АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-4455/2018

17 декабря 2018 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2018 года, полный текст решения изготовлен 17 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании 10.12.2018г. дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: МБУ «Управление капитального строительства»;  Финансовое Управление Администрации МОГО «Усинск»;   Администрация МОГО «Усинск»

о взыскании затрат на капитальный ремонт и процентов за пользование чужими денежными средствами, 

в отсутствие представителей в судебном заседании,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (Истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (Ответчик, Комитет) о взыскании затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения в сумме 4 456 141 рубль; процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 01.02.2018 в сумме 426 675 руб. 48 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.02.2018 до момента фактического исполнения ответчиком принятого судебного акта; расходов на оплату услуг представителя в сумме 50 000 руб.; а также расходов на оплату нотариальных услуг в сумме 1 500 руб.

Ответчик и третьи лица извещены надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся материалам в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

04.07.2014г. на основании постановления Администрации муниципального образования городского округа «Усинск» от 13.05.2014 №967 и протокола проведения открытого аукциона по извещению №160614/0167382/01 от 17.06.2014г., между Комитетом (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) был заключен Договор аренды №3078/14 (Договор1 – т.1 л.д.42-44), по условиям раздела 1 которого Арендодатель сдает во временное владение и пользование, а Арендатор принимает торговое здание – магазин «Мелодия», общей полезной площадью 549,0 кв. м, адрес объекта: 

<

...> Октября, д. 18/1 в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Передача помещений Арендатору оформлена Актом передачи от 14.08.2014г. (л.д.44 на обороте)

Согласно пункту 1.2 Договора, передаваемое в аренду здание будет использоваться Арендатором для размещения кафе.

Пунктом 1.3 установлен срок договора аренды – с 14.08.2014г. по 13.07.2015г. По письменному Соглашению от 13.07.2015г. (т.1.л.д.45), Договор расторгнут с 14.07.2015г., помещения возвращены из аренды по соответствующему акту (л.д.45 на обороте).

Согласно пункту 2.4 Договора1, в случае оставления арендатором объекта до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан уплатить арендодателю стоимость не произведенного им и являющегося его обязанностью косметического или текущего ремонта, стоимость которого определяется на основании дефектной ведомости и сметы, утвержденной собственником имущества.

В соответствии с пунктом 2.5 договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Пунктом 6.4.3 предусмотрено право арендодателя в любое время отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке путем направления арендатору соответствующего уведомления об отказе и расторжении договора в случае проведения капитального ремонта (реконструкции), перепланировки арендуемого объекта без согласования с арендодателем.

Согласно пункту 7.1.5 договора арендатор обязуется не производить в арендуемом здании без письменного разрешения арендодателя скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. В случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Пунктом 7.1.8 договора на арендатора возложена обязанность своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт арендуемого объекта.

Пунктом 8.2 договора установлено, что убытки, понесенные стороной вследствие ненадлежащего исполнения обязательств из договора другой стороной, подлежат компенсации как в части реального ущерба, так и в части упущенной выгоды, если сторона, допустившая нарушения условий договора, не докажет, что такие нарушения возникли по не зависящим от нее обстоятельствам или по вине другой стороны.

14.08.2014 сторонами подписан акт передачи муниципального нежилого здания арендатору, согласно пункту 2 которого на момент подписания акта помещение находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в соответствии с условиями договора аренды.

По Договору1 в арбитражном суде рассматривалось дело А29-2208/2016 по иску Комитета к Предпринимателю о взыскании 638 439 рублей 52 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого здания от 04.07.2014 N 3078/14 за период с 01.12.2014 по 13.07.2015, 67 072 рублей 12 копеек пеней за просрочку платежей за период с 23.12.2014 по 13.07.2015, 36 304 рублей 65 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 08.06.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 08.09.2016г. решение Арбитражного суда Республики Коми от 08.06.2016 по делу N А29-2208/2016 отменено, по делу принят новый судебный акт, исковые требования Комитета удовлетворены, с Предпринимателя в пользу Комитета взыскана задолженность в сумме 638 439 руб. 52 коп., штрафные санкции в сумме 67 072 руб. 12 коп. за период с 23.12.2014 по 13.07.2015, 36 304 рубля 65 копеек за период с 15.07.2015 по 29.02.2016, в доход федерального бюджета 20 836 рублей 33 копейки государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу норм и принципов, содержащихся в положениях пункта 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части 3 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57, пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, суд при рассмотрении дела обязан учитывать выводы, сделанные судами в рамках иных дел. 

