Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-9968/2018

г. Петрозаводск

04 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2019 года.  

Полный текст решения изготовлен   04 марта 2019 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,   

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровой А.И. 

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску товарищества собственников жилья «Парк» (ОГРН 1051100468088, ИНН 1101004282, место нахождения: 167000, Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Коммунистическая, 7)

к обществу с ограниченной ответственностью «Формат» (ОГРН 1031100409845, ИНН 1101036358, место нахождения: 185013, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Новосулажгорская, дом 23, офис 303)

о взыскании 447 092 руб. 52 коп.

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр Звездный*»

при участии: представители участвующих в деле лиц не явились

установил:

товарищество собственников жилья «Парк» (далее – истец, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Формат» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 447 092 руб. 52 коп. платы за текущий ремонт и содержание общего имущества дома 7 по ул. Коммунистическая в городе Сыктывкар за период с сентября 2015 по декабрь 2017 года.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 210, 249, 308, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Определением от 12.11.2018 суд привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр Звездный*» (Торговый центр) и перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Лицам, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Судебное заседание в порядке частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

В отзыве на исковое заявление (том 1 листы 52-55) и в судебном заседании 13.12.2018 ответчик иск не признал, заявил следующие возражения: Общество является собственником нежилых помещений площадью 1218,9 кв.м, расположенных в торгово-офисном здании по адресу: Сыктывкар, ул. Коммунистическая, 7, в непосредственном близости от которого находится многоквартирный жилой дом; у жилого дома и пристройки (торгового центра) отдельные выходы, отдельные (обособленные) кабельные вводы электроснабжения, отдельные выходы канализации, оба здания возводились различными очередями, фактически оба здания являются самостоятельными объектами недвижимости, не связанными друг с другом, имеют разные кадастровые номера; ООО «Формат» не является членом ТСЖ «Парк»; нежилым торговым зданием управляет и обслуживает его другая организация - ООО «Торговый центр Звездный*». 

Третье лицо, ООО «Торговый центр Звездный*», в отзыве на исковое заявление (том 2 листы 102-104) считало иск необоснованным ввиду следующего: несмотря на единый адрес многоквартирного дома и здания торгового центра, дом фактически разделен на жилую часть, управляемую истцом, и нежилую, управляемую третьим лицом; здания имеют различные кадастровые номера, являются отдельными объектами недвижимости, обладающими самостоятельной конструктивной целостностью; МКД и торгово-офисное здание не может рассматриваться как единый объект.

Исследовав письменные материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.

ТСЖ «Парк» создано 19.04.2005 (том 1 лист 33), в связи с окончанием строительства жилого дома со встроенными помещениями по ул. Коммунистическая в городе Сыктывкар, в целях реализации прав по владению, пользованию, содержанию общего имущества в кондоминиуме; распределения между владельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек; для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества (том 1 листы 19-24, 46-47). 

В соответствии с пунктами 4,8,8.1 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся, в том числе : установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме; утверждение смет доходов и расходов товарищества на год. Общим собранием членов ТСЖ «Парк» от 27.01.2011 принято решение, оформленное протоколом от 27.01.2011 (том 1 лист 12) об утверждении сметы расходов на техническое обслуживание дома 7 по ул. Коммунистическая в городе Сыктывкар, из расчёта 13,10 руб. /кв.м.

ООО «Формат» является собственником нежилого помещения, площадью 1218,9 кв.м, расположенного в пристройке к многоквартирному дому по указанному адресу. Данный факт подтвержден свидетельством о государственной регистрации права от 08.12.2006 (том 1 лист 66).

Размер ежемесячного платежа для указанного собственника составляет с учётом утвержденного тарифа 15 967,59 руб. Счета, выставленные Обществу для возмещения расходов за ремонт и содержание общего имущества здания за период с сентября 2015 по декабрь 2017 года (том 1 листы 13-15), Обществом не оплачены, в связи с чем ТСЖ обратилось в суд с иском о взыскании задолженности в сумме 447 092,52 руб. 

