ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-21395/2019

Дело № А41-50639/19

23 декабря 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  16 декабря 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 декабря 2019 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Немчиновой М.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от ООО «ГЕФЕСТ-ИНВЕСТ»: ФИО2, представитель по доверенности от 17.01.2019; 

от Администрации Одинцовского городского округа Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «ГЕФЕСТ-ИНВЕСТ» на решение Арбитражного суда Московской области от 18.09.2019 по делу № А41-50639/19 по иску ООО «ГЕФЕСТ-ИНВЕСТ» к Администрации Одинцовского городского округа Московской области, третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области, о внесении изменений в договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Гефест-Инвест» (далее – ООО «Гефест-Инвест», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации муниципального образования «Городской округ Звенигород» Московской области (далее – Администрация г.о Звенигород) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.03.2014 № 10, заключенный между Администрацией городского округа Звенигород и ООО «Гефест-Инвест», изложив п. 1.3 договора в следующей редакции: «п. 1.3. Земельный участок предоставляется в аренду сроком с 27.03.2014 по 26.03.2021 г.».

В обоснование заявленных требований истец указал, что в течение срока действия договора в период с мая 2016 по февраль 2019 он не мог пользоваться арендованным земельным участком по целевому назначению «для размещения многоуровневой автостоянки» по причине наличия сведений о его пересечении с землями лесного фонда (затем оказавшихся необоснованными). По мнению заявителя, изменение условий договора возможно в связи с существенным изменением обстоятельств. 

Определением суда от 10.07.2019 к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Также, в ходе судебного разбирательства судом произведена замена заинтересованного лица Администрации городского округа Звенигород на Администрацию Одинцовского городского округа Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.09.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истцец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ. 

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей Администрации Одинцовского городского округа Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции. 

Как следует из материалов дела, 27 марта 2014 года между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 10 (далее – договор). 

Согласно п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0050523:2445, категории «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для размещения коммунальных, складских объектов», по адресу 

<

...>. 20А. 

Срок аренды установлен п. 1.2 с 27.03.2014 по 26.03.2019. 

Участок передан арендодателем арендатору по передаточному акту от 27.03.2014 (л.д.16). 

Постановлением Главы городского округа Звенигород от 19.12.2014 № 1394 изменен вид разрешенного использования участка с кадастровым номером 50:20:0050523:2445 на «для размещения многоуровневой автостоянки» (л.д.18).

31.12.2014 между ответчиком (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 56, согласно которому в аренду предоставлен участок площадью 1900 кв.м. для размещения автостоянки и автомойки с кадастровым номером 50:49:0010108:347 по адресу 

<

...> напротив дома № 15, сроком с 31.12.2014 по 30.12.2024 (л.д.19). 

По договору уступки прав аренды земельного участка, заключенного между гр. ФИО3 и ООО «Гефест-Инвест», права и обязанности арендатора по договору аренды № 56 от 31.12.2014 перешли к истцу по настоящему делу (л.д.22). 

13.11.2015 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010108:404 площадью 4900 кв.м. по адресу 

<

...> категории «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для стоянок автомобильного транспорта». 

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на 06.06.2019 (л.д.29-30), участок с кадастровым номером 50:49:0010108:404 образован из земельных участков с кадастровыми номерами 50:20:0050523:2445 и 50:49:0010108:347.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0050523:2445 по состоянию на 05.06.2019, из него образован земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010108:404 (л.д.38). 

11 февраля 2016 года ООО «Гефест-Инвест» обратилось к Главе городского округа Звенигород с заявлением о расторжении договоров аренды земельных участков от 27.03.2014 № 10 и от 31.12.2014 № 56, и о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010108:404 (л.д.52).

Письмом от 02.11.2016 администрация отказала в заключении договора аренды, сославшись на наличие сведений о пересечении границ участков (л.д.34).

