ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-208273/22

02 октября 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2023 года 

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2023 года 

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей: Архиповой Ю.В. и Ярцева Д.Г., 

при участии в заседании: 

от истца: индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 по дов. от 27.12.2021,

от ответчика: Общероссийской общественно-государственной просветительской организации «Российское общество «Знание» - ФИО3 по дов. от 02.06.2023,

рассмотрев 25 сентября 2023 года в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 

на решение от 22 марта 2023 года

Арбитражного суда города Москвы

и постановление от 02 июня 2023 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 

к Общероссийской общественно-государственной просветительской организации «Российское общество «Знание» 

о взыскании задолженности по договору субаренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд города Москвы к Общероссийской общественно-государственной просветительской организации «Российское общество «Знание» (далее - ответчик, Российское общество «Знание») с иском о взыскании по договору субаренды нежилого помещения от 30.12.2021 № ПЛ-237 задолженности за период с марта по апрель 2022 года в размере 4 275 000 руб., неустойки (пени), начисленной, за период с 11.03.2022 по 19.09.2022 в размере 3 811 500 руб., долга по оплате услуг по водоснабжению, водоотведению, потребленной тепловой и электроэнергии, агентского вознаграждения в размере 785 396, 99 руб., убытков в размере 6 136 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2023 года, оставленным без изменения постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 июня 2023 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

От ответчика поступил отзыв с возражениями на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы и требования кассационной жалобы, представитель ответчика возражала против доводов кассационной жалобы, указывая на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ИП ФИО1 (субарендодатель) и Российским обществом «Знание» (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 30.12.2021 № ПЛ-237, во исполнение которого субарендодатель 01.01.2022 передал по акту приема-передачи, а субарендатор принял нежилые помещения площадью 2 063,5 кв.м., расположенные в здании по адресу: 

<

...>, а именно: 1-й этаж, помещение IIв, комнаты 1, 2, 4, 5, 6, 8-23 (включительно); этаж a1, помещение V, комната 1; этаж a1, помещение IV, комната 3; 2-й этаж, помещение V, комнаты со 2 по 32 (включительно) и с 34 по 49 (включительно). 

По условиям пункта 1.2 договора субарендодатель заверяет субарендатора, что нежилые помещения находятся в его временном владении и пользовании (в аренде) на основании договора аренды нежилых помещений от 20.11.2019 № 1, срок аренды по которому истекает 25.11.2022.

Срок субаренды установлен с 01.01.2022 по 28.02.2022.

С учетом того, что после истечения срока действия договора субарендатор продолжил пользоваться имуществом, договор считается продленным на тех же условиях.

В последующем, 11.04.2022 истцом получено уведомление от 08.04.2023 № Исх-689/22 о намерении ответчика возвратить арендуемые помещения по акту возврата имущества 16.04.2022. 

Истцом 19.04.2022 в адрес ответчика направлено уведомление о проведении осмотра арендуемых помещений.

В присутствии истца и представителей ООО «Ординал Инвест» 27.04.2022 состоялся осмотр помещений, в результате которого установлено, что арендуемые помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, не позволяющем их нормальную эксплуатацию, при этом в связи с неявкой представителя ответчика на основании пункта 8.3.3. договора истец принял помещения в одностороннем порядке, о чем составлен акт приема помещения от 27.04.2022.

Положениями пункта 5.1. договора предусмотрено, что размер ежемесячной платы за субаренду составляет 2 250 000 руб. 

В нарушение условий договора ответчиком не оплачена плата за субаренду за период с 01.03.2022 по 27.04.2022 в размере 4 275 000 руб. 

За просрочку внесения платежей истцом начислены пени за период с 11.03.2022 по 19.09.2022 в размере 3 811 500 руб. 

Как указал истец, в нарушение пунктов 5.2., 5.4. договора ответчиком не компенсирована истцу стоимость услуг по водоснабжению, водоотведению, потребленной тепловой и электроэнергии, а также агентского вознаграждения за период с 01.03.2022 по 27.04.2022 в размере 785 396,99 руб. 

Как указал истец, помещения были возращены в неудовлетворительном состоянии, не позволяющем их нормальную эксплуатацию, согласно отчету от 22.07.2022 № 0050-2022, подготовленному ООО «Ординал Инвест», размер затрат, необходимых для приведения объекта субаренды в состояние, пригодное для его нормальной эксплуатации, составляет 6 136 000 руб. 

Истцом 07.09.2022 в адрес ответчика направлена претензия от 07.09.2022 № Исх. № ПЛ-237/04 с требованием об оплате задолженности, неустойки, возмещению расходов по оплате водоснабжения, водоотведения, потребленной тепловой и электроэнергии, агентского вознаграждения и убытков.