При рассмотрении дела А29-2208/2016 судами установлено, что 01.08.2014 ИП ФИО2 направила в Совет муниципального образования городского округа «Усинск» письмо (т.1.л.д.80-81, 113), в котором просила на ближайшей сессии рассмотреть вопрос о снижении арендной платы, поскольку переданное ей в аренду здание магазина «Мелодия» требует капитального ремонта, восстановления и реконструкции, затраты на которые согласно локальной смете составляют 6 673 315 рублей 38 копеек. Указала, что ею проводятся работы по приведению здания в нормативное состояние, а именно: заменена система отопления и канализации, проведено выравнивание стен, полов, укладка кафеля, устройство натяжных потолков, установлены перегородки в здании, установлены пластиковые окна и двери во всем здании, начаты работы по ремонту кровли. Закуплен керамогранит для полной облицовки здания, начата работа по замене светодиодной вывески. Окончание работ по приведению здания в нормативное состояние запланировано к 25.08.2014.

Письмом от 11.08.2014 N 251 (т.1.л.д.116) и.о. главы городского округа обратился к руководителю администрации муниципального образования городского округа «Усинск» с просьбой провести правовую оценку возможности снижения размера арендной платы в связи с обращением Предпринимателя.

Письмом от 15.09.2014 N 5877 (т.1.л.д.119, 162) руководитель администрации муниципального образования городского округа «Усинск» сообщил о необходимости получения письменного согласия Арендодателя на проведение капитального ремонта нежилого здания, находящегося по адресу: 

<

...> Октября, д. 18/1, а также внесения изменений в локальную смету N 8/4-1, исключив из перечня виды работ, не относящиеся к капитальным.

25.09.2014г. в Администрацию (т.1 л.д.52). и 03.10.2014г. в Комитет (т.1.л.д.128, 163) поступило заявление Предпринимателя о даче разрешения / согласия на проведение капитального ремонта здания, находящегося по адресу: 

<

...> Октября, д. 18/1.

Письмом от 28.11.2014 N 7608 (т.1.л.д.123, 164) Администрация муниципального образования городского округа «Усинск» дала согласие Предпринимателю на проведение капитального ремонта здания и возвратила на доработку локальную смету N 8/4-1-1 с просьбой представить согласованные проекты на проведение капитального ремонта инженерных сетей с ресурсоснабжающими организациями.

Письмом от 25.03.2015 N 323 муниципальное бюджетное учреждение «Управление капитального строительства» муниципального образования городского округа «Усинск» сообщила Комитету о согласовании предоставленных проектов по перепланировке кафе «Мелодия» (т.1.л.д. 117, 165).

Письмом от 12.10.2015 N 4424 (т.1 л.д. 118, 134) Комитет уведомил Предпринимателя о необходимости внесения изменений в дефектные ведомости и локальный сметный расчет на проведение капитального ремонта арендованного здания, оставив виды работ, относящиеся к капитальному ремонту, а не к реконструкции объекта, указав, что согласие на реконструкцию объекта администрацией муниципального образования городского округа «Усинск» не давалось.

На письме имеется рукописная приписка с подписью ИП ФИО2 о получении 14.10.2015 локальной сметы N 8/4-1-1-2 (т.1.л.д.168).

Письмом от 17.11.2015 ИП ФИО2 направила в адрес Комитета откорректированную локальную смету на капитальный ремонт арендуемого ею помещения N 8/4-1-1-3.

