Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-231540/20-181-1640

28 июня 2024 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 28 июня 2024 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Хабаровой К.М.,

при ведении протокола секретарем с/з Салтановой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по исковому заявлению

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)"

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРОЙКА"

о  взыскании задолженности в размере 14 330 150 руб. 69 коп.,

по встречному иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРОЙКА"

к 1) АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ «ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)"

2) ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ

о признании недействительным Уведомление Территориального управления Росимущества в городе Москве от 03.04.2019 № И22-09/7576 о повышении ставки арендной платы,

ТРЕТЬИ ЛИЦА: ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ, АО «Почта России», ООО "НЕЗАВИСИМЫЙ ИНСТИТУТ ОЦЕНКИ И УПРАВЛЕНИЯ" РОСИМУЩЕСТВО, ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ДИРЕКЦИЯ ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ"

при участии:

от Истца (по первоначальному иску): ФИО1 по доверенности № 35-Д от 28.12.2023 г., ФИО2 по доверенности № б/н от 21.03.2024 г.,

от Ответчиков ( по первоначальному иску):  ФИО3, по доверенности б/н, от 29.03.2024г.,

от Третьих лиц:  ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ДИРЕКЦИЯ ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ": ФИО4 по доверенности № 8/2024 от 19.01.2024 г., не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ПРОМЭКС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРОЙКА" о  взыскании задолженности в размере 14 330 150 руб. 69 коп.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2021г. к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск  ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРОЙКА" к 1) ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ "ПРОМЭКС" 2) ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ о признании недействительным Уведомление Территориального управления Росимущества в городе Москве от 03.04.2019 № И22-09/7576 о повышении ставки арендной платы (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ, АО «Почта России», ООО "НЕЗАВИСИМЫЙ ИНСТИТУТ ОЦЕНКИ И УПРАВЛЕНИЯ" РОСИМУЩЕСТВО, ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ДИРЕКЦИЯ ПО ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ" в порядке ст. 51 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 08.06.2021г. произведена замена Истца – ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ПРОМЭКС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) на правопреемника – ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в порядке ст. 48 АПК РФ.

29.11.2022 Предприятие реорганизовано в форме преобразования в акционерное

общество «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» (далее - Истец).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 мая 2022 года, первоначальные исковые требования  удовлетворены, встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 марта 2023 года решение Арбитражного суда изменено.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2023 года решение Арбитражного суда города Москвы от 16 мая 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 марта 2023 года по настоящему делу отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Дело рассмотрено с учетом указаний, данных кассационной инстанцией.

Истец по первоначальному иску требования поддержал согласно исковому заявлению, требования по встречному иску не признал согласно доводам отзыва.

Ответчик по первоначальному иску требования не признал, требования по встречному иску поддержал.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основания заявленных первоначального иска и встречного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав в судебном заседании полномочных представителей истца (ответчика по встречному иску) и ответчика (истца по встречному иску), третьего лица, которые полностью изложили и поддержали свои позиции по делу, суд пришел к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, а встречные исковые требования являются необоснованными в силу следующего.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование иска,   между ФГУП «ПромЭкс» (арендодатель) и ООО «ТРОЙКА» (арендатор) заключен договор от 26.06.2012 Д-30/496 аренды нежилых помещений здания, находящихся в хозяйственном ведении,  не являющегося объектом  культурного  наследия,  заключенный  по результатам аукциона от 14.05.2012 (далее - договор аренды).

В рамках договора аренды ФГУП «ПромЭкс» передало, а ООО «Тройка» приняло за плату во временное пользование помещения, расположенное по адресу: Москва, Ленинградский проспект, д. 63, площадью 969,7 кв. м. (далее - помещения), для использования под общественное питание, сроком по 07.05.2027 включительно.

Согласно пункту 5.1 договора сумма ежемесячной арендной платы за аренду помещений, вместе с суммой, эквивалентной величине налога на добавленную стоимость, подлежащие оплате ООО «ТРОЙКА», составляет 385 324 руб. 87 коп.

В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды размер арендной платы и порядок ее оплаты могут быть изменены Территориальным управлением Росимущества в г. Москве в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Пунктом 5.4.1 договора аренды предусмотрено, что новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок оплаты определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 5.4.2 договора аренды уведомление об установлении нового размера арендной платы и порядка ее уплаты составляется Территориальным управлением Росимущества в г. Москве в трех экземплярах и является неотъемлемой частью договора аренды.

В соответствии с пунктом 5.4.3 договора аренды новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок оплаты, указанные в уведомлении, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление.

Территориальным управлением Росимущества в городе Москве в соответствии с пунктом 5.4 договора аренды было направлено уведомление от 03.04.2019 № ИСС-09 7576, в соответствии с которым величина арендной платы, которая соответствует рыночной годовой арендной плате, указанной оценщиком, без учета НДС, составляет 1 427 236 руб. 75 коп. в месяц.

Указанное уведомление, согласно информации, размещенной на официальном сайте Почты России (почтовый идентификатор 10799628232890), получено ООО «ТРОЙКА» 11.04.2019.

Таким образом, по утверждению истца по первоначальному иску, согласно пункту 5.4.3 договора аренды, обязанность ответчика по уплате арендной платы в новом размере подлежала обязательному исполнению ООО «ТРОЙКА», начиная с мая 2019 года.