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.09.2017 по делу № А41-86548/16, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2018, отказ администрации в заключении договора аренды участка с кадастровым номером 50:49:0010108:404 признан незаконным, суд обязал администрацию подготовить и направить в адрес заявителя проект договора аренды указанного участка.

12 марта 2019 года ООО «Гефест-Инвест» направило в адрес Главы администрации го Звенигород предложение об изменении договора аренды земельного участка от 27.03.2014 № 10 с кадастровым номером 50:20:0050523:2445, указав следующее.

В связи с наличием сведений о пересечении границ указанного участка с границами лесного фонда, он не мог использоваться арендатором в период с мая 2016 по февраль 2019, и смогло фактически использовать его после устранения данных обстоятельств.

Между тем, в указанный период общество оплачивало арендную плату, что привело к неосновательному обогащению на стороне арендодателя.

Общество полагает, что в связи с существенным изменением обстоятельств, о которых стороны не знали при заключении договора аренды (наличие сведений о пересечении границ) имеется возможность изменения условий договора в части продления срока его действия (л.д.94).

К указанному письму приложен проект дополнительного соглашения к договору аренды, а также выписка из протокола № 18 заседания Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 12.05.2016 по п. 446, на котором принято решение заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0050523:2445 при условии устранения пересечения границ (л.д.96). 

Поскольку ответа не последовало, ООО «Гефест-Инвест» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ). 

Пунктом 1 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ). 

Пунктами 1, 3 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 

В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. 

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. 

В соответствии с частями 1, 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – закон № 137- ФЗ) распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное. 

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (ст. 39.2 ЗК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Частью 3 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

В соответствии с ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

 Земельное законодательство не предусматривает возможности изменения условий договора аренды земельного участка путем продления срока его действия. 

Как следует из материалов дела, с заявлением о заключении договора аренды на новый срок до окончания действия предыдущего договора аренды истец не обращался. 

Таким образом, оснований для продления срока аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0050523:2445 как путем внесения изменений в договор № 10, так и путем заключения нового договора аренды на новый срок, без применения предусмотренных земельным законодательством процедур, не имеется. 

Арбитражный апелляционный суд полагает, что в случае обнаружения невозможности использования спорного земельного участка общество не было лишено возможности обратиться к арендодателю за уменьшением арендных платежей, освобождением от их оплаты (при наличии для этого оснований), потребовать досрочного расторжения договора аренды, т.е. воспользоваться правами, предоставленными ст. 612 ГК РФ.

Арбитражный апелляционный суд также считает необходимым отметить следующее. 

Арбитражным судом Московской области рассмотрено дело № А41-86548/16 по иску ООО «Гефест-Инвест» к Администрации городского округа Звенигород о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 02 ноября 2016 года № 7607-и; обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010108:404 на условиях договоров аренды земельных участков от 27 марта 2014 года № 10 и от 31 декабря 2014 года № 56. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2017 года по делу № А41-86548/16, оставленным в силе постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2018 года, и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2018, заявленные требования удовлетворены.

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010108:404 образован путем объединения в единое землепользование земельных участков с кадастровыми номерами 50:20:0050523:2445 и 50:49:0010108:347. 

Согласно п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. 

Таким образом, суды в рамках дела № А41-86548/16 обязали администрацию заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010108:404, объединившего в себе земельные участки с кадастровым номером 50:49:0010108:347 и спорный земельный участок с кадастровым номером 50:20:0050523:2445. 

При таких обстоятельствах арбитражный суд считает, что заявленное обществом в рамах настоящего дела требование о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 50:20:0050523:2445 не имеет правовых оснований, поскольку судом принято решение о предоставлении его в аренду в составе земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010108:404. 

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии  со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований по внесению изменений в договор аренды земельного участка от 27.03.2014 № 10, заключенный между Администрацией городского округа Звенигород и ООО «Гефест-Инвест».

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено

Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 сентября 2019 года по делу № А41-50639/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

М.А. Немчинова

Судьи

 

Л.В. Пивоварова

 В.Н. Семушкина