ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-16687/2020

город Ростов-на-Дону

08 декабря 2021 года

15АП-14749/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Илюшина Р.Р.

судей Н.Н. Мисника, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 11.01.2021,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 06.12.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Гермес» 

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 19.07.2021 по делу № А32-16687/2020 по иску администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского районак обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Гермес»,при участии третьих лиц: 

администрации муниципального образования Туапсинского района; 

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; 

Министерства природных ресурсов Краснодарского края,о расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить земельный участок, погашении регистрационной записи в отношении участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» (далее – общество) со следующими требованиями: - расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.12.2016 №5100008705; - обязать общество освободить и возвратить администрации земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 23:51:0000000:1030; - указать, что данное решение суда является основанием для погашения регистрационной записи в межмуниципальном отделе по г. Горячий ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 23:51:0000000:1030. 

Исковые требования администрации мотивированы неосвоением земельного участка в целях строительства многоквартирных жилых домов, отсутствием разрешения на строительство, и мотивированы положениями пункта 2 статьи 46, пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3.2.5 договора аренды.

Определением от 04.12.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены администрация муниципального образования Туапсинский район, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Определением от 20.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено министерство природных ресурсов Краснодарского края.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края  от 19.07.2021 исковые требования удовлетворены частично: признано отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право аренды общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» (ИНН 

<

***> ОГРН1042313058028) на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030, площадью 27 900 квадратных метров, по адресу: 

<

...> (дата государственной регистрации права аренды: 04.01.2017; номер государственной регистрации права аренды: 23-23/013-23/013/601/2016-6254/2; основание государственной регистрации права аренды: договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №5100008705 от 16.12.2016); указано, что решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 арендой, 20 зарегистрированной в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» (ИНН 

<

***> ОГРН1042313058028) на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №5100008705 от 16.12.2016; в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 16.12.2016 №5100008705 и об обязании общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» (ИНН 

<

***> ОГРН1042313058028) освободить и возвратить администрации Туапсинского городского поселения земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 – отказано, с ответчика взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, в иске отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что выводы суда о ничтожности договора являются ошибочными и противоречащими материалам дела, действующему на момент заключения договора законодательству и сложившейся судебной практике; обществом проведены работы по освоению земельного участка, получены технические условия, вносилась плата за земельный участок, задолженности нет;  оснований для аннулирования права аренды не имелось.

Определением от 05.10.2021 года по делу назначена комиссионная комплексная судебная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, результаты которой поступили в материалы дела. 

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, ходатайствовал о приобщении к материалам дела заявления общества №88 от 10.05.2005 года о выдаче ситуационных планов для формирования заявок по спорному земельному участку, а также постановлений Главы г. Туапсе Краснодарского края №1915 от 26.09.2005 года о предварительном согласовании места размещения строительства многоквартирных домов на земельном участке в районе ул. Кириченко и №1916 от 26.09.2005 года о разрешении на производство проектно-изыскательских работ и на строительство многоквартирных жилых домов в районе ул. Кириченко. Ходатайство судом удовлетворено.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела,  обсудив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.  

Как видно из материалов дела, изначально отношения по застройке спорного земельного участка регулировалась договором аренды от 21.12.2005 №5100005705, заключенным администрацией города Туапсе и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес», по которому в аренду сроком на 10 лет был предоставлен земельный участок из земель поселений, площадью 25 163 кв. метра, расположенный по адресу: 

<

...> б/н, для строительства многоквартирных жилых домов (том 2, л.д. 104 – 110). 

Основанием заключения данного договора явилось постановление главы города Туапсе от 21.12.2005 №2680 «Об утверждении плана границ и площади земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> б/н и предоставлении его в аренду ООО «Торговый дом «Гермес»», которым были утверждены план границ и площадь земельного участка в размере 25 163,0 кв. метров, расположенного по адресу: 

<

...> б/н, в кадастровом районе № 23:51:02 01 003, относящегося к категории земель «земли поселений», с видом разрешенного использования – строительство многоквартирных жилых домов, и предоставлен обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Гермес» в аренду сроком на 10 (десять) лет земельный участок площадью 25 163,0 кв. метров, расположенный по адресу: 

<

...> б/н, относящийся к 3 категории земель «земли поселений», для строительства многоквартирных жилых домов» (том 2, л.д. 102 – 103). 

