ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-2227/2017

29 октября 2018 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 октября 2018 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Дерхо Д.С.,

судей  Семеновой Т.П., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11736/2018) Прокурора Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 10.08.2018 по делу № А46-2227/2017 (судья Воронов Т.А.), по иску заместителя прокурора Омской области в интересах муниципального образования городской округ город Омск Омской области в лице администрации города Омска к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), обществу с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «На Бударина» (ИНН 5503081728, ОГРН 1045504016799), обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Омский Ювелир» (ИНН 5505041696, ОГРН 1065505029260), Банку ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (ИНН 7710353606), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества «БМ-Банк» (ИНН 7702000406, ОГРН 1027700159497), Банка ВТБ (публичное акционерное общество) (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391), Радеевой Татьяны Григорьевны, о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, обязании возвратить имущество, 

при участии в судебном заседании представителей:  от прокуратуры Омской области – ФИО3 (удостоверение ТО № 256401, выдано 01.03.2018); от администрации города Омска – ФИО4 (доверенность от 15.01.2018 № Исх-АГ/03-61; от общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Омский Ювелир» – ФИО5 (доверенность от 09.01.2018 № 21),

установил:

заместитель прокурора Омской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Омской области в интересах муниципального образования городской округ город Омск Омской области в лице администрации города Омска с иском (с учетом уточнения) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска, обществу с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «На Бударина», обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Омский Ювелир» (далее - Департамент, ООО «Медицинский центр «На Бударина», ООО ТД «Омский Ювелир», ответчики) о признании недействительным договора купли-продажи №171 от 27.02.2014, заключенного между Департаментом и ООО «Медицинский центр «На Бударина» и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в рамках которых: признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений от 07.05.2014, заключенный между ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский Ювелир»; признать недействительным договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) с условием о судебном порядке обращения взыскания, заключенный 27.06.2014 между акционерным коммерческим банком «Банк Москвы» и ООО ТД «Омский Ювелир»; обязать ООО ТД «Омский Ювелир» вернуть Департаменту нежилое помещение 1П площадью 155,8 кв.м, номера на поэтажном плане 1-11, 13-15 на 2 этаже; нежилое помещение 7П площадью 6,2 кв.м, номера на поэтажном плане: 8, 10 на 1 этаже; нежилое помещение 11П площадью 16,5 кв.м на 1 этаже; обязать Департамент возвратить ООО «Медицинский центр «На Бударина» 6 418 020 руб.; обязать ООО «Медицинский центр «На Бударина» возвратить ООО ТД «Омский Ювелир» 6 418 020 руб. 

Определением суда от 18.05.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «БМ-Банк», Банк ВТБ (публичное акционерное общество) и Банк ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (далее - АО «БМ-Банк», Банк ВТБ (ПАО), Банк ВТБ 24 (ПАО), третьи лица). 

Определением от 20.07.2017 Банк ВТБ 24 (ПАО) привлечен к участию в деле в качестве ответчика. 

Определением от 31.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2 – эксперт ООО «ЭКОРС» (далее - ФИО2, третье лицо). 

Решением Арбитражного суда Омской области от 02.11.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018, в удовлетворении исковых требований прокурора отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.04.2018 решение от 02.11.2017 Арбитражного суда Омской области и постановление от 31.01.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-2227/2017 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Суд кассационной инстанции указал на неполное установление судами обстоятельств, имеющих существенное значение для дела; отсутствие должной оценки доводов прокурора о ничтожности оспариваемых сделок применительно к требованиям пункта 1 статьи 10 и пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); необходимость решения вопроса о том, не являлись ли оспариваемые сделки цепочкой последовательных договоров купли-продажи с разным субъектным составом, которыми прикрывалась сделка, направленная на прямое отчуждение имущества первым продавцом (Департаментом) последнему покупателю (ООО ТД «Омский Ювелир»), и имело ли публично-правовое образование право на отчуждение нежилых помещений этому лицу в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации государственного (муниципального) имущества.

При новом рассмотрении дела определением Арбитражного суда Омской области от 23.05.2018 ответчикам предложено представить пояснения относительно экономических мотивов заключения договора от 27.02.2014 с администрацией в период сложного для ООО «Медицинский центр «На Бударина» финансового положения и наличия существенной кредиторской задолженности; заключения сторонами договора от 07.05.2014 на условиях, обеспечивающих ООО «Медицинский центр «На Бударина» осуществление расчетов с администрацией в сроки, установленные по договору от 27.02.2014; момента перехода фактического контроля (использование, обслуживание, охрана, внесение оплаты за ресурсы) над нежилыми помещениями, передаваемыми по последовательным сделкам; продажи ООО «Медицинский центр «На Бударина» нежилых помещений ООО ТД «Омский ювелир» на нерыночных условиях, а по цене приобретения у администрации; необходимости для ООО ТД «Омский ювелир» заключения договора от 07.05.2014 в момент, когда нежилые помещения находились в залоге у администрации; наличия доверительных отношений между всеми сторонами сделок. 