Письмом от 23.11.2015 N 4949 (т.2.л.д.49) Комитет направил локальную смету N 8/4-1-1-3 в муниципальное бюджетное учреждение «Управление капитального строительства» муниципального образования городского округа «Усинск» с целью проверки сметного расчета на предмет относимости указанных в нем работ к капитальным работам.

Письмом от 02.12.2015 N 1558 (т.2 л.д. 48) муниципальное бюджетное учреждение «Управление капитального строительства» муниципального образования городского округа «Усинск» направило в адрес Комитета проверенную локальную смету N 8/4-1-1-3 и перечень основных видов работ, выполняемых при комплексном капитальном ремонте жилищного фонда.

В материалы дела представлено заключение финансового управления администрации муниципального образования городского округа «Усинск» от 17.03.2016г. на проект постановления администрации муниципального образования городского округа «Усинск» «О компенсации затрат по капитальному ремонту помещений, находящихся в муниципальной собственности» (здание магазина «Мелодия») (т.2 л.д.51), согласно которому финансовое управление не согласовывает представленный проект, так как из представленной локальной сметы на капитальный ремонт здания в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» необходимо исключить работы, не относящиеся к капитальному ремонту.

Письмом от 20.05.2016 N 2405 (т.1 л.д.82, 115, 167) Комитет повторно возвратил на доработку дефектные ведомости и локальный сметный расчет N 8/4-1-1-3 для исключения в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» из расчета видов работ, относящихся к текущему ремонту.

В обоснование возражений относительно исковых требований в деле А29-2208/2016, заключающихся в необходимости зачета в счет арендной платы стоимости проведенного ИП ФИО2 капитального ремонта арендуемого ею здания, и в материалы настоящего дела Предприниматель представила локальные сметные расчеты:

- №8/4-1-1-2 от 01.08.2014 (т.1. л.д.53-69), согласно которому стоимость капитального ремонта здания составляет 6 538 743 руб. 11 коп.;

- №8/4-1-1-3 от 17.11.2015 (т.1. л.д.70-74), согласно которому стоимость капитального ремонта арендуемого здания составляет 4 456 141 рублей 31 копейку;

- фотографии, на которых, согласно пояснениям ответчика, зафиксировано состояние помещения кафе до ремонта и после проведения ремонта; 

- договор подряда N 2014/08-01 от 01.08.2014 (л.д. 114-115), заключенный между ИП ФИО2 (заказчик) и ФИО3 (подрядчик), в соответствии с пунктом 1.1 которого подрядчик обязался выполнить капитальный ремонт помещений здания магазина «Мелодия» под кафе в г. Усинск согласно локальному сметному расчету N 8/4-1-1-2, начало работ – 01.08.2014, окончание работ – 15.11.2014, цена за выполненные работы – 6 538 743 рубля 11 копеек, акт сдачи-приемки выполненных работ от 10.11.2014.

В дело А290-2208/2016 были представлены Проект по перепланировке кафе по адресу: 

<

...> Октября, 18/1 9 (архитектурно-строительную часть); 

При вынесении Постановления суд апелляционной инстанции в деле А290-2208/2016 по взаиморасчётам по Договору1 отразил следующее.

На основании пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

При этом после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете, данное право может быть реализовано только путем заявления встречного иска, который принимается судом на основании пункта 1 части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Указанное толкование отражено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» и соответствует позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 07.02.2012 N 12990/11 по делу N А40-16725/2010-41-134, А40-29780/2010-49-263.

Таким образом, в отсутствие принятого судом к производству встречного искового заявления Предпринимателя с требованиями о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы обязательство ответчика по внесению арендной платы не могло в рамках рассматриваемого дела быть прекращено зачетом встречных требований.

Судебная коллегия отметила, что Предпринимателем в качестве встречных также не заявлялись требования об уменьшении размера арендной платы; в досудебном порядке какого-либо согласия относительно уменьшения размера арендной платы в связи с выполненным арендатором ремонтом сторонами достигнуто не было. Более того, из материалов дела следует, что окончательно стоимость выполненного капитального ремонта сторонами не согласована; не была установлена указанная стоимость и судом первой инстанции. 

