АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1601/2017

14 июня 2017 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, Е.К. Яшкиной

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1

- ФИО2, представитель по доверенности от 11.07.2016                                 № 25 АА 1973599 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк»

на решение от 10.11.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017

по делу № А24-2588/2016 

Арбитражного суда Камчатского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья С.П. Громов,

в суде апелляционной инстанции судьи С.М. Синицына, Д.А. Глебов,                     С.Б. Култышев

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 

к акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк»           

третьи лица: закрытое акционерное общество «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю 

о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки

          Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 314254026000028, ИНН 

<

***>; далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес (место нахождения): 119034,                     

<

...>; далее - АО «Россельхозбанк») о признании отсутствующим обременения в виде залога по договору ипотеки от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3, заключенному между закрытым акционерным обществом «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо» (далее -                       ЗАО «ТПК «Форт-Россо») и АО «Россельхозбанк» в обеспечение исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью «Холод-Авачи» (далее - «Холод-Авачи») по договору № 105300/0026 об открытии кредитной линии от 30.07.2010, на недвижимое имущество: нежилое помещение, площадь 3 236, 4 кв.м, этаж 1, адрес (местоположение): 

<

...>, кадастровый номер: 41:01:0010112:1876 (с учетом принятого уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ)). 

          Определениями суда от 01.07.2016 и от 02.08.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ЗАО «ТПК «Форт-Россо» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее - Управление Росреестра по Камчатскому краю). 

          Решением от 10.11.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

          В кассационной жалобе АО «Россельхозбанк» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные, основанные на неверном применение подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Заявитель ссылается на то, что до раздела спорного имущества, последнее было обременено двумя ипотеками, что подтверждается выпиской из ЕГРП по состоянию 29.04.2013. Эта выписка не свидетельствует о том, что в общедоступных сведениях отсутствовали данные о спорной ипотеки. Приведенная Росреестром ошибка об обременениях не касается объекта, собственником которого стал предприниматель. Не согласен с выводом суда о том, что покупатель предпринял все необходимые меры, что бы получить информацию о приобретаемом объекте, поскольку таких доказательств в деле не представлено. Выписка из ЕГРП была запрошена предпринимателем только в октябре 2015 года.

          В отзыве на кассационную предприниматель просит оставить без изменения, обжалуемые судебные акты, а кассационную жалобу без удовлетворения.

          В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель предпринимателя доводы отзыва поддержал, дал по ним пояснения.

          Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

            В порядки статьи 163 АПК РФ 30.05.2017 в судебном заседании объявлялся перерыв до 10 часов 00 минут 06.06.2017.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ЗАО «ТПК «Форт-Россо» являлось собственником нежилых помещений в здании гаража 1-14, 19, 20, 22-27,               30-34, 37-39, 44, общей площадью 3 424, 6 кв.м., 1 этаж, расположенные по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 41-41-01/010/2009-431, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.02.2009, в котором в графе: «существующие ограничения (обременения) права» указано на ипотеку.

В отношении этих нежилых помещений общей площадью                          3 424, 6 кв.м. между предпринимателем ФИО1 (покупатель) и                      ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (продавец) заключен договор купли-продажи от 24.12.2014 № 4.

Пунктом 2 договора предусмотрено, что «названные помещения находятся в залоге по договору ипотеки от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 у АО «Россельхозбанк» (залогодержатель); банк не возражает против продажи имущества предпринимателю, о чем информирует письмом».

Стоимость имущества по договору определена в сумме 40 539 000 руб.

Пунктом 13 договора стороны определили, что покупатель удовлетворен качественным состоянием имущества, установленным путем внутреннего осмотра имущества перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. В соответствии со статьей 556 ГК РФ имущество считается переданным покупателю с момента подписания настоящего договора. Данный пункт имеет силу передаточного акта.

Дополнительным соглашением от 25.03.2015 к договору купли-продажи № 4 стороны указывая на то, что покупатель владел информацией о приобретении части объекта недвижимости согласовали необходимость раздела объекта недвижимости на 2 самостоятельных объекта и их постановку на кадастровый учет, а также установили, что оплата по договору в сумме 7 000 000 руб. производится на расчетный счет продавца, оставшаяся сумма - на расчетный счет АО «Россельхозбанк» с указанием в графе «назначение платежа» - оплата за ЗАО «ТПК «Форт-Россо» в счет погашения задолженности по договору об ипотеки № 115300-7/2.