Как следует из текста постановления главы города Туапсе от 21.12.2005 №2680 «Об утверждении плана границ и площади земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> б/н и предоставлении его в аренду ООО «Торговый дом «Гермес», основанием к его принятию явилось постановление главы города Туапсе от 26 сентября 2005 года №1915 «О предварительном согласовании для ООО «Торговый дом «Гермес» места размещения строительства многоквартирных жилых домов на земельном участке в районе ул. Кириченко» (том 2, л.д. 102).

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 21.12.2005 №510005705 земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов недействителен (ничтожен) как заключённый в нарушение действующей с 01.10.2005 статьи 30.1 Земельного кодекса, допускающей предоставление земельных участков для жилищного строительства только по результатам торгов.

При этом суд указал, что в отношении договора аренды земельного участка от 21.12.2005 №5100005705 для строительства многоквартирных жилых домов распространялся общий режим заключения таких договоров, установленный статьёй 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введённой Федеральным законом от 29.12.2004 №191-ФЗ с 01.10.2005, в соответствии с которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах, отметив, что статья 30.1 Земельного кодекса была введена Федеральным законом от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», официально опубликованным 30.12.2004, и вступила в действие в силу прямого указания статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ с 1 октября 2005 года и, следовательно, с 1 октября 2005 года действовала статьи 30.1 Земельного кодекса, которая допускала предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства только по результатам аукциона. 

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции посчитал, что администрация города Туапсе не вправе была 21.12.2005 принимать решение о предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 25163 кв. метров сроком на 10 лет для строительства многоквартирных жилых домов. 

Также суд указал, что, если рассматривать договор аренды от 21.12.2005 №5100005705 для строительства многоквартирных жилых домов как завершение процедуры предоставления земельного участка для строительства в порядке предварительного согласования места размещения объекта, с учётом предварительного согласования места размещения строительства многоквартирных жилых домов постановлением главы города Туапсе от 26.09.2005 №1915, то есть до вступления в силу с 01.10.2005 статьи 30.1 Земельного кодекса, то и в этом случае договор аренды заключён с существенным нарушением норм земельного законодательства.

Между тем с таким выводом суда апелляционная коллегия согласиться не может. 

Из материалов дела усматривается, что ООО "Торговый Дом "Гермес" обратилось за соответствующим согласованием - с заявлением о выдаче ситуационных планов для формирования заявок на архитектурно-градостроительный Совет, в том числе по земельному участку для строительства многоквартирных жилых домов в районе ул. Кириченко 10.08.2005 года, что подтверждается письмом №88 от 10.08.2005 года, ссылка на которое имеется  в постановлениях Главы г. Туапсе Краснодарского края №1915 от 26.09.2005 года о предварительном согласовании для ООО "Торговый дом "Гермес" места размещения строительства многоквартирных домов на земельном участке в районе ул. Кириченко и №1916 от 26.09.2005 года о разрешении ООО "Торговый дом "Гермес" на производство проектно-изыскательских работ и на строительство многоквартирных жилых домов в районе ул. Кириченко.

В соответствии с абз. 4 п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Исходя из положений ст. ст. 29, 30, 31, 32 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 4 Гражданского кодекса РФ, отношения по предоставлению земельного участка возникли с момента первоначального обращения ООО «ТД Гермес» с соответствующим заявлением в августе 2005 года, постановление главы города Туапсе о предварительном согласовании вынесено 26.09.2005, т.е. до 01.10.2005, до введения в действие статьи 30.1 Земельного кодекса, в связи с чем указанная процедура предоставления земельного участка должна быть завершена в соответствии с правилами ранее действовавшего законодательства, предусмотренными пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса РФ - без проведения аукциона.