В случае наличия у ответчика некомпенсированных истцом затрат на капитальный ремонт арендуемого им помещения ответчик вправе обратиться за защитой своих прав способами, определенными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате по Договору1 удовлетворены.

29.05.2015г. на основании постановления Администрации муниципального образования городского округа "Усинск" от 08.06.2015 №1056, между Администрацией МОГО «Усинск» в лице Комитета (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) был заключён Договор аренды нежилого здания, находящегося в муниципальной собственности, №3180/155 (Договор2 – т.2 л.д.47-50), по условиям раздела I которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование сроком с 14.07.2015 по 13.07.2025 нежилое торговое здание - магазин "Мелодия" общей площадью 549,0 кв. м по адресу: 

<

...> Октября, д. 18/1, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в качестве кафе. Здание, передаваемое в аренду, принадлежит муниципальному образованию городскому округу "Усинск" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.10.2004 11 АА N 225567.

Целевое назначение использования помещения сохранилось, не изменилось.

Передача арендуемого объекта произведена по акту приема-передачи от 17.07.2015г., отражено пользование имуществом Арендатором с 14.07.2015г.

Комитет обращался в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением от 15.11.2016 N 4873 к Предпринимателю о взыскании 155 021 рублей 64 копеек пени за период с 21.07.2015 по 30.09.2016 в связи с просрочкой арендных платежей по договору аренды нежилого здания, находящегося в муниципальной собственности от 29.05.2015 N 3180/155, расторжении договора аренды и выселении Предпринимателя из занимаемого по договору нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 18/1. После уточнения иска, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил расторгнуть договор аренды и выселить ответчика из занимаемого здания.

Исковые требования, основанные на положениях договора, статей 309, 310, 329, 330, 395, 614, 616, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Положении о Комитете, утвержденным решением Совета муниципального образования городского округа "Усинск" от 09.10.2014 N 375, были мотивированы существенным нарушением со стороны ответчика условий договора.

Принятым в порядке упрощенного производства решением Арбитражного суда Республики Коми, в мотивированном виде которое по заявлениям сторон изготовлено 31.01.2017, требования Комитета оставлены без удовлетворения. Суды при рассмотрении указанного дела, проанализировав обстоятельства дела, не усмотрели в действиях Предпринимателя существенного ущемления имущественных интересов муниципального образования городского округа "Усинск" в лице Комитета, послуживших основанием для предъявления в суде требования о расторжении договора. 

Суд указал, что, ссылаясь на оплату предъявленного в претензионном порядке долга в установленный в претензии от 30.09.2016 N 4146 срок до 01.11.2016, и более, чем за месяц до подачи иска 18.11.2016, Комитет не представил доказательств разумности своих действий по инициированию расторжения договора в судебном порядке.

В деле А29-12307/2016 судами двух инстанций установлено, что 24.06.2016 Комитет направил в адрес Предпринимателя претензию N 2976, в которой указал на числящуюся за Предпринимателем задолженность состоянию на 31.05.2016 в размере 588 000 рублей и проинформировал арендатора о необходимости до 08.07.2016 погасить долг по договору аренды и уплатить начисленную пени. Комитет предупредил, что в случае отсутствия со стороны ответчика оплаты Комитет будет вынужден обратиться в арбитражный суд с иском о принудительном взыскании суммы задолженности. Данная претензия получена ответчиком 27.06.2016 и оставлена последним без ответа.

30.09.2016 Комитет повторно направил Предпринимателю претензию N 4146, в которой указал на увеличение задолженности ИП ФИО2 перед арендодателем до 1 272 000 рублей 00 копеек (период с декабря 2015 года по сентябрь 2016 года) и начисленную в связи с этим неустойку, составившую 155 021 рубль 64 копейки за период с 27.07.2015 по 30.09.2016 с учетом оплаченной 08.04.2016 суммы пени в размере 35 251 рубля 26 копеек. 