Пунктом 26 дополнительного соглашения предусмотрено, что после проведенных платежей продавец предоставляет покупателю справку об остатке задолженности по договору ипотеки № 115300/0011-7/2 от                       ОАО «Россельхозбанк» с приложением акта сверки, где сумма задолженности по настоящему договору уменьшена пропорционально внесенному на расчетный счет банка платежу.

          15.04.2015 между банком (залогодержатель), ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (продавец) и предпринимателем ФИО1 (покупатель) заключено соглашение о порядке проведения платежей, в котором стороны согласовали оплату по договору купли-продажи от 24.12.2014 № 4 на расчетный счет банка в счет оплаты задолженности по договору об открытии кредитной линии от 21.06.2011 № 115300/0011; в соглашении определены платежи и счета для погашения срочной задолженности; общая сумма платежей составила 32 396 000 руб.

По разделу помещений имеется согласие залогодержателя                              АО «Россельхозбанк», письмо от 29.04.2014 № 053-02-24/30.

Указанный объект недвижимости общей площадью 3 424, 6 кв.м. разделен на два самостоятельных объекта: нежилое помещение площадью              3 236, 4 кв.м., пом. 45 и нежилое помещение площадью 188, 2 кв.м., пом. 46.

Данные объекты 27.04.2015 поставлены на кадастровый учет под номером 41:01:0010112:1876 и 41:01:0010112:1877 соответственно.

В связи с тем, что первоначальный объект недвижимости в виде помещений общей площадью 3 424, 6 кв.м. перестал существовать, 20.05.2015 в ЕГРП была внесена запись о его ликвидации и открыты разделы в отношении двух вышеназванных объектов недвижимости.

26.06.2015на нежилое помещение площадью 3 236, 4 кв.м.,                      пом. 45 зарегистрировано право собственности за предпринимателем, чтоподтверждается свидетельством о государственной регистрацииправа, в котором указано на обременения права: ипотека в силузакона, ипотека. При этом 20.05.2015 на эти же помещения ссуществующим обременением в виде ипотеки было зарегистрированоправо собственности ЗАО «ТПК «Форт-Россо», что подтверждаетсясвидетельством о государственной регистрации права от 20.05.2015серии 41-АВ № 231228.

На нежилые помещения площадью 188, 2 кв.м. зарегистрировано право собственности за ЗАО «ТПК «Форт-Россо».

11.05.2016сформирована справочная система по объектамнедвижимости в режиме online, л.д. 48 т. 1 согласно которой пообъекту недвижимости площадью 3 236, 4 квю.м. с кадастровымномером 41:01:0010112:1876 имеются зарегистрированныеограничения: от 26.06.2015 № 41-41/001-41/001/002/2015-2362/1                        (залог в силу закона), от 26.06.2016 № 41-41-01/005\2011-666 (ипотека),                от 26.06.2015 № 41-41-01/047/2010-487 (ипотека).

Согласно выпискам из ЕГРП по состоянию на 03.06.2015, 23.10.2015 на спорный объект недвижимости площадью 3 236, 4 кв.м. зарегистрировано обременение в виде ипотеки по договорам: от 06.07.2011  № 115300/0011-7/2, от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3.

Предприниматель, ссылаясь на то, что при заключении договора имелись сведения об одном залоге, договор ипотеки от 06.07.2011                             № 115300/0011-7/2, а также на то, что денежные средства по договору купли-продажи частично перечислены банку в счет задолженности по этому договору ипотеки обратился в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим обременения в виде залога, зарегистрированного по договору ипотеки от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3 (регистрационный номер ипотеки 41-41-01/047/2010-487).

