведении торгов в соответствии с требованиями Закона о закупках и с учетом решения Комиссии Приморского УФАС России и разместить на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; назначить новую дату окончания приема заявок на участие в аукционе, дату проведения аукциона, дату подведения итогов, а также разместить на Официальном сайте информацию о новой дате окончания срока подачи заявок на участие в аукционе, новой дате проведения аукциона; осуществить дальнейшее проведение процедуры в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и с учетом решения Комиссии Приморского УФАС России, а также в срок до 17.03.2025 представить в Приморское УФАС России информацию об исполнении предписания с приложением подтверждающих документов.  

Как следует из указанного решения, Управление пришло к выводу о том, что содержащееся в пункте 3.3 проекта договора положение об изменении арендной платы на размер уровня инфляции, не соответствует требованиям действующего законодательства.  

Не согласившись с указанными решением и предписанием Управления, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.  

Исследовав материалы дела, оценив доводы участвующих в деле лиц, проанализировав законность оспариваемого ненормативного правового акта, суд пришел к выводу о том, что заявленные в настоящем деле требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.  

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы.  

Часть 2 статьи 201 АПК РФ предусматривает, что арбитражный суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, если установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  

По изложенному прямо следует, что для признания решения государственного органа незаконным требуется одновременное наличие двух условий: несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение этим решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.  

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка (пункты 4, 12 статьи 22 ЗК РФ, пункт 1 статьи 424, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).  

Поскольку договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ), размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам именно такого аукциона (пункт 2 статьи 39.7, пункт 16 статьи 39.11 ЗК РФ). Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок (пункт 17 статьи 39.12 ЗК РФ).  

В соответствии с пунктом 20 статьи 39.12 ЗК РФ размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.  

В пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.  

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.  

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.  

Пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. При этом, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.  

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в определении от 29.09.2011 № 1313-О-О, норма пункта 3 статьи 614 ГК РФ по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д.  

Пункт 8 статьи 448 ГК РФ устанавливает, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:  

1) по основаниям, установленным законом; 

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);  

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.  

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» разъяснено, что изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур, конкурентных закупок, допускается в пределах, установленных законом (например, пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса, статья 95 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»), и само по себе не может являться нарушением требований частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции. Например, о создании для победителя преимущественных условий участия не может свидетельствовать сама по себе вероятность привлечения большего количества участников в случае изначального составления договора на измененных условиях.  

Вместе с тем, если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статьи 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса.  

Изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы является необоснованным.  

Исходя из буквального значения содержащихся в пункте 3.3 проекта договора слов и выражений, проект договора не содержит возможности перерасчета арендной платы, определенной в размере начальной цены.  

Достаточных доказательств для вывода о том, что применение положений пункта 3.3 спорного проекта договора настолько изменит договор, что в случае изначального предложения договора на изменённых условиях с очевидностью следует существенное изменение состава участников, в оспариваемом решении УФАС не содержится.  

При этом из положений аукционной документации, включая проект договора, явно следует (для всех участников аукциона в равной мере), какова начальная цена предмета аукциона, а также возможность её дальнейшего пересчёта согласно уровню инфляции не ранее, чем через год.  

Делая фактически вывод о том, что размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, применяемый по состоянию на начало очередного финансового года, является  

элементом нормативно регулируемой публичным органом платы, Управление ни нормативного, ни фактического обоснования не привело.  

Абзац третий Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, называет показатели уровня инфляции в составе возможных частей формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы, между тем указывает, что порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя определяются нормативными правовыми актами органов государственной власти и органов местного самоуправления.  

Суд также учитывает, что начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется по выбору уполномоченного органа по правилам пунктов 12, 14, 15 статьи 39.11 ЗК РФ, в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 статьи 39.11 данного Кодекса.  

По предложению суда заявитель в материалы дела представил расчёт начальной цены предмета аукциона и его обоснование, из которых в совокупности с положениями Порядка определения размера начальной цены предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков на территории городского округа Спасск- Дальний, утв. Постановлением администрации городского округа Спасск-Дальний от 10.11.2016 № 524-па, следует, что начальная цена платы формировалась в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и не учитывала уровень инфляции.  

Следовательно, уровень инфляции в рассматриваемом случае не является элементом нормативно регулируемой публичным органом платы, поскольку отсутствует в составе установленной нормативным актом органа местного самоуправления формулы определения размера арендной платы.  

Коэффициент (индекс) инфляции отражает изменение во времени стоимости товаров, работ и услуг и призван приводить размер арендной платы в соответствие с текущим уровнем инфляции и системой цен. Применение коэффициента инфляции по своей экономической природе направлено на приведение суммы платы прошлого периода к сопоставимой и экономически обоснованной сумме платы в текущем финансовом году, и является обычным для деловой практики.  

Таким образом, указанное условие проекта договора имеет своей целью устранить неблагоприятные для местного бюджета последствия инфляции и не является изменением размера арендной платы, сформированного на торгах.  

Спор по кадастровой стоимости в рассматриваемом случае отсутствует; иные элементы формулы в рассматриваемом случае изменению также не подлежат.  

По изложенному, суд не усматривает оснований для вывода о том, что содержащееся в пункте 3.3 проекта договора положение об изменении арендной платы на размер уровня инфляции, не соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем выводы решения от 03.03.2025 по делу № 025/10/18.1-158/2025 и основанного на нём предписания от 03.03.2025 № 025/10/18.1-158/2025 не соответствуют фактическим обстоятельствам и являются незаконными.  

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие)  

органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об удовлетворении заявленного требования.  

Применительно к части 2 статьи 201 АПК РФ суд удовлетворяет требования заявителя; вопрос распределения судебных расходов по делу суд не рассматривает в связи с освобождением заявителя от уплаты госпошлины при обращении в суд.  

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 167-170, 201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

р е ш и л:

Признать незаконными решение комиссии Управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры проведения торгов и порядка заключения договоров от 03.03.2025 по делу № 025/10/18.1-158/2025 и предписание от 03.03.2025 № 025/10/18.1-158/2025 как не соответствующие Федеральному закону от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».  

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.  

Судья Фокина А.А.