ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-12435/2021

город Ростов-на-Дону

21 октября 2021 года

15АП-16320/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Галова В.В.,

судей Абраменко Р.А., Барановой Ю.И.,

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от заявителя - ООО "Алюр" - представитель Донец А.Ф. по доверенности от 1 мая 2021 года,

от Управления Росреестра по Ростовской области - представитель ФИО2 по доверенности от 3 декабря 2020 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алюр"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от  26 июля 2021 года по делу № А53-12435/2021 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алюр" (ИНН 

<

***>), г.Волгодонск Ростовской области,

к Межмуниципальному отделу по г. Волгодонску, Волгодонскому и Зимовниковскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

при участии третьих лиц: Администрации города Волгодонска, Комитета по управлению имуществом г.Волгодонска,

о признании незаконным решения о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Алюр" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Алюр" путем осуществления государственной регистрации права собственности и государственного кадастрового учета объекта недвижимости (объект незавершенного строительства) жилого дома N 534, расположенного по адресу: г. Волгодонск Ростовской области, ул. Гагарина 17.

Заявитель полагает, что Управление в лице межмуниципального отдела неправомерно отказало в регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.07.2021 в удовлетворении заявления было отказано. Решение суда мотивировано тем, что орган государственной регистрации правомерно отказал в регистрации, поскольку у общества отсутствует действительный титул в отношении земельного участка.

Не согласившись с указанным решением, общество с ограниченной ответственностью "Алюр" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении требований заявителя. Апеллянт считает принятое решение незаконым и необоснованным, указывает, что обязанность доказывания законности принятого государственным органом решения возлагается на указанный орган. Суд не дал никакой оценки доводам заявителя, не содержит оценки доказательств общества, не указывает нормы права, на основании которых в  удовлетворении требований заявителя было отказано. Суд в своем решении дополнительно указал новое основание, которое не было указано в обжалуемом решении Управления Росреестра.Суд ошибочно возложил все бремя доказывания на заявителя, не учтя, что актами Росстройнадзора было установлено фактическое выполнение строительных работ и выполнение работ по внутреннему обустройству. В законе отсутствует норма, которая запрещает регистрацию объекта незавершенного строительства без одновременной регистрации прав на земельный участок под ним. Апеллянт считает, что отношения аренды считаются продолженными в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общая готовность дома составляет 82 процента. Однако Администрация города Волгодонска лишена права требования сноса объекта недвижимости, но и не вправе потребовать возвращения земельного участка, на котором был правомерно возведен объект незавершенного строительства.

От Управления Росреестра поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывается на правомерность решения суда.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Управления просила судебный акт оставить без изменения.

Третьи лица, извещенные о месте и времени судебного заседания, представителей в апелляционный суд не направили.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Алюр" на основании договора аренды N 218 от 28.04.2010 года, N 265 от 08.03.2013 года, N 88 от 09.07.2016 года, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска, являлся законным владельцем земельного участка с кадастровым N 61:48:0040213:85, предоставленного из земель населенных пунктов и находящегося по адресу: 

<

...>. Участок был выделен для строительства многоквартирного дома.

Разрешение на строительство дома за N RU613033000 от 30.10.2014 года, выданное комитетом по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска, было продлено до 8 июля 2016 года.

12.07.2016 было истцом было получено новое разрешение на строительство дома за N 61-303-129-2016 года, которое действовало до 09.07.2019 года.

30.09.2019 года кадастровым инженером ФИО3 был составлен расчет степени готовности проекта по объекту "Жилой дом N 534, первый этап строительства (блок-секция N 1, теплогенераторная N 1) по адресу: 

<

...> за N 173

В результате проведенных расчетов, степень готовности конструктивных элементов дома составила 82%.

Заявитель 19.01.2021 года обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации права собственности на дом, как объект незавершенного строительства, в установленном законом порядке с предоставлением необходимых документов, а именно: квитанции об оплате государственной пошлины, копии разрешения на строительство за N 61-303-129-2016 года, копии договора аренды земельного участка N 88 от 09.07.2016 года, технического плана объекта 

Заявитель 19.01.2021 года обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации права собственности на дом, как объект незавершенного строительства, в установленном законом порядке с предоставлением необходимых документов, а именно: квитанции об оплате государственной пошлины, копии разрешения на строительство за N 61-303-129-2016 года, копии договора аренды земельного участка N 88 от 09.07.2016 года, технического плана объекта незавершенного строительства, расчета степени готовности проекта N 173 от 30.09.2019 года

Вместе с тем, 1 марта 2021 года уведомлением за N КУВД-001/2021-1263912/2 заинтересованное лицо приостановило осуществление действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства-жилой дом N 534, сославшись на то, что, из представленных документов невозможно прийти к выводу о моменте образования объекта незавершенного строительства и, в связи с тем, что не представляется возможным определить, был ли возвращен земельный участок с кадастровым N 61:48:0040213:85 арендодателю.