В соответствии с пунктом 3.2.4 договора ООО «ТРОЙКА» обязалось своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором аренды или уведомлением Территориального управления Росимущества г. Москве.

Арендная плата, указанная в пункте 5.1 договора аренды, в полном объеме в установленном законом порядке перечисляется ООО «ТРОЙКА» на расчетный счет ФГУП «ПромЭкс» за каждый месяц вперед не позднее 5 числа оплачиваемого месяца (пункт 5.2 договора аренды).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец по первоначальному иску указывает на то, что Ответчиком обязательства по оплате арендных платежей не исполняются  должным   образом.  Задолженность   по   арендной   плате  по состоянию на 01.04.2020 составляет 14 330 150,69 руб.

04.06.2019 ФГУП «ПромЭкс» направлена в адрес ООО «ТРОЙКА» претензия 03.06.2018 № 140 с просьбой погасить задолженность по арендной плате.

25.08.2020 Истец повторно направил претензию, которую Ответчик отставил без удовлетворения.

Поскольку в добровольном порядке задолженность ответчиком погашена не была, истец по первоначальному иску обратился в суд с настоящими требованиями.

Ответчик, возражая в отношении первоначальных исковых требований, предъявил встречное исковое заявление о признании недействительным Уведомление Территориального управления Росимущества в городе Москве от 03.04.2019 № И22-09/7576 о повышении ставки арендной платы, указывая на то, что ТУ Росимущества в г. Москве грубо нарушило установленный порядок увеличения арендной платы, установленный законом и Договором аренды, ввиду чего применение новой арендной ставки с мая 2019г. (как требует ФГУП «ПромЭкс» в иске) является незаконным и необоснованным.

ООО «ТРОЙКА» считает, что Уведомление ТУ Росимущества в г. Москве является недействительным и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительно с момента его совершения, по следующим основаниям.

Так, по утверждению истца по встречному иску, ТУ Росимущества в г. Москве нарушило требования ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в Российской Федерации» (далее по тексту - ФЗ об оценочной деятельности), а именно, при увеличении арендной платы не была проведена оценка рыночной стоимости права аренды по Договору.

Пунктом 5.4.1 Договор аренды определено, что новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при передаче в аренду.

Принимая во внимание, что арендуемые ООО «ТРОЙКА» нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: 

<

...>, являются собственностью Российской Федерации и закреплены на праве хозяйственного ведения за ФГУП «ПромЭкс», что подтверждается условиями Договора аренды и приложенными выписками из ЕГРН от 01.05.2019 № 99/2019/260054921, 99/2019/260055040,  арендная плата по Договору аренды может быть изменена только при условии проведения оценки на основании отчета независимого оценщика.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, в соответствии с указанными положениями закона арендная плата в отношении имущества, находящегося в государственной собственности, должна устанавливаться только на основании данных независимой оценки.

Возражения ответчика, по сути, связаны с изменением величины арендной платы.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом N 135-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

В силу статьи 11 Закона N 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92).

В рассматриваемом случае истцом в материалы дела представлен отчет от 25 января 2019 года № 01001/19 об определении рыночной стоимости права пользования и владения имуществом, являющейся предметом договора аренды.

Возражая против исковых требований в части рыночной стоимости права пользования и владения нежилым помещением, ответчик представил заключение рецензию ООО «Бюро оценки бизнеса», согласно которому отчет истца не соответствует требованиям законов и стандартов об оценочной деятельности и не может быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости права пользования и владения нежилым помещением, определением от 27.10.2023 по ходатайству ответчика было назначено проведение судебной оценочной экспертизы, проведение которой было поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ДЕЛОВОГО КОНСУЛЬТИРОВАНИЯ" эксперту ФИО5

Согласно экспертного заключения, рыночная стоимость права пользования и владения на условиях аренды нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, общей площадью 981,1 кв.м с кадастровыми номерами 77:09:0005003:6195, 77:09:0005003:6196 по состоянию на 16.01.2019 г. составляет 10 998 706 (Десять миллионов девятьсот девяносто восемь тысяч семьсот шесть) рублей в год (без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, без учета НДС).

Ответчик не согласился с выводами эксперта, в связи с чем, заявлял ходатайства о назначении повторной, а затем и дополнительной экспертиз, в удовлетворении которых судом было отказано отдельными определениями.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта, с учетом дачи пояснений по заключению, у суда не имеется.

Исходя из буквального толкования указанной нормы права следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Из материалов дела усматривается, что документы, подтверждающие квалификацию эксперта, в материалах дела имеются, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению не поступало, экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение.

Таким образом, суд считает экспертное заключение ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ДЕЛОВОГО КОНСУЛЬТИРОВАНИЯ" надлежащим и достоверным доказательством. В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

С учетом результатов произведенной экспертизы согласно расчету суда  задолженность ответчика составляет 5 380 194 руб. 63 коп., исходя из того, что в соответствии с заключением эксперта ООО «Центр делового консультирования» по результату судебной экспертизы рыночная стоимость права пользования и владения на условиях аренды нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, с кадастровыми номерами 77:09:0005003:6195, 77:09:0005003:6196, по состоянию на 16.01.2019 составляет 10 998 706 руб. в год, без учета НДС, эксплуатационных и коммунальных расходов.