Согласно объяснениям истца (том 3 листы 145-146) ТСЖ «Парк» является исполнителем жилищно-коммунальных услуг для ООО «Формат» в соответствии с договорами от 01.02.2006 на предоставление эксплуатационных услуг (том 3 листы 147-149) и от 01.03.2015 на предоставление коммунальных услуг (том 3 листы 150-151); оплату коммунальных услуг по действующему договору от 01.03.2015 Общество производит, а услуги за ремонт и содержание общего имущества не оплачивает.

Судом установлено, что расположенный по адресу: 

<

...>, многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями введен в эксплуатацию постановлением Главы администрации города Сыктывкар от 25 августа 2005 года №8/2767 (том 1 лист 122) и состоит из жилой части, а также пристроенному к нему нежилому строению офисно-торгового центра «Звездный».

Шестиэтажное нежилое торгово-офисное здание площадью 7 538,7 кв.м, поставлено на кадастровый учёт как отдельный объект недвижимости, ему присвоен кадастровый номер 11:05:0106041:22, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 12.10.2018 (том 1 листы 91-97). 11-этажному многоквартирному дому общей площадью 6 884,2 кв.м присвоен кадастровый номер 11:05:0106041:23 (том 1 листы 98-104).

Как следует из договора об учреждении ООО "Торговый центр Звездный*" (том 1 листы 76-84) собственники помещений, расположенных в нежилой части здания "Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями" по ул. Коммунистическая, 7, договорились создать Общество с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Звездный*". Целью деятельности общества является содержание, обслуживание, использование в предпринимательских целях общего имущества собственников помещений - участников общества, в том числе, заключение возмездные гражданско-правовые договоры, направленные на извлечение прибыли от сдачи имущества в аренду, возмездное пользование и других помещений, находящихся в общей собственности участников Общества.

Между ТСЖ «Парк» и ООО «Торговый центр "Звездный*» заключен договор от 10.04.2011 о совместной деятельности при эксплуатации помещений (том 1 листы 67-68), по условиям которого все вопросы, связанные с содержанием и обслуживанием встроенно-пристроенных нежилых помещений 1-5 этажей общей площадью 6099,5 кв.м, кровли, пандуса, крыльца, придомовой территории торгового центра и фасада здания, необходимые для функционирования торгового центра, отнесены к обязательствам Торгового центра (пункт 1.1). Для реализации этих целей Торговый центр заключает с собственниками объекта договоры на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг и осуществляет расчёты по ним; заключает договоры на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями; ремонтирует и обслуживает общее имущество торгового центра (пункт 2.1).

ТСЖ обязалось взаимодействовать с Торговым центром, оказывать ему услуги и поставлять ресурсы и не заключать аналогичных договоров на осуществление действий по выполнению функций Торгового центра (том 1 листы 67-68).

Третьим лицом, ООО «Торговый центр "Звездный*», представлены договоры: №30/2015 от 10.11.2015 на техническое обслуживание лифтов ТЦ «Звездный»; №3418 от 01.09.2010 на оказание услуг по транспортирование отходов от ТЦ «Звездный»; от 01.01.2017 на оказание услуг по уборке территории, прилегающей к ТЦ «Звездный»; от 01.10.2017 на оказание услуг по уборке служебных и производственных помещений ТЦ «Звездный» (том 3 листы 5-18). Перечисленными договорами подтверждается, что обслуживанием пристроенного к многоквартирному дому здания торгового центра занималось третье лицо.