Пояснения по данным вопросам были представлены ответчиками ООО ТД «Омский ювелир» и ООО «МЦ «На Бударина». 

Определением Арбитражного суда Омской области от 24.07.2018 произведена замена ответчика Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (ИНН 

<

***>) на Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>). 

Решением Арбитражного суда Омской области от 10.08.2018 в удовлетворении исковых требований прокурора отказано.

 Не согласившись с принятым судебным актом, прокурор обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме с учетом принятых уточнений. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на доказанность факта реализации Департаментом муниципального имущества по заниженной цене, что является достаточным основанием для признания договора купли-продажи нежилых помещений недействительным, как противоречащего требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ). Поскольку самостоятельное оспаривание стоимости объекта оценки путем предъявления отдельного иска в настоящее время невозможно, прокурор полагает, что вопрос о достоверности этой величины может решаться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу недействительности сделки. Апеллянт считает доказанным притворный характер последовательно заключенных ответчиками договоров купли-продажи нежилых помещений. При этом, по мнению подателя жалобы, суд первой инстанции применил норму права (пункт 5 статьи 166 ГК РФ), не подлежащую применению при рассмотрении данного спора, поскольку принцип эстоппель (утрата права на возражение) не может быть реализован в отношении прокурора, обращающегося в суд за защитой публичных интересов. Кроме того, прокурор не согласен с применением к спорным правоотношениям правил статей 301, 302 ГК (о порядке истребования имущества из чужого незаконного владения, в том числе, у добросовестного приобретателя) и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 21.04.2003 № 6-п, поскольку требования истца не носят виндикационного характера, а направлены на применение последствий недействительности ничтожных сделок в рамках правового механизма, установленного статьей 167 ГК РФ (двусторонняя реституция).

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, ответчик ООО ТД «Омский Ювелир» представил отзыв, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований с учетом уточнений.

Представитель администрации города Омска поддержал апелляционную жалобу прокурора.

Представитель ответчика ООО ТД «Омский ювелир» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве, просил оставить судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным. 

Судебное заседание апелляционного суда проведено в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ. 

Исследовав материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения. 

Как следует из материалов дела, 10.06.2013 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Медицинский центр «На Бударина» (арендатор) заключен договор №41732/3 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: 

<

...> (нежилое помещение 1П, номера на поэтажном плане 2-го этажа: 1-11, 13-15 площадью 155,8 кв.м; нежилое помещение 7П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 8, 10 площадью 6,2 кв.м; нежилое помещение 8П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 9, 11, 12 площадью 16,5 кв.м; литер А), индивидуализированное согласно приложению №2 к договору, целевое назначение: медицинские услуги. Общая площадь сдаваемых помещений составляет 178,5 кв.м. Рыночная стоимость сдаваемых в аренду нежилых помещений составляет 12 285 478 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 04.06.2013 №МК-ОМ2-148. 

Срок действия данного договора аренды был определен его сторонами с 15.06.2013 по 10.06.2014. 

12.11.2013 директор ООО «Медицинский центр «На Бударина» ФИО6 обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения. 

Распоряжением администрации города Омска от 25.02.2014 №47-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества города Омска» Департаменту в срок до 10.03.2014 поручено организовать продажу арендуемого муниципального недвижимого имущества и предоставить преимущественное право ООО «Медицинский центр «На Бударина» - субъекту малого предпринимательства на приобретение нежилых помещений № 1П, 7П, 11П (литера А) площадью 178,5 кв.м., находящихся в нежилом строении, расположенном по адресу: 

<

...>. 

27.02.2014 между муниципальным образованием город Омск в лице Департамента (продавец) и ООО «Медицинский центр «На Бударина» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 171 (далее - договор купли-продажи № 171 от 27.02.2014), по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель покупает нежилые помещения (объект) № 1П площадью 155,8 кв.м, № 7П, площадью 6,2 кв.м, № 8П, площадью 16,5 кв.м, находящиеся в нежилом строении литера А, расположенном по адресу: 

<

...>. Согласно пункту 4.1 договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 6 418 020 руб.

Пунктом 4.2 договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 предоставлена рассрочка оплаты за объект в течение трех лет со дня подписания договора. 21.04.2014 между муниципальным образованием город Омск в лице Департамента (продавец) и ООО «Медицинский центр «На Бударина» (покупатель) заключено соглашение к договору купли-продажи от 27.02.2014 №171, которым уточнено описание объекта купли - продажи: вместо помещения №8П указано помещение №11П той же площади. 

Платежными поручениями № 39 от 24.03.2014, № 41 от 25.04.2014, № 44 от 29.04.2014 ООО «Медицинский центр «На Бударина» произведен расчет по договору купли-продажи № 171 от 27.02.2014 в полном объеме. 07.05.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «Медицинский центр «На Бударина» на спорные нежилые помещения. 

