Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-132442/2022

28 июня 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  18 июня 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  28 июня 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" 

ответчик: Акционерное общество "Торговый комплекс Московского вокзала" 

о взыскании,

при участии согласно протоколу судебного заседания от 18.06.2024,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Акционерному обществу "Торговый комплекс Московского вокзала" (далее – ответчик, Компания) о взыскании задолженности по арендной плате по Договору аренды недвижимого имущества (строения / его части) находящегося в собственности ОАО «РЖД» №ЦРИ/04/А/2197/17/005050 от 20.12.2017 за период с 01.07.2022 по 19.07.2022 в размере 8 057 921 рубль 96 копеек.

Определением от 21.05.2023 арбитражный суд приостановил производство по делу в связи с назначением судебной экспертизы.

В материалы дела поступило Заключение эксперта № 335/87 от 04.07.2023.

Производство по делу возобновлено.

Определением от 16.01.2024 суд принял к производству встречное исковое заявление Акционерного общества "Торговый комплекс Московского вокзала" о признании недействительной (оспоримой) сделку по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы на основании уведомления за исх. №исх-5961/окт от 22.02.2022 и применении последствий недействительности односторонней сделки.

В судебном заседании 18.06.2024 представители сторон поддержали ранее изложенные правовые позиции (исковое заявление, встречное исковое заявление, отзывы, возражения и письменные пояснения). Представитель ответчика поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы; представитель истца против назначения повторной экспертизы возражал.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство. 

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

20 декабря 2017 г. между ОАО «РЖД» (далее - арендодатель) и АО «Торговый комплекс Московского Вокзала» (далее - АО «ТКМВ», арендатор) заключен договор № ЦРИ/04/А/2197/17/005050 аренды недвижимого имущества (строения/его части), находящегося собственности ОАО «РЖД» (далее - Договор), в редакции дополнительных соглашений №№ 1 от 30.05.2018 г., 2 от 14.01.2019 г., 3 от 28.08.2019 г., 4 от 27.03.2020 г., 5 от 24.02.2021 г., 6 от 25.02.2021 г., 7 от 26.02.2021 г., от 30.11.2021 г., сроком действия с 01.04.2017 г. по 31.01.2018 г.

Поскольку по истечении срока действия Договора Арендатор в отсутствие возражений Арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в порядке, установленном ст. 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 9.7. Договора, отношения сторон возобновлены на неопределенный срок.

Так, во исполнение п. 1.1 Договора Арендодателем предоставлены, а Арендатором приняты во временное владение и пользование нежилые помещения и их части по адресу: 

<

...> литера А, кадастровый номер 78:31:0151502:3073 (учетный номер 78:31:0151502:3073/1):

- помещения №№ 1, 3-18 (1-Н) площадью 311,3 кв. м, №№ 1-21, 23-31, 234-242 (9-Н) площадью 546 кв. м, помещение № 3 и часть помещения № 1 площадью 4,3 кв. м (35-Н) общей площадью 43,7, помещения 6-9 (8-Н) площадью 44,4 кв. м, общей площадью 954,4 кв. м в подвала здания Московского вокзала;

- помещения №№ 38-44, 65-66, 68-72, 87, 90-93. 95-110, 123, 135-145, 147-154, 156-164, 166-167, 193-203, 205-216, 218-219, 227, 229, 231, 243-246 (9-Н) площадью 2129 кв. м, часть помещения 35 (9-Н) площадью 20 кв. м, часть помещения № 165 (9-Н) площадью 9,3 кв. м, часть помещения № 232 (9-Н) площадью 1,7 кв. м, часть помещения 8ЛК площадью 2,3 кв. м, часть помещений №№ 14-15 (14-Н) площадью 6 кв. м, общей площадью 2168,3 кв. м на первом этаже здания Московского вокзала;

- помещения №№ 73-86, 88. 111-122, 146 антресоли первого этажа здания Московского вокзала общей площадью 516,9 кв. м,

<

...> литера Б, кадастровый номер 78:31:0151502:3052 (учетный номер 78:31:0151502:3052/1):

- часть помещения № 6 площадью 30 кв. м, №№ 9-21 (10-Н) площадью 194,7 кв. м, №№ 1-10 (11-Н) площадью 236,9 кв. м, общей площадью 461,6 кв. м в подвале здания Кассового зала № 2 Московского вокзала;

- помещения №№ 1-4 (7-Н) площадью 37,3 кв. м на первом этаже здания Кассового зала № 2 Московского вокзала,

<

...> литера П, кадастровый номер 78:31:0151502:3203 (учетный номер 78:31:0151502:3203/1):

- часть распределительной площадки Московского вокзала площадью 246,4 кв. м;

- часть помещения № 1 площадью 25,4 кв. м, часть помещения № 2 площадью 32,8 кв. м в подземном этаже (тоннеле) распределительной площадки общей площадью 58,2 кв. м. (далее - Недвижимое имущество).

