АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-21383/2019

01 июня 2021 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 25.05.2021.

Решение в полном объёме изготовлено 01.06.2021.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания Помощником судьи Пономоревой И.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Альбатрос» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженностей по договору аренды земельного участка,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 19.09.2019;

от ответчика –ФИО2 по доверенности от 15.10.2018;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с уточнённым исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Альбатрос» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – ООО «ТД «Альбатрос», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.08.2018 по 31.08.2019 в сумме 857 618,60 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.08.2018 по 31.08.2019 в сумме 83 151,89 руб. по договору № Д-Кр-13-258 зарегистрированному 25.06.2018, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:110225:2138, площадью 8652 кв. м.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.06.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2020, в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 12, 196, 199, 200, 319.1, 410, 411, 420. 424, 606, 607, 608, 614, 622 ГК РФ, статьями 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", исходили из того, что размер арендной платы за спорный земельный участок является регулируемой ценой, при этом по делу N А46-17094/2016 установлено, что у общества имеется переплата в сумме 862 522,03 руб., вместе с тем указанная задолженность не могла быть зачтена департаментом во исполнение предшествующих обязательств за период до августа 2015 года, в связи с чем на стороне ответчика отсутствует задолженность за спорный период, а, напротив, имеется переплата.

При этом суды указали, что департамент имеет право на зачет переплаты в счет обязательств общества в пределах трехлетнего срока с даты установления переплаты, то есть не ранее, чем в счет погашения задолженности с 15.08.2015, поскольку факт переплаты по договору аренды установлен судебным актом по делу N А46-17094/2016, вступившим в законную силу 15.08.2018.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.02.2021 N Ф04-6510/2020 по делу № А46-21383/2019 решение Арбитражного суда Омской области от 22.06.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2020 по делу N А46-21383/2019 были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Отменяя решение Арбитражного суда Омской области от 22.06.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2020 по делу N А46-21383/2019, суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует определить круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего спора; дать надлежащую правовую оценку доводам истца и ответчика, в том числе о применении срока исковой давности в отношении зачёта переплаты по одному договору в счёт задолженности по новому договору в отношении каждого из платежей, применить нормы права, подлежащие применению; принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт, распределить судебные расходы и государственную пошлину, в том числе за рассмотрение кассационной жалобы.

Определением суда от 09.03.2021 заявление принято к производству при новом рассмотрении.

Истец в судебном заседании требования поддержал.

Ответчик возражал против удовлетворения требований по основаниям, отраженным в отзыве.

Выслушав представителя истца, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства. 

По договору аренды земельного участка от 15.05.2018 № Д-Кр-13-258 общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Альбатрос» является арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, местоположение Участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 110 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, д. 34, с кадастровым номером 55:36:110225:2138, общей площадью 8652 кв. м, именуемый в дальнейшем Участок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7. Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Поскольку арендная плата за муниципальные земли относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Как указывает истец, поскольку ответчиком арендная плата вносилась не в полном объёме, у ответчика образовалась задолженность период с 11.08.2018 по 31.08.2019 в сумме 857 618,60 руб.

За период с 11.08.2018 по 31.08.2019 в связи с просрочкой исполнения обязательства по перечислению арендной платы, начислены пени на основании пункта 5.2 Договора в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки, в сумме 83 151,89 рублей.

16.09.2019 письмом Исх-ДИО/12686 в адрес ООО Торговый Дом «Альбатрос» направлена претензия с требованием о погашении задолженности по арендной плате за период с 11.08.2018 по 31.08.2019 в сумме 857 618,60 руб. и пени за просрочку платежей за период с 11.08.2018 по 31.08.2019 в сумме 83 151,89 руб. по договору № Д-Кр-13-258 зарегистрированному 25.06.2018, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:110225:2138, площадью 8652 кв. м, которое исполнено арендатором не было.

Ссылаясь на то, что задолженность по уплате арендных платежей, предусмотренных договором аренды земельного участка № Д-Кр-13-258, в добровольном порядке в установленные сроки не погашена, Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика основного долга и договорной неустойки, начисленной на сумму задолженности.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.    

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Факт пользования Обществом земельным участком, переданным по акту приёма-передачи земельного участка в аренду на основании договора аренды земельного участка, подтверждён материалами дела, и ответчиком по существу не оспорен.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с Договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

Вместе с тем, Департаментом, как считает суд, не учтено следующее.

До заключения Договора № Д-Кр-13-258 Общество использовало Земельный участок в соответствии с условиями договора аренды от 27.06.2012 №ДГУ/12-2752-К-35 (далее-Договор №1), который был расторгнут по инициативе Департамента.

В соответствии со статьёй 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Вступившими в законную силу судебными актами по делам №№А46-7922/2017, А46-17094/2016,   рассмотренным   Арбитражным   судом   Омской   области,   установлено,   что Общество использовало Земельный участок в соответствии с условиями Договора №1, который был расторгнут по инициативе Департамента (уведомление об отказе от Договора, продленного на неопределенный срок от 11.08.2016 №Исх-ДИО/11725).

При этом по акту приема-передачи после расторжения Договора №1 арендуемый земельный участок не передавался, фактически арендованный Земельный участок использовался Обществом непрерывно до настоящего момента.

В   соответствии  с  постановлением   Восьмого   арбитражного   апелляционного суда  от 15.05.2018 по делу №А46-15545/2017 между Департаментом и Обществом был заключен Договор №2; ежемесячный размер арендной платы за землю при этом составил 54 108,33 руб.