19.03.2014 между ООО «Медицинский центр «На Бударина» (продавец) и ООО ТД «Омский ювелир» (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений (далее - предварительный договор от 19.03.2014), в соответствии с которым продавец обязался приобрести в собственность нежилые помещения № 1П площадью 155,8 кв.м, № 7П, площадью 6,2 кв.м, № 11П, площадью 16,5 кв.м, находящиеся в нежилом строении литера А, расположенном по адресу: 

<

...>, после чего передать в собственность покупателю, а покупатель обязался их принять и оплатить на условиях, установленных договором. 

Пунктом 4 предварительного договора от 19.03.2014 установлено, что стоимость нежилых помещений составляет 6 418 020 руб. 

Впоследствии между ООО «Медицинский центр «На Бударина» (продавец) и ООО ТД «Омский ювелир» (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений от 07.05.2014 (далее - договор купли-продажи от 07.05.2014), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора нежилое помещение 1П, площадью 155,8 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-11, 13-15. Этаж 2; нежилое помещение 7П, площадью 6,2 кв.м, номера на поэтажном плане: 8, 10. Этаж 1; нежилое помещение 11П, площадью 16,5 кв. м Этаж 1. 

По соглашению сторон стоимость нежилых помещений составляет 6 418 020 руб., является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3 договора купли-продажи от 07.05.2014). 

07.05.2014 сторонами подписан акт приема-передачи спорных нежилых помещений. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 14.05.2014 осуществлена государственная регистрация права собственности ООО ТД «Омский ювелир» на спорные нежилые помещения. 

Также судом установлено, что 29.04.2014 между акционерным коммерческим банком «Банк Москвы» (кредитор) и ООО ТД «Омский ювелир» (заемщик) заключен кредитный договор 

<

***>. Разделом 9 данного договора предусмотрено обеспечение обязательств заемщика. 

Дополнительным соглашением №1 от 27.06.2014 к кредитному договору 

<

***> от 29.04.2014 раздел 9 договора дополнен пунктом 9.1.12, согласно которому обязательство обеспечивается в том числе залогом недвижимого имущества согласно договору об ипотеке №00070/18/017-МБ-9 от 27.06.2014, заключенному между кредитором и ООО ТД «Омский ювелир», выступающим в качестве залогодателя. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора об ипотеке №00070/18/017-МБ-9 от 27.06.2014 в целях надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору залогодатель передает в ипотеку залогодержателю недвижимое имущество, указанное в приложении №2 к настоящему договору. 

Согласно приложению №2 к договору об ипотеке в залог передано спорное имущество по настоящему иску. 

Полагая договор купли-продажи № 171 от 27.02.2014 ничтожной сделкой, прокурор обратился в арбитражный суд с исковым заявлением в защиту публичных интересов в порядке статьи 52 АПК РФ, указав, что выкупная стоимость объекта была существенно занижена ввиду некорректного выполнения отчета об определении стоимости помещений, а также квалифицировав договор купли-продажи № 171 от 27.02.2014 в качестве притворной сделки, заключенной с целью прикрыть другую сделку – отчуждение муниципального имущества ООО ТД «Омский ювелир» без проведения торгов.

Принимая решение об отказе в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции исходил из недоказанности обстоятельств притворности оспариваемых прокурором сделок по купле-продаже недвижимого имущества, а также счел соблюденной установленную Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ процедуру приватизации муниципального имущества субъектом малого (среднего) предпринимательства. Кроме того, указал, что спорное недвижимое имущество не может быть истребовано у ООО ТД «Омский ювелир» в пользу публично-правового образования с учетом императивных правил статьи 302 ГК и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 21.04.2003 № 6-п.

Оснований для отмены оспариваемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Притворной в порядке пункта 2 статьи 170 ГК РФ может быть признана, в том числе, цепочка последовательных сделок купли-продажи с разным субъектным составом, если она прикрывает собой единую сделку, направленную на прямое отчуждение имущества от первого продавца последнему покупателю (Определение Верховного Суда РФ от 31.07.2017 № 305-ЭС15-11230 по делу № А40-125977/2013).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25), в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Исходя из содержания пункта 2 статьи 170 ГК РФ и приведенных выше правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, для квалификации оспариваемых прокурором договоров (купли-продажи от 27.02.2014, заключенного между Департаментом и ООО «Медицинский центр «На Бударина»; купли-продажи от 07.05.2014, заключенного между ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский Ювелир») в качестве единой сделки, направленной на прямое отчуждение нежилых помещений от первого продавца (Департамента) последнему покупателю (ООО «Медицинский центр «На Бударина»), необходимо установить согласованную волю всех без исключения участников спорных правоотношений на достижение соответствующего (заранее заданного) правового результата (Департамента, ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский Ювелир»). Намерения одного или нескольких участников совершить притворную сделку для вывода о ничтожности заключенных сторонами договоров недостаточно.

Положения частей 1 и 2 статьи 8, частей 1 и 2 статьи 9 АПК РФ конкретизируют закрепленный в статье 123 (часть 3) Конституции Российской Федерации принцип осуществления судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон.

