ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-17175/2016

г. Киров

27 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черных Л.И.,

судейВеликоредчанина О.Б., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии представителей 

истца: ФИО3 по доверенности от 09.01.2018,

ответчика: ФИО4 по доверенности от 01.11.2017,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.09.2017 по делу №А82-17175/2016, принятое судом в составе судьи Секериной С.Е.

по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО5 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Эльба-бетон» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании денежной суммы,

третьи лица: временный управляющий ФИО6, Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля,  

установил:

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее – истец, Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – ответчик, Предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью  «Эльба-бетон» (далее – Общество) о взыскании с Предпринимателя 2 302 518 рублей 67 копеек доплаты по арендной плате за период с января 2016 года по 30.06.2016, 1 803 047 рублей 84 копеек задолженности  по арендной плате за период с 01.06.2016 по 31.10.2016, 200 250 рублей 72 копеек доплаты по арендной плате за период с 08.07.2016 по 30.09.2016, 590 287 рублей 36 копеек пени за период с 12.04.2016 по 21.10.2016, с указанием на взыскание пени по день фактического исполнения обязательства; о расторжении договора аренды от 30.03.2015 № 25363-о; требование о взыскании с Общества 3 471 152 рублей 40 копеек задолженности по арендной плате за период с 30.03.2015 по 28.12.2015 по договору аренды земельного участка от 30.03.2015 № 25363-о оставить без рассмотрения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены временный управляющий ФИО6 (далее – временный управляющий), Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (далее – Департамент).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 24.09.2017 с Предпринимателя в пользу Агентства взыскано 2 302 518 рублей 67 копеек доплаты по арендной плате за период с января 2016 года по 30.06.2016, 1 803 047 рублей 84 копеек долга по арендной плате за период с 01.06.2016 по 31.10.2016, 200 250 рублей 72 копеек доплаты по арендной платы за период с 08.07.2016 по 30.09.2016, 590 287 рублей 36 копеек пени за период с 12.04.2016 по 21.10.2016, с продолжением начисления пени на сумму долга (4 305 817 рублей 23 копеек) по день фактического исполнения обязательства. Расторгнут договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30.03.2015 № 25363-о в редакции дополнительного соглашения № 1, заключенного от имени города Ярославля Департаментом в лице Агентства и Предпринимателем. Исковые требования о взыскании с Общества арендной платы за период с 30.03.2015 по 28.12.2015 по договору аренды от 30.03.2015 № 25363-о оставлены без рассмотрения. 

Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Ответчик указывает, что судом было принято решение в отношении требований, которые уже были предметом рассмотрения по делу № А82-5306/2016. Также ответчик считает, что единовременное увеличение размера арендных платежей более чем в 25 раз не может соответствовать принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, при этом истец изменил не только размер арендных платежей, но и порядок расчета арендной платы. Поскольку между истцом и ответчиком имеется спор по вопросу правильности применения последним нормативно-правовых актов регулирующих порядок расчета арендных платежей, и как следствие предъявленной задолженности, требование о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора, со стороны арендодателя является злоупотреблением правом.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился.

Общество, третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили. 

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ярославской области, представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на нее. 

Общество, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц. 

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Ярославской области руководствовался статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 307, 309, пунктом 2 статьи 450, пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.03.2015 между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице Агентства (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор № 25363-о аренды находящихся в государственной собственности земельных участков: земельный участок № 1 площадью 10 707 кв.м с кадастровым номером 76:23:060104:131, земельный участок № 2 площадью 747 кв.м с кадастровым номером 76:23:060104:132, земельный участок № 3 площадью 471 кв.м с кадастровым номером 76:23:060102:194, земельный участок № 4 площадью 18 832 кв.м с кадастровым номером 76:23:000000:13565, земельный участок № 5 площадью 1117 кв.м с кадастровым номером 76:23:000000:13566, расположенных в квартале, ограниченном Тропинским проездом, 1-й Закоторосльной набережной и ул. Малой Тропинской во Фрунзенском районе. Вид разрешенного использования: для строительства второй очереди туристического комплекса с инженерными коммуникациями. 

Согласно пункту 3.3 договора оплата по договору производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 09 число текущего месяца включительно. 

Предприниматель приобрел у Общества по договору купли-продажи от 16.12.2016 незавершенный строительством объект по адресу: г. Ярославль, квартал, ограниченный Тропинским проездом, 1-й Закоторосльной набережной и ул. Малой Тропинской, который расположен на земельном участке общей площадью 18 832 кв.м. с кадастровым номером 76:23:000000:13565.

29.12.2015 за Предпринимателем зарегистрировано право собственности на указанный объект. 

05.02.2016 между Департаментом в лице Агентства (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору от 30.03.2015 № 25363-о, по условиям которого права и обязанности арендатора перешли к Предпринимателю с 29.12.2015.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 20.06.2016 по делу №А82-5306/2016 с Предпринимателя в пользу Агентства взыскано 48 366 рублей 22 копеек долга по арендной плате по договору от 30.03.2015 № 25363-о за период с 29.12.2015 по 31.03.2016, 4 201 рублей 75 копеек пени за период с 12.01.2016 по 06.04.2016.

Истец начислил ответчику арендную плату в общей сумме 4 305 817 рублей 23 копеек, в том числе 2 302 518 рублей 67 копеек - доплата по арендной плате, выставленная на 24.06.2016 за период с января 2016 года по 30.06.2016, 1 803 047 рублей 84 копеек арендная плата за период с 01.06.2016 по 31.10.2016, 200 250 рублей 72 копеек - доплата, выставленная на 14.09.2016 за период с 08.07.2016 по 30.09.2016.

Расчет арендной платы проверен судами первой и апелляционной инстанции и является правильным.

В пункте 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п (далее - Постановление № 710-п), установлено, что размер годовой арендной платы определяется, как произведение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в границах кадастрового квартала с учетом разрешенного использования, определяемого в соответствии с постановлениями Правительства области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель; площади соответствующего земельного участка; коэффициента функционального использования, определяемого на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального района (городского округа).

В соответствии с пунктом 2.3 Постановления № 710-П коэффициенты функционального использования в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципальных районов и городских округов области, устанавливаются органом местного самоуправления соответствующего муниципального района или городского округа, за исключением коэффициентов функционального использования в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа города Ярославля, предоставленных в целях капитального строительства (за исключением жилищного строительства).

Коэффициент функционального использования земельного участка  установлен постановлением мэрии города Ярославля от 13.03.2013 № 516 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля» (в редакции постановлений мэрии города Ярославля от 30.12.2014 № 3177, от 08.02.2016 № 106) (далее – Постановление № 516).

Из пункта 4 Постановления № 516 следует, что коэффициенты функционального использования в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории города Ярославля, подлежащие установлению органом городского самоуправления в соответствии с пунктом 2.3 Постановления № 710-П, соответствуют ставкам арендной платы, установленным в пункте 2 настоящего постановления.

Для земельных участком с видом разрешенного (функционального) использования: земельные участки для строительства (реконструкции) объектов; земельные участки для эксплуатации (содержания) объектов незавершенного строительства коэффициент функционального использования земельного участка (ставка арендной платы за землю) составил - 3,74% (до 31.03.2016), 3,979% (с 01.04.2016) (пункт 2 Постановления № 516).

Кроме того, в силу пункта 2.4 Постановления № 710-П коэффициенты функционального использования в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа города Ярославля, находящихся в собственности Ярославской области, предоставленных в аренду без торгов, а также государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов в целях капитального строительства (за исключением жилищного строительства), для расчета величины годовой арендной платы устанавливаются согласно приложению к настоящему Порядку.

В Приложении к Постановлению № 710-П для земельных участков с видом функционального использования земельных участков: земельные участки для строительства (реконструкции) объектов (кроме указанных в пунктах 17, 20 данных коэффициентов); земельные участки для эксплуатации (содержания) объектов незавершенного строительства установлены коэффициенты функционального использования аналогичные ставкам арендной платы, установленным Постановлением № 516.

На основании постановления правительства Ярославской области от 20.09.2011 № 702-П определен удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков.

При расчете арендной платы истцом были учтены платежи, произведенные ответчиком, а также сумма задолженности по арендной плате, взысканная решением Арбитражного суда Ярославской области от 20.06.2016 по делу №А82-5306/2016.

Довод о том, что истец неправомерно произвел расчет арендной платы, исходя из ставок арендной платы, установленных Постановлением № 516, подлежат отклонению, поскольку являются несостоятельными.

Доводы ответчика о том, что арендная плата за период с 29.12.2015 по 31.03.2016 в размере 48 366 рублей 22 копеек взыскана с Предпринимателя в рамках дела № А82-5306/2016, судом апелляционной инстанции не принимаются. 

В данном случае арендная плата по договору является регулируемой в порядке, установленном органами государственной власти субъекта Российской Федерации (поскольку арендуемые земельные участки относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена), ответчик обязан оплатить за спорный период арендную плату, рассчитанную в соответствии с Постановлением № 710-П, исходя из реально осуществляемой деятельности на арендуемых земельных участках. 

Уведомлениями от 02.06.2016 № 3336, от 15.08.2016 № 4930 ответчик был уведомлен об увеличении арендной платы. 

Довод ответчика о том, что в договоре аренды стороны предусмотрели расчет арендной платы, исходя из коэффициента функционального использования «земельные участки для строительства группы объектов капитального строительства (не менее 3) с разработкой документации по планировке территории», что 60 процента земельного участка, предоставленного Предпринимателю по договору аренды, расположено в водоохраной и рекреационной зонах, режим которых запрещает строительство зданий, подлежат отклонению, поскольку условиями договора аренды не предусмотрена обязанность Предпринимателя по разработке документации по планировке территории. 

Довод ответчика о том, что истец не вправе чаще одного раза в год изменять арендную плату, ссылка на пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судом апелляционной инстанции не принимаются. 

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Поскольку арендная плата в данном случае является регулируемой, увеличение размера арендной платы связано с изменением размера коэффициента функционального использования (ставки арендной платы) и удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, установленных и измененных соответствующими постановлениями Правительства Ярославской области, следовательно, данное увеличение арендной платы не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 5.1 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере, определяемом действующим порядком определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ярославской области.

Согласно пункту 3.3 Постановления № 710-п в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,15 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истец начислил ответчику пени в размере 590 287 рублей 36 копеек за период с 12.04.2016 по 21.10.2016.

Расчет неустойки проверен судом апелляционной инстанции и признается правомерным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с подпунктом 4.3.3 договора в связи с существенными нарушениями условий договора аренды договор подлежит досрочному расторжению в случае невнесения и (или) неполного внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В связи с тем, что ответчиком неоднократно (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа) не внесена арендная плата, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что имеются основания для расторжения договора аренды.

Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Доводы ответчика о наличии спора относительно наличия и размера задолженности по арендной платы, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку основаниями для отказа истцу в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренда не являются. 

Остальные доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку являются неправомерными. 

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ярославской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Предпринимателя – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.09.2017 по делу №А82-17175/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

Л.И. Черных

ФИО7

ФИО1