21.02.2019 истец представил в арбитражный суд заключение специалиста ООО «Эксперт-Оценка» от 15.02.2019 (том 4), выполненного по результатам обследования земельного участка, расположенного на нем строения по адресу: Сыктывкар, ул. Коммунистическая, 7, а также проектной документации на строение по указанному адресу. Согласно заключению объект находится на едином земельном участке площадью 6 397 кв.м; проектировался как единый объект со строительством в 2 этапа; строился в 2 очереди: 1-ая очередь (по факту построена в 2004 году) – жилой дом со встроенными помещениями, 2-я очередь (построена в 2005 году) – пристройка; у объекта имеется общая стена в месте сопряжения этапов строительства (в том числе фундаменты, перекрытия); помещения разного функционального назначения используются как для нужд пристройки, так и для жилого дома; сеть теплоснабжения является общей инженерной сетью (разделение магистральных сетей происходит в теплоузле жилого дома; горячее водоснабжение пристройки и жилого дома осуществляется путем нагрева воды в теплоузле жилого дома с помощью теплообменника; холодное водоснабжение и канализация жилого дома и пристройки автономны, в то же время в месте сопряжения жилого дома и пристройки проведены общие стояки теплоснабжения, водоснабжения, канализации на части помещений с разным функциональным назначением как пристройки, так и жилого дома. 

Согласно выводам, изложенным в заключении, жилая часть и нежилая пристройка являются единым зданием; на объекте имеются общие инженерные коммуникации, без которых раздельное существование МКД и нежилой пристройки невозможно, а именно: тепловые сети, сети электроснабжения, сети горячего водоснабжения и частично сети ХВС и канализации в месте сопряжения пристройки и жилого дома; жилая часть и нежилая пристройка имеют общие стены, перекрытия, фундамент и единый земельный участок с общим благоустройством.

Квалификация сотрудника ООО «Эксперт-Оценка», специалиста ФИО1, выполнившей заключение, подтверждена свидетельством №1041 НП «Палата судебных экспертов» о том, что ФИО2 с 24.08.2011 является членом указанного партнерства; действующими сертификатами в Системе добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов о соответствии специалиста ФИО1 требованиями стандартов при осуществлении судебно-экспертной деятельности по судебно-экспертным специальностям «Исследование проектной документации, строительных объектов в целях установления их соответствия требованиям специальных правил,…», «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости». У суда отсутствуют основания для критической оценки заключения. Суд принимает заключение как иное письменное доказательство.

Оценив перечисленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что нежилое пристроенное помещение ООО «Формат» является частью жилого многоквартирного дома, имеет общие несущие конструкции, технически взаимосвязано с общим имуществом, инженерными коммуникациями электроснабжения, горячего водоснабжения, отопления, в связи с чем отдельно (изолированно) от жилого дома существовать не может.

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 №10-П, применительно к помещениям в многоквартирном доме как объектам права собственности, обладающим значительной спецификой, следует принимать во внимание неразрывную физическую связь помещения как части объема здания, ограниченной строительными конструкциями, и конструктивных элементов здания как объемной строительной системы, включающей в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенной, если речь идет о жилом здании, для проживания и (или) деятельности людей (пункты 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). Этим во многом предопределяется их общая правовая судьба: поскольку сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в многоквартирном доме обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 ГК Российской Федерации и статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, в силу прямого указания закона на собственнике как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме лежит обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество, а также оплате коммунальных услуг, вне зависимости от степени его использования.

ООО «Формат», являющийся собственником помещения, расположенного в пристройке к жилому дому, обязано нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе: определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов (часть 3 статьи 137 ЖК РФ).

Действующий договор на участие в расходах по содержанию общего имущества между истцом и ответчиком не заключен. Однако его отсутствие не освобождает ответчика от исполнения установленной законом обязанности по участию в расходах на содержание общего имущества дома.

Решение общего собрания членов ТСЖ от 27.01.2011 об установлении тарифа на содержание общего имущества не оспорено и не  признано недействительным. Суд признает правомерным начисление ответчику платы по тарифу, установленному решением. Расчёт иска судом проверен и признан верным, а требование о взыскании задолженности – подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Формат" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; 

<

***>) в пользу товарищества собственников жилья "Парк" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 447092,52 руб. задолженности за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома за период с сентября 2015 по декабрь 2017 года;

- в бюджет Российской Федерации 11 942 руб. госпошлины.

3. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Судья

Шалапаева И.В.