Исходя из данных получается:

За 1 кв.м в год без учета НДС - 11 210 руб. 59 коп. (10 998 706 руб. : 981,1 кв.м)

За 1 кв.м в год с учетом НДС (20%) - 13 452 руб. 70 коп.

Годовая ставка арендной платы за общую площадь 969, 7 кв.м, с учетом НДС (20%) составляет 13 045 083 руб. 20 коп; ежемесячная ставка арендной платы с учетом НДС составляет 1 087 090 руб. 27 коп.

АО «ФТ-ЦЕНТР» обратилось с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 мая 2019 по 31 марта 2020 (11 месяцев), что составляет 11 957 993 руб.

При этом, ООО «ТРОЙКА» оплачено за спорный период 4 238 573 руб. 57 коп. есячно на основании п. 5.1, 5.2 Договора аренды, 2?339?224,80 руб. Арендатор оплатил на основании исполнительного производства, возбужденного в связи с вынесенным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2023.

Таким образом, сумма задолженности ООО «ТРОЙКА» на дату судебного заседания составляет 5 380 194 руб. 63 коп.

Доводы ООО «Тройка» о том, что при определении рыночной стоимости арендной платы Арендодателю надлежит учитывать расходы, понесенные ООО «Тройка» на ремонт в арендованных помещениях, являющихся улучшением арендуемого помещения, не соответствуют условиям Договора аренды и требованиям гражданского законодательства.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По   акту   приема-передачи   от   21.05.2012,   являющимся   приложением к Договору от 26.02.2012 № Д-30/496 аренды нежилых помещений (далее - Договор аренды, также Договор), имущество было передано ООО «Тройка».

В акте приема-передачи от 21.05.2021 стороны подтвердили, что помещения в момент передачи находились в удовлетворительном состоянии, Арендатор при приемке объекта никаких возражений о несоответствии состояния объекта условиям Договора аренды не заявлял.

ООО «Тройка» приняло объект аренды без каких-либо замечаний к его состоянию, с момента заключения Договора на невозможность использования объекта не ссылалось, текущее состояние объекта аренды, как и условия Договора аренды, были известны Арендатору на момент заключения Договора.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом каких-либо условий об изменении порядка внесения арендной платы, связанных с производством Арендатором ремонтных работ в переданных в аренду помещениях, Договор аренды не содержит.

В силу пункта 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами

Договор аренды заключен на условиях аукциона, его условия не могут быть изменены Арендатором в одностороннем порядке.

В соответствии с результатом аукциона от 14.05.2012 (протокол от 14.05.2012) сумма ежемесячной арендной платы за аренду помещений, указанных в приложении № 3 к настоящему договору, вместе с суммой, эквивалентной величине налога на добавленную стоимость, подлежащих оплате арендатором, первоначально составляла 385 324 руб. 87 коп. (п.5.1 Договора).

Размер арендной платы, указанной в п.5.1 договора, и порядок ее оплаты могут быть изменены Территориальным управлением в одностороннем порядке не чаще одного раза в год (п.5.4 Договора).

Новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты определяются в соответствии с законодательством РФ (п.5.4.1. Договора).

Уведомление об установлении нового размера арендной платы и порядка ее оплаты составляется Территориальным управлением в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон) и является неотъемлемой частью договора. В течение пяти дней после составления уведомления Территориальное управление направляет по одному экземпляру уведомления арендатору и арендодателю заказным письмом по адресам, указанным в настоящем договоре, или представляет под роспись правомочным лицам (п.5.4.2. Договора).

Новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты, указанные в уведомлении, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление (п.5.4.3. Договора).

После проведения арендатором капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, в случае, предусмотренном ст.616 Гражданского кодекса РФ, размер и порядок оплаты арендной платы определяется дополнительным соглашением к настоящему договору (п.5.6. Договора).

Таким образом, условиями Договора аренды, с которыми согласился Арендатор при подписании Договора аренды, право Территориального управления в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы не чаще одного раза в год, не поставлено в зависимость от проведения Арендатором ремонтных работ в арендованном объекте.

Обязанность Арендодателя компенсировать Арендатору проведенные в арендованном помещении ремонтные работы, Договор аренды не содержит.

Арендатор правом изменять условия Договора аренды в одностороннем порядке не наделен.

Условия Договора аренды, заключенного на аукционе, не подлежат пересмотру в рамках настоящего спора, обязательства должны исполняться сторонами в том виде, в каком приняты на себя сторонами.

Пунктом 3.2.9 Договора аренды Арендатор обязался обеспечивать сохранность арендуемых помещений, инженерных коммуникаций и оборудования в арендуемых помещениях, нести расходы на их содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Пунктом 3.2.10 Арендатор обязался не производить переустройства и (или) перепланировки в арендуемых помещениях, требующих внесения изменений в документы БТИ, а также их неотделимые улучшения, без предварительного письменного разрешения Арендодателя и Территориального управления.

Пунктом 3.2.13 Арендатор обязался не производить капитальный ремонт объекта, вызванный неотложной необходимостью, в случае, предусмотренном статьей 616 ГК РФ, без предварительного письменного разрешения Территориального управления.

