668/2023-22569(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-23012/2022

г. Краснодар

02 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2023 года  Постановление в полном объеме изготовлено 02 мая 2023 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Садовникова А.В., судей Аваряскина В.В. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном  заседании от истца – закрытого акционерного общества «Исток» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 07.04.2023), от ответчика –  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>,  ОГРНИП 308236727000020) – ФИО3 (доверенность от 17.03.2022), в отсутствие  третьих лиц: индивидуального предпринимателя ФИО4,  индивидуального предпринимателя ФИО5, индивидуального  предпринимателя ФИО6, общества с ограниченной  ответственностью «Эгопласт», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том  числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в  информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную  жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 25.11.2022 и постановление Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 25.02.2023 по делу № А32-23012/2022, установил  следующее.  

ЗАО «Исток» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд  к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) с исковым  заявлением, в котором просило: расторгнуть договор купли-продажи недвижимого  имущества от 28.09.2021; обязать вернуть недвижимое имущество, переданное  по договору купли-продажи от 28.09.2021: нежилое здание (административно-торговый  комплекс), расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый номер 23:49:0402031:1237, общей площадью  862 кв. м, этажность – 3; нежилое здание (магазин-новый склад), расположенное  по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый  

номер 23:49:0402031:1235, общей площадью 1050,9 кв. м, этажность – 2; взыскать  364 027 рублей 41 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Эгопласт»,  предприниматели ФИО4, ФИО5, ФИО6  

В суде первой инстанции истец заявил об отказе от иска в части взыскания  364 027 рублей 41 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.  

Решением суда от 25.11.2022, оставленным без изменения постановлением  апелляционного суда от 25.02.2023, принят отказ истца от иска в части взыскания  364 027 рублей 41 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами,  производство по делу в указанной части прекращено. Расторгнут договор купли-продажи  недвижимости от 28.09.2021. Суд обязал ответчика возвратить истцу в течение  10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу по акту  приема-передачи недвижимое имущество, переданное по договору купли-продажи  от 28.09.2021: нежилое здание (административно-торговый комплекс), расположенное  по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый  номер 23:49:0402031:1237, общей площадью 862 кв. м, этажность – 3; нежилое здание  (магазин-новый склад), расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый номер 23:49:0402031:1235, общей площадью  1050,9 кв. м, этажность – 2. Распределены судебные расходы.  

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные  акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению  заявителя, дело рассмотрено с нарушением правил подсудности. Неисполнение  ответчиком обязанности по оплате связано с тем, что арендаторы не производили оплату  за пользование нежилыми помещениями. Суды не учли заявление о зачете встречных  требований, направленное ответчиком истцу 04.07.2022, а также частичную оплату  задолженности по договору. Избранный обществом способ защиты права несоразмерен  допущенным предпринимателем нарушениям. Истцом не соблюден претензионный  порядок урегулирования спора.  

В отзывах на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность,  а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.  

В судебном заседании представители сторон поддержали соответственно доводы  жалобы и отзыва.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих  в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.  

Из материалов дела видно и суды установили, что общество (продавец)  и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости  от 28.09.2021, согласно пункту 1 которого продавец передает, а предприниматель  покупает и принимает в собственность нежилое здание (административно-торговый  комплекс), расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый номер 23:49:0402031:1237, общей площадью  862 кв. м, этажность – 3, а также нежилое здание (магазин-новый склад), расположенное  по адресу: Россия, 

<

...>, кадастровый  номер 23:49:0402031:1235, общей площадью 1050,9 кв. м, этажность – 2. Нежилые здания  расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402031:0031.  

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора стоимость недвижимого имущества  составляет 89 млн рублей. Покупатель обязуется оплатить недвижимое имущество  в рассрочку в следующем порядке: по 1 млн рублей ежемесячно.  

Согласно пунктам 2.3 и 2.4 договора покупатель уплачивает цену договора путем  безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, указанный в разделе 7  договора. Обязательства покупателя по оплате недвижимого имущества считаются  исполненными надлежащим образом с даты зачисления денежных средств на расчетный  счет продавца.  

Как указано в пункте 2.5 договора, недвижимое имущество признается  находящимся в залоге у продавца до его полной оплаты покупателем (пункт 5 статьи 488  Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).  

Передача указанного объекта продавцом и принятие его покупателем  осуществлены до подписания договора. Продавец передал покупателю имущество  в состоянии, удовлетворяющем требования покупателя. Покупатель ознакомился  с техническим состоянием приобретаемого имущества путем осмотра, произведенного  им перед заключением договора, претензий к нему не имеет и согласен принять  его в собственность. Стороны установили, что видимые недостатки или дефекты  имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для применения  впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса. С момента подписания договора  обязательство продавца передать имущество считается исполненным, без каких-либо  актов и дополнительных документов (пункт 3.1 договора).  