01.06.2021 года ООО "Алюр" получило от заинтересованного лица уведомлением за N КУВД-001/2021-1263912/3 об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации права. Основания отказа идентичны тем, которые были указаны в уведомлении о приостановлении осуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства - жилой дом N 534.

Полагая, что решение об отказе в государственной регистрации является незаконным, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

19.01.2021 в Управление с заявлениями о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

...>, обратилось ООО "Алюр".

Согласно пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 10 ст. 40 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ, разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости (ч. 9 ст. 24 Закона о регистрации).

В случае отсутствия разрешения на строительство на объект незавершенного строительства, проектной документации на объект незавершенного строительства сведения о таком объекте недвижимого имущества, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимого имущества на земельном участке, указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимого имущества, изготовленного до 01.01.2013 (ч. 2 ст. 71 Закона о регистрации).

В разрешении на строительство от 12.07.2016 в п. 3.3 имеются сведения о том, что проектная документация N 349-430-ПЗ, АР, ПЗУ, ПОС подготовлена ООО ПСП "СЕТА". Вышеуказанная проектная документация использована кадастровым инженером при подготовке технического плана от 24.12.2020.

На основании ч. 13 ст. 40 Закона о регистрации осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, помещения или машино-места в них в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации, представленные документы в части их содержания проверяются государственным регистратором прав исключительно соответствие сведений, указанных в техническом плане разрешению на ввод объекта капитального 

В разрешении на строительство от 12.07.2016 в п. 3.3 имеются сведения о том, что проектная документация N 349-430-ПЗ, АР, ПЗУ, ПОС подготовлена ООО ПСП "СЕТА". Вышеуказанная проектная документация использована кадастровым инженером при подготовке технического плана от 24.12.2020.

На основании ч. 13 ст. 40 Закона о регистрации осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, помещения или машино-места в них в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации, представленные документы в части их содержания проверяются государственным регистратором прав исключительно соответствие сведений, указанных в техническом плане разрешению на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (в случае осуществления государственного кадастрового учета объекта, введенного в эксплуатацию) и (или) проектной документации объекта капитального строительства. При этом, выдаче разрешения на строительство предшествует процедура экспертизы проектной документации (ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно сложившейся судебной практике, истечение срока действия разрешения на строительство на момент обращения заявителя с заявлением о регистрации не является препятствием к государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, возведенный в период действия указанного документа (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.10.2018 по делу N А 6052092/2017).

При этом, в рассматриваемых случаях судами также учитывается отсутствие у органа регистрации прав каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что /\ объект возведен после истечения срока действия разрешения на строительство.

При этом, в рассматриваемом случае, представленные заявителем документы не содержат информацию о моменте образования объекта незавершенного строительства, что не позволяет прийти к выводу о завершении строительства до истечения срока действия разрешения и в период действия договора аренды..

Кроме того, по данным раздела "Характеристики объекта недвижности" технического плана объекта незавершенного строительства от 07.05.2020, объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0040213:85, в ЕГРН содержатся сведения о зарегистрированном обременении в виде аренды в пользу ООО "Алюр" (договор аренды земельного участка от 09.07.2016 сроком по 09.07.2019).

Указанный договор аренды был заключен соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), согласно которой в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2013 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в /\ аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без торгов в порядке, установленном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040213:85 ранее предоставлялся ООО "Алюр" на праве аренды на основании договора аренды от 08.03.2013 N 265, а также договора аренды от 28.04.2010 N 218.

В суде рассматривалось дело N А53-24753/2019 по заявлению ООО "Алюр" к Администрации г. Волгодонска, Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска о признании незаконным отказ Администрации г. Волгодонска в лице Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска от 13.06.2019. N 52.3.6./1289, об обязании Администрации г. Волгодонска в лице Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска заключить с ООО "Алюр" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:85.

В суде рассматривалось дело N А53-24753/2019 по заявлению ООО "Алюр" к Администрации г. Волгодонска, Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска о признании незаконным отказ Администрации г. Волгодонска в лице Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска от 13.06.2019. N 52.3.6./1289, об обязании Администрации г. Волгодонска в лице Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска заключить с ООО "Алюр" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:85.

Решением суда от 11.02.2020 по делу N А53-24753/2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суд 23.05.2020, в удовлетворении заявленных требований было отказано.

В указанном решении было отражено, что письмом от 22.04.2019, дополненным письмом от 13.06.2019, Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:85 на условиях аренды для завершения строительства без проведения торгов со ссылкой на п. 10 ч.ч. 2, 5 ст. 39.6, п. 5 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, указав, что продление договора аренды не представляется возможным ввиду предоставления ранее такого льготного права.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших (абз. 5 стр. 4 решения суда).

Кроме того, суд указал, что, исходя из фактических отношений сторон, что Комитетом неоднократно продлялся договор аренды для завершения строительства в 2013 г., 2016 г. (абз. 6 стр. 4 решения суда).

Суд в деле А53-24753/2019 также указал на недобросовестность поведения общества, что не позволяет применить льготный порядок предоставления земельного участка в аренду (абз. 9 стр. 4 решения суда).

ООО "Алюр" не оспаривалось, что строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка от 09.07.2016, им не завершено. Срок действия разрешения на строительство истек 09.07.2019.

Доказательств, подтверждающих нарушение срока строительства, связанных с действиями органов местного самоуправления, не представлено. При этом земельный участок уже предоставлялся обществу для завершения строительства объекта недвижимости (абз. 3 стр. 5 решения суда).

Таким образом, учитывая, что договор аренды в настоящее время истек, а общество не зарегистрировало объект незавершенного строительства до его истечения, суд первой инстанции правомерно счел отказ в регистрации права собственности законным и обоснованным ввиду отсутствия у заявителя прав на земельный участок.

Ссылка заявителя на иную судебную практику не учитывает того обстоятельства, что по иным делам хозяйствующие субъекты вели себя добросовестно. В деле А53-24753/2019 суды указали на исчерпанность обществом права на продление аренды земельного участка, допускаемого как исключение из общего правила один раз для завершения строительства объекта, а равно указали на недобросовестное поведение общества.

Апелляционный суд также отмечает, что ООО "Алюр" не обосновывало и не доказывало того обстоятельства, что нарушение сроков строительства обусловлено действиями (бездействием) органов местного самоуправления.

Толкование норм земельного права, данное в постановлении Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в отношении возможности государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, было дано применительно к тем нормам земельного права, которые действовали на момент разрешения дел, по которым было дано толкование. Однако воля федерального законодателя изменилась, пунктом 21статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на такой объект было зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок был предоставлено до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренды сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанное право было реализовано обществом "Алюр" путем заключения договора аренды от 09.07.2016 сроком действия до 09.07.2019.

Таким образом, исключительное право для завершения строительства объекта было предоставлено и исчерпано.

Доводы апеллянта сводятся к необходимости вопреки прямому и ясному указанию законодателя об исключительности однократного срока аренды решением суда опровергнуть предоставленное законом исключение и признать за заявителем право на земельный участок, что очевидно противоречит закону.

Доводы апеллянта о том, что после 09.07.2019 в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации срок аренды считается продленным на неопределенный срок, основаны на неправильном толковании нормы материального права.

Указанная норма применима, если арендодатель не возражает против продолжения пользования арендованным имуществом после истечения срока аренды. Однако из материалов дела А53-24753/2019 следует, ООО "Алюр" обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 09.07.2016 N 8 для завершения строительства. Письмом от 22.04.2019, дополненное письмом от 13.06.2019, Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:85 на условиях аренды для завершения строительства без проведения торгов

При таких обстоятельствах не имеется оснований для вывода о продлении договорных отношений на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, следует признать, что действия Управления по отказу в государственной регистрации права соответствовали действующему законодательству.

Согласно пункту 10 статьи 50 Федерального закона от 15.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"  государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Поскольку общество с ограниченной ответственностью "Алюр" на момент подачи заявления о государственной регистрации не представило и не могло предоставить документа, подтверждающего его право на земельный участок ввиду истечения срока аренды и отказа в заключении договора аренды на новый срок, о чем Управлению было известно из общедоступного ресурса "Картотека арбитражных дел" (л.д.4, т.2 - возражения Управления Росреестра), оснований для осуществления государственной регистрации не имелось.

Довод апеллянта о том, что суд первой инстанции при проверке законности действий Управления Росреестра сослался на обстоятельства, которые заинтересованным лицом, не указывались, не может быть основанием для отмены решения. Указанные обстоятельства являются последствий проверки судом первой инстанции законности и обоснованности оспариваемого ненормативного акта государственного органа и связаны с необходимостью правильного применения норм материального права.

Вопрос о том: в связи с чем Администрация города Волгодонска не воспользовалась нормой статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, лежит за пределами предмета доказывания по настоящему делу.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26 июля 2021 года по делу А53-12435/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

ПредседательствующийВ.В.Галов

СудьиР.ФИО4

Ю.И.Баранова