Арендатор за согласованием проведения в арендованных помещениях ремонтах работ капитального характера в связи с неотложной необходимостью к Территориальному управлению и Арендодателю в порядке, предусмотренном Временным регламентом о порядке зачета в счет арендой платы стоимости капитального ремонта, произведенного арендатором за свой счет, утвержденный приказом Территориального управления Росимущества в городе Москве от 17.09.2009 № 117 (далее - Регламент), действующим во время проведения ООО «Тройка» ремонтных работ, не обращался.

Письмо Территориального управления Росимущества в городе Москве от 12.07.2013 № 22-09/10423, на которое ссылается Арендатор, не содержит согласования вида, объема и предельной стоимости ремонтных работ в арендованных помещениях, а также обязательств компенсировать Арендатору какие-либо затраты в связи с производством работ в арендованном объекте.

Ремонтные работы в арендованных помещениях проведены ООО «Тройка» в целях открытия в арендованных помещениях итальянского ресторана, т.е. в целях осуществления собственной производственной деятельности.

Согласно пояснительной записки к проекту перепланировки помещений по адресу: Москва, Ленинградский проспект, дом 63 (т. 13, л.д. 10) указано, что целью проекта является переоборудование помещения под ресторан (п. 2).

В иных представленных ООО «Тройка» документах по проведенному ремонту также указано, что работы выполняются для открытия в арендованных помещениях итальянского ресторана.

То, что ООО «Тройка» запрашивало у собственника и Арендатора объекта согласие только на проведение текущего ремонта арендованных помещений за счет собственных средств в целях открытия итальянского ресторана, подтверждено также следующим.

Письмом от 28.06.2013 № 719 ФГУП «ПРОМЭКС» в связи с проводимыми ООО «Тройка» работами по перепланировке арендуемых помещений, требующих внесения изменений в документы БТИ, запросило у ООО «Тройка» подтверждение направленности использования помещений после перепланировки, проект перепланировки с предоставлением нотариально заверенной копии лицензии проектной организации, заключение территориального управления Роспотребнадзора по месту нахождения имущества, заключение Управления государственного пожарного надзора ГУ МЧС России по месту нахождения имущества, заключение Архитектурно-планировочного управления по месту нахождения имущества, нотариально заверенную копию лицензии подрядной организации, производившей ремонт объекта.

В ответном письме исх. № 20 от 11.07.2013 ООО «Тройка» сообщило, что разработанный по заказу ООО «Тройка» дизайн-проект ресторана предусматривает возведение легких, ненесущих перегородок, не требует подготовки отдельного проекта и дополнительных согласований. Также сообщило, что ООО «Тройка проводит текущий ремонт с заменой коммуникаций, для проведения которого арендатором были заказаны и получены проекты на электроснабжение, отопление, водоснабжение и канализацию, а также вентиляцию и кондиционирование; сообщило, что после окончания ремонта и установки оборудования в помещении будет расположен ресторан.

Также ООО «Тройка» письмом от 18.02.2016 в ответ на письмо ФГУП «ПРОМЭКС» от 30.07.2015 № 629 по вопросу приведения в соответствие с технической документации занимаемого ООО «Тройка» помещения по Договору аренды, сообщило, что проведенные ООО «Тройка» в занимаемом помещении ремонтные работы не предусматривали работ капитального характера.

В силу условий Договора аренды у Арендатора отсутствует право требовать возмещения или какой-либо компенсации Арендодателем стоимости ремонтных работ, произведенных Арендатором для целей осуществления собственной производственной деятельности в арендуемом помещении и направленных на приведение арендованного помещения в состояние, необходимое истцу.

Условиями Договора аренды, обязанность Арендодателя компенсировать понесенные арендатором расходы на проведение ремонтных работ для организации в арендованных помещениях работы итальянского ресторана, не предусмотрена.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1 и ст. 421 ГК РФ).

ООО «Тройка», подписывая Договор аренды, согласилось с его условиями и приняло на себя соответствующие обязательства, произвольное изменение которых (освобождение от их исполнения) недопустимо действующим гражданским законодательством.

Заключая договор аренды и планируя разместить в арендуемых помещениях итальянский ресторан, Арендатор при предварительном осмотре помещения, заключая договор на приведенных выше условиях, должен был учесть возможные расходы, которые общество понесет в целях приведения арендованных помещений в состояние, отвечающее той цели использования, для которой ООО «Тройка» приняло объект аренды в пользование.

Кроме того, Арендатор квалифицирует проведенные ремонтные работы как улучшения арендованного помещения.

Вместе с тем, в силу пунктов 2 и 3 статьи 632 ГК РФ, вопрос о стоимости и составе произведенных улучшений арендованного имущества разрешается после прекращения Договора аренды, между тем Договор аренды является действующим.

Кроме того, истец по встречному иску также обращает внимание на то, что в уведомлении Территориального управления Росимущества в городе Москве от 03.04.2019 № ИСС-09/757  указывается на рыночную стоимость арендной платы:

Арендуемая площадь помещений - 969,7 кв.м.;

Рыночная стоимость пользования без НДС за 1 кв.м. в месяц -  17 622 руб.;

Рыночная стоимость пользования без НДС за год -  17 126 741, 4 руб.;

Однако, по утверждению истца по встречному иску, данный расчет не обоснован не только ввиду отсутствия Отчета об оценке, данный расчет не обоснован, поскольку выполнен в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 969, 7 кв.м., который не является объектом аренды по Договору аренды.

Помещения общей площадью 969,7 кв.м, закрепленные на праве хозяйственного ведения за ФГУП «ПромЭкс», переданы во владение и пользование ООО «ТРОЙКА» согласно Договору аренды на срок до 07.05.2027 для использования под общественное питание.

После проведения аукциона 14.05.2012, по результатам которого был заключен Договор аренды, прошедший государственную регистрацию 01.08.2012 № 77-77-12/020/2012-581, ООО «ТРОЙКА» использовало арендуемые помещения по назначению, а именно: использовало под общественное питание (пункт 1.1 Договора аренды).

Право собственности Российской Федерации на арендуемое помещение общей площадью 969, 7 кв.м на дату заключения Договора аренды подтверждалось Свидетельством о государственной регистрации права от 19.12.2011 № 77-АН 622327.

Право хозяйственного ведения ФГУП «ПромЭкс» на арендуемое помещение общей площадью 969, 7 кв.м на дату заключения Договора аренды подтверждалось Свидетельством о государственной регистрации права от 13.01.2012 № 77-АН 678494.

Впоследствии арендуемое нежилое помещение, общей площадью 969,7 кв.м, расположенное в здании по адресу: 

<

...>, являющееся предметом Договора аренды, было поставлено на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера: 77:09:0005003:6000 (выписка из ЕГРН от 08.07.2019 № 99/2019/271462631).

В дальнейшем из помещения общей площадью 969,7 кв.м по решению правообладателя недвижимого имущества было создано два объекта недвижимого имущества :

- нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:0005003:6195 площадью 657,8 кв.м,

- нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:0005003:6196 площадью 323,3 кв.м.

Таким образом, с 16.02.2017 г. (т.е. в период аренды, за который ФГУП «ПромЭкс» требует взыскание арендной платы) право на нежилое помещение площадью 969,7 кв.м было прекращено, объект снят с кадастрового учета, в силу чего указанное нежилое помещение перестало быть объектом аренды по Договору аренды.

С 16.02.2017г. (т.е. в период аренды, за который ФГУП «ПромЭкс» требует взыскание арендной платы) объектами аренды по Договору аренды стали вновь возникшие нежилые помещения площадью 657,8 кв.м и площадью 323,3 кв.м. Право собственности на указанные объекты было зарегистрировано 16.02.2017 г. регистрационные записи № 99/2019/260054921, 99/2019/260055040 в отношении указанных объектов в ЕГРН 16.02.2017г. были внесены записи о регистрации обременения в виде аренды по Договору аренды регистрационные записи № 77:09:0005003:6195-77/012/2017-4, 77:09:0005003:6196-77/012/2017-4, что подтверждается приложенными Выписками из ЕГРН от 01.05.2019 № 99/2019/260054921, 99/2019/260055040.

Таким образом, по утверждению истца по встречному иску, указанные самостоятельные объекты образуют самостоятельный предмет договора аренды, когда предмет Договора аренды не изменен, при этом объекты недвижимости с кадастровыми номерами 77:09:0005003:6195 и 77:09:0005003:6196 имеют в совокупности площадь, не относящуюся к размеру указанной в Договоре аренды площади, из которой и при помощи которой исчисляется, в т.ч. путем проведения указанной выше оценки арендная плата.

С целью приведения предмета Договора аренды в соответствие со сведениями, находящимися в Едином государственном реестре недвижимости, ООО «ТРОЙКА» неоднократно обращалось с требованиями в адрес ФГУП «ПромЭкс» и ТУ Росимущества в городе Москве о внесении изменений в предмет Договора аренды, однако все обращения по существу рассмотрены не были. (письма в адрес ТУ Росимущества в г. Москве: от 23.05.2019 № 30 (вх. от 24.05.2019 № В-22142), от 28.05.2019 № б/н (вх. от 29.05.2019 № 22715), от 01.07.2019 № 50 (вх. от 01.07.2019 № 27596), от 29.07.2019 № 55 (вх. от 30.07.2019 № 77-32461),  от 28.01.2021 № 1 (почтовое отправление от 02.02.2021); письма в адрес ФГУП «ПромЭкс»: от 28.05.2019 № б/н (вх. от 29.05.2019  № 198), от 26.06.2019 № 48 (почтовое отправление от 27.06.2019  № 12911009095674), от 18.11.2020 № 110 (почтовое отправление от 02.12.2020), от 28.01.2021 № 2 (почтовое отправление от 02.02.2021).

Не получив ответов от ТУ Росимущества в г. Москве и ФГУП «ПромЭкс», ООО «ТРОЙКА» вынуждено было обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав путем подачи искового заявления об обязании ФГУП «ПромЭкс» и ТУ Росимущества в городе Москве внести изменения в Договор аренды в части изменения его предмета путем подписания Дополнительного соглашения в представленной редакции.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.10.2019 по делу                          №А40-174480/19-54-1084 исковые требования ООО «ТРОЙКА» к ФГУП «ПромЭкс» и ТУ Росимущества в городе Москве удовлетворены в полном объеме.

Постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019  и Арбитражного суда Московского округа от 17.06.2020 решение Арбитражного суда города Москвы от 02.10.2019 по делу  №А40-174480/19-54-1084 оставлено без изменения.

