АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1860/2024

23 мая 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Ведуга»: ФИО1, доверенность от 17.01.2024 № 01.

рассмотрев в  проведенном с использованием систем веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ведуга»

на решение от 10.11.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2024

по делу № А51-17504/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ведуга»                             (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 692806, 

<

...>) 

к администрации городского округа Большой Камень                                              (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 692806, 

<

...>), индивидуальному предпринимателю ФИО2                                        (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690090, 

<

...>) 

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки   

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ведуга» (далее – истец, ООО «Ведуга») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском             к администрации городского округа Большой Камень (далее – администрация ГО Большой Камень), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2), управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – управление Росреестра по Приморскому краю), в котором с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) просило: 

1) признать недействительной сделку по предоставлению ФИО2 в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:47, а именно: 

- признать недействительным постановление администрации                       ГО Большой Камень от 08.02.2018 № 115 «О расторжении договора аренды земельного участка от 15.12.2002 № 449/03 со ФИО2 и о предоставлении ФИО2 в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:47 из земель городского округа Большой Камень под магазин «Андрей»; 

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 12.02.2018 № 28/18, заключенный между администрацией ГО Большой Камень и ФИО2; 

2) применить последствия недействительности сделки в виде исключения записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 25:36:010201:47, снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:47. 

Решением от 10.11.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Ведуга» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает на заявленных требованиях. Не согласен с выводом судов о пропуске срока исковой давности, полагая, что последний подлежит исчислению с 17.10.2019 (ответ Большекаменской районной прокуратуры, в котором разъяснено право на обращение в суд). Ссылается, что наличие сделки не позволяет переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 25:36:010201:2.

В отзыве на кассационную жалобу администрация ГО Большой Камень приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ООО «Ведуга» посредством использования систем веб-конференции поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения. 

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей                         в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО «Ведуга» (ранее - ТОО  «Ведуга») является собственником:

- нежилого помещения (магазин «1000 мелочей») площадью 1127 кв.м, кадастровый номер 25:36:010201:14990, расположенного по адресу: 

<

...>, 

- нежилого помещения - подвал общей площадью 1004,9 кв.м, кадастровый номер 25:36:010201:7028, расположенного по адресу: 

<

...>.

Указанные помещения находятся в здании, расположенном в границах земельного участка площадью 0,2408 га, предоставленного ТОО «Ведуга» (ныне – ООО «Ведуга») на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании  постановлений главы администрации ЗАТО г. Большой Камень от 21.03.1994 № 186 (пункт 7 приложения к постановлению), от 07.10.1999                      № 548, под существующее здание магазина «1000 мелочей».

В отношении земельного участка площадью 2408 кв.м проведен кадастровый учет (26.06.2002), участку присвоен кадастровый номер 25:36:010201:2, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения о правообладателе земельного участка – ООО «Ведуга» (постоянное (бессрочное) пользование), регистрации права – 13.10.1999.

Согласно выписке из ЕГРН, сформированной по состоянию на 30.09.2022, по названному адресу (

<

...>) на кадастровый учет (25.06.2012) поставлено нежилое здание – административное, общей площадью 1480,4 кв.м; зданию присвоен кадастровый номер 25:36:010201:1496; права на здание не зарегистрированы, однако выписка содержит сведения, что в пределах здания находятся объекты с кадастровыми номерами 25:36:010201:7028, 25:36:010201:14990, 25:36:010201:15822, 25:36:010201:15493.

Как указано выше, собственником помещений с кадастровыми номерами 25:36:010201:7028, 25:36:010201:14990 является ООО «Ведуга».

В свою очередь, на нежилые помещения площадью 106,2 кв.м, кадастровый номер 25:36:010201:15822 зарегистрировано право собственности ФИО2 (право собственности зарегистрировано 20.10.2010), что подтверждается выпиской из ЕГРН. Ранее помещения имели условный номер 25:36:000000:00:00120/А; помещения находятся в пределах объекта с кадастровым номером 25:36:010201:1496. Помещения с названным условным номером (магазин «Андрей») с 09.07.2002 принадлежали на праве собственности ФИО3; по договору дарения от 21.09.2010 помещения перешли к ФИО2

Земельный участок общей площадью 0,01296 га использовался ФИО3 по договору аренды от 15.12.2002 № 449/03 (арендодатель – администрация ЗАТО г. Большой Камень); участок предоставлен под нежилые помещения (магазин «Андрей»).

