АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600 г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; http://kaluga.arbitr.ru;  е-mail: kaluga.info@arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А23-9656/2021

20 октября 2022 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 13 октября 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 20 октября 2022 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В.,             при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Кирдяшкиным А.С. (до перерыва) и ФИО1 (после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «СК-Лидер», 248001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к Городской Управе 

<

...>, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о внесении изменений в договор,

при участии в судебном заседании:

от истца - представителя ФИО2 по доверенности от 19.10.2021 сроком действия на 1 год,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «СК-Лидер» (далее- истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Городской Управе города Калуги (далее - ответчик) об обязании внести изменения в договор о развитии застроенной территории № 164/16 от 26.05.2016, продлив срок его действия до 26.05.2024.

18.03.2022 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому изменение срока действия договора является изменением состоявшегося аукциона, что будет свидетельствовать о предоставлении застройщику явных преимущественных условий по сравнению с другими потенциальными участниками аукциона, в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат.

20.06.2022 представитель истца в судебном заседании представил дополнительные пояснения по делу, согласно которым из проекта межевания видно, что на данной территории предполагается образование десяти земельных участков с соответствующими видами использования. Это предполагает проведение землеустроительных работ, требующих и времени и финансовых затрат. Однако без расселения граждан, проживающих в домах на этой территории, никакое межевание и образование участков согласно утвержденного Управой проекта невозможно, не говоря уже о сносе старых домов - по крайней мере в срок действия договора о развитии застроенной территории. Управа утвердила данные проекты, когда уже прошло более двух лет действия договора, понимая, что на последующие мероприятия нужно точно более оставшихся по договору трех лет. 

Ни в аукционной документации, ни в договоре развития территории нет и не было даже упоминаний о жилых помещениях в собственности граждан. Начав исполнение договора, истец выяснил, что на данной территории в перечисленных домах находятся только помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности. Более того, земельные участки под этими домами также находятся в собственности граждан. Это принципиально меняло подход к обязательству истца о сносе этих домов. Прежде чем сносить их, жилые помещения должны быть выкуплены у граждан. А это объективно не могло быть выполнено в течение трех лет, оставшихся после утверждения Управой проектов планировки и межевания: некоторые граждане-собственники отсутствуют и не проживают в этих помещениях (квартирах); с каждым собственником надо достичь приемлемых для всех сторон условий выкупа и т.д.

Таким образом в любом случае эти дома должны быть признаны аварийными и подлежащими сносу, более того, гражданам предоставляются субсидии за счет бюджета. В настоящем же случае ответчик - Городская Управа г. Калуги - фактически переложила свое установленное законодательством обязательство на истца. Истец же начал исполнять свои обязательства по договору, имеет намерение и в дальнейшем их выполнить. Но для этого необходим разумный срок - с учетом расселения граждан за свой счет, выкупа квартир и земельных участков, строительства четырнадцатиэтажного дома, подключения его к коммуникациям.

Также 20.06.2022 представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил суд внести изменения в договор 164/16 от 26 мая 2016, заключенный между Городской Управой г. Калуги и ООО «СК-Лидер», продлив срок его действия на пять лет с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

В судебном заседании 13.07.2022 представитель истца заявленные исковые требования поддержал в полном объеме на основании доводов искового заявления и дополнительных пояснений к нему, указал, что исполнение договора о развитии застроенной территории со стороны застройщика состоит из двух частей: подготовка соответствующей документации и строительство многоквартирного дома. Вторая часть обязательства в силу нахождения жилых помещений и земельных участков на данной территории в собственности граждан не зависит от застройщика. Строительство может быть осуществлено (получение разрешения на него) только после возникновения права собственности или аренды на земельный участок у застройщика. В любом случае дома на данной территории должны быть признаны аварийными и подлежащими сносу. Городская Управа не выполнила обязанности, возложенной на нее законом, то есть именно не выполнение ответчиком по настоящем делу обязательства о признании домов аварийными повлекло невозможность в срок действия договора о развитии застроенной территории выкупить у граждан их помещения и участки. Другого способа получить разрешение на строительство нет. Установленный договором развития территории срок для выполнения обязательства истцом по вышеуказанным причинам оказался недостаточен. 