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования и признавая отсутствующим обременения в отношении спорного имущества (площадью 3 236, 4 кв.м.) в виде залога по договору об ипотеке от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3, исходили из того, что покупатель не был уведомлен о наличии обременения по названному договору об ипотеке (договор купли-продажи от 24.12.2014 № 4 содержал сведения только о договоре об ипотеке от 06.07.2011                         № 115300/0011-7/2). При этом суды приняли во внимание: письмо банка от 04.06.2015 № 053-02-24/40 о согласии на регистрацию перехода права собственности за предпринимателем, которое не содержало ссылок на договор об ипотеке № 105300/0026-7/3, а также письмо Управления Росреестра по Камчатскому краю от 25.08.2016 № 2.2-19/10581, указав, что в общедоступных сведениях ЕГРП отсутствовала запись о обременении ипотеки по договору № 105300/0026-7/3 в отношении помещений площадью 188, 2 кв.м. с кадастровым номером 41:01:0010112:1877. С учетом установленного, суд признал, что предприниматель, приобретая имущество, находящееся в залоге по договору об ипотеке № 115300/0011-7/2, проявил должную степень заботливости и осмотрительности, не знал и не должен был знать, что выкупаемое имущество имеет еще и спорное обременение. В связи с этим счел возможным применить к спорным правоотношениям положения пункта 2 статьи 352 ГК РФ.

          Между тем выводы судебных инстанций сделаны без учета следующего.

  Подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее - Закон № 367-ФЗ) предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

  В силу подпунктов 1 и 3 статьи 3 Закона № 367 и разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики (вопрос № 4) Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015, подпункт 2 пункта 1 статьи 352                     ГК РФ применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2014, к сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

  В данном случае договор купли-продажи № 4 заключен после 01.07.2014, а именно 24.12.2014, переход права собственности на имущества зарегистрирован за покупателем 26.06.2015, поэтому к спорным правоотношениям не исключена возможность применения правил названной статьи закона.

  По смыслу этой нормы права одним из оснований прекращения залога признается возмездное приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало, и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, то есть, по сути, приобретено добросовестным приобретателем.

  По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

  Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 АПК РФ).

  В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что, исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых, покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.

  Данные разъяснения применимы и в отношении спорного недвижимого имущества.

  В материалы дела представлены 2 договора об ипотеке (залоге недвижимости):

- от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 с учетом дополнительного соглашения от 11.01.2013, заключенные между АО «Россельхозбанк» (залогодержатель) и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (залогодатель), по условиям которого залогодатель передал в залог объект недвижимости: нежилые помещения в здании гаража общей площадью 3 424, 6 кв.м., поз. 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37- 39, 44 в счет обеспечения обязательств по договору об открытии кредитной линии от 21.06.2011 № 115300/0011, заключенного между банком и ООО «Дары моря» (заемщик);

- от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3 с учетом дополнительного соглашения от 10.01.2013 № 1, заключенные между АО «Россельхозбанк» (залогодержатель) и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (залогодатель), по условиям которых в предмет ипотеки вошли, в том числе нежилые помещения в здании гаража общей площадью 3 424, 6 кв.м., поз. 1-14, 19, 20, 22-27,                    30-34, 37- 39, 44 в счет обеспечения обязательств по договору об открытии кредитной линии от 30.07.2010 № 115300/0026, заключенного между банком и ООО «Холод Авачи» (заемщик).

Договоры об ипотеки, дополнительные соглашения к ним прошли государственную регистрацию, о чем имеются соответствующие отметки, регистрационные номера на договорах, дополнительных соглашениях к ним, а именно от 11.07.2011 № 41-41-01/005/2011-666 по договору ипотеки от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2; № 41-41-01/047/2010-487 по договору ипотеки от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3.

Таким образом, в установленном порядке в отношении объекта недвижимости - нежилые помещения в здании гаража общей площадью                  3 424, 6 кв.м., поз. 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37- 39, 44 имелись обременения в виде ипотеки по двум договорам: от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 и от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3.

То, что сведения об этих обременениях отсутствовали в общедоступной базе ЕГРП в материалы дела не представлено, напротив, в дело представлено письмо Росреестра от 25.08.2016 № 2.2-19/10581 в котором отражено, что до раздела объекта недвижимости в отношении него имелась, в том числе спорная регистрационная запись ипотеки за № 41-41-01/047/2010-487.

Доказательств того, что до заключения договора купли-продажи от 24.12.2014 № 4 его сторонами предпринимались меры получения информации по объекту, в том числе через портал услуг Росреестра в режиме online в материалы дела не представлено. Также не представлены доказательства того, что соответствующие меры предпринимались участниками сделки после заключения договора купли-продажи, после раздела объекта недвижимости площадью 3 424, 6 кв.м., а также после регистрации прав продавца на разделенные объекты площадью                                     3 236, 4 кв.м., площадью 188, 2 кв.м.