Оставление данной претензии без удовлетворения явилось поводом для обращения истца в суд с настоящим иском.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 15, 166, 167, 606, 608, 614, 615, 618, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что собственником арендуемых ответчиком по договору нежилых помещений является ИП ФИО4, признанный решением Арбитражного суда горда Москвы от 16.06.2020 по делу № А40-181390/18 несостоятельным (банкротом); постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2020 по указанному делу дополнительное соглашение от 29.10.2020 № 1 к договору аренды от 20.11.2019 № 1, заключенному между финансовым управляющим должника ФИО5 и ИП ФИО6 на срок с 01.12.2019 на 364 дня включительно, в части продления срока аренды нежилого помещения признано недействительным, на ИП ФИО6 возложена обязанность возвратить ИП ФИО4 переданное в аренду имущество; определением суда от 25.03.2022 по делу № А40-181390/18 залоговое имущество (в которое попадают арендованные ответчиком помещения) передано на ответственное хранение КБ «ЛОКО-БАНК» (АО), ответчиком в адрес истца направлено уведомление от 08.04.2022 № 689/22 о прекращении договора и осуществлении осмотра и возврата помещений 16.04.2022; с даты прекращения договора аренды – 01.12.2020 истец утратил право на сдачу помещения в субаренду, и, как следствие, утратил право на получение субарендных платежей, что само по себе исключает возможность начисления платы за пользование помещениями, а также неустойки (пени) и коммунальных платежей за спорный период; истец как арендатор не вправе требовать возмещения ущерба, причиненного, по его мнению, имуществу, собственником которого он не является, доказательств обращения собственника имущества к ответчику с требованием о возмещении ущерба в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении поддержал выводы суда первой инстанции.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов в связи со следующим.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (абзац 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Таким образом, возражения ответчика об отсутствии у истца права собственности на арендованное имущество, права на сдачу в аренду помещений являются необоснованными, учитывая, что ответчик принял от истца имущество в аренду и пользовался им, в связи с чем он не вправе оспаривать правомочия лица, передавшего в аренду имущество, в обоснование своих возражений против взыскания арендных и иных платежей по договору субаренды.

Согласно материалам дела факт пользования спорными повешениями в период с марта по апрель 2022 года ответчик не оспаривал, доказательства передачи помещений истцу или их собственнику ранее 27.04.2022 в материалы дела не представлены.

Расчет предъявленных к взысканию сумм задолженности по оплате субаренды, услуг по водоснабжению, водоотведению, потребленной тепловой и электроэнергии, агентского вознаграждения судами не проверен. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно положениям абзаца первого статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации должник под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При предъявлении требования о взыскании убытков, возникших в результате ненадлежащего исполнения договорных обязательств, истцу следует доказать: факт нарушения ответчиком договорных обязательств, наличие и размер убытков, а также причинно-следственную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками. При этом действующая в гражданском праве презумпция вины лица, нарушившего обязательство, возлагает на ответчика как субъекта предпринимательской деятельности бремя доказывания невозможности исполнения обязательства вследствие действия непреодолимой силы (пункты 2, 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при доказанности совокупности установленных законом обстоятельств субарендатор обязан возместить субарендодателю ущерб, причиненный переданным в субаренду помещениям.

Как следует из пункта 3.1 акта приема-передачи помещений от 01.01.2022 к договору субаренды, помещения были переданы субарендатору в хорошем состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию, претензий к состоянию помещений субарендатор не имел.

Пунктом 4.8. договора предусмотрено, что в случае разрушения или повреждения помещений по вине субарендатора, последний, по выбору субарендодателя, возмещает субарендодателю нанесенный ущерб в полном объеме по его рыночной стоимости или проводит за свой счет ремонтно-восстановительные работы. 

Требования истца в части взыскания убытков судами по существу не рассмотрены, также судами не установлены обстоятельства, связанные с причинением вреда спорному имуществу,  представленные истцом доказательства, в том числе в подтверждение размера ущерба, судами не исследовались и не оценивались.

Судами не приняты во внимание положения статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и не установлено, с какого момента субарендные отношения сторон считаются прекращенными.

Также судами не проверено наличие фактов несения истцом за ответчика расходов, связанных с пользованием последним арендованным имуществом, размер таких расходов, и не определены подлежащие применению к спорным отношениям нормы материального права, в частности, суды не установили, регулируются ли данные отношения, с учетом всех установленных фактических обстоятельств, только нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации или к данным отношениям в какой-то части могут быть применены нормы главы 59 и главы 60 названного Кодекса.   

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1? 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку доводам и возражениям сторон, в соответствии с подлежащими применению к спорным правоотношениям нормами материального права установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, установить период фактического пользования ответчиком арендованными помещениями и факты несения истцом за ответчика расходов, связанных с указанным пользованием, проверить представленный истцом расчет заявленных к взысканию денежных сумм (по оплате субаренды, услуг по водоснабжению, водоотведению, потребленной тепловой и электроэнергии, агентского вознаграждения), установить также наличие/отсутствие оснований для удовлетворения иска в части требований о взыскании убытков.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств. 

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 июня 2023 года по делу № А40-208273/22 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий-судья                                                 В.В. Кобылянский

 

Судьи:                                                                                             Ю.В. Архипова

 

                                                                                                          Д.Г. Ярцев