23.09.2022 от ответчика поступили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителей.

Ответчик своих представителей в судебное заседание не направил, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается уведомленным надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в его отсутствие.

В судебном заседании 06.10.2022 был объявлен перерыв до 13.10.2022 до 14 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено, в отсутствие представителей ответчика.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования  в полном объеме, просил внести изменения в договор о развитии застроенной территории № 164/16 от 26.05.2016, продлив срок его действия на пять лет с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял заявленные истцом уточнения.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, судом было установлено следующее.

Между Городской Управой г. Калуги (по договору – Управа) и  ООО «СК-Лидер» (по договору – Застройщик) был заключен Договор №164/16 о развитии застроенной территории в районе Тульского проезда от 26.05.2016.

Согласно п.1.1 Договора предметом является развитие застроенной территории в районе Тульского проезда, в отношении которой Управой принято решение о развитии (постановление Городской Управы города Калуги от 10.07.2014 №231-п «О развитии застроенной территории в районе Тульского проезда», в редакции постановления Городской Управы города Калуги от 02.12.2014 №393-п (далее – Застроенная территория).

Согласно п. .1.2 договора площадь застроенной территории ориентировочно составляет 11 650 кв.м..

В. 1.3. договора указан перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу: 

<

...>, 

<

...>.

В соответствии с подп. 3.4.3. договора на Застройщика возложена обязанность по подготовке документации по планировке территории в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования, утвержденными постановлением Городской Управы города Калуги от 12.03.2013 №63-п. Максимальный срок подготовки указанной документации  – 3 (три) месяца с даты подписания договора.

В соответствии с п. 3.4.2. застройщик обязан создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, и расположенных на Застроенной территории. Максимальный срок для исполнения данного обязательства – 3 (три года) с даты подписания договора. 

По условиям п. 3.4.3. договора Застройщик обязан осуществить снос многоквартирных домов, расположенных на Застроенной территории, по адресу: 

<

...>, 

<

...>, в срок не позднее 3-х лет с даты подписания договора. 

Согласно п. 5.2. срок действия договора установлен 5 лет с даты его заключения. 

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, Общество ссылается на следующие обстоятельства. 

Во исполнение п. 3.4.3. Договора, Постановлением Городской Управы г. Калуги от 17.08.2018 утвержден, утвержден проект планировки территории в районе Тульского проезда. 

В ходе исполнения условий п. 3.4.2. и п. 3.4.2 договора выяснилось, что на Застроенной территории расположены также жилые дома, принадлежащие гражданам на праве собственности. Решений о признании данных домов аварийными не принималось. 

Данное обстоятельство не было учтено при формировании условий договора и сроков его исполнения, поскольку для выполнения обязательств по сносу домов, расположенных на территории и принадлежащих на праве собственности гражданам, необходимо больше времени, поскольку требует согласования индивидуальных условий расселения. При этом местонахождение некоторых собственников не было установлено. Кроме того, на отношения с гражданами повлияло введение ограничений в связи с COVID – 19, существовавшее 2020-2021 году, учитывая преклонный возраст некоторых собственников. 

19.01.2021 ввиду большого объема затрат и невыполненных работ, и ООО «СК-Лидер» - Застройщик направил письмо Управе с просьбой о продлении срока действия договора.

Управа в своем ответе от 20.02.2021 отказала в продлении срока действия договора, поскольку договор, заключенный по результатам аукциона может быть продлен только по решению суда. 

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам. 

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) по договору о развитии застроенной территории (далее - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 указанной статьи. Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 названного Кодекса (пункт 2 статья 46.2 Градостроительного кодекса).

В силу пункта 10 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса срок договора является его существенным условием.

По смыслу части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Таким образом, часть 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения судом статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в процессе исполнения ранее заключенного договора.