Из содержания статей 8, 9 АПК РФ следует, что суд обязан создать сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав (в том числе на представление доказательств) в состязательном процессе.

В рамках разрешения настоящего спора такие условия судом созданы, значимые для дела обстоятельства поставлены на обсуждение сторон, которые по собственному усмотрению реализовали процессуальные права, предоставив в обоснование своих доводов и возражений письменные и иные доказательства. 

Оценив имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции верно указал на отсутствие достаточных оснований для вывода о наличии у муниципального образования город Омск, от имени которого в спорных правоотношениях в силу пункта 2 статьи 125 ГК РФ действовали органы местного самоуправления (Департамент, администрация города Омска), воли на отчуждение спорных нежилых помещений непосредственно в пользу ООО ТД «Омский Ювелир» под видом реализации установленной Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ процедуры приватизации муниципального имущества субъектами малого (среднего) предпринимательства в отношении ООО «Медицинский центр «На Бударина».

Так, ООО «Медицинский центр «На Бударина» в течение длительного времени являлось арендатором нежилых помещений по адресу: 

<

...> (о чем свидетельствуют копии договоров аренды от 17.10.2007 и 10.06.2013 на л.д. 66-72, т. 10) и на этом основании обладало преимущественным правом на приобретение спорного недвижимого имущества в собственность по цене, равной его рыночной стоимости (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Соответствующая инициатива была проявлена директором ООО «Медицинский центр «На Бударина» ФИО6 путем обращения в Департамент 12.11.2013 с заявлением (т. 10 л.д. 73) о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения путем заключения договора купли-продажи на условиях рассрочки платежа, что соответствует альтернативному порядку оплаты, предусмотренному частью 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

По смыслу статьи 3, части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134), публично-правовое образование в лице Департамента после получения обращения от лица, обладающего преимущественным правом на приобретение нежилых помещений в собственность, было не вправе отказать ООО «Медицинский центр «На Бударина» в приватизации спорных объектов.

Процедура передачи нежилых помещений в частную собственность реализована органами местного самоуправления именно в отношении уполномоченного лица (ООО «Медицинский центр «На Бударина»): распоряжением администрации города Омска от 25.02.2014 №47-р Департаменту в срок до 10.03.2014 поручено организовать продажу арендуемого муниципального недвижимого имущества ООО «Медицинский центр «На Бударина»; 27.02.2014 между муниципальным образованием город Омск в лице Департамента (продавец) и ООО «Медицинский центр «На Бударина» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 171 нежилых помещений по цене 6 418 020 руб. с условием о рассрочке платежа на срок три года со дня подписания договора.

Денежные средства в счет покупной цены объекта получены Департаментом (на основании платежных поручений от 24.03.2014 №39, от 25.04.2014 №41, от 29.04.2014 №44 – т. 1, л.д. 23-26) непосредственно от покупателя - ООО «Медицинский центр «На Бударина». При этом исполнение должником обязательства ранее установленного сторонами срока (без использования условия о рассрочке платежа) в силу статьи 315 ГК РФ являлось правомерным и обязывало продавца принять встречное предоставление.

Нежилые помещения переданы по акту приема-передачи от 27.02.2014 продавцом непосредственно ООО «Медицинский центр «На Бударина» (т.1, л.д. 21), которое на этот момент (февраль 2014 года) несло бремя их содержания, что подтверждается, в том числе, выпиской по счету юридического лица в ОАО «Сбербанк России» (т. 10, л.д. 17-25), фиксирующей, например, расчеты ООО «Медицинский центр «На Бударина» по договорам ресурсоснабжения, заключенным с ОАО «ОмскВодоканал» и ОАО «МРСК Сибири».

 В пользу ООО ТД «Омский Ювелир» объекты недвижимости Департаментом не передавались, любого рода исполнение от указанного общества муниципальным образованием не принималось, иное взаимодействие по поводу спорных объектов не осуществлялось. Сведения о переходе спорных помещений в фактическое владение ООО ТД «Омский Ювелир» ранее даты заключения предварительного договора от 19.03.2014 и осуществления расчета с ООО «Медицинский центр «На Бударина» платежными поручениями от 24.03.2014, 25.04.2014, 29.04.2014 (применительно к разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем») в материалах дела отсутствуют, истцом не представлены.

Наличие какой-либо договоренности между должностными лицами органов местного самоуправления муниципального образования город Омск и ООО «Медицинский центр «На Бударина», ООО ТД «Омский Ювелир» о фактической продаже нежилых помещений в пользу лица, не обладающего преимущественным правом покупки муниципального имущества, из материалов дела не следует. Сведения об информированности администрации города Омска и Департамента о намерении ООО «Медицинский центр «На Бударина» в короткий срок распорядиться выкупленным имуществом в пользу иной организации, также отсутствуют.