Комитет проинформировал Предпринимателя о необходимости в тридцатидневный срок со дня направления претензии погасить задолженность и оплатить сумму пеней, а также указал следующее: учитывая, что обязательство по внесению арендной платы Предпринимателем не исполняется надлежащим образом, а также руководствуясь статьей 619 ГК РФ и пунктом 5.1.1 договора, Комитет предлагает расторгнуть договор аренды с 01.11.2016 и передать арендуемое здание арендодателю. В случае, если требование будет оставлено без исполнения, Комитет обратится в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, пени, о расторжении договора и возврате имущества.

Платежными поручениями от 18.10.2016 N N 967089, 967092 Предприниматель долг перед арендодателем погасил. В ответе на претензию истца ответчик объяснил обстоятельства неуплаты аренды в установленные договором сроки. Тем не менее, истец 18.11.2016 обратился в Арбитражный суд Республики Коми с требованием расторгнуть с ответчиком договор, а затем и во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой на решение суда первой инстанции, отказавшего в иске Комитету.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Защита гражданских прав согласно статье 12 ГК РФ может осуществляется путем прекращения или изменения правоотношения.

Согласно статьям 606, 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование за плату арендатору здание или сооружение. В силу статей 609, 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. По смыслу приведенной нормы невнесение более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока квалифицировано как одно из существенных нарушений условий договора аренды.

В разделе 5 сторон определили условия о досрочном расторжении договора. Договор аренды согласно пункту 5.1 подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению в случае, если арендатор использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которому требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не было признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды, а приведенные разъяснения позволяют сделать вывод, что в рассматриваемом случае существенное значение имеет то, воспользовался ли арендодатель своим правом на расторжение договора с арендатором в разумный срок. 

В Постановлении суд апелляционной инстанции согласился с судом первой инстанции, выявившим ранее озвученное Комитетом намерение урегулировать в рамках договора аренды вопрос о компенсации затрат Предпринимателя по проведению капитального ремонта здания, который на момент рассмотрения дела А29-12307/2016 не разрешился. Иного из материала дела не следует. Тем самым арендодатель подтвердил взаимодействие с ответчиком в соответствии с заключенным между ними договором аренды.

С учётом указанных выше судебных актов, 09.01.2017г. Предприниматель направила в Комитет претензию с требованиями в сумме 4 456 141 рубль о зачислении данной суммы в аренды платежи либо по погашению указанной задолженности и начисленных процентах.

Претензия получена Комитетом 09.01.2017г. (т.1.л.д.125). Требования по претензии Комитетом не исполнены. В ответе на претензию №604 от 10.02.2017г. (т.1.л.д.171-173) Комитет отразил переписку сторон по вопросу согласования локальной сметы, сообщил об отсутствии исправлений локальной сметы, возвращенной Истцу письмом №2405 от 20.05.2016г.

Условиями представленных договоров аренды не предусмотрена обязанность арендатора по проведению капитального ремонта, а также установлен запрет на производство перепланировок и переоборудования капитального характера арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя (пункт 7.1.5 договоров).

Напротив, п.7.2.3. предусмотрено право Арендатора на возмещение затрат в случае проведения реконструкции и/или капитального ремонта.

Ответчик согласовал проведение капитального ремонта арендуемых помещений. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. 

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Ни зачета в счёт арендной платы, ни уменьшения размера арендных платежей по спорным обязательствам не выполнено, об ином/обратном не заявлено, документально не подтверждено.

По общему правилу капитальный ремонт требует согласования с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия последнего возможно в связи с неотложной необходимостью, или если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предмет доказывания по исковому требованию о взыскании с арендодателя стоимости работ по капитальному ремонту арендуемого здания входит выяснение следующих вопросов: произвел ли арендатор капитальный ремонт арендуемого объекта за свой счет, размер затрат арендатора на капитальный ремонт, представление арендодателю сметной документации, согласование капитального ремонта с арендодателем либо обоснование неотложной необходимости проводимого ремонта, а также документальное подтверждение факта выполнения работ и двустороннего волеизъявления на проведение зачета в счет арендной платы.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценил представленную в материалы дела доказательственную базу и пришел к выводам о необходимость проведения капитального ремонта арендованных Обществом помещений и получении согласия арендодателя в установленном законом порядке на осуществление указанного ремонта.