В этой связи довод Управы о невозможности изменения срока действия договора в силу положений части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании закона.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (статья 450 ГК РФ). В силу пункта 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, прямо предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса).

В качестве правового основания своих требований ООО «СК-Лидер» ссылается на положения статьи 450 ГК РФ и указывает на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно: нахождение на спорной территории жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, земельные участки под этими домами также находятся в собственности граждан. Данные обстоятельства повлекли невозможность исполнения последующих обязательств со стороны Застройщика, в оставшийся срок действия договора.

При этом истец полагает, что в связи с выявленными обстоятельствами, произошедшим не по его вине, меняется окончательный срок исполнения договора, который подлежит продлению.

Во исполнение принятых на себя обязательств по спорному договору Истец во исполнение условий п. 3.4.2. и п. 3.4.2 договора, истцом выполнены следующие мероприятия: изготовлен проекты межевания и планировки территории (затраты 4 млн. 192 тыс. 673 руб.); приобретены три квартиры в перечисленных домах, заключен один предварительный договор купли-продажи (затраты на приобретение составили 13 млн. 025 тыс. руб.); начаты работы по проектированию на данной территории строительства четырнадцатиэтажного жилого дома (проектировщик ЗАО «Алгоритм», затраты 14 478 326 руб., ООО «Новая эпоха»); выполнены инженерно-геодезические изыскания, приобретены материалы для устройства временных подъездных путей. 

Из представленных в материалы дела документов следует, что Общество выполнены обязательства в рамках выполнения условий договора и в течение срока договора.

Между тем, выполнить свои обязательства в полном объеме в силу нахождения жилых помещений и земельных участков на данной территории в собственности граждан Общество не смогло, поскольку возникновение данных возникновение данных обстоятельств не зависит от застройщика.

Строительство может быть осуществлено (получение разрешения на него) только после возникновения права собственности или аренды на земельный участок у застройщика. Дома на данной территории должны быть признаны аварийными и подлежащими сносу. Городская Управа не выполнила обязанности, возложенной на нее законом, то есть именно не выполнение ответчиком по настоящем делу обязательства о признании домов аварийными повлекло невозможность в срок действия договора о развитии застроенной территории выкупить у граждан их помещения и участки. Иного способа получить разрешение на строительство нет. Установленный договором развития территории срок для выполнения обязательства истцом по вышеуказанным причинам оказался недостаточен. 

Исходя из совокупности вышеуказанных обстоятельств, суд приходит к выводу о принятии ответчиком всех зависящих от него мер и выполнения всех действия, которые он имел возможность выполнить, для своевременного выполнения обязательств по договору.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Изложенное подтверждает нарушение существенных условий договора со стороны Управы, и свидетельствует о том, что установленный договором срок исполнения застройщиком обязательств, по договору, недостаточен для развития указанной территории.

В обоснование срока продления истец указал на необходимость выполнения следующих мероприятий: выкупить у граждан земельные участки, предполагаемый срок 2022 - 2023 гг.; завершить проектные работы - до конца 2023г.; провести межевание всех участков, названых в проекте межевания, поставить их на кадастровый учет - после выкупа участков у граждан; провести экспертизу проектной документации - до конца 2024г.; получить разрешение на строительство-до конца 2024г.; строительство многоквартирного дома - до мая 2026г.

Исходя из совокупности вышеуказанных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу принятии ответчиком всех зависящих от него мер и выполнил все действия, которые он имел возможность выполнить, для своевременного выполнения обязательств по договору

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о возможности продления срока исполнения договора до даты, указанной истцом в просительной части искового заявления. 

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований. 

Расходы по оплате государственной пошлине относятся судом на истца  с учетом  его пояснений в судебном заседании. 

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

внести изменения в договор о развитии застроенной территории № 164/16 от 26.05.2016, заключенный обществом с ограниченной ответственностью «СК-Лидер» и Городской Управой города Калуги, продлив срок его действия на пять лет с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

 

СудьяЕ.В. Иванова