Таким образом, по утверждению истца по встречному иску, указанные судебные акты подтвердили необходимость приведения договора в соответствие с ЕГРН - внесения изменений в предмет Договора аренды (ранее учтенное помещение с кадастровым номером 77:09:0005003:6000, общей площадью 969,7 кв.м,) в части изменения состава и площади арендуемых помещений, в связи с образованием двух объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005003:6195 площадью 657,8 кв.м;

- нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005003:6196 площадью 323,3 кв.м.

Как следует из Уведомления ТУ Росимущества в г. Москве, расчет новой арендной ставки осуществлен в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:09:0005003:6000 общей площадью 969,7 кв.м, тогда как указанного объекта согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости в спорный период не существовало.

Вышеуказанные действия ООО «ТРОЙКА», направленные на заключение Дополнительного соглашения к Договору аренды, корреспондируют с письмом Министерства экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России) от 26.06.2017 ДО6и-1022, направленное в адрес ООО «ТРОЙКА», в котором Минэкономразвития России связывает изменение  характеристик площадей арендуемого объекта, повлекших актуализацию сведений в ФГБУ «ФКП Росреестра по Москве» в виде раздела первоначального арендуемого объекта  и образования  двух помещений с кадастровыми номерами 77:09:005003:6195 и 77:09:005003:6196 с последующей государственной регистрацией права на них, в том числе регистрацией обременения в виде аренды ООО «ТРОЙКА».

Одновременно Минэкономразвития России в своем письме указало, что ФГУП «ПромЭкс» проводятся мероприятия по внесению соответствующих изменений в Договор аренды, однако до настоящего времени ФГУП «ПромЭкс» никаких изменений проведено не было.

Таким образом, рыночная стоимость арендной платы в Уведомлении ТУ Росимущества в г. Москве за помещение площадью 969,7 кв.м., не обоснована, не только в связи с отсутствием Отчета об оценке, но и так как указанное помещение перестало быть объектом аренды с 16.02.2017г. (дата, с которой указанное помещения снято с кадастрового учета и исключено из ЕГРН).

Также истец по встречному иску утверждает, что ТУ Росимущества в г. Москве не уведомило ООО «ТРОЙКА» об изменении ставки арендной платы, нарушив установленный Договором аренды порядок увеличения арендной платы, в силу чего обязательство оплачивать увеличенную арендную плату у ООО «ТРОЙКА» не возникло, ссылаясь на то, что из искового заявления ФГУП «ПромЭкс» следует, что уведомление от 03.04.2019 № ИСС-09/7576 об установлении нового размера арендной платы, направленное  ТУ Росимущества в г. Москве заказным письмом в адрес ООО «ТРОЙКА» с почтовым идентификатором 10799628232890, получено 11.04.2019. Утверждение ФГУП «ПромЭкс» о том, что письмо с почтовым идентификатором 10799628232890 получено ООО «ТРОЙКА» действительности не соответствует, поскольку фактически указанное письмо получено не было, по не зависящим от общества обстоятельствам.

Так,  ФГУП «Почта России» в ответ на запрос ООО «ТРОЙКА» с просьбой разъяснить причины, послужившие результатом  невручения  письма, сообщило, что Отделение почтовой связи 125057 Московского межрайонного почтамта № 4 ФГУП «Почта России» письмом  от 24.07.2019 б/н указало, что причиной невручения явилась ошибочная передача данного письма другой организации.

Таким образом, письмо ФГУП «Почта России» от 24.07.2019 № б/н подтверждает, что уведомление от 03.04.2019 № ИСС-09/7576 об установлении нового размера арендной платы не было получено ООО «ТРОЙКА».

Следовательно, ставка арендной платы не могла быть изменена на основании уведомления, которое ООО «ТРОЙКА» не получено.

При этом, генеральному директору ООО «ТРОЙКА» уведомление ТУ Росимущества  в г. Москве об увеличении размера арендной платы по Договору аренды нарочно не вручалось, доказательства обратного не представлено, равно как не представлено каких-либо доказательств вручения иному лицу, который был бы наделен соответствующими полномочиями, при том, что общество не уполномочивало кого-либо на получения корреспонденции.

Также истец по встречному иску указывает на то, что  рыночная стоимость арендной платы, обозначенная в Уведомлении ТУ Росимущества в г. Москве, не обоснована, так как непропорциональна изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превышает,  не учитывает невозможность полноценно осуществлять правомочия арендатора ввиду нарушения ФГУП «ПромЭкс» и ТУ Росимущества в г. Москве своих обязательств и  расходы, понесенные Истцом по настоящему иску на улучшение объекта аренды.

Суд не может согласиться с доводами истца по встречному иску о том, что  общество узнало о требованиях Предприятия из текста искового заявления, учитывая, что претензией №140 от 03.06.2019г. (получено 13.06.2019г.) Ответчик был проинформирован о направленном ранее ТУ Росимуществом г. Москвы уведомлении о повышении арендной платы.

Как поясняет Ответчик, уведомление им не было получено, и  письмом исх.50 от 01.07.2019г. Ответчик уведомил ТУ Росимущества по Москве о неполучении уведомления, а  письмом исх.68 от 16.12.2019г. Ответчик проинформировал Истца, что им было получено от Третьего лица уведомление (02.11.2019г.)