Таким образом, обществом были выполнены все необходимые и зависящие от него условия, предусмотренные действующим законодательством, для предоставления ему земельного участка для целей строительства.

 В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции о ничтожности указанного договора, а также всех последующих заключенных в отношении этого земельного участка договоров, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование принятого решения суд первой инстанции также суд указал, что в соответствии с письменными пояснениями министерства природных ресурсов Краснодарского края по настоящему делу, земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 имеет пересечение с землями государственного лесного фонда Туапсинского лесничества, Небугского участкового лесничества, квартал 111Б части выделов 15, 19 и квартал 104Б часть выдела 11 (том 4, л.д. 63). 

В соответствии с письмом заместителя руководителя государственного казенного учреждения Краснодарского края «Комитет по лесу» от 18.05.2021 №111-3426/21, земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 накладывается на земли лесного фонда, о чём был сообщено обществу также в ответе от 01.04.2020 №111-2216/21 о наличии наложений рассматриваемого земельного участка на территорию государственного лесного фонда Туапсинского лесничества, Небугского участкового лесничества в квартале 111Б, выдела 15, 19 (том 4, л.д. 125). 

Вступившим в законную силу 30.10.2020 решением Краснодарского краевого суда от 26.06.2020 к делу №3а-829/2020 по административному иску Федерального агентства лесного хозяйства Департамента лесного хозяйства по ЮФО признано недействующим со дня принятия решение Совета Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 14.12.2010 №432 «Об утверждении генерального плана Туапсинского городского поселения» Туапсинского района в части включения в границы населенного пункта г. Туапсе Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края земель лесного фонда общей площадью 6 843 777 кв. м, расположенных, в том числе, в Небугском участковом лесничестве, и в частности, в квартале 104Б, выделы 8 – 13, и в квартале 111Б, выделы 1 – 27 (том 4, л.д. 18 – 24). 

Места пересечений земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 частей выделов 15 и 19 в квартале 111Б, части выдела 11 в квартале 104Б Небугского участкового лесничества показаны на графической схеме, предоставленной министерством природных ресурсов Краснодарского края (том 4, л.д. 65). 

При таких обстоятельствах, в рамках настоящего дела суд первой инстанции пришел к выводу о том, что  в аренду администрацией обществу для жилищного строительства были предоставлены частично земли лесного фонда, застройка которых недопустима и данное обстоятельство также свидетельствует о незаконности аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 и об отсутствии у общества права аренды указанного земельного участка.

Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия также находит ошибочной и противоречащим материалам дела в связи со следующим.

Согласно нормам Основ лесного законодательства Российской Федерации от 06.03.1993 N 4613-1, Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" (статья 3) и Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (далее - Лесной кодекс) земли лесного фонда (входящие в него земельные участки) отнесены к федеральному уровню собственности. В лесной фонд подлежали включению все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли). 

В силу статьи 101 Земельного кодекса к землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). 

Министерство имущественных отношений Российской Федерации и Министерство природных ресурсов Российской Федерации в совместном письме от 17.09.2003 N АА-9/17907 и ВР-30-54/6372 указали, что при государственной регистрации права федеральной собственности на земельные участки в составе лесного фонда (участки лесного фонда) такая регистрация осуществляется по единому лесопользованию - лесхозу, количество которых в разрезе субъектов Российской Федерации приведено в приложении к письму. 

Соответствующий лесхоз направляет в территориальный орган Минимущества России подлинники и копии плана участка лесного фонда, а также документ, содержащий описание участка лесного фонда, удостоверенный соответствующим органом, осуществляющим государственный учет участков лесного фонда. Территориальный орган Минимущества России обращается с заявлением в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности Российской Федерации на земельные участки, которые находятся в федеральной собственности в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации. 

 

Из приведенных норм можно сделать следующие выводы: земли лесного фонда находятся в федеральной собственности в силу закона; документальным подтверждением отнесения земель к лесному фонду служит лесоустроительная документация. 

