Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

 http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-8393/2019

г. Благовещенск

19 марта 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2020 года. Полный текст решения изготовлен 19 марта 2020 года.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Котляревского Владислава Игоревича, при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление администрации Благовещенского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Омнибус» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 3 920,3 рублей и расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО2 по доверенности № 6041 от 27.08.2019, паспорт

установил:

Администрация Благовещенского района обратилась в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Омнибус с требованиями:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 21.10.2011 № 159 с ООО «Омнибус».

2. Взыскать с ООО «Омнибус» в пользу Администрации Благовещенского района Амурской области по договору аренды от 21.10.2011 № 159 за период с 21.03.2019 г. по 12.11.2019 г. задолженность в размере 1450,53 руб. - сумма основного обязательства.

3. Взыскать с ООО «Омнибус» в пользу Администрации Благовещенского района Амурской области по договору аренды от 21.10.2011 № 159 за период 21.03.2019 г. по 12.11.2019. сумму пени в размере 2469,77 руб.

Истец в обоснование требований указал, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка, ООО «Омнибус» не выполняет принятые на себя обязательства по внесению арендной платы, а также использует земельный участок не по назначению. В связи с имеющимися нарушениями истец просит расторгнуть договор аренды и взыскать задолженность по арендной плате и пени.

Определением суда от 21.11.2019 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ). 

От ответчика поступил письменный отзыв, согласно которому ответчик не признает заявленные требования. Указал, что земельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:246 находится в аренде у ООО «Омнибус» до 2060 года, с разрешённым использованием «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», на котором ООО «Омнибус» провело планировку и подготовило его к дальнейшему освоению, разрешённое использование земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:246 не подразумевает обязательное наличие объекта недвижимости. Письмо №107 от 11.10.2019 года о нецелевом использовании вышеперечисленного земельного участка, не подтверждено никакими фактами. Акты о нецелевом использовании земельного участка никогда не составлялись, арендатор о составлении таких актов не уведомлялся, на обследование земельного участка не вызывался, какой исследовался земельный участок неизвестно, как определялись границы земельного участка также не известно.

Земельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:246 входит в общий перечень земельных участков подлежащих комплексному освоению в целях жилищного строительства, на которых уже ООО «Омнибус» произвел планировку, подготовил подушки под эксплуатацию улучшенных дорог, в освоение которых Застройщиком уже внесены не малые финансовые средства и расторжение данного договора аренды повлечёт за собой невозможность осуществления строительства, что в дальнейшем приведёт к банкротству организации Застройщика.

Также ответчик просил суд рассмотреть дело по общим правилам искового производства. 

Определением от 26.12.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В связи с тем, что ответчиком задолженность по основному долгу арендной платы погашена в полном объеме, истец уточнил требования и просил:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 21.10.2011 № 159.

2. Взыскать с ООО «Омнибус» в пользу Администрации Благовещенского района Амурской области по договору аренды от 21.10.2011 № 159, за период 21.03.2019 г. по 12.11.2019. сумму пени в размере 2 469 рублей 77 копеек.

Уточнение требований судом принято на основании статьи 49 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

21.10.2011 между администрацией Благовещенского района (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Омнибус» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 159 согласно пункта 1.1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:246 из категории земли населенных пунктов, площадью 3 119 кв.м., для строительства индивидуального жилого дома. Местоположение: Амурская область, Благовещенский район, с. Чигири.

Срок аренды установлен пунктом 1.2. договора и составляет 49 лет.

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы за Участок за период с 21.10.2011 по 20.10.2060 указан в расчете арендной платы, являющемся приложением № 1 к настоящему договору. За период с 21.10.2011 по 31.12.2011 размер арендной платы составляет 538 рублей 34 копейки. За пользование земельным участком Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

Арендодатель согласно пункту 3.1 договора имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 2.3 и нарушения других условий договора.

В соответствии с приложением 1 к договору аренды «Расчет арендной платы» ежегодный размер арендной платы составляет 2 729 рублей 09 копеек.