Письмом исх. № 70 от 23.12.2019г. Ответчик указывает, что факт неполучения уведомления подтверждается:

-справкой 19.05.2019г., полученной от ОПС 121110 УФПС Москвы ФГУП «Почта России», где указано, что причиной невручения отправления явилось несвоевременное оформление извещения на отправление, произошедшее по вине ОПС 129110 ФГУП «Почта России»;

- письмом от 24.07.2019г. б/н. Отделения почтовой связи, в котором указано, что заказное письмо ошибочно передано другой организации.

Таким образом, о содержании уведомления Ответчику было уже известно 13.06.2019г.

В соответствии с действующим законодательством, проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежавших полностью или частично РФ.

На основании отчета № 01001/19 от 25.01.2019г. об определении рыночной стоимости права пользования и владения имуществом, являющейся предметом договора аренды, сделан вывод об рыночной стоимости аренды.

Вышеуказанный   отчет   утвержден   экспертным   заключением  № 84/19/1   от 18.01.2019г., согласно которому Отчет соответствует требованиям действующего законодательства.

Согласно позиции ВС РФ, увеличение арендных платежей возможно без уведомления арендатора: неуведомление арендатора об изменении арендной платы е освобождает последнего от обязательства по ее уплате, однако последний вправе оспаривать начисленную неустойку за нарушение сроков арендных платежей (Определение ВС РФ от 10.10.2019 по делу № 305-ЭС19-12083, А40-66220/2018).

Суд также не может согласиться с доводами ответчика по встречному иску о ненадлежащем уведомлении об изменении ставки арендной платы в силу следующего.

Так, письмом 12.11.2019 № 77-09/26193 Территориальное управление сообщило истцу о рассмотрении его обращения по вопросу направления уведомления от 03.04.2019 № И22-09/7656, что Уведомление заказными письмами было направлено ООО "Тройка" по адресам: 129110, 

<

...> (юридический адрес ООО "Тройка", указанный в разделе 10 Договора) и 125057, 

<

...> (вручено адресату почтальоном).

Кроме того сообщило, что письмами от 30.07.2019 № 77/16792, от 30.09.2019 № 77-09/22127 направляло ООО "Тройка" заверенные копии Уведомления.

Согласно списку внутренних почтовых отправлений ТУ Росимущества в г. Москве №213 от 08.04.2019 Уведомление было направлено Территориальным управлением заказными письмами по двум адресам:

- юридическому адресу ответчика: 129110, 

<

...>. Указанный адрес является адресом юридического лица, содержащийся в сведениях ЕГРЮЛ. Согласно сведений официального сайта ООО "Почта России" почтовое отправление РПО 10799628232913 прибыло в место вручения 11 апреля 2019 года и 11 мая 2019 года возвращено отправителю.

- по адресу арендованного объекта: 125057, 

<

...>. Согласно сведений официального сайта ООО "Почта России" почтовое отправление РПО 10799628232890 вручено адресату почтальоном 11 апреля 2019 года.

Таким образом, уведомление ответчика об увеличении арендной платы произведено Территориальным управлением надлежащим образом в соответствии с порядком п. 5.4.2 Договора.

Указанные сведения о вручении адресату почтальоном уведомления РПО 10799628232890 размещены на официальном сайте АО "Почта России" и не признаны судом недостоверными.

Суд критически относится к представленному ответчиком письму от 24.07.2019 № б/н отделения АО "Почта России" о вручении почтового отправления иному юридическому лицу не подтверждено уполномоченным представителем АО "Почта России" в судебном заседании, кроме того не содержит сведения о лице, которому ошибочно доставлено почтовое отправление, в материалах дела отсутствуют полномочия лица, подписавшего письмо от 24.07.2019 на ведение переписки от имени АО "Почта России", таким образом представленное письмо не отвечает признаку достоверного доказательства.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, которые поступили по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования ели иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его доставителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от отправителя было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с п. 34 Приказа Минкомсвязи России от 31.07.2014 №234 письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней, иные почтовые отправления - в течение 15 дней, если более длительный срок хранения не предусмотрен договором об оказании услуг почтовой связи. Почтовые отправления разряда "судебное" и разряда "административное" при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней.

Между тем, ненадлежащая организация деятельности ООО "Тройка" в части получения поступающей в его адрес корреспонденции, является риском самого юридического лица, все неблагоприятные последствия такой ненадлежащей организации своей деятельности и не получения корреспонденции по своему юридическому адресу, несет само юридическое лицо.

Таким образом, Территориальным управлением уведомление о повышении арендной ставки было направлено надлежащим образом, требования действующего законодательства при направлении уведомления соблюдены, а письмо с уведомлением, направленное по юридическому адресу, не было получено ООО «Тройка» по неуважительным причинам, в связи с чем считается врученным надлежащим образом.

Кроме того, суд также учитывает, что о содержании указанного уведомления ООО «Тройка» было известно из направленных в адрес ООО «Тройка» Территориальным управлением заверенных копий Уведомления (письмо от 30.09.2019 № 77-09/22127, письмо от 12.11.2019 77-09/26193) получение которых подтверждается отчетами об отслеживании с почтовыми идентификаторами 10799633219138 и 10799633216625.

