ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-38091/17

26 февраля 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  20 февраля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 февраля 2018 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратьевой Н.А.,

судей  Диаковской Н.В., Иевлева П.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО «ВВК-ХХI» – ФИО2 по доверенности от 01.09.2017,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области – ФИО3 по доверенности от 29.12.2017,

от ФИО4 – ФИО5 по доверенности от 20.01.2018,

от КПК «Дом» – ФИО5 по доверенности от  13.03.2015,

рассмотрев в судебном заседании дело по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, по заявлению ООО «ВВК-ХХI» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании решения незаконным, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, кредитный потребительский кооператив «Дом», 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ВВК-ХХ» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – управление) со следующими требованиями:

- признать незаконным решение управления, выраженное в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 03.03.2017 по вх № 50-50/046-50/046/008/2016-7489,

- обязать управление совершить действия по регистрации права общества на нежилое помещение площадью 68,9 кв. м с кадастровым номером 50:46:0060304:44 по адресу: 

<

...>, оф.пом.1 (далее –помещение, объект)

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.08.2017 заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обратилось с  апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Определением от 15.12.2017 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дел в суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4. Определением от 23.01.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен кредитный потребительский кооператив «Дом» (КПК «ДОМ»). 

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы заявления, просил заявленные требования удовлетворить.

Представители управления, ФИО4, КПК «ДОМ» в судебном заседании возражали против доводов заявления, просили заявленные требования оставить без удовлетворения.

В ходе судебного разбирательства апелляционным судом установлено следующее.

Общество является застройщиком многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Между обществом (застройщик) и ФИО6 (участник долевого строительства) заключен договор от 31.01.2011 № 7/1-Н участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном порядке, объектом долевого строительства по которому является нежилое помещение № 1, общей проектной площадью 69,98 кв.м., расположенное на первом этаже в указанном многоквартирном доме. 

Согласно п. 4.1.5 договора застройщик обязуется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в течение 2-х месяцев по акту приема-передачи для оформления в собственность. 

Поскольку, согласно правовой позиции заявителя, ФИО6 оплату в установленный договором срок не произвел, заявитель на основании положений статей. 5, 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в одностороннем порядке отказался от договора уведомлением от 19.12.2016.

11.10.2016 общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорное помещение.

Уведомлением от 20.11.2016 государственная регистрация приостановлена сроком на 1 месяц по причине наличия регистрационной записи в ЕГРП о государственной регистрации договора долевого участия № 7/1-Н с ФИО6 (противоречие между заявленными правами и зарегистрированными).

На основании заявления общества 17.11.2016 приостановление регистрации продлено до 16.02.2017.

Уведомлением от 03.03.2017 управление отказало обществу в государственной регистрации по основаниям того, что в ЕГРП имеется непогашенная на 03.03.2016 запись о государственной регистрации сделки - договор долевого участия от 31.01.2011 № 7/1-Н с ФИО6 и что в период приостановления не были устранены причины, явившиеся основанием для приостановления.

Считая указанное решение управление незаконным, поскольку, по мнению общества в период приостановления регистрации было представлено уведомление об одностороннем отказе от договора с ФИО6, общество 10.04.2017 обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявление общества не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконными действий государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемых действий требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его вынесения, и нарушение данными действиями прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции на момент подачи заявления; далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу части 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В данном случае основанием для приостановления регистрации послужило наличие записи в ЕГРП о государственной регистрации договора долевого участия № 7/1-Н с ФИО6

В обоснование заявленных требований общество ссылается на то, что в числе прочих документов, общество к заявлению приложило уведомление от 19.12.2016 об одностороннем расторжении договора от 31.01.2011 № 7/1-Н с ФИО6 и опись вложения.

Согласно части 4 статьи 25.1 Закона о регистрации и части 8 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действующему с 01.01.2017) заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Правоотношения сторон по участию в долевом строительстве жилья регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), в соответствии с частью 1 статьи 4 которого по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Между тем, как следует из материалов дела, многоквартирный дом, застройщиком которого является заявитель, введен в эксплуатацию в декабре 2013 года, в ГКН сведения о спорном помещении внесены 12.08.2014 (кадастровый номер 50:46:0060304:44), в то время как уведомление о расторжении договора долевого строительства было направлено заявителем ФИО6 в декабре 2016 года, ФИО4 – в январе 2017 года, КПК «ДОМ» - в феврале 2017 года. 

Таким образом, на момент направления первого уведомления о расторжении договора долевого строительства, строительство объекта уже было завершено три года назад. 

Вместе с тем, как следует из материалов дела, ФИО6 умер в мае 2011 года, о чем обществу не могло быть неизвестно, поскольку ФИО6 являлся участником общества. 