Судом апелляционной инстанции истребованы материалы лесоустройства Небугского лесничества Туапсинского лесхоза на весь квартал 111 и квартал 104, включая таксационные данные. Материалы  представлены ГКУ КК «Комитет по лесу». Без анализа указанных документов, исследования и установления координат земельных участков на предмет пересечения с участками лесного фонда, выводы суда первой инстанции являлся преждевременным. 

Вопрос установления наложения границ земельных участков требует специальных познаний, которыми суд не обладает, в связи с чем, определением от 05.10.2021 года судом апелляционной инстанции по делу назначена комиссионная комплексная судебная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки» ФИО4 и ФИО5, на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 1) Определить границы лесных кварталов 111 и 104 в местной системе координат МСК-23; 2) провести сравнительный анализ координат, полученных при ответе на 1-й вопрос и координат поворотных точек земельного участка кадастровый номер №23:51:0000000:1030, сведения о которых имеются в ЕГРН на предмет их пересечения; 3) определить какие строения (сооружения) имеются на земельном участке с кадастровым номером №23:51:0000000:1030, а также их техническое состояние, степень строительной готовности и возможность дальнейшей эксплуатации по целевому назначению.

Согласно представленному в материалы дела экспертному исследованию, эксперты пришли к следующим выводам:

В Карта-схеме расположения и границы лесных участков, вычерченной с использованием картографических материалов лесоустройства (планшет М1:10000) не указаны геоданные (конфигурация и линейные размеры)лесных кварталов №111 и №104.  Отводные границы лесных кварталов не имеют чётких привязок к объектам недвижимости или к контуру местных предметов, сооружений, естественных угодий и т.п.. Сличить карту с местностью, указанной в Планшете №68, по состоянию на 1999 год, с нахождением изображения окружающих местных предметов и элементов рельефа, а также опознать на местности объекты, обозначенные на карте, с достаточной точностью не представляется возможным, т.е. определить границы лесных кварталов 111 и 104 в местной системе координат МСК-23 с достаточной точностью не представляется возможным.

Земельный участок с кадастровым номером  23:51:0000000:1030 площадью 27900 квадратных метров, расположенный по адресу: Краснодарский край, р-н. Туапсинский, 

<

...> категории земель –земли населённых пунктов, вид разрешенного использования многоквартирные жилые дома, многоквартирные жилые дома со встроенными или встроенно-пристроенными помещениями административно-делового, социально-бытового, торгового назначения, объектов здравоохранения, используемый ООО «Торговый дом «Гермес» не имеет пересечений с землями лесного фонда Небугского участкового лесничества, Туапсинского лесничества.

По данным Правил землепользования и застройки Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края, согласно Карте градостроительного зонирования, земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 территориально расположен в градостроительной зоне Ж-4, т.е. за границами леса.

            На земельном участке с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 имеется ленточный железобетонный фундамент, площадью застройки 118 квадратных метров. Сооружение находится на значительном расстоянии (более 20 метров) от кадастровых границ земельного участка.

Согласно экспертного осмотра проведена оценка категорий технического состояния несущих конструкций, на основании результатов обследования и поверочных расчетов как – нормативное. Прочность бетонного основания составила В35.

Степень строительной готовности объекта капитального строительства составила 17%.

В ходе проведённого исследования экспертом не установлено, что при эксплуатации железобетонного фундамента возникнет угроза причинения вреда жизни и здоровью человека в результате: разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей; разрушения всего сооружения и его частей; деформации недопустимой величины строительных конструкций и геологических массивов прилегающей территории. Эксплуатация конструкций фундамента при предполагаемых нагрузках и воздействиях, с учётомдальнейшей эксплуатации по целевому назначению (строительство строения в два этажа) возможна без ограничений.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии пересечений спорного земельного участка с землями лесного фонда.

По смыслу разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Судебная коллегия считает, что все вышеуказанные требования соблюдены, в том числе эксперт обладает соответствующими образованием и квалификацией, экспертное заключение является ясным, полным, обоснованным и без каких-либо противоречий, отвечает на поставленные судом вопросы, не содержит каких-либо противоречивых выводов и не вызывает сомнений в его обоснованности. В заключении даны ответы на вопросы, поставленные судом при назначении судебной экспертизы, а сделанные экспертом выводы являются ясными, аргументированными и не противоречат друг другу.

