Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-74805/2018

10 сентября 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  04 сентября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  10 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Корчагиной Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Юламановым А.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещ. 2-Н, ОГРН: 

<

***>)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити» (198412, г.Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, помещ. 7, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

 

при участии

- от истца: ФИО1, по доверенности от 12.09.2023

- от ответчика: ФИО2, по выписке из ЕГРЮЛ 

 

установил:

Комитет имущественных отношений в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 4 480 906 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 и 3 485 205 руб. 68 руб. неустойки за просрочку платежей, ссылаясь на ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка от 10.11.2014 N 23/ЗД-000618.

Решением суда от 01.11.2018 исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2019 решение суда от 01.11.2018 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.08.2019 решение от 01.11.2018 и постановление от 27.03.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Распоряжением председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.08.2019 дело № А56-74805/2018 передано в производство судье Корчагиной Н.И.

Определением суда от 20.08.2019 исковое заявление принято к производству после отмены решения от 01.11.2018 и постановления от 27.03.2019 вышестоящей инстанцией.

Решением суда от 13.03.2020 исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2020 решение от 13.03.2020 изменено.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.12.2020 постановление от 04.09.2020 оставлено без изменения.

13.07.2021 изготовлен исполнительный лист серии ФС № 034188162.

В суд поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити» о пересмотре решения суда от 13.03.2020 по вновь открывшимся обстоятельствам.

Определением от 22.03.2024 назначено судебное заседание по рассмотрению заявления на 24.04.2024.

Определением от 24.04.2024 судебное заседание по рассмотрению заявления отложено на 29.05.2024.

Протокольным определением от 29.05.2024 судебное заседание отложено на 31.07.2024.

Решением суда от 01.08.2024 заявление общества с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити» о пересмотре решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.03.2020 по настоящему делу по вновь открывшимся обстоятельствам удовлетворено, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.03.2020 по настоящему делу отменено, назначено повторное рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 04.09.2024.

Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал первоначальные требования и позицию от 19.04.2024.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, поддержал позицию, изложенную в заявлении о пересмотре.

Исследовав материалы дела и заслушав объяснения сторон, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодателем, далее - Комитетом) и Обществом (арендатором) заключен договор от 10.11.2014 N 23/ЗД-000618 аренды земельного участка площадью 18 190 кв. м с кадастровым номером 78:40:2054002:3198, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А.

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставлен для эксплуатации нежилых зданий (коды - 3.2, 5.0, 6.2, 7.2, 10.1).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.11.2014.

В соответствии с пунктом 3.1 договор заключен на срок до 21.08.2063 и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В соответствии с пунктом 3.4 договора величина годовой арендной платы при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 786 439 руб. 72 коп. Плата за аренду участка в квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет в 1 и 4 кварталах 184 855 руб. 77 коп., во 2 и 3 кварталах - 208 364 руб. 09 коп. В 2014 году величина коэффициента динамики рынка недвижимости составляет 1,2, в 2015 году - 1,25.

Абзацем шестым пункта 3.4 договора предусмотрено, что в десятидневный срок с даты предоставления арендатором ведомости (или новой ведомости) инвентаризации участка, подготовленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации участка (при условии соблюдения требования абзаца 2 пункта 1.2 договора), и направляет арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к договору, устанавливающего новую величину арендной платы. В случае нарушения арендатором пункта 4.3.6.1 договора текущая сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением кода функционального использования территории Кн - 18 с учетом пункта 3.5 договора.

В соответствии с пунктом 3.5 арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по следующей формуле: Атек = Акварт * Кд, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

Согласно пункту 3.6 в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) размер арендной платы за участок подлежит изменению соответственно с даты вступления в силу такого нормативного правового акта или с даты изменения вида функционального использования участка, о чем арендатор может быть дополнительно уведомлен арендодателем.

В пункте 4.3.6 договора установлено, что арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, а также не реже одного раза в три года, начиная с 10.11.2014, предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации участка, подготовленную ГУИОН.

Согласно пункту 7.4 договора в случае, если по истечении 12 месяцев с даты заключения договора арендатор не начал использовать помещения, требовавшие ремонта на дату заключения договора согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 28.10.2014 N 39767Г-14/1, текущая сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением повышающего коэффициента К6 с учетом пункта 3.5 договора до момента предоставления новой ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории.

В силу пункта 5.3 договора в случае нарушения арендатором обязательств, установленных пунктами 3.4, 3.7 договора, начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Комитет направил в адрес Общества уведомление от 24.02.2016 N 15867-32 об увеличении с 01.12.2015 размера арендной платы до 570 584 руб. 03 коп. в 1 и 4 кварталах и до 599 169 руб. 35 коп. во 2 и 3 кварталах, ссылаясь на изменение размера базовых ставок платы и применение коэффициента динамики рынка недвижимости.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендных платежей арендодатель направил в адрес Общества претензию от 14.03.2018 N 455-пр./18, в которой потребовал оплатить задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 в размере 4 480 906 руб. 06 коп. и неустойку за просрочку платежей в сумме 2 618 530 руб. 91 коп., поскольку требования претензии оставлены без удовлетворения истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ за пользование землей взимается плата, одной из форм которой является арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 608-119), а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379), которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

В соответствии с пунктом 3.1.2 названного Положения арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий в аварийном или не пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником (представителем собственника) принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий (за исключением объектов, указанных в пункте 3.1.1 настоящего Положения), рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс. По истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды или после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий, подтвержденного соответствующим актом и при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.