В силу части 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Таким образом, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения участником долевого строительства требования о погашении задолженности по уплате цены договора.

Доказательств направления такого предупреждения (требования) ФИО6 (или ФИО4) заявителем не представлено, что не позволяет апелляционному суду прийти к выводу о соблюдении заявителем установленной законом процедуры одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве. 

Более того, в ходе производства по делу ФИО4 представлены в материалы дела доказательства оплаты ФИО6 по договору долевого участия в строительстве (кассовые чеки, приходные кассовые ордера).

Доводы заявителя о фальсификации указанных доказательств оплаты были проверены апелляционным судом путем исследования подлинных доказательств и отклонены, как не нашедшие своего подтверждения. При этом сам по себе факт того, что денежные средства в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве были внесены ФИО6 ранее получения заемных денежных средств, по мнению суда, не опровергает факта оплаты по договору долевого участия в строительстве. Иных доводов и доказательств, опровергающих данный факт, в том числе о том, что данные денежные средства в общество не поступали, заявителем не представлено. 

Апелляционным судом установлено, что решением Электростальского городского суда Московской области от 21.10.2013 по делу № 2-1716/13, вступившим в законную силу 30.11.2013, среди прочего, установлен факт принятия ФИО4 после ФИО6 наследства в виде прав требования на спорное нежилое помещение и виде долга по договору целевого займа, с ФИО4 в пользу КПК «ДОМ» взыскана задолженность по договору целевого займа путем обращения взыскания на право требования на спорное нежилое помещение.

В ходе рассмотрения дела № 2-1716/13 Электростальским городским судом Московской области также установлено следующее.

Между истцом и ФИО6 31.01.2011 заключен договор целевого займа № 01-11/И о предоставлении гр. ФИО6 займа в размере 2 100 000 рублей сроком на 60 месяцев и уплатой компенсации за пользование займом из расчета годовой процентной ставки в размере 24 % годовых. Заем предоставлялся для целевого использования, а именно: на приобретение нежилого помещения № 1, общей проектной площадью 69,98 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного дома, по строительному адресу: 

<

адрес> В соответствие с договором участия в долевом строительстве № 7/1-Н, заключенным 31.01.2011 между обществом и гр. ФИО6 о приобретении прав требования на указанное выше нежилое помещение его рыночная стоимость составляла 4 198 800 (п. 1.5.).

В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору целевого займа в соответствии с пунктом 1.4.1 договора целевого займа и пункта 2.1 договора участия в долевом строительстве от 31.01.2011 № 7/1-Н права на нежилое помещение считаются находящимися в залоге у истца (КПК «ДОМ») с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Этим же решением суда в мотивировочной части решения суд установил у ФИО4 наличие права требования на спорное нежилое помещение.

Определением Электростальского городского суда от 12.09.2017 по делу № 2-1717/2013 разъяснено указанное решение Электростальского городского суда от 21.10.2013 по делу № 2-1717/2013 по иску КПК «Дом» к ФИО4 о взыскании суммы долга и об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно указано, что решение Электростальского городского суда от 21.10.2013 по делу № 2-1717/2013 является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО4 на объект недвижимого имущества: помещение офиса № 1 (кадастровый номер 50:46:0060304:44), расположенное по адресу: 

<

...>.

В дальнейшем, на основании решения Электростальского городского суда от 21.10.2013 (вступило в силу 30.11.2013), определения Электростальского городского суда от 12.09.2017 (вступило в силу 28.09.2017) 01.11.2017 зарегистрировано право собственности ФИО4 на спорное нежилое помещение.

Таким образом, на момент обращения заявителя в управление с заявлением о регистрации права собственности на спорное нежилое помещение, имелся вступивший в законную силу судебный акт, который, как разъяснено в определении Электростальского городского суда от 12.09.2017 по делу № 2-1717/2013, является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО4 на спорное нежилое помещение. 

19.12.2017 между ФИО4 и КПК «ДОМ» заключено соглашение об отступном, на основании которого спорное нежилое помещение перешло в собственность КПК «ДОМ» (дата регистрации 28.12.2017), а обязательства должника (ФИО4) по договору целевого займа прекратились полностью.

Таким образом, на дату рассмотрения настоящего дела, право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано в установленном порядке за КПК «ДОМ». 

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у общества права на нежилое помещение площадью 68,9 кв.м. с кадастровым номером 50:46:0060304:44 по адресу: 

<

...>, оф.пом.1, и отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. 

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ  в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03.08.2017 по делу № А41-38091/17 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

 

Председательствующий cудья

 

Н.А. Панкратьева

Судьи

 

Н.В. Диаковская

П.А. Иевлев