Как следует из показаний допрошенных в ходе производства по уголовному делу № 345758 в качестве свидетелей должностных лиц органов местного самоуправления муниципального образования город Омск (директора департамента имущественных отношений администрации города Омска ФИО7, мэра города Омска ФИО8, директора департамента финансов и контроля администрации города Омска ФИО9, директора департамента правового обеспечения и муниципальной службы администрации города Омска ФИО10, начальника правового управления департамента имущественных отношений администрации города Омска ФИО11 – т. 6, л.д. 41-110), процедура приватизации нежилых помещений на каждом из ее этапов осуществлялась именно в отношении ООО «Медицинский центр «На Бударина». Намерений распорядиться имуществом непосредственно в пользу ООО ТД «Омский Ювелир» из указанных материалов не усматривается.

Напротив, допрошенная по уголовному делу № 345758 в качестве свидетеля ФИО12 (т. 6 л.д. 96-100) показала, что по просьбе руководителя ООО ТД «Омский Ювелир» ФИО13 готовила предварительный и основной договоры купли-продажи спорных нежилых помещений между ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский Ювелир». При этом обращение ФИО13 за оказанием юридической помощи по оформлению проектов договоров состоялось в апреле 2014 года, когда между Департаментом и ООО «Медицинский центр «На Бударина» уже был заключен договор купли-продажи № 171 от 27.02.2014.

Данные показания согласуются с позицией директора ООО «Медицинский центр «На Бударина» ФИО6, который при допросе в качестве свидетеля по уголовному делу № 345758 (т. 6, л.д. 96-100) сообщил о том, что решение о продаже нежилых помещений в пользу ООО ТД «Омский ювелир» было принято им после заключения с Департаментом договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014. 

Как правильно указал суд первой инстанции, мотивы, которыми руководствовался ФИО6 при продаже ООО ТД «Омский ювелир» нежилых помещений по цене их приобретения у муниципалитета, могут быть различными и, в том числе, не совпадать с его утверждением об экономической нецелесообразности владения указанными объектами (исходя из соотношения затрат на приобретение, трехлетней рассрочки платежа, возможного дохода от сдачи в аренду). Однако они не могут иметь определяющего юридического значения для правовой квалификации договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 и договора купли-продажи от 07.05.2014 в качестве цепочки последовательных сделок купли-продажи, направленной на прямое отчуждение имущества от первого продавца последнему покупателю, поскольку в отсутствие воли Департамента на продажу имущества непосредственно ООО ТД «Омский Ювелир» такой вывод вошел бы в прямое противоречие с приведенными выше разъяснениями, содержащимися в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25.

Также следует отметить, что правовой подход относительно притворности цепочки последовательных сделок выработан судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 31.07.2017 № 305-ЭС15-11230 по делу № А40-125977/2013) применительно к ситуации, когда «первый продавец» непосредственно заинтересован в передаче имущества «последнему покупателю», для чего и совершаются последовательные сделки купли-продажи, о порочности которых «первый продавец» непосредственно осведомлен.

В данном случае имеет место иная ситуация. Факт заинтересованности (и даже осведомленности) муниципального образования (в лице компетентных органов и должностных лиц) в продаже муниципального имущества непосредственно ООО ТД «Омский Ювелир» не установлен. Разумная аргументация обратных обстоятельств (о том, в чем именно состоит мотивация продавца в выборе в качестве контрагента по отчуждению спорных нежилых помещений непосредственно ООО ТД «Омский Ювелир») прокурором не приведена.

С учетом изложенного, следует признать правильным вывод суда первой инстанции о том, что фактически имели место две самостоятельные сделки: договор купли-продажи № 171 от 27.02.2014 между Департаментом и ООО «Медицинский центр «На Бударина» и договор купли-продажи от 07.05.2014 между ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский ювелир», не объединенные целью прикрытия иной сделки между непосредственно Департаментом и ООО ТД «Омский ювелир».

Кроме того, коллегия судей считает необходимым отметить, что в качестве последствия мнимости сделки закон (пункт 2 статьи 170 ГК РФ) устанавливает применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки, относящихся к ней правил.

Следовательно, при доказанности цепочки сделок по отчуждению спорных нежилых помещений непосредственно ООО ТД «Омский Ювелир» на предмет соответствия требованиям закона надлежало проверить отношения по купле-продаже объектов недвижимости от Департамента конечному покупателю.

В качестве основания для признания такой (прикрываемой) сделки недействительной в ходе производства по делу прокурор указывал на то, что ООО ТД «Омский Ювелир» не обладает преимущественным правом выкупа муниципального имущества.

Между тем, в пункте 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Таким образом, при продаже недвижимого имущества лицу, не обладающему преимущественным правом его покупки, не затрагивается публичный интерес, следовательно, соответствующая сделка не квалифицируется по этому основанию в качестве ничтожной, а в судебной защите могут нуждаться лишь права заинтересованного субъекта малого или среднего предпринимательства - ООО «Медицинский центр «На Бударина» или, например, его кредиторов в рамках дела о банкротстве, что не является предметом рассмотрения в данном споре. Более того, в рамках дела о банкротстве ООО «Медицинский центр «На Бударина» оспаривался договор купли-продажи от 07.05.2014 между ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский ювелир», однако в удовлетворении соответствующих исковых требований конкурсного управляющего, заявленных, в том числе по основаниям пункта 2 статьи 170 ГК РФ, судом отказано (определение Арбитражного суда Омской области от 30.05.2017 по делу № А46- 10619/2014, оставленное без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2017 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.10.2017).