В соответствии с пунктом 1.2 Договора ответчику переданы помещения (далее -недвижимое имущество), расположенные в границах комплекса Московского вокзала для использования в коммерческих целях. В соответствии с дополнительным соглашением № 7 от 26.02.2021 размер арендуемой площади объекта составил 4434,1 кв.м.

В соответствии с пунктом 5.1 Договора с учетом приложения № 3 к Договору определен размер арендной платы за часть здания Московского вокзала, часть здания билетных касс Московского вокзала, часть распределительной площадки Московского вокзала. Размер арендной платы и сроки её внесения условиями Договора согласованы.

Согласно абз. 1, 3 п. 5.2 Договора арендная плата по настоящему Договору перечисляется в полном объеме ежемесячно вперед до десятого числа оплачиваемого месяца на счет Арендодателя, указанный в разделе 12 настоящего Договора.

Пунктом 5.3 Договора стороны установили, что арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению Арендодателя не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущества.

В порядке, предусмотренном пунктом 5.3 Договора, ОАО «РЖД» проведена оценка рыночной стоимости арендной платы. На основании отчета об оценке от 31.08.2021 г. № 4440523-5 определен размер арендной платы, в адрес Арендатора направлено уведомление от 22.02.2022 № ИСХ-5961/ОКТ об увеличении размера арендной платы с 01.05.2022.

Ввиду несогласия с повышением арендной платы по договору Компания продолжила оплачивать арендную плату без учета указанного увеличения.

Обществом 01.07.2022 договор расторгнут в одностороннем порядке уведомлением от 30.05.2022 N исх-18524/ОКТ, 19.07.2022 Компания возвратила Обществу арендованное недвижимое имущество.

Ссылаясь на неисполнение Компанией обязанности по внесению арендной платы за указанный в иске период с учетом ее увеличения, Общество направило Компании претензии от 15.11.2022 N ИСХ-44310/ОКТ, а впоследствии обратилось с иском о взыскании задолженности.

Компания заявила встречный иск к Обществу о признании недействительной (оспоримой) сделки по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы по договору на основании уведомлений №исх-5961/окт от 22.02.2022 и применении последствий ее недействительности.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 названной статьи арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Факт заключения Договора и предоставления имущества во временное владение и пользование ответчика подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Пунктом 5.3 Договора установлено, что арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению Арендодателя не более, чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за Недвижимое имущество. Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления Арендодателем Арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы в порядке, предусмотренном п. 9.9 Договора.

Арендодатель на основании пункта 5.3 Договора направил в адрес Арендатора уведомление от 20.02.2022 № ИСХ-5961/ОКТ, согласно которому новый размер арендной платы, начиная с 01.05.2022 составил 21124705,71 руб.

Измененный размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» от 31.08.2021.

В процессе рассмотрения дела ответчик представил отчет об оценке ООО «Северо-Западное Агентство Оценки» от 30.03.2023, которым определена арендная плата за пользование спорным имуществом за период 01.02.2022 по 31.07.2022 г. в размере 5184884 руб. в месяц с учетом НДС.

Учитывая наличие между сторонами спора относительно размера арендной платы, определением от 21.05.2023 арбитражный суд удовлетворил ходатайство ОАО «РЖД» о проведении оценочной экспертизы, назначил по настоящему делу оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ГУСЭ «ЧЭУ» ФИО1 Перед экспертом поставлены следующие вопросы: определить рыночную стоимость права пользования объектом нежилого фонда коммерческого и производственного назначения, переданного по договору от 20.12.2017 г. № ЦРИ/04/2197/17/0050 аренды (строения/его части), находящегося в собственности ОАО «РЖД» по состоянию на 15.06.2021.

Согласно Заключению эксперта № 335/87 от 04.07.2023 рыночная стоимость прав пользования объектом нежилого фонда коммерческого и производственного назначения, переданного по договору от 20.12.2017 г. № ЦРИ/04/2197/17/0050 аренды (строения/его части), находящегося в собственности ОАО «РЖД» по состоянию на 15.06.2021 составляет округленно:

20 983 000 руб. в месяц, или

251 794 000 руб. в год.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Рассмотрев экспертное заключение, суд пришел к выводу, что нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует требованиям законодательства, в материалах дела отсутствует.

Не согласившись с выводами Экспертного заключения, ответчик заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. В обоснование указанного ходатайства в дополнение к доводам, изложенным в таковом, представил в материалы дела Заключение специалиста от 12 августа 2023 г. № 12/08-ОНр/23 (далее - Заключение специалиста).