В отношении доводов истца о неосвоении ООО "Торговый дом "Гермес" спорного земельного участка судебной коллегией установлено следующее.

 

10.08.2005 года ООО "Торговый Дом "Гермес" обратилось к Главному архитектору города Туапсе с заявлением о выдаче ситуационных планов для формирования заявок на архитектурно-градостроительный Совет, в том числе по земельному участку для строительства многоквартирных жилых домов в районе ул. Кириченко, исх. №88 от 10.08.2005 года.

В ответ на указанное заявление Главой г. Туапсе Краснодарского края изданы постановления №1915 от 26.09.2005 года о предварительном согласовании для ООО "Торговый дом "Гермес" места размещения строительства многоквартирных домов на земельном участке в районе ул. Кириченко и №1916 от 26.09.2005 года о разрешении ООО "Торговый дом "Гермес" на производство проектно-изыскательских работ и на строительство многоквартирных жилых домов в районе ул. Кириченко.

 21.12.2005 заключен договор аренды № 5100005705, в отношении земельного участка площадью  25 163 кв.м., с кадастровым номером 23:51:0201003:483, расположенного по адресу: 

<

...>, 77, 79, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

26.03.2009  между  ООО «Торговый дом «Гермес» и администрацией Туапсинского городского поселения были заключено соглашение о взаимодействии № 41.В бюджет администрации ООО «Торговый дом «Гермес» внесено 2 400 000 (два миллиона миллион четыреста тысяч) рублей по соглашению.

27.03.2009 изготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201003:483. 

В 2009 году осуществлено проектирование 4-х многоквартирных домов. Затраты на подготовку технического задания и проектирование составили 514 547 рублей.

В 2009 году получены положительные заключения экспертизы проектов и разрешения на строительство. Затраты на проведение экспертизы, в сумме, составили 2 771 088 рублей.

11.02.2009 получены технические условия № 52-03ТУ-09-06 от 11.02.2009, было определено подключение электрических сетей от ПС 110/6 кВ. «Туапсе-Город». Были проложены электрические кабели: сечением 3х185 кв.мм, длиной 1700 метров и сечением 3х240 кв.мм., длиной 1750 метров, а также приобретена трансформаторная подстанция 2БКТП 10/04 кВ, укомплектованная трансформаторами стоимостью 3 600 000 рублей. 

Однако, после строительства олимпийских объектов, свободных ячеек на подстанции ПС «Туапсе-Город» не оказалось.

23.03.2010 между  ООО «Торговый дом «Гермес» и администрацией Туапсинского городского поселения было заключено соглашение о взаимодействии № 56. В бюджет администрации внесено 12 740 000  рублей по соглашению.

01.08.2014 повторно получены разрешения на строительство 4-х многоквартирных домов.

11.12.2014 заключен договор аренды № 5100008457, в отношении земельного участка площадью  2737кв.м., с кадастровым номером 23:51:0000000:25, расположенного по адресу: 

<

...>.

10.12.2015 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (гаражный бокс), входивший в состав проекта. Затраты на строительно-монтажные работы составили 321 331 рубль. Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства составила 22 000 рублей.

Причины, препятствующие освоению земельного участка, связаны с неисполнением истцом принятых на себя ранее обязательств по проектированию и строительству подводящих инженерных сетей к комплексной застройке по ул. Кириченко, в рамках соглашений о взаимодействии №41 от 26.03.2009 и №56 от 23.03.2010, что подтверждается ответом администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района №444-01/05 от 31.08.2020 года.

Помимо того, что истец не исполнил принятые на себя обязательства по вышеуказанным соглашениям о взаимодействии, кроме того передал иному лицу выделенную ООО «Торговый дом «Гермес» ячейку на подстанции «Туапсе-город».