Суд установил, что Общество выполнило капитальный ремонт арендованных помещений.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства возмещения арендодателем арендатору спорных расходов в материалы дела не представлены.

Довод Ответчика о недоказанности Обществом затрат, понесенных в связи с проведением капитального ремонта арендованного имущества, документально не подтвержден. Правом на проведение экспертизы для установления позиций, не относящихся к капитальным работам, Ответчик не воспользовался, суд проведением такой экспертизы не занимается, надлежащего ходатайства Ответчиком не заявлено, действий для её назначения не выполнено.

В силу ст. 616 Гражданского кодекса РФ, руководствуясь локальной сметой № 8/4-1-1-3 на капитальный ремонт помещений магазина «Мелодия» под кафе в г.Усинске на сумму 4 456 141 (четыре миллиона четыреста пятьдесят шесть тысяч сто сорок один) рубль 00 коп., утвержденной 17.11.2015г. Предпринимателем и 03.12.2015г. Администрацией МОГО «Усинск», Истец осуществил капитальный ремонт помещений магазина «Мелодия» под кафе в г. Усинске, что подтверждается Договором подряда № 2014/08-01 от 01.08.2014, актом сдачи-приемки выполненных работ и другими документами. 

Ответчик в ранее указанных делах (в том числе в апелляционной жалобе по делу № А29-2208/2016), заявил о том, что затраты Предпринимателя на проведение капитального ремонта будут компенсированы в рамках договора аренды нежилого здания находящегося в муниципальной собственности № 3180/15 от 29.05.2015 года. Указанная позиция отражена в решении Арбитражного суда Республики Коми от 31.01.2017 г. по делу № А29-12307/2016.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Несмотря на добросовестное исполнение Истцом своих обязательств по договору аренды нежилого здания, находящегося в муниципальной собственности № 3078/14 от 04.07.2014 г. и по договору аренды нежилого здания, находящегося в муниципальной собственности № 3180/15 от 29.05.2015 г., Ответчик не компенсировал стоимость капитального ремонта. На основании изложенного, а также руководствуясь Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"; ст. 314, ст. 616, ст. 619 Гражданского кодекса РФ; ч. 2 ст. 41, ст. 65, ст. 131, ст. 132 АПК РФ, Истец обратился в суд с настоящим иском.

Поскольку Истец в порядке ст. 65 АПК РФ доказал факт осуществления капитального ремонта арендуемых помещений и отсутствия соответствующего обещанного возмещения затрат, его требования о взыскании с Ответчика задолженности удовлетворяются судом в полном объёме.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 01.02.2018г. в сумме 426 675 руб. 48 коп., и о начислении последующих процентов до даты погашения долга. 

Кроме того, Истец был вынужден обратиться за квалифицированной юридической помощь в ООО ЮА «Чаликов и Партнеры», в связи с чем понес расходы на оплату юридических услуг на сумму 50 000 рублей.

Разумность, указанных расходов обосновывается рекомендованными минимальными тарифными ставками на услуги, оказываемые адвокатами Республики Коми, согласно сведений, отраженных в протоколе Решения Совета адвокатской палаты Республики Коми, Ответчиком не оспорена, о чрезмерности расходов не заявлено.

На основании изложенного суд удовлетворяет исковые требования в полном объёме, с отнесением расходов по уплате государственной пошлины на Ответчика.  

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) затраты на капитальный ремонт в сумме 4 456 141 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 01.02.2018 в сумме 426 675 руб. 48 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.02.2018 до момента фактической оплаты, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 47 414 руб. 08 коп. и судебные издержки на оплату услуг представителя и  нотариальных услуг в сумме 50 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Е.С. Скрипина