В соответствии с пунктом 3.2 договора он является единственным документом,  подтверждающим передачу указанного объекта и переход права собственности на него  покупателю без каких-либо актов и иных документов.  

Согласно пункту 3.3 договора стороны согласны признать указанный договор  имеющим силу передаточного акта.  

21 февраля 2022 года истец направил ответчику претензию с требованием  об уплате задолженности по договору и процентов за пользование чужими денежными  средствами.  

06 апреля 2022 года в адрес предпринимателя направлено письмо  с предложением о расторжении договора по соглашению сторон и возврате проданной  в рассрочку недвижимости.  

Невыполнение предпринимателем указанных требований послужило основанием  для обращения общества в арбитражный суд.  

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать  в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое  недвижимое имущество (статья 130).  

По смыслу положений статьи 554 и пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса  существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет  и цена договора.  

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса установлена обязанность покупателя  оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное  не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами  или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию  одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях  существенного нарушения договора другой стороной или в иных случаях,  предусмотренных названным Кодексом.  

Как указано в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование об изменении  или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения  отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо  неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо  договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21  «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи  недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости,  

предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению  этого договора.  

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), оценив  условия заключенного сторонами договора по смыслу положений статьи 431  Гражданского кодекса, учитывая поведение сторон спорного правоотношения, суды  установили, что предприниматель не исполнял обязательство по договору в виде оплаты  покупной цены спорного недвижимого имущества в установленные договором сроки  (ответчиком не оспаривается наличие задолженности на момент обращения общества с  иском в суд), в связи с чем пришли к обоснованному выводу о том, что нарушение  договора купли-продажи со стороны ответчика в виде неисполнения обязанности по  оплате имущества имеет существенный характер и является основанием для расторжения  договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского  кодекса.  

Суды установили и материалами дела подтверждается систематическое нарушение  предпринимателем условий договора об оплате приобретенного имущества (пункт 2.2  договора); при этом, оплата по договору покупателем не поставлена в зависимость от  каких-либо факторов. При определении права продавца на отказ от исполнения договора  судебные инстанции также обоснованно руководствовались нахождением спорного  имущества в залоге у продавца до полной оплаты его стоимости, отсутствием  доказательств полного погашения задолженности по договору до принятия обществом  решения об отказе от его исполнения. Истцом выбран надлежащий способ защиты права  с учетом пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса.  

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к  обоснованному выводу о существенном нарушении договора предпринимателем и  наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований общества.  

Довод заявителя о том, что данный спор не относится к компетенции арбитражного  суда, был предметом изучения судов первой и апелляционной инстанций, получил  надлежащую правовую оценку. Согласно выписке из ЕГРЮЛ ответчик зарегистрирован в  качестве индивидуального предпринимателя (ОГРНИП 308236727000020) с 26.09.2008.  Основным видом экономической деятельности является 47.1 – Торговля розничная в  неспециализированных магазинах, дополнительными видами: 46.4 – Торговля оптовая  непродовольственными потребительскими товарами, 46.9 – Торговля оптовая  неспециализированная, 47.5 – торговля розничная прочими изделиями в  специализированных магазинах, 47.9 – торговля розничная вне магазинов, палаток,  

рынков. Стороны спора, с учетом его субъектного состава и характера спорного  обязательства, действовали в рамках осуществления предпринимательской  (экономической) деятельности, поскольку сделка купли-продажи совершена в отношении  административно-торгового комплекса и магазина – склада, предназначенных для ведения  коммерческой деятельности.  

Ссылка заявителя на злоупотребление истцом правом подлежит отклонению.  Обстоятельства, свидетельствующие об очевидном отклонении поведения истца как  участника гражданского оборота от стандартов разумного и добросовестного  осуществления гражданских прав, то есть фактически о злоупотреблении данным лицом  своими правами исключительно во вред иным лицам, материалами дела не подтверждены.  Реализация истцом предусмотренных действующим законодательством прав в защиту  своих интересов само по себе не является свидетельством злоупотребления правом.  

Довод заявителя о допущенных судами процессуальных нарушениях не  принимается кассационным судом с учетом положений части 3 статьи 288 Кодекса.  Согласно указанной норме, нарушение или неправильное применение норм  процессуального права является основанием для отмены решения, апелляционного  постановления, если это нарушение привело (могло привести) к принятию неправильного  судебного акта. Между тем таких нарушений судом кассационной инстанции не  установлено.  

Доводы жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными,  поскольку по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с  соблюдением норм главы 7 Кодекса, не содержат фактов, которые не были проверены и  не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на  обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы  судов.  

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются  положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не  обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу  обстоятельств.  

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в  кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие  отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

Руководствуясь статьями 274, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.11.2022 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2023 по делу   № А32-23012/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу − без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке,  предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Председательствующий А.В. Садовников  

Судьи В.В. ФИО7 Коржинек