ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А14-8062/2024

город Воронеж

8 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 5 сентября 2025 года.  

Постановление в полном объеме изготовлено 8 сентября 2025 года.  

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Донцова П.В., 

судей Капишниковой Т.И.,  

ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2, 

при участии: 

от индивидуального предпринимателя ФИО3 – лично, паспорт  

ФИО3 (ОГРНИП гражданина РФ, ФИО4 – 321265100001529, ИНН 

<

***>, далее представитель по доверенности – ИП ФИО3 или заявитель): от 01.05.2024;  

от Управления имущественных и земельных ФИО5 – представитель  

отношений Администрации городского по доверенности от 09.01.2025;  

округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – УИЗО АГО г. Воронеж или Управление):  

от Администрации городского округа город представитель не явился, Воронеж (ОГРН 

<

***>, доказательства надлежащего  

ИНН 

<

***>, далее - Администрация): извещения имеются в материалах дела;  

от ФИО6: представитель не явился,  

доказательства надлежащего 

извещения имеются в 

материалах дела, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу УИЗО АГО г. Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.07.2025 по делу № А14-8062/2024, принятое по заявлению ИП ФИО3 к УИЗО АГО г. Воронеж о признании незаконным приказа от 28.02.2024 № 308 в части пункта 3 об установлении стоимости отчуждаемого имущества в размере 10 857 085 рублей, об обязании устранить допущенное нарушение, установить стоимость отчуждаемого имущества в размере 6 867 000 рублей, соответствующие изменения внести в пункт 3 приказа от 28.02.2024 № 308 о решении об условиях приватизации арендуемого имущества,  

третьи лица: Администрация городского округа город Воронеж, ФИО6,  

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО3 обратился в арбитражный суд с заявлением к УИЗО АГО г. Воронеж о признании незаконным приказа от 28.02.2024 № 308 в части пункта 3 об установлении стоимости отчуждаемого имущества в размере 10 857 085 рублей, об обязании устранить допущенное нарушение, установить стоимость отчуждаемого имущества в размере 6 867 000 рублей, соответствующие изменения внести в пункт 3 приказа от 28.02.2024 № 308 о решении об условиях приватизации арендуемого имущества.  

Дело рассматривалось при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации городского округа город Воронеж, ФИО6.  

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 02.07.2025 по делу № А14-8062/2024 заявленные требования удовлетворены.  

Признан незаконным приказ Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж от 28.02.2024  

 № 308 об условиях приватизации арендуемого имущества – нежилого помещения в лит. А, назначение: нежилое, этаж № 2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1254 общей площадью 31,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, нежилого помещения в лит. А, назначение: нежилое, этаж № 2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1276 общей площадью 334,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в части пункта 3 об установлении стоимости отчуждаемого имущества в размере 10 857 085 рублей.  

На Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ИП ФИО3 путем внесения изменений в пункт 3 приказа от 28.02.2024 № 308, определив цену выкупа нежилого помещения в лит. А, назначение: нежилое, этаж № 2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1254 общей площадью 31,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, нежилого помещения в лит. А, назначение: нежилое, этаж № 2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1276 общей площадью 334,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.12.2023 в размере 6 908 000 рублей (без учета НДС).  

Обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт Сервис Плюс» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) перечислены 52 500 рулей за проведение судебной экспертизы по делу № А14-8062/2024 из денежных средств, внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области индивидуальном предпринимателем ФИО3 по платежному поручению № 86 от 06.09.2024 и платежному поручению № 94 от 20.09.2024.  

С Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 взыскано 300 рублей расходов по уплате государственной пошлины и 52 500 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.  

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.  

Податель жалобы ссылается на правомерность осуществленной им оценки стоимости имущества.  

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.  

ФИО3 и его представитель возражалт против доводов апелляционной жалобы, признавалт решение суда первой инстанции законным и обоснованным.  

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, 04.08.2021 между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) № 3-185-21, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение в лит. А, назначение: нежилое, этаж № 2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1254 общей площадью 31,3 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, нежилое помещение в лит. А, назначение: нежилое, этаж № 2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1276 общей площадью 334,7 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>.  

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора с 04.08.2021 до 03.08.2026 года.  

27.12.2023 ИП ФИО3, в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, обратился в Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж с соответствующим заявлением.  

06.03.2024 УИЗО АГО город Воронеж в ответ на заявление ИП ФИО3 направило в адрес заявителя уведомление № 23587380 с приложением копи приказа от 28.02.2024 № 308 «О решении об условиях приватизации арендуемого имущества», проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, и просило рассмотреть представленный проект договора купли-продажи и явиться для его заключения.  

Как следует из приказа УИЗО АГО город Воронеж от 28.02.2024 № 308 «О решении об условиях приватизации арендуемого имущества» стоимость отчуждаемого 3 имущества установлена в размере 10 857 085 рублей, которая определена на основании отчета об оценке от 16.02.2024 № 10968/24, подготовленного ООО «Консультационно-аналитического центра «Ритм &Ко» по состоянию на 27.12.2023.  