В последующем, 04.06.2004 под нежилые помещения (магазин «Андрей») сформирован земельный участок площадью 130 кв.м с кадастровым номером 25:36:010201:47.

Право аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:36:010201:47 перешло к ФИО2 на основании соглашения от 21.09.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 449/03.

Право аренды ФИО3, ФИО2 было зарегистрировано в установленном порядке.

Постановлением администрации ЗАТО г. Большой Камень от 08.02.2018 № 115 на основании заявления ФИО2 расторгнут договор аренды от 15.12.2002 № 449/03; земельный участок с кадастровым номером 25:36:010201:47 предоставлен ФИО2 в собственность за плату под магазин «Андрей».

12.02.2018 между администрацией ГО Большой Камень (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 28/18 земельного участка площадью 130 кв.м  с кадастровым номером 25:36:010201:47; право собственности ФИО2 на земельный участок зарегистрировано 04.04.2018.

Общество с целью переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 25:36:010201:2  обратилось в администрацию с  соответствующим заявлением от 29.10.2018 № 01/12333, в ответ на которое администрация сообщила о разделе в 2000 году земельного участка на три земельных участка, занятых магазинами «100 мелочей», «Андрей» и бывшим «Хлебный магазин 31» (письмо от 15.11.2018 № 02/12648).

Общество, выявив, что земельный участок с кадастровым номером 25:36:010201:47 входит в границы земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:2 и, полагая, что раздел земельного участка и, как следствие, его предоставление в собственность ФИО2, совершены в нарушение действующего законодательства, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив требования о признании недействительными постановление от 08.02.2018 № 115, договора купли-продажи от 12.02.2018 № 28/18, просило, применить последствия недействительности сделки в виде исключения записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 25:36:010201:47, снятии земельного участка с кадастрового учета.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 названной статьи кодекса).

Таким образом, предъявляя требование о признании сделки недействительной или применении последствий недействительности ничтожной сделки, истец, не являющийся стороной спорной сделки, должен доказать, что такая сделка не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, нарушает его права и охраняемые законом интересы, и избранный способ защиты восстановит его права и интересы.

Судами установлено, что действительно земельный участок площадью 0,2408 га предоставлен обществу в постоянное (бессрочное) пользование под существующий магазин «1000 мелочей» (постановление от 07.10.1999                   № 548). При этом земельный участок включал в себя территорию, прилегающую к магазину и необходимую для его обслуживания и эксплуатации - 0,0986 га, территорию под существующими постройками - 0,1544 га, из них: 0,0122 га в размере 1/6 доли в пятиэтажном жилом доме и 0,0179 га в размере 1/2 доли в двухэтажном магазине. Земельному участку площадью 2408 кв.м присвоен кадастровый номер - 25:36:010201:2 (26.06.2002).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 25:36:010201:2 в его границах находятся объекты, в том числе с кадастровым номером 25:36:010201:1496.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН по объекту - здание – административное общей площадью 1480,4 кв.м,  кадастровый номер 25:36:010201:1496, права на которое не зарегистрированы; в выписке указаны сведения, что в пределах здания находятся нежилые помещения                               с кадастровыми номерами 25:36:010201:7028, 25:36:010201:14990, 25:36:010201:15822, 25:36:010201:15493.

Как установлено выше, нежилые помещения с кадастровыми номерами 25:36:010201:7028, 25:36:010201:14990 принадлежат на праве собственности обществу; помещения с кадастровым номером 25:36:010201:15822 - ФИО2 Права на помещения  зарегистрированы в установленном порядке и не оспариваются обществом; помещения как объекты недвижимости являются обособленными и изолированными. 

Таким образом, в границах земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:2 находится объект недвижимости с нежилыми помещениями, принадлежащими истцу и ответчику.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

По общему правилу собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или аренду по правилам статьи 36 ЗК РФ (до 01.03.2015), статьи 39.20 ЗК РФ (в настоящее время).

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить возникшее у них (до вступления в действие Земельного кодекса) право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

В данном случае право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 2408 кв.м возникло у общества в 1999 году и последнее не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, следовательно, на него в силу закона возложена обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды либо приобрести земельный участок в собственность.

Суды, установив, что спорный земельный участок с кадастровым номером 25:36:010201:47 является частью земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:2, необходимого для эксплуатации единого объекта – здания с кадастровым номером 25:36:010201:1496,  правомерно признали договор купли-продажи от 12.02.2018 № 28/18 ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ, как противоречащий статьям 1, 35 ЗК РФ.