  В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

  В обоснование согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога - нежилые помещения в здании гаража общей площадью                          3 424, 6 кв.м., поз. 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37- 39, 44 имеется ссылка в тексте пункта 2 договора купли-продажи от 24.112.2014 № 4. Непосредственно письмо банка о таком согласии в материалах дела отсутствует.

  Отсутствие согласия банка на момент заключения договора купли-продажи также подтверждается уведомлением Росреестра от 20.01.2015                      № 01/049/2014-476, которым предприниматель извещен о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости общей площадью 3 424, 6 кв.м., в том числе ввиду отсутствия согласия залогодержателя о продаже заложенного имущества. Этим же уведомлением, а также заявлением предпринимателя от 26.12.2014 о государственной регистрации перехода права собственности подтверждаются намерения предпринимателя произвести регистрацию на объект недвижимости тех помещений, которые непосредственно указаны в договоре купли-продажи поз. 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37- 39, 44, то есть на помещения, перечисленные в договоре купли-продажи. При этом в заявлении предпринимателя площадь помещений указана иная –                                 3 236, 4 кв.м. (заявление о регистрации перехода прав подано 26.12.2014, т.е. до подписания дополнительного соглашения от 25.03.2015 о разделе объекта недвижимости площадью 3 424, 6 кв.м.).

  Далее установлено, что в договоре купли-продажи указано на свидетельство о государственной регистрации права от 24.02.2009 серии                      41 АВ № 035840, в котором имеются сведения об обременении объекта недвижимости общей площадью 3 424, 6 кв.м. ипотекой без конкретной расшифровки. Выписка из ЕГРП, сформированная на момент заключения договора купли-продажи от 24.12.2014 и, в которой отражаются все имеющиеся сведения об ипотеках, сторонами договора не представлена. Покупатель счел достаточными данные об одной ипотеке по договору                            № 115300/0011-7/2, отраженные в договоре купли-продажи. Его ссылка на то, что справочная информация по объектам недвижимости в режиме online не содержала сведений о двух ипотеках по объекту до его раздела надлежащими доказательствами не подтверждена. Как указано выше, то, что в отношении объекта недвижимости до его раздела имелись все обременения, в том числе спорное следует из письма Росреестра от 25.08.2016 № 2.2-19/10581.

  Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи отсутствовало согласие банка на совершение сделки в отношении заложенного имущества, а также доказательства невозможности получения покупателем фактических сведений в отношении покупаемого объекта, в частности обременения, при том, что такие сведения, занесенные в государственный реестр отвечают критериям достоверности, являются публичными, т.е. общедоступными (статья 8.1 ГК РФ). Этим обстоятельствам судами надлежащая оценка не дана.

  Кроме того в материалах дела отсутствуют документы банка о том, какая на момент заключения договора купли-продажи за продавцом числилась задолженность по договору ипотеки от 06.07.2011                                      № 115300/0011-7/2. Соответствующие сведения не содержатся ни в дополнительном соглашении от 25.03.2015 к договору купли-продажи, ни в соглашении о порядке проведения платежей от 15.04.2015, заключенном между банком, продавцом и покупателем по договору купли-продажи от 24.12.2014 № 4.

  Далее установлено, что 25.03.2015 сторонами к названному договору купли-продажи заключено дополнительное соглашение, в котором стороны предусмотрели необходимость раздела объекта недвижимости общей площадью 3 424, 6 кв.м. на 2 самостоятельных объекта недвижимости и перечисления части стоимости объекта банку в счет погашения задолженности конкретно по договору об ипотеке № 115300/0011-7/2.

  В этой связи следует признать, что до раздела объекта недвижимости в установленном порядке не могли быть совершены регистрационные действия, связанные с переходом права собственности на часть имущества, приобретаемого предпринимателем (3 236, 4 кв.м.)

Раздел имущества произведен обществом 27.04.2015, что следует из представленных в дело кадастровых паспортов: помещений площадью                          3 236, 4 кв.м., с кадастровым номером 41:01:0010112:1876, пом. 45 и помещений площадью 188, 2 кв.м. с кадастровым номером 41:01:0010112:1877, пом. 46.