Не согласившись с указанной суммой, предприниматель произвел независимую оценку рыночной стоимости отчуждаемого имущества самостоятельно.  

Согласно отчету от 29.03.2024 № 7203/1-24, подготовленному ООО «БОЭА», рыночная стоимость имущества – нежилое помещение в лит. А, назначение: нежилое, этаж № 2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1254 общей площадью 31,3 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, нежилое помещение в лит. А, назначение: нежилое, этаж № 2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1276 общей площадью 334,7 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, составляет 6 867 000 рублей.  

Полагая, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого имущества, проведенная УИЗО администрации городского округа город Воронеж, является недостоверной, с учетом имеющейся иной рыночной стоимости на основании отчета, подготовленного ООО «БОЭА», ИП ФИО3 обратился в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным Приказа УИЗО администрации городского округа город Воронеж от 28.02.2024 № 308 в части установления размера стоимости отчуждаемого имущества (пункт 3).  

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции определением от 02.10.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, перед экспертом поставлен вопрос: «Какова рыночная стоимость следующего муниципального имущества по состоянию на 27.12.2023 (если экспертом рыночная стоимость будет определена без учета суммы НДС – прямо указать об этом в экспертом заключении, при определении рыночной стоимости с учетом НДС – указать отдельно рыночную стоимость без учета НДС):  

- нежилое помещение в лит А, назначение: нежилое, этаж № 2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1276, площадью 334,7 кв.м., адрес объекта: 

<

...>;  

- нежилое помещение в лит. А, назначение: нежилое, этаж № 2, кадастровый номер: 36:34:0206021:1254, площадью 31,3 кв.м., адрес объекта: 

<

...>?».  

Проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО «Эксперт Сервис Плюс» ФИО7.  

Согласно заключению эксперта от 15.01.2025 № 14748 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 36:34:0206021:1276 составила 6 317 000 рублей (без НДС), рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 36:34:0206021:1254 – 591 000 рублей (без НДС).  

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, с учетом результатов экспертного исследования, пришел к выводу о том, что рыночная стоимость права пользования земельного участка в Приказе УИЗО  

АГО г.Воронеж от 28.02.2024 № 308 в сумме 10 857 085 рублей является чрезмерно завышенной, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.  

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.  

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.  

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.  

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.  

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).  

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.  

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).  

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком.  

При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества,  

которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.  

Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки, определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.  

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, рыночная стоимость приобретаемого объекта должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.  

Согласно части 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.  

В силу части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ при согласии субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.  

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).  

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации  

достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.  

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.  

 Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).  

Установив все обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела, исходя из предмета и оснований заявленных требований, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу, что требования заявителя подлежали удовлетворению.  

Представленным в материалы дела заключением объективно подтверждается, что рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 6 317 000 рублей (без НДС) и 591 000 рублей (без НДС) соответственно, в связи с чем установление Управлением в оспариваемом пункте приказа выкупной стоимости 10 857 085 рублей не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.  

Доводы Управления об обратном подлежат отклонению, как противоречащие результатам экспертизы.  

В соответствии со статьей 7 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений  

(статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что, в свою очередь, предполагает его независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.  

Таким образом, доводы апелляционной жалобы, по сути, сводятся к несогласию лица с результатами проведённой судебной экспертизы, положенными в основу обжалуемого решения суда.  

Между тем несогласие стороны спора с судебно-экспертным заключением само по себе не является основанием для отмены судебного акта.  

Ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы стороной не заявлялось.  

В силу части 2 статьи 70 АПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.  

При этом частью 5 статьи 70 АПК РФ предусмотрено, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.  

Руководствуясь принципами равноправия сторон и состязательности судопроизводства, суд первой инстанции оказал всестороннее содействие в реализации прав сторон спора, создал условия для всестороннего полного исследования доказательств в их совокупности, в том числе путём проведения экспертизы.  

Заключение эксперта от 15.01.2025 № 14748, в соответствии с которым установлена рыночная стоимость нежилых помещений, правомерно оценено судом первой инстанции как достоверное и допустимое доказательство, поскольку содержит подробное описание исследования, составлено экспертами, имеющими соответствующее образование и надлежащую квалификацию. Противоречий в заключении не обнаружено, причин для признания этого письменного доказательства подложным не имеется.  

Кроме того, ответчиком не представлены доказательства несоответствия его обязательным нормативным требованиям.  

Таким образом, признавая результаты экспертизы достоверными, судом были соблюдены требования процессуального законодательства.  

Позиция Управления в апелляционной жалобе фактически направлена на переоценку (повторную проверку) выводов эксперта и не указывает  

на необходимость и возможность уточнения или пояснения по каким-либо выводам, данным в заключении.  

При таких обстоятельствах суд области пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований заявителя.  

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции. Несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.  

В силу статьи 333.37 НК РФ податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем вопрос о ее распределении не разрешается.  

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.07.2025 по делу № А14-8062/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу УИЗО АГО г. Воронеж – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий судья П.В. Донцов 

Судьи Т.И. Капишникова 

ФИО1