АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-4485/2024

город Вологда

25 июня 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2024 года.

         Полный текст решения изготовлен 25 июня 2024  года. 

 

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Поповой С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гаврилюк С.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>) о взыскании 750 000 руб.,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области,

при участии от истца ФИО3 по доверенности от 15.04.2024, от ответчика ФИО4 по доверенности от 01.09.2023,   

 

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился с иском в суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик,  ИП ФИО2) о взыскании 750 000 руб. задатка. 

          Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

          Представитель ответчика в отзыве на иск, в судебном заседании требования не признал, заявил о применении статьи 333 ГК РФ. 

          Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление Росреестра) о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в судебное заседание представитель не явился, отзыва на иск не представил. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено по имеющейся явке. В судебном заседании объявлялся перерыв до 19.06.2024. 

Исследовав материалы дела, представленные документы, заслушав пояснения представителя ответчика, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12.01.2024 между ИП ФИО2 (продавец)  и ИП ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения (предварительный) (далее – договор от 12.01.2024), согласно которому стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 28,0 кв.м., с кадастровым номером 35:24:0401005:2012, расположенного на 4 этаже жилого дома по адресу: 

<

...> на условиях, согласованных в разделе 2 договора (п.1.1. договора от 12.01.2024). 

Срок заключения основного договора купли-продажи был определен сторонами до 22 января 2024 года (п.3.2. договора от 12.01.2024).

 Согласно условиям договора от 12.01.2024 ИП ФИО1 обязался передать ИП ФИО2 задаток в сумме 750 000 руб. наличными денежными средствами 12 января 2024 года непосредственно после подписания сторонами (п.3.3. договора от 12.01.2024). 

ИП ФИО1 передал ИП ФИО2 всю предусмотренную сторонами сумму задатка, что подтверждается кассовым чеком от 12.01.2024.

19.01.2024 сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения. 

19.01.2024 сторонами в Управление Росреестра поданы заявления о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. 

01.02.2024 Управление Росреестра уведомило о приостановлении государственной регистрации права в связи с регистрацией 17.01.2024 запрета на регистрационные действия в отношении объекта.

07.02.2024 истцом и ответчиком подписано соглашение, согласно которому ответчик обязался снять регистрационные действия в отношении объекта недвижимого имущества, обеспечить переход права собственности на нежилое помещения до 15.03.2024. 

Поскольку таких действий ответчиком не совершено, 18.03.2024 истцом составлено требование о расторжении договора и возврате задатка, в соответствии с которым истец уведомил о расторжении договора купли-продажи от 19.01.2024, просил вернуть задаток в двойном размере 1 500 000 руб. 

29.03.2024 истцу возращено 750 000 руб., что подтверждается кассовым чеком от 29.03.2024.

Поскольку двойная сумма задатка не была возвращена ответчиком, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Статья 309 ГК РФ определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является задаток.

Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В пункте 3.2 договора купли-продажи от 19.01.2024 стороны предусмотрели, что в случае неисполнения настоящего договора продавцом, выразившееся в несовершении действий по государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на нежилое помещение, получения отказа органа государственной регистрации в государственной регистрации перехода к покупателю  права собственности на нежилое помещение по независящим от покупателя причинам покупатель вправе расторгнуть договора в одностороннем внесудебном порядке  (ст. 450.1 ГК РФ). В таком случае продавец обязан возвратить покупателю полученный задаток в двойном размере в течение 5 рабочих дней с момента предъявления требования о расторжении договора и возврате задатка. 

Возражении ответчика относительно отсутствия вины продавца суд не может признать обоснованными. 

 Ответчик указывает, что государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение К№35:24:0401005:2012 сторонами не была совершена по причине обеспечительных мер, принятых определением Вологодского городского суда от 11.01.2024 в рамках дела № 2-2374/2024 по иску ФИО5, ФИО6 к ФИО2, ООО «СУ-740» о признании незаконной реконструкции многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, и обязании демонтировать проведенные инженерные сети систем электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, отопления в нежилых помещениях с кадастровыми номерами 35:24:0401005:2008, 35:24:0401005:2009, 35:24:0401005:2010, 35:24:0401005:2011, 35:24:0401005:2012, 35:24:0401005:2013, 35:24:0401005:2015, 35:24:0401005:2016, 4 этажа многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Также ответчик указывает, что о наличии данных обеспечительных мер ответчик не был уведомлен. 

В то же время, согласно сведений сайта Вологодского городского суда, иск по делу № 2-2374/2024 поступил еще 15.12.2023. При этом суд принимает во внимание, что подаче иска обычно предшествует переписка и направление претензий.

Кроме того, согласной сведений картотеки Арбитражных дел, ИП ФИО2 обращалась в Арбитражный суд Вологодской области, оспаривала отказ Департамента градостроительства администрации города Вологды, изложенный в уведомлении об отказе в переводе нежилого помещения в жилое от 29.12.2022 № 12-0-16/5263/15806, распоряжения от 29.12.2022 № 2565 «Об отказе в переводе нежилых помещений по адресу: 

<

...> в жилые помещения (квартиры)». Определением Арбитражного суда Вологодской области от 23.06.2023 прекращено производство по делу №А13-4273/2023 в связи с отказом истца от иска.

При таких обстоятельствах, ответчику было известно о произведенной им реконструкции помещений до заключения договора купли-продажи.

Более того, запрет на совершение регистрационных действий зарегистрирован 17.01.2024, то есть до заключения основного договора 19.12.2024. 

Ответчик, действуя добросовестно и разумно, осуществляя права собственника помещений, не мог не знать о наличии спора, связанного с реконструкцией помещений и наличии судебного запрета.  

Исходя из положений статьи 381 ГК РФ в случае отказа покупателя о исполнения договора купли-продажи не безмотивно, а в связи с существенным нарушением, допущенным продавцом, стороной, ответственной за неисполнение договора, является продавец, поэтому покупатель вправе возврата задатка. 

При таких обстоятельствах, требования истца являются обоснованными. 

Ответчик просил применить статью 333 ГК РФ и снизить размер задатка. 

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановления N 81) судам следует учитывать, что положения статьи 333 ГК РФ с учетом содержащихся в настоящем постановлении разъяснений применяются к предусмотренным пунктом 2 статьи 381 Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком (пункт 1 статьи 6 ГК РФ). Так, при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним (определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 по делу N 5-КГ14-131).

Учитывая обстоятельства дела, размер заявленной к взысканию двойной суммы задатка, характер и объем нарушения, отсутствие доказательств причинения вреда истцу, суд полагает, что снижение двойной суммы задатка на основании ст. 333 ГК РФ до 200 000 рублей является справедливым и достаточным для компенсации потерь кредитора и не противоречит вышеприведенным разъяснениям Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ.

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворения частично в размере 200 000 руб. 

В связи с удовлетворением иска по правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области 

 

р е ш и л:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задаток в размере 200 000 руб., 18 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.  

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия судебного акта.

 

Судья                                                                                                      С.В. Попова