Вместе с тем, представленное Заключение специалиста не содержит итогового вывода о стоимости права аренды либо вычислений, опровергающих или ставящих под сомнение выводы Заключения эксперта о стоимости права аренды объекта исследования на 15.06.2021 г., выводы о противоречивости и недостоверности судебной экспертизы являются голословными.

Замечания, изложенные в представленном в материалы дела Заключении специалиста от 12.08.2023 г. № 12/08-ОНр/23, носят формальный характер, не содержат указаний на какие-либо существенные нарушения, допущенные при производстве судебной экспертизы, в связи с чем не могут повлиять на обоснованность либо достоверность выводов Экспертного заключения и не опровергают таковые.

Ответчик ставит под сомнение обоснованность выбора объектов-аналогов (помещение, сдаваемое под «шоу-рум», под склад).

На листе 8 Экспертного заключения имеется перечень помещений, входящих в состав объекта исследования, из которого следует, что в объект аренды входят помещения различного назначения: в том числе торговые и производственно-складские. При производстве экспертизы объекты-аналоги были подобраны с учетом назначения помещений, их распогтожения, занимаемых площадей.

Помещение, предлагаемое к аренде для размещения шоу-рума - это демонстрационный зал, где представлен товар, который можно оценить лично и купить его, то есть помещения, предназначенное для торговли.

Таким образом, указание на неверный выбор объекта сравнения ошибочно, равно как и указание на необоснованность выбора помещения-аналога с назначением под склад, поскольку помещения с указанным назначением включены в состав спорного объекта, подлежат отклонению.

Возражения, заявленные ответчиком, свидетельствуют о его несогласии с выводами эксперта, что по смыслу статьи 87 АПК РФ, не является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

Таким образом, суд принимает во внимание, что согласно выводов, содержащихся в экспертном заключении, стоимость права аренды на 15.06.2021 составляет 20 983 000 руб. без учета НДС, что превышает размер арендной платы, определенной арендодателем на основании отчета об оценке, указанной в уведомлении от 20.02.2021 № ИСХ-5961/ОКТ, и заявленной ко взысканию ОАО «РЖД» в рамках настоящего дела.

Приведенные в отзыве по первоначальному иску возражения Компании сводятся к несогласию с размером арендной платы по мотиву определения её в предшествующие периоды с учетом уровня инфляции, несоразмерностью относительно колебаний средней величины арендной платы в спорный период и необоснованностью её исчисления на основании представленного отчета об оценке и подлежат отклонению.

В пунктах 43, 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Из буквального содержания пункта 5.3 Договора следует, что при его заключении Арендатор наделил Арендодателя правом на одностороннее ежегодное изменение размера арендной платы по одному из двух возможных вариантов, путем её индексации в полуторакратном размере уровня инфляции либо с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы.

В силу приведенных положений Договора, выбор конкретного способа изменения арендной платы предоставлен Арендодателю, применение второго способа предполагает учет выполненного отчета об оценке, а не его прямое и непосредственное применение.

Таким образом, уведомление от 22.02.2022 г. обладает признаками односторонней сделки, основано на Договоре, согласования с ответчиком размера арендной платы, определенной с учетом отчета об оценке № 4440523-5 от 31.08.2021 г. рыночной арендной платы, не требовало, положения пункта 3 статьи 614 ГК РФ истцом соблюдены.

Довод о чрезмерности увеличения арендной платы опровергнут выводами судебной оценочной экспертизы, выполненной в ходе настоящего дела.

Довод о направлении уведомления об изменении арендной платы, определенной на основании отчета об оценке, за пять дней до истечения срока его действия, что является злоупотреблении правом, не соответствует требованиям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела.

Как уже было отмечено, в соответствии с пунктом 5.3 Договора арендодатель вправе изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год в размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы. Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления арендодателем арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 9.9 настоящего договора, т.е. по истечении 21 календарного дня со дня направления уведомления.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Направление арендодателем уведомления до истечения шестимесячного срока действия отчета об оценке, не свидетельствует о недостоверности этого отчета и невозможности его использовать для расчета арендной платы в последующие годы (указанная правовая позиция изложена в определении Верхового Суда Российской Федерации от 14.11.2019 г. по делу № А41-71074/2018).

Уведомление об измененном размере арендной платы направлено ОАО «РЖД» в адрес арендатора в пределах шестимесячного срока действия отчета об оценке, что не противоречит правовой норме и условиям заключенного сторонами договора. Применение измененного размера арендной платы с 1 мая 2022 г. соответствует пункту 5.3 заключенного сторонами договора.

В отсутствие доказательств, подтверждающих наличие нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при изготовлении отчета и недостоверности величины оценки, отсутствуют основания считать отчет недействительным.

Довод об изменении уведомлением механизма расчета арендной платы и, как следствие, о необходимости подписания сторонами дополнительного соглашения об изменении приложения № 3 не соответствует требованиям действующего законодательства, не подтверждается материалами дела.