При таких обстоятельствах, независимо от доводов прокурора о притворном характере последовательно заключенных договоров купли-продажи (которые суд счел необоснованными) результат разрешения настоящего спора и правовая судьба объектов недвижимости зависит лишь от юридической квалификации обстоятельств, связанных с отчуждением нежилых помещений по цене 6 418 020 руб., которую прокурор полагает существенно заниженной. 

Различие при этом может составлять лишь подход к определению последствий недействительности договоров: к цепочке притворных сделок, прикрывающих один договор, применяется двусторонняя реституция в порядке статьи 167 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 31.07.2017 № 305-ЭС15-11230 по делу № А40-125977/2013); к двум самостоятельным сделкам по купле-продаже применимы правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 ГК РФ, постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П, пункты 34, 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), поскольку «первый продавец» и «последний покупатель» не состоят между собой в непосредственных договорных отношениях (как в данном случае).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ продажа муниципального имущества при реализации уполномоченным лицом преимущественного права выкупа недвижимого имущества осуществляется по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Бремя организации надлежащей оценки возлагается на уполномоченный орган власти, который в силу части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ должен обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

Согласно пунктам 4.1, 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, непосредственно предоставлено субъектам малого и среднего предпринимательства, что не означает, однако, отсутствие возможности эффективного судебного контроля по требованию иного заинтересованного лица (в частности, при нарушении публичных интересов - прокурора).

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» содержится разъяснение о том, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

На основании изложенного, а также исходя из установленного пунктом 1 статьи 10 ГК РФ общеправового запрета на злоупотребление гражданскими правами, нарушение установленного законом порядка ценообразования при приватизации государственного (муниципального) имущества может служить основанием для признания сделки недействительной при условии установления недобросовестного поведения представителей продавца и покупателя в рамках процедуры определения цены сделки, приведшего к продаже объекта муниципальной собственности по явно заниженной цене.

В данном случае такие основания для признания недействительным договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 судами не установлены.

В отсутствие иных критериев для оценки значения «явно заниженной цены», суд апелляционной инстанции считает возможным принять во внимание разъяснения, изложенные в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица», согласно которым под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента), и аналогичные по смыслу разъяснения, содержащиеся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью». 

Таким образом, явным (пока не доказано иное) следует считать такое расхождение в цене, которое в два или более раза отличается от реальной стоимости реализуемого имущества.

В данном случае рыночная стоимость отчуждаемых нежилых помещений изначально была определена на основании оценки, подготовленной ООО «ЭКОРС» в соответствии с муниципальным контрактом №2013.179492 от 22.10.2013. 

В соответствии с отчетом ООО «ЭКОРС» №702- 12/13 от 27.12.2013 рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 13.12.2013 составила 6 418 020 руб. с учетом НДС 18%. 

Вместе с тем, 29.06.2015 СУ СК РФ по Омской области возбуждено уголовное дело №345758 по признакам преступления, предусмотренного частью 1 статьи 286 Уголовного кодекса Российской Федерации, в отношении неустановленных лиц. 

В ходе предварительного следствия ООО «Эксперт» 14.10.2015 проведена независимая оценка и экспертиза. Согласно выводам данной экспертизы рыночная стоимость нежилых помещений 1П, 7П, 8П площадью 178,5 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 13.12.2013 составляет 10 580 000 руб. 

Также в рамках названного уголовного дела проведена комиссионная нормативно-методическая и оценочная экспертиза. Согласно экспертному заключению от 14.03.2016 №03-16-03-05, подготовленному некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Южно-Сибирская Организация Профессиональных оценщиков и экспертов», отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.12.2013 №702-12/13 ООО «ЭКОРС» составлен с нарушением используемых методик, с арифметическими ошибками. 

Кроме того, в соответствии с заключением эксперта № 20/16 от 10.05.2016, подготовленным ООО «ОМЭКС» в рамках проведения судебной экспертизы по делу №А46- 10619/2014, по состоянию на 07.05.2014 рыночная стоимость спорных объектов составила: при хорошем состоянии внутренней отделки объектов исследования – 10 040 000 руб.; при удовлетворительном состоянии – 7 890 000 руб.; при неудовлетворительном состоянии – 6 800 000 руб.