Письмом от 29.04.2015 № 053-02-24/30 банком дано согласие на раздел объекта недвижимости общей площадью 3 424, 6 кв.м. на 2 объекта: один площадью 3 236, 4 кв.м. с кадастровым номером 41:01:0010112:1876, другой - площадью 188, 2 кв.м. с кадастровым номером 41:01:0010112:1877. В этом письме указано на необходимость предоставления в банк нотариально удостоверенных копий свидетельств о праве собственности на выделяемые объекты. В материалах дела отсутствует обращение продавца к банку о даче согласия на раздел имущества, поэтому невозможно определить знал ли банк о продаже имущества с одним обременением.

Регистрация права собственности на вновь образованные объекты произведена 20.05.2015 за обществом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на помещения площадью 3 236, 4 кв.м. серии 41-АВ 231228, в котором имеются сведения о существующих обременениях: ипотека.

В данном случае, именно с момента регистрации права собственности на это имущество у общества возникает право на вовлечение этого имущества в гражданский оборот, а поскольку это имущество обременено ипотекой необходимость согласия залогодержателя.

В материалы дела представлено письмо общества от 29.04.2015 № 1117 о даче согласия на регистрацию перехода права собственности на объект с кадастровым номером 41:01:0010112:1876 за предпринимателем на основании договора купли-продажи от 24.12.2014 № 4, дополнительного соглашения от 23.03.2015 к нему. Приложением к письму поименованы названные договор, дополнительное соглашение.

Письмом от 04.06.2015 № 053-02-24/40 банком дано согласие на регистрацию перехода права собственности на объект с кадастровым номером 41:01:0010112:1876 с условием сохранения ипотеки в пользу банка.

Вместе с тем при наличии этого письма, включающего условие о сохранении ипотеки, а также свидетельства о праве собственности общества на указанный объект, обремененный ипотекой, в материалах отсутствуют доказательства, что предпринимателем принимались меры по установлению фактических обстоятельств, связанных с обременением, включая задолженности по существующим ипотекам. В частности на этот период в деле отсутствуют выписки из ЕГРП об объекте, а также обращения банку по существующим задолженностям по обязательствам, обеспеченным ипотекой.

То, что после образования объекта с кадастровым номером 41:01:0010112:1876 и регистрации на него права собственности сначала - 20.05.2015 за обществом, а затем - 26.06.2015 за предпринимателем на указанный объект сохранены существующие обременения в виде 2-х ипотек подтверждается письмом Росреестра от 25.08.2016 № 2.2-19/10581, справочной информацией по объектам недвижимости в режиме online. Ссылка в письме, что в отношении объекта с кадастровым номером 41:01:0010112:1877 ошибочно не внесены сведения регистрационной записи №41-41-01/047/2010-487 (ошибка исправлена регистрирующим органом 05.09.2016) в данном случае правового значения не имеет, поскольку эта ошибка касается объекта, оставшегося в собственности общества.

 В этой связи нельзя признать обоснованными, а именно подтвержденными выводы судебных инстанций о том, что покупатель при заключении договора купли-продажи от 24.12.2014 № 4 проявил должную степень заботливости и осмотрительности, поскольку отсутствуют какие-либо доказательства о предпринятых им мер в получении информации по приобретаемому объекту, исключающую наступление негативных для него последствий. При том что, договор купли-продажи заключался не на торгах, поэтому предприниматель, вступая в договорные отношения по своей инициативе, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, должен был прогнозировать возможные риски по приобретаемому имуществу, имеющему обременения.

  Поскольку названные обстоятельства, связанные с непосредственным обременением объекта недвижимости, как до его раздела, так и после, а также с тем когда банк дал согласие на продажу имущества, обремененного залогом судами не устанавливались, а их выяснение является значимым для разрешения заявленных предпринимателем требований, следует признать, что решение, постановление апелляционной инстанции принято по неполно исследованным обстоятельствам дела, имеющим значение для его правильного разрешения, не отвечает требованиям части 3 статьи 15                  АПК РФ, поэтому подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

  При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать им соответствующую оценку и с учетом установленного разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.11.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 по делу № А24-2588/2016 Арбитражного суда Камчатского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Камчатского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                  С.Н. Новикова                   

Судьи                                                                                           С.И. Гребенщиков

 

       Е.К. Яшкина