Ответчик указывает, что договором (приложение № 3) установлена единая стоимость квадратного метра арендуемой по Договору площади, вне зависимости от назначения помещений, в то время как из содержания выкопировки из отчета об оценке, содержащих расчет арендной платы с учетом местонахождения и назначения помещения, по мнению арендатора, следует, что уведомлением изменен механизм расчета арендной платы и условие договора, содержащееся в приложении № 3.

Указанный довод не подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Из пункта 5.1 Договора следует, что в соответствии с расчетом согласно приложению № 3 к настоящему договору определена сумма ежемесячного платежа по настоящему договору (арендная плата).

Расчет арендной платы (приложение № 3) не содержит порядка исчисления указанной суммы, определяя стоимость квадратного метра в год, а также арендную плату на площадь по Договору в месяц и в год.

Из материалов дела следует, что в период действия договора указанный порядок определения цены Договора в виде единой цены за квадратный метр площади, арендуемой по Договору, сторонами не изменялся. Сведения о порядке ценообразования договор не содержит, относительно данного обстоятельства какие-либо возражения сторонами в период действия договора не заявлялись.

Из представленного в материалы дела уведомления следует, что указанный порядок также не изменен.

В соответствии с п. 5.3. Договора ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться в размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за Недвижимое имущество.

ОАО «РЖД» на основании отчета об оценке путем установления средней ставки арендной платы по помещениям, занимаемым Компанией по Договору, определен размер арендной платы в месяц, в год. Аналогичным образом определена итоговая стоимость арендной платы за метр в месяц, год в Расчете арендной платы к Договору (приложении 3).

Таким образом, уведомление об изменении размера цены договора содержит стоимость квадратного метра арендуемой площади в единицу измерения вне зависимости от местонахождения и назначения помещений, и итоговую стоимость арендной платы за занимаемую по договору площадь помещений за месяц и за год. Довод об изменении механизма ценообразования по Договору противоречит материалам дела, обоснованность размера арендной платы подтверждена выводами заключения судебной экспертизы, в связи с чем, указание изменение условий договора, требующее заключения сторонами дополнительного соглашения к Договору ошибочно.

Компанией к ОАО «РЖД» предъявлено встречное требование о признании оспоримой сделки недействительно и применении последствий недействительности сделки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, экспертное заключение, доводы сторон и представленные ими доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

С учетом приведенных норм и разъяснений применительно к положениям пункта 5.3 Договора оспариваемое уведомление представляет собой волеизъявление арендодателя, направленное на изменение условия Договора о размере арендной платы, и потому является односторонней сделкой.

Вместе с тем, учитывая, что ответчик в настоящем случае не оспаривает наличие в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, а не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае у ответчика по встречному требованию имелись основания для одностороннего бесспорного изменения арендной платы.

Заключением судебной экспертизы подтверждена достоверность величины рыночной стоимости арендуемого имущества, установленной отчетом об оценке арендодателя.

Отчет об оценке № 4440523-5 от 31.08.2021 г. соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; Федеральным стандартам оценки; Стандартам и правилам оценочной деятельности, доказательств обратного в материалы дела не представлено, вследствие чего, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки и о величине рыночной арендной платы за пользование объектом оценки следует признать обоснованными.

Учитывая, что недостоверность отчета об оценке, на котором основано направленное ответчиком уведомление об одностороннем изменении величины арендной платы от 20.02.2022, не установлена, основания для признания односторонней сделки об изменении размера арендной платы отсутствуют.

Кроме того, ОАО «РЖД» заявлено о применении срока исковой давности в отношении требования о недействительности оспоримой сделки.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе,

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Таким образом, течение срока исковой давности по требованию стороны сделки о признании оспоримой сделки недействительной начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (второй абзац пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Из материалов дела следует и не оспаривается Компанией, что уведомление об увеличении размера арендной платы на основании отчета об оценке получено ответчиком 01.03.2022.

Встречное исковое заявление подано ответчиком 27.12.2023, то есть по истечении одного года с момента получения сведений об оспариваемой сделке. Таким образом, срок исковой давности по иску о признании оспоримой сделки недействительной Компанией пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречного иска.

В связи с изложенным, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств оплаты арендной платы в установленном размере, с учетом ее увеличения, исковые требования по первоначальному иску ОАО «РЖД» подлежат удовлетворению; в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины и по оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Удовлетворить первоначальное исковое заявление в полном объеме.

Взыскать с акционерного общества «Торговый Комплекс Московского Вокзала» в пользу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» задолженность по договору от 20.12.2017 № ЦРИ/04/А/2197/17/005050 в размере 8 057 921,96 руб. за период с 01.07.2022 г. по 19.07.2022 г., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 63 290 руб. и по оплате судебной экспертизы в размере 70 000 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.