05.08.2016 ООО «Торговый дом «Гермес» обратилось в адрес Департамента строительства Краснодарского края с просьбой разобраться в ситуации с отсутствием ранее выделенной обществу  ячейки на подстанции «Туапсе-город» и оказать содействие в решении вопроса.

02.09.2016 состоялось рабочее совещание с участием представителей Департамента строительства Краснодарского края, Администрации Туапсинского городского поселения и ООО «Торговый дом «Гермес», на котором было указано на то, что для выделения свободной ячейки необходимо осуществить реконструкцию подстанции «Туапсе-город», однако такая реконструкция запланирована не ранее чем в 2023 году.

14.09.2016 ООО «Торговый дом «Гермес» направило письмо исх. № 242 в адрес Администрации Туапсинского городского поселения с просьбой дать согласие на подключение к ячейке № 21 на подстанции «Туапсе-город». Ответа на указанное письмо в адрес ООО «Торговый дом «Гермес» не поступало.

16.12.2016 земельные участки с кадастровыми номерами 23:51:0201003:483 и 23:51:0000000:25 объединены, заключен договор аренды № 5100008705 в отношении вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030.

ООО «Торговый дом «Гермес» предпринимало попытки по получению новых технических условий.

В частности, 09.04.2019 получены новые технические условия по электроснабжению (80кВт). 17.07.2020 составлен акт о выполнении технических условий.

25.03.2020 и 30.09.2020 получены новые технические условия по водоснабжению и водоотведению. 

19.01.2021 получены новые технические условия по газоснабжению.

Общие затраты ООО «Торговый дом «Гермес» на освоение земельного участка составили  27 083 722, 16 рублей, в том числе: затраты на подготовку земельной документации, оформление договоров аренды и регистрацию договоров - 242 416 рублей, затраты по соглашениям о взаимодействии с администрацией - 15 140 000 рублей, затраты на подготовку проектной документации, изыскания и прохождение экспертизы проектов - 3 480 076,20 рублей, затраты на выполнение технических условий - 3 600 000 рублей,  общая сумма внесенной арендной платы по договорам № 5100005705 от21.12.2005, № 5100008457 от 11.12.2014 и № 5100008705 от 16.12.2016 составила 4 143 240, 96 рублей, на возведение и регистрацию объекта незавершенного строительства составили 343331 рублей и пр.

10.04.2021 года ООО «Торговый дом «Гермес» обратилось к председателю комитета по вопросам ТЭК Законодательного собрания, Министру ТЭК и ЖКХ Краснодарского края, генеральному директору ПАО "Россети Кубань" с просьбой оказать содействие в реализации реконструкции подстанции ПС «Туапсе-Город» для возможности подключения сетей электроснабжения к комплексной жилой застройке по ул. Кириченко в г. Туапсе.

На 17.05.2021 года Комитетом по вопросам ТЭК, транспорта и дорожного хозяйства Законодательного собрания Краснодарского края было назначено выездное заседание рабочей группы.

Доказательств реконструкции подстанции на сегодняшний момент в материалы дела не представлено.

Материалами настоящего дела подтверждается регулярная полная и своевременная оплата арендатором предусмотренных договором арендных платежей, а также совершение действий по освоению земельного участка и наличие не зависящих от арендатора препятствий к завершение такового. 

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное или оспоренное право или законный интерес.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. 

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса основаниям, среди которых названо неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. 

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка

 

 

В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. 

Указанная позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 14.03.2017 N 18-КГ-14. 

То есть из срока неиспользования участка следует исключить время, необходимое для освоения земельного участка, а именно время необходимое для проведения инженерных изысканий, получения градостроительного плана земельного участка, проведения работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получения разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному и неисправимому арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

В рассматриваемом случае, таких обстоятельств судебной коллегией не установлено.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами и допущенными судом первой инстанции при вынесении судебного акта нарушениями, выразившимися в несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, решение подлежит отмене, а исковые требования оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2021 по делу №А32-16687/2020 отменить, в иске отказать. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                           Р.Р. Илюшин

 

Судьи                                                                                             Н.Н. Мисник

 

Т.Р. Фахретдинов