Данные выводы в установленном порядке не оспорены. 

Вместе с тем суды, рассмотрев заявление ответчика о применении срока исковой давности,  установив, что истец о факте заключения и исполнения договора купли-продажи от 12.02.2018 № 28/18 был уведомлен письмом администрации от 15.11.2018 № 02/12648 (получено в ноябре 2018), с учетом даты подачи иска – 11.10.2022,   руководствуясь правилами статей 195, 196, пункта 1 статьи 200 ГК РФ,  признали пропущенным срок исковой давности по заявленным требованиям. При этом суды не нашли оснований для применения к рассматриваемому спору положений статьи 208 ГК РФ. 

Между тем выводы судебных инстанций в этой части спора не соответствуют следующему.

Как установлено судами и не опровергается материалами дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 25:36:010201:47  сформирован для эксплуатации помещений, находящихся на 2 этаже  административного здания с кадастровым номером 25:36:010201:1496, собственниками помещений в котором являются как истец, так и ответчик, и в отношении которого был сформирован единый земельный участок площадью 2408 кв.м  с кадастровым номером 25:36:010201:2 (поставлен на кадастровый учет 26.06.2002).

Выписка из ЕГРН, сформированная в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:2, по состоянию на 29.09.2022 сведений   о разделе земельного участка не содержит; имеются сведения                                 о зарегистрированных правах ООО «Ведуга» на весь земельный участок площадью 2408 кв.м (право постоянного (бессрочного) пользования от 13.10.1999.

В свою очередь, выписка из ЕГРН, сформированная в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:47 (поставлен на кадастровый учет 04.06.2004), также не содержит сведений об образовании земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:2; при этом имеются сведения о нахождении в границах земельного участка объекта недвижимости с кадастровым номером 25:36:010201:1496.

К письму администрации от 15.11.2018 № 02/12648, принятому судами в качестве доказательства о состоявшемся договоре купли-продажи от 12.02.2018 № 28/18, заключенном в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:47, также не приложены надлежащие доказательства об образовании земельного участка, являющегося предметом спорного договора купли-продажи из земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:2; в письме указано, что земельный участок под магазинами «1000 мелочей», «Андрей» и бывшим «Хлебный магазин № 31» в 2000-х годах был разделен на три земельных участка.

При отсутствии доказательств, что земельный участок с кадастровым номером 25:36:010201:47 может выступать в качестве самостоятельного объекта земельных отношений следует признать, что земельный участок с кадастровым номером  25:36:010201:2, сформированный в отношении единого объекта - административного здания, из владения истца не выбывал. Более того, нежилые помещения ответчика находятся над подвальными помещениями, принадлежащими истцу на праве собственности. Опровергающих тому доказательств в материалы дела не представлено.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ и пункту 1 статьи 11 ГК РФ  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Следовательно, целью предъявления любого иска (заявления) должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

По настоящему делу конечной целью подачи иска является фактическая реализация переоформления права на земельный участок, находящийся как во владении истца, так и ответчика, часть на которую зарегистрировано за последним.

По общему правилу зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В данном случае предметом спорного договора купли-продажи                  от 12.02.2018 № 28/18 является часть земельного участка, входящая в состав земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:2, находящаяся в совместном владении истца и ответчика и, которая не может быть признана самостоятельным объектом земельных отношений. В этой связи заявленный иск о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности является надлежащим способом защиты нарушенного права истца (владельца земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:2). При этом следует учесть, что применение последствий в виде возврата части земельного участка не может быть реализовано, поскольку спорная часть земельного участка из владения истца не выбывала. Напротив, требование о  применении последствий в виде исключения записи о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 25:36:010201:47, снятия его с государственного кадастрового учета соответствует цели заявленного иска. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 57 Постановления № 10/22 в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (абзац пятый статьи 208 ГК РФ).

Таким образом, вопрос о том, когда начинает течь исковая давность, ставится в зависимость от того, утратил ли истец фактическое владение вещью. Если фактическое владение утрачено, то срок начинает течь с момента, когда владелец узнал или должен был узнать о такой утрате, а если фактическое владение не прекратилось - срок исковой давности не течет.

Из материалов дела следует, что утрата владения истцом частью земельного участка площадью 130 кв.м (кадастровый номер 25:36:010201:47) не произошла, в том числе в момент заключения спорного договора и на момент рассмотрения дела.

Таким образом, вывод судебных инстанций о пропуске истцом срока исковой давности является неверным, не соответствующим установленным по делу обстоятельствам, