Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-9570/2020

г. Благовещенск

24 февраля 2021 года

изготовление решения в полном объеме

16 февраля 2021 года

резолютивная часть

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Н.А. Чертыкова,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (ОРГН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Администрации города Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании заключить договор аренды

Третье лицо: Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска

при участии в заседании: 

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 20.01.2021 № (1г), диплом о наличии высшего юридического образования 102824 2268317, паспорт, (полномочия не приняты);

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 11.08.2020 № 01-19/9119 (31.12.2021), диплом о наличии высшего юридического образования АВС 0462226, служебное удостоверение.

от третьего лица: не явились, извещены надлежащим образом.

установил,

в Арбитражный суд Амурской области обратилось общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (далее – истец) с заявлением к Администрации города Благовещенска (далее - ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:010139:455, расположенный по адресу: 

<

...> категория: земли населенных пунктов, площадью 1011 кв.м., назначение: для размещения многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения (завершение строительства).

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте проведения заседания извещено надлежащим образом.

Представитель заявителя ходатайствовал об уточнении исковых требований, просил суд признать незаконным действие Администрации г. Благовещенска, выразившееся в отказе от продления договора аренды земельного участка с КН 28:01:010139:455, расположенного по адресу: 

<

...> категория: земли населенных пунктов, площадью 1011 кв.м., назначение: для размещения многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения (завершение строительства), заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска и ООО «Стройзаказчик». Обязать администрацию заключить договор аренды земельного участка с КН 28:01:010139:455. Представил дополнительные документы для приобщения к материалам дела.

Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению по правилам статьи 49 АПК РФ.

Представитель ответчика требования не признавал, просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований, представил отзыв на исковое заявление, для приобщения к материалам дела.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, судом установлены следующие обстоятельства.

27.06.2016 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ООО «Стройзаказчик» был заключен договор №21 аренды земельного участка с КН 28:01:010139:455, расположенный по адресу: 

<

...> категория: земли населенных пунктов, площадью 1011 кв.м., назначение: для размещения многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения (завершение строительства).

Данный земельный участок находится в аренде с 2006 года (договор аренды № 1314 от 01.09.2006, изначально заключенный между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и Благовещенской городской организацией Амурского регионального отделения Союза МЖК России).

В настоящее время на указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства (многоквартирный дом).

28.08.2020 общество обратилось с заявлением в администрацию г. Благовещенска о продлении договора аренды № 21 от 27.06.2016.

Рассмотрев указанное заявление, администрация, письмом от 29.09.2020 отказала в продлении срока указанного договора.

Не согласившись с вынесенным отказом, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценив изложенные обстоятельства, изучив материалы дела, суд признает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

То есть для признания незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение этими действиями и решениями прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

По правилам пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как установлено пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", введенного в действие с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Аналогичные положения закреплены в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в силу которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 2 статьи 39.14 ЗК РФ предусмотрено, что заявление о предоставлении земельного участка подается или направляется в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом по их выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В данном заявлении должны быть указаны фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований; вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав; цель использования земельного участка и иные сведения (пункт 1 статьи 39.17 ЗК РФ).

На основании пункта 2 этой же статьи к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1, 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В пункте 33 Перечня документов № 1 указано, что для подтверждения права на однократное получение в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, собственник указанного объекта должен представить: документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект не зарегистрировано в ЕГРП; документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП; сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке), выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об объекте незавершенного строительства, расположенном на испрашиваемом земельном участке), выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем, запрашиваются уполномоченным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.17 ЗК РФ в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 28:01:010139:455 был предоставлен обществу в аренду, для размещения многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения (завершение строительства).

На указанном участке имеется объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 255,4 кв.м., степень готовности 5%.

Срок аренды земельного участка, согласно условиям договора аренды, 3 года (с 28.06.2016 по 27.06.2019).

28.08.2020 заявитель обратился в администрацию г. Благовещенска с заявлением № 4713з о продлении договора аренды на земельный участок.

В соответствии с пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Как следует из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на объект незавершенного строительства, указанный ранее, зарегистрировано за ООО «Стройзаказчик» 08.04.2016.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ. 

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. 

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство прямо регулирует вопрос о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, которые были возведены в период действия договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015.

Как установлено судом и следует из материалов дела, общество однократно воспользовалось указанным правом, заключив договор аренды земельного участка от 27.06.2016 № 21, без проведения торгов.

В обоснование заявленных требований общество указывает на то, что спорный земельный участок находится в аренде с 2006 года, в связи с чем, необходимо принимать редакцию пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действующую до 1 марта 2015 года, согласно которой, собственник объекта незавершенного строительства право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. При этом, указанная норма не содержала оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 года пунктом 3 статьи 22.3 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды до истечения срока действия прежнего.

Суд, изучив указанные доводы общества, признает их необоснованными, поскольку они основаны на неверном применении норм права.

Ссылка общества на редакцию пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действующую до 1 марта 2015 года, действительно возможно было применить только в том случае, если договор аренды земельного участка был заключен до 1 марта 2015 года и более в целях завершения строительства с обществом не заключался.

Однако, наряду с регистрацией обществом права собственности на объект незавершенного строительства, с ООО «Стройзаказчик» в 2016 году был заключен договор аренды спорного земельного участка, для завершения строительства спорного объекта.

Таким образом, в соответствии с действующей редакцией Закона № 137-ФЗ, имеются ограничения права общества на однократное заключение договора аренды без проведения торгов, для завершения строительства.

Указанным правом ООО «Стройзаказчик» уже воспользовалось при заключении договора аренды земельного участка от 27.06.2016 № 21, что следует из содержания самого договора, где указано в каких целях заключен данный договор, а именно для завершения строительства.

Ссылка общества на приложенную в материалы дела судебную практику не может быть принята судом, поскольку в указанной практике были рассмотрены иные обстоятельства дела, которые не могут повлиять на результат рассмотрения настоящего спора (согласно выводов суда в рассмотренном деле, заявителю неправомерно было отказано в реализации своего права на однократное заключение договора аренды на три года для завершения строительства, поскольку тот, после 1 марта 2015 года данным правом не воспользовался, а заключал соответствующий договор по заявленному основанию до применения положений Закона № 137-ФЗ, в редакции действующей с 1 марта 2015 года).   

В силу вышеизложенного, действия администрации, выразившиеся в отказе заключения договора аренды земельного участка по настоящему спору, являются законными и не нарушающими законные права и интересы заявителя.

В данной связи, в удовлетворении требований общества следует отказать в полном объеме.

Заявителем при обращении в суд уплачена государственная пошлина  6000 рублей (платежное поручение от 10.11.2020 № 40).

Суд в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственную пошлину в размере 3000 рублей относит на ответчика, а излишне уплаченная госпошлина в размере 3000 руб., подлежит возврату ООО «Стройзаказчик» из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

решил:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным отказ администрации г. Благовещенска о заключении договора аренды, а также обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:010139:455, для завершения строительства, отказать в полном объеме.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета уплаченную государственную пошлину по платежному поручению от 10.11.2020 № 40 в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                                         Н.А. Чертыков