Вопреки позиции заявителя по апелляционного жалобе, стоимость спорных нежилых помещений, указанная  в договоре аренды №41732/3 от 10.06.2013 (в размере 12 285 478 рублей.), не может быть принята судом во внимание, поскольку основана на отчете об оценке, выполненном более чем за шесть месяцев до юридически значимого периода, тогда как в соответствии с положениями статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, суд первой инстанции правильно принял за основу заключение судебного эксперта № 20/16 от 10.05.2016 и верно установил, что в зависимости от состояния внутренней отделки нежилых помещений их рыночная стоимость на момент совершения оспариваемых сделок состояла в диапазоне цен от 6 800 000 руб. до 10 040 000 руб., то есть отличалась от цены продажи (6 418 020 руб.) на величину от 5,5% до 36%.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Принимая во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки изначально носит расчетный, вероятный характер, а также учитывая тот факт, что расхождение между соответствующей вероятной величиной и реальной ценой продажи не превысило 36%, основания полагать, что при заключении договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 имело место злоупотребление правом в виде согласованной реализации муниципального имущества по явно заниженной цене, у суда отсутствуют.

При изложенных выше обстоятельствах само по себе ненадлежащее качество отчета, выполненного ООО «ЭКОРС» в соответствии с муниципальным контрактом №2013.179492 от 22.10.2013, о недействительности последующей сделки по отчуждению нежилых помещений не свидетельствует. При этом ООО «ЭКОРС» являлось контрагентом Департамента (в рамках отношений по проведению оценки), и допущенные им нарушения применительно к требованиям статьи 313, пункту 1 статьи 403 ГК РФ не должны сказываться на правах ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский ювелир». В свою очередь, муниципальное образование, в случае, если действиями ООО «ЭКОРС» по составлению некорректного отчета ему причинены убытки, в том числе, в виде недополучения покупной цены, не было лишено возможности обращения к указанному лицу с иском о возмещении причиненного ущерба по основаниям статей 15, 1064 ГК РФ.

Выбор в данном случае такого способа защиты имущественных прав муниципального образования, как признание недействительными сделок, заключенных в отношении объектов недвижимого имущества, в случае удовлетворения иска существенным образом нарушит баланс частных и публичных интересов.

Законодательное регулирование права на приватизацию и порядок реализации этого права, который должен обеспечивать соблюдение конституционных принципов и норм, а также справедливый баланс между общественными интересами и правами частных лиц (Определение Конституционного Суда РФ от 06.07.2001 № 174-О).

Так, Концепцией управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации (утвержденной Постановлением Правительства РФ от 09.09.1999 № 1024) в качестве цели государственной политики в области приватизации провозглашено повышение эффективности функционирования российских предприятий и народнохозяйственного комплекса в целом, что предполагает необходимость решения нескольких основных задач, в том числе: вовлечение в гражданский оборот максимального количества объектов государственной собственности; создание широкого слоя эффективных собственников, ориентированных на долгосрочное развитие предприятий; рациональное пополнение доходной части бюджета.

Правовую основу приватизации составил Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», который установил (в статье 2) принципы равенства покупателей государственного (муниципального) имущества и возмездности его приобретения.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ закрепил особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, предоставив последним право преимущественного выкупа арендуемых объектов недвижимости.

Обозначенные выше основные начала приватизации применительно к спорным нежилым помещениям в целом соблюдены. Инициативу выкупа недвижимого имущества проявил и реализовал надлежащий субъект (ООО «Медицинский центр «На Бударина»); нежилые помещения вовлечены в гражданский оборот, приобретены ООО ТД «Омский ювелир» и используются последним в своей коммерческой деятельности в качестве офиса; в бюджет поступили денежные средства от реализации объектов в сумме 6 418 020 руб. (которая, как указано выше, не может быть признана явно заниженной); текущий собственник объекта с мая 2014 года является плательщиком налога на имущество (статья 56 Бюджетного кодекса Российской Федерации).

Возможные негативные последствия для публично-правового образования в таком случае связаны исключительно с недополучением выкупной цены. При этом на момент продажи расхождения в стоимости не являлись явными, а сведения о текущей стоимости спорных объектов сторонами в материалы дела не представлены, что не позволяет суду сделать вывод о реальном нарушении прав муниципального образования и возможности их восстановления при возврате помещений в его собственность с одновременным взысканием с бюджета полученных от ООО «Медицинский центр «На Бударина» 6 418 020 руб.

Интересам публично-правового образования противостоит частный имущественный интерес ООО ТД «Омский ювелир». При этом указанное общество оплатило стоимость имущества в сумме 6 418 020 руб., перечислив оговоренную сторонами сумму на банковский счет продавца (ООО «Медицинский центр «На Бударина»), который произвел расчеты с бюджетом по своим обязательствам из договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014. Кроме того, к моменту обращения прокурора в суд с настоящим иском ООО ТД «Омский ювелир» уже в течение трех лет владело спорным имуществом на праве собственности, несло бремя соответствующих расходов, осуществило затраты на ремонт, перепрофилирование помещений медицинского назначения в офисные, что следует из письменных объяснений ответчика, акта осмотра спорных помещений по состоянию на 07.05.2014 (т. 10, л.д. 32-34), представленных суду фотоматериалов (т. 3, л.д. 92-109) и не оспорено стороной истца.