В адрес Территориального управления от ООО «Тройка» так же поступало письмо от 23.12.2021 № 193 по вопросу предоставлении информации об изменении арендной платы. Письмом от 20.01.2021 № 77-09/1472 Территориальное управление подтвердило информацию о повышении арендной платы и ранее направленном уведомлении от 03.04.2019 № И22-09/7576.

Основанием для изменения рыночной стоимости арендованного имущества является часть 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки предусмотренные договором.

Пунктом 5.4. Договора предусмотрено, что размер арендной платы, указанный в п. 5.1 Договора, может быть изменен Территориальным управлением в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Требования к Уведомлению и порядку его направления арендатору установлены п. 5.4.2 Договора.

На основании п. 5.4.3 Договора новый размер арендной платы, указанный в Уведомлении устанавливается и подлежит обязательному исполнению арендатором начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление.

Таким образом, одностороннее изменение арендной платы по Договору посредством направления арендатору Уведомления соответствует закону, Договору и является надлежащим.

На основании части 1 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 21 «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости), государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на вновь образованные помещения осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

В силу пункта 12 статьи 41 Закона о регистрации недвижимости в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременении образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Таким образом, действующее законодательство исходит из того, что при преобразовании единого нежилого помещения, не происходит прекращение зарегистрированных прав на недвижимое имущество, являющееся частями нежилого помещения, а также зарегистрированных обременении на них. Одновременно с государственным кадастровым учетом вновь образованных объектов недвижимого имущества в ЕГРН вносится запись о государственной регистрации прав на вновь образованные в результате раздела объекты недвижимого имущества, а также запись об ограничении и обременении вновь образованных объектов недвижимости.

Изменение площади объекта аренды в результате образования из нежилого помещения с кадастровым 77:09:0005003:6000 площадью 969,7 кв.м. двух объектов недвижимого имущества: нежилого помещение 77:09:005003:6195 площадью 657,8 кв.м. и нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005003:6196 площадью 223.3 кв.м., не привело к изменению предмета аренды.

По   договору   аренды,   арендодатель   обязуется   предоставить   арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование    (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает   обязанность   по   внесению   арендных   платежей   после   исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.

Само по себе расхождение площади нежилых помещений, указанных в Договоре аренды и площади нежилых помещений, образованных из исходного нежилого помещения, не являются основанием для отказа оплаты арендной платы на основании Уведомления о повышении арендной платы, поскольку Арендатор использует те же помещения, переданные в аренду по Договору, Арендатор (ООО «Тройка») не отрицает, что использует те же самые помещения, которые были переданы ему по акту приема-передачи от 07.08.2012.

Кроме того, ФГУП «ФТ-Центр» требует в настоящем споре оплату арендной платы на основании Уведомления в соответствии с переданной в аренду по Договору аренды площадью объекта аренды - 969,7 кв.м., в то время как суммарная площадь вновь образованных нежилых помещений составляет 981,1 кв.м.

Кроме того, решением Арбитражного суда города Москвы от 02.10.2019 по делу № А40-174480/2019 судом сделан вывод, что "проект Дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды от 26.06.2012 № Д-30/496 не изменяет предмет аренды, поскольку новых помещений заявителю передано не было, изменились их общая площадь в связи с ее уменьшением. Изначально переданные заявителю помещения остались в его владении." (абз. 4, стр. 4 решения Арбитражного суда города Москвы от 02.10.2019 по делу № А40-174480/2019, т.2 л.д. 53).

С указанным выводом суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции в постановлении от 10.12.2019 и суд кассационной инстанции в постановлении от 17.06.2020 по указанному делу.

Таким образом, изменение в ЕГРН сведений об арендуемом объекте не является заменой предмета договора, а также новым договором аренды.

По договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата должна вноситься своевременно. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательств.

Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать  обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и  возражений.

Пунктом 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления  последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку ответчик по первоначальному иску не представил доказательств внесения предусмотренных договором  платежей в полном объеме, требование истца по первоначальному иску о взыскании задолженности в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ подлежит удовлетворению в размере 5 380 194 руб. 63 коп. согласно вышеприведенному расчету, что автоматически исключает удовлетворение встречных исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на ООО "ТРОЙКА" пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, при этом судом учтено, что при расчете пропорции размер государственной пошлины подлежащей взысканию с ответчика составляет 78 983руб., однако судом также принято во внимание, что ответчик во исполнение постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2023, перечислил ответчику сумму государственной пошлины в размере 12?451 руб., в связи с чем возмещению подлежат расходы по уплате государственной пошлины в сумме  66 532 руб.00коп.  в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 9, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 330, 395, 606, 614, 1102 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 69, 70, 71, 75, 101, 102, 106, 110, 121, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРОЙКА" (ИНН 

<

***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)" (ИНН: 

<

***>) задолженность в размере 5 380 194 руб. 63 коп. (Пять миллионов триста восемьдесят тысяч сто девяносто четыре рубля 63 коп.), а также 66 532 руб.00коп. (Шестьдесят шесть тысяч пятьсот тридцать два рубля 00 копеек) – государственной пошлины.

В остальной части первоначального иска – отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд  заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья                                                                                                     К.М. Хабарова