С учетом Приложения N 4 к Положению и условий заключенного сторонами договора суды правомерно посчитали, что в данном случае действовавший в спорный период и на момент заключения договора порядок расчета арендной платы по коду 10.1 не предусматривал возможности применения этого кода без повышающего коэффициента К6 по истечении 12 месяцев с даты заключения договора в случае непредставления ведомости инвентаризации ГУИОН.

Поскольку арендуемый Обществом земельный участок был предоставлен последнему для эксплуатации нежилых зданий (пункт 1.2 договора), часть из которых указана в ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории ГУИОН от 28.10.2014 N 39767Г-14/2 как неиспользуемые (пустующие) помещения в аварийном состоянии и требующие ремонта, то суды обоснованно признали, что в отношении занимаемой ими площади земельного участка (2 574,6 кв. м) применен код функционального использования 10.1.

В пункте 3 данной ведомости прямо указано на то, что арендная плата по коду 10.1 устанавливается на срок не более одного года с момента заключения договора аренды; по истечении указанного срока в случае отсутствия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к коду 10.1 применяется повышающий коэффициент К6.

Данная ведомость ГУИОН была составлена по заявке Общества и на нее имеется ссылка в пункте 7.4 договора аренды.

Такая ведомость Обществом арендодателю не была предоставлена, а судебными актами по делу N А56-104373/2018 с Общества в пользу Комитета взыскан штраф в размере 200 000 руб. за неисполнение предусмотренной договором аренды от 10.11.2014 N 23/ЗД-000618 обязанности предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации земельного участка.

Однако, 22.01.2024 Тринадцатым арбитражным апелляционным судом вынесено Постановление по делу № А56-52214/2023, которым установлен следующий факт -земельный участок с кадастровым номером 78:40:2054002:3198 (далее - Земельный участок) ограничен в обороте, т.к. расположен в пределах береговой полосы, в силу п.8 ст.27 Земельного Кодекса РФ приватизация запрещена.

Сумма взысканной арендной платы за период с 01.07.2022 по 31.12.2022 уменьшена с 2 471 1.04,72 руб. до 373 664,40 руб. Расчет произведен соответствии с Принципом 7 (введен Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531) Основных принципов определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, при наличии ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, собственником этого здания, арендная плата не должна превышать размер земельного налога.

12.08.2017 вступило в силу Постановление Правительства РФ от 05.05.2017 № 531, которым дополнены Основные принципы определения размера арендной платы, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (Принцип 7):.

Принцип учета наличия ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, собственником этого здания, арендная плата не должна превышать размер земельного налога.

Сведения о береговой полосе, расположенной на Земельном участке, в тексте договора аренды от 10.11.2014 № 23/ЗД-000618 отсутствуют.

Отсутствуют сведения о нахождении Земельного участка в пределах береговой полосы и в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, в т.ч. на сегодняшний день (выписка ЕГРН от 12.02.2024 прилагается).

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга при рассмотрении Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области дел № А56-74805/2018 и № А56-52214/2023 информацией о береговой полосе не располагал.

Распоряжение Комитета по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности Санкт-Петербурга от 21.05.2021 №151-р «Об утверждении местоположения береговой линии, границ прибрежной защитной полосы Сидоровского канала на территории Санкт-Петербурга» не содержит информации о береговой полосе Сидоровского канала, в том числе на Земельном участке.

Решением от 13.03.2020 по делу № А56-74805/2018 взыскана арендная плата за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 в размере 4 456 794,44 руб.

Расчет произведен без учета ограничения в обороте Земельного участка и в соответствии с Положением о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379.

При расчете с учетом ограничения в обороте Земельного участка и в соответствии с Принципом 7 Основных принципов определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582, сумма арендной платы за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 составляет 3 005 657,71 руб. (расчет прилагается).

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 5.3 договора в случае нарушения арендатором обязательств, установленных пунктами 3.4, 3.7 договора, начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки, что составило 3 485 205 руб. 68 руб.

Ответчик ходатайствовал о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как указано в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №71, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно правовой позиции, определенной в пунктах 1 и 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Оценив доводы ответчика в этой части, учитывая существенный размер неустойки (0,15% в день -54% годовых), с целью обеспечения баланса интересов сторон, суд полагает возможным применить статью 333 ГК РФ и снизить размер взыскиваемой неустойки до 1 146 480 руб. (в пределах двойной ключевой ставки).

Государственная пошлина по настоящему делу в связи с рассмотрением дела судом первой инстанции в размере 43760 руб. 68 коп.  подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ (абзац 2 пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 46 от 11.07.2014 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 в размере 3 005 657 руб. 71 коп., пени  размере 1 146 480 руб., в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СКС Секьюрити» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 43 760 руб. 68 коп.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Корчагина Н.И.