Учитывая недоказанность факта совершения сторонами цепочки притворных сделок, прикрывающих отношения купли-продажи имущества от Департамента непосредственно «последнему покупателю», в случае признания таких сделок недействительными и установления недобросовестности ООО ТД «Омский ювелир», суд должен будет применить последствия, установленные статьей 301 ГК РФ в виде возврата имущества в пользу муниципального образования. В свою очередь, муниципальное образование будет обязано возвратить денежные средства в сумме 6 418 020 руб. ООО «Медицинский центр «На Бударина» (признанному банкротом), которое и станет лицом, обязанным произвести расчет с ООО ТД «Омский ювелир» (с учетом особенностей удовлетворения требований кредиторов в рамках дела о банкротстве). Следовательно, ООО ТД «Омский ювелир» в таком случае утрачивает приобретенное на возмездной основе имущество, которым оно владеет на протяжении длительного времени, осуществляя соответствующие расходы, и одновременно сталкивается с объективными сложностями применительно к возврату уплаченной за помещения покупной цены в рамках конкурсных процедур. Кроме того, ООО ТД «Омский ювелир» утратит обеспечение по действующему кредитному договору 

<

***> от 29.04.2014, вследствие чего наступят последствия, установленные статьей 42 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в виде возникновения у залогодержателя права потребовать досрочного исполнения обязательства, которое обеспечено ипотекой, то есть возврата всего объема непогашенной задолженности с причитающимися процентами.

Признание и защита равным образом всех форм собственности (статья 8, часть 2 Конституции Российской Федерации) не исключает различий в правовом режиме частной и публичной собственности, обусловленных в том числе особенностями осуществления и защиты прав на объекты, находящиеся в частной или публичной собственности: если для граждан и юридических лиц действует принцип автономного усмотрения самого правообладателя, лишь бы таковое не нарушало прав и законных интересов других лиц, то для публичного собственника могут действовать соответствующие ограничения, которые вытекают из специфики его правового статуса, проявляющейся в том числе при его участии в гражданских правоотношениях, и предполагают осуществление возложенных на него полномочий в конституционно установленных целях (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.06.2006 № 8-П).

Применительно к особенностям разрешения споров об истребовании из чужого незаконного владения выморочного имущества (что актуально и для отношений, связанных с приватизацией, где велика роль органов публичной власти в реализации установленной законом процедуры выкупа заинтересованным лицом объектов государственной и муниципальной собственности) Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 22.06.2017 № 16-П указал, что в правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над имуществом со стороны собственника - публично-правового образования в лице компетентных органов, ненадлежащее исполнение компетентными органами своих обязанностей, совершение ошибок, а также не отвечающая критериям разумности и осмотрительности реализация ими своих правомочий, не должны влиять на имущественные и неимущественные права граждан и организаций. Когда с иском об истребовании недвижимого имущества обращается публично-правовое образование, не может не учитываться специфика интересов, носителем которых оно является, поэтому особенности дел этой категории, исходя из необходимости обеспечения баланса конституционно значимых интересов, могут обусловливать иное распределение неблагоприятных последствий для собственника и добросовестного приобретателя.

На необходимость учета особенностей правоотношений, связанных с противопоставлением публичного интереса частному имущественному интересу конкретного приобретателя объекта недвижимости также неоднократно указывал и Верховный Суд Российской Федерации (например, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.10.2014), ориентируя суды принимать во внимание степень осмотрительности компетентных органов публично-правовых образований при реализации ими своих полномочий в рамках процедуры отчуждения недвижимого имущества в частную собственность участников гражданского оборота.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, в том числе: возложенную на орган местного самоуправления (части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ) обязанность по организации оценки рыночной стоимости отчуждаемого имущества (и необходимость проявления должной осмотрительности при реализации указанной обязанности); отсутствие факта установления явно заниженной цены, как результата согласованных недобросовестных действий сторон; сложившееся соотношение частных и публичных интересов, суд приходит к выводу о том, что основания для признания договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 недействительной сделкой по мотиву нарушения порядка ценообразования отсутствуют.

Вследствие этого не подлежат признанию недействительными по иску прокурора последующие сделки: договор купли-продажи нежилых помещений от 07.05.2014, заключенный между ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский Ювелир», а также договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 27.06.2014, заключенный между акционерным коммерческим банком «Банк Москвы» и ООО ТД «Омский Ювелир».

Необоснованное применение судом первой инстанции к требованиям прокурора пункта 5 статьи 166 ГК РФ, устанавливающего принцип эстоппель (утрата права на возражение), не привело к принятию неправильного решения, следовательно, основанием к отмене оспариваемого судебного акта, вопреки доводам заявителя по апелляционной жалобе, служить не может. Исковые требования прокурора рассмотрены судами по существу, основания для признания сделок недействительными по указанным им основаниям судами не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 10.08.2018 по делу № А46-2227/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.С. Дерхо

Судьи

Т.П. Семенова

 Н.В. Тетерина