16.01.2019 администрация Благовещенского района направила ООО «Омнибус» предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 21.10.2011 № 159. Согласно предупреждению сумма задолженности по арендным платежам по состоянию на 31.12.2018г. (за период с 21.10.2011 по 31.12.2018) составляет: недоимка 19 641 рубль, пени 12 515,5 рублей. В случае неуплаты, либо не полного (несвоевременного) внесения арендных платежей, администрации Благовещенского района будет вынуждена обратиться в суд с иском о принудительном взыскании задолженности по арендной плате и расторжении  договора аренды в соответствии с требованиями действующего законодательства и условиями заключенного договора аренды от 21.10.2011 № 159.

Письмом от 24.04.2019 № 01-10/2420 в связи с тем, что обществом не вносится арендная плата по договору, земельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:246 не используется по целевому назначению администрация предложила расторгнуть договор аренды земельного участка от 21.10.2011 № 159 и направила в адрес общества соглашение от 01.04.2019 о расторжении договора аренды земельного участка № 159 от 21.10.2011, акт сдачи-приема земельного участка. Администрации попросила подписать соглашение и акт приема-передачи в течение 30 дней со дня получения настоящего уведомления. В случае не получения ответа в установленный срок, администрация будет вынуждена обратится в суд за расторжением договорных отношений в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:246.

Платежным поручением № 622632 от 14.12.2019 общество с ограниченной ответственностью «Омнибус» оплатило 1 450 рублей 53 копейки арендную плату по договору аренды № 159 от 21.10.2011 за период с 21.03.2019 по 12.11.2019.

Платежным поручением № 941914 от 20.01.2020 общество с ограниченной ответственностью «Омнибус» оплатило 20 920 рублей 53 копейки арендную плату по договору аренды № 159 от 21.10.2011 за период с 21.10.2011 по 31.12.2019.

Оценив изложенные обстоятельства, изучив материалы дела, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса). 

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как предусмотрено пунктами 1, 2 статьи 45 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 названной нормы основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса, а именно, при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; не использовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. 

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса, данная норма Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 информационного письма Президиума от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Указанные правовые подходы свидетельствуют о том, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и сохранения правопорядка при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора. Поэтому расторжение договорных отношений допускается только в случае уклонения арендатора от исполнения обязательства.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений.

В качестве оснований для расторжения договора аренды администрация ссылается на не выполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, а также использование земельного участка не по назначению.

Согласно представленным платежным поручением ООО «Омнибус» погасило имеющуюся задолженность по арендной плате, истец не представил обоснование существенного нарушения условий договора в связи с несвоевременным внесением арендной платы, в связи с чем суд признает отсутствие правовых оснований для расторжения договора по мотиву не уплаты арендной платы.

В части довода о не использовании земельного участка по целевому назначению судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно представленному договору аренды земельный участок предоставлен для строительства индивидуального жилого дома, срок аренды составляет 49 лет. Сроки строительства индивидуального жилого дома договором не предусмотрены в связи с чем факт не использования земельного участка по целевому назначению судом не установлен.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным в виде арендной платы или земельного налога.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статья 310 ГК РФ предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика пени, начисленной за период с 21.03.2019 по 12.11.2019 в размере 2 469 рублей 77 копеек, суд установил следующие обстоятельства. 

Как предусмотрено правилами ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно п. 1. ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно положениям п. 4.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку судом установлена просрочка в исполнении ответчиком обязательств по договору в части уплаты арендных платежей, постольку суд,  проверив расчет пени за период с 21.03.2019 по 12.11.2019 в размере 2 469 рублей 77 копеек, признает его  правильным, сумму и период ее взыскания – обоснованными.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым исковые требования удовлетворить в части взыскания пени.

Согласно п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в части удовлетворенных исковых требований составляет 2 000 рублей. В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина в указанной сумме относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Омнибус» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу администрации Благовещенского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по договору аренды от 21.10.2011 № 159 пени за период с 21.03.2019 по 12.11.2019 в размере 2 469 рублей 77 копеек,

в доход федерального бюджета государственную пошлину 2 000 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья В.И. Котляревский