С учетом вышеизложенного в период времени до 07.05.2018 включительно к правоотношениям Общества и Департамента в части использования Земельного участка подлежат применению условия договора №1.

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса РФ и статьи 39.7 Земельногокодекса РФ размер арендной платы за государственные либо муниципальные земли относится к категории регулируемых цен. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ, а также пункта 19 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам №А46-17094/2016, А46-16682/2017 установлено, что для целей расчёта размера арендной платы за использование Земельного участка не подлежат применению положения постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, в связи с чем арендная плата по Договору №1 подлежит определению в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 №179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске».

Соответственно, арендная плата по Договору №1:

- с момента заключения договора по 17.09.2012 составляет 11 165,18 руб.;

- с 18.09.2012 по 09.01.2015 составляет 22 330,36 руб. (изменение величины коэффициента Сап, постановление Правительства Омской области от 29.08.2012 №181-П, вступило в силу 18.09.2012);

- с 10.01.2015 по 14.05.2018 составляет 28 444,17 руб. (изменение кадастровой стоимости Земельного участка в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 №50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области»; письмо департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 23.04.2019 №Исх-ДИО/5423).

Согласно актам сверки по Договору №1, представленным Департаментом, по состояниюна март 2013 года имелась переплата по арендной плате за землю в размере 1 143,89 руб. Данное обстоятельство, а так же содержание (графы «сальдо» и «начисление») указанных актов сверки свидетельствуют о том, что до марта 2013 года арендная плата оплачивалась Ответчиком в размере 11 165,18 руб.

С учётом вышеизложенного в период времени с 18.09.2012 у Ответчика возникла задолженность по арендной плате за землю в связи с тем, что вместо ежемесячной арендной платы за землю в размере 22 330,36 руб. арендная плата оплачивалась в размере 11 165,18 руб./мес. При этом расчёт задолженности за сентябрь 2012 года выглядит следующим образом:

Арендная плата за сентябрь 2012=((11165,18 руб. в мес./30 дней)*17 дней)+((22330,36 руб. в мес./30 дней)*13 дней)=6326,94+9676,49=16003,43 руб.;

Задолженность по арендной плате за сентябрь 2012 =16 003,42-11 165,18=4 838,24 руб.

Согласно положениям части 1 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Частями  2, 3 указанной статьи, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2.3 Договора №1 в случае невнесения Арендатором арендной платы в срок, установленный настоящим договором, арендная плата, поступившая с опозданием, учитывается Арендодателем в счёт погашения задолженности за предшествующие месяцы.

Частью 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 настоящего Кодекса. Частью 3 статьи 19 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются.

Из совокупности приведённых норм следует, что зачесть возникшую переплату Департамент имел возможность лишь в счёт погашения обязательств, срок погашения которых находится в пределах трехгодичного срока исковой давности с даты возникновения такой переплаты.

Из материалов дела следует, что Обществом была излишне уплачена арендная плата по платёжным поручениям без указания в назначения платежа периода оплаты от 26.11.2015 №14, от 25.01.2016 №1; указанная переплата учтена судом в счёт погашения задолженности по арендной плате, срок исковой давности по взысканию которой находится в пределах трёхгодичного срока исковой давности. Расчёт находится в материалах дела, об упомянутом подходе свидетельствуют даты в графах «Период наличия задолженности» (т.е. задолженности по арендной плате, возникшей за периоды с ноября 2012 по октябрь 2015 года включительно). При этом в связи с тем, что описываемая переплата возникла 26.11.2015 и позже, такая переплата не подлежит зачёту в счёт погашения задолженности по арендной плате за сентябрь 2012, октябрь 2012 в связи с нахождением указанной задолженности за пределами срока исковой давности.

Порядок возникновения переплаты, её размер, а так же даты, в пределах которыхизлишне уплаченная плата могла быть истребована в виде неосновательного обогащения, равно как и заявление о её зачёте в счёт исполнения иных обязательств, приведены в находящейся в деле таблице. 

При этом о наличии такой переплаты вне зависимости от даты платежа, по которому возникла переплата, Общество узнало (должно было узнать) не позднее и не ранее 02.11.2017, т.е. с даты признания Верховным Судом РФ недействующими положений Постановления Правительства Омской области №108-П. Поскольку указанный срок истребования, либо зачёта составляет с 02.11.2017 по 02.11.2020, то заявление о зачёте подано ответчиком в пределах срока исковой давности (26.03.2019).

Как следует из материалов дела, согласно расчёту арендной платы по Договору №2 Общество с июля 2018 по апрель 2019 оплачивало арендную плату по Договору №2 без указания в назначении платежа периода оплаты.

В этой связи с учётом вышеприведённых положений статьи 319.1 Гражданского кодекса РФ указанные суммы учтены судом в счёт погашения задолженности по арендной плате, возникшей за период с мая 2018 года по апрель 2019 года.

С учётом того, что сумма переплаты по Договору №1, которая должна была быть зачтена в счёт погашения задолженности/обязательств по Договору №2 на основании заявления о зачёте Общества от 26.03.2019 составляет 691 461,97 руб., а так же с учётом периодов, указанных в назначении платежа в платежных поручениях от 11.02.2020 №23, от 05.04.2021 №52, от 05.04.2021 №53, от 05.04.2021 №54, по Договору №2 у Общества по состоянию на 31.08.2019 имеется переплата в общем размере 45 427 руб., по оплате арендной плате.

В связи с вышеизложенным, требования Департамента удовлетворению не подлежат; задолженность по арендной плате и пени у Общества отсутствует.

На основании изложенного, руководствуясь статьями   167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска  исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия. 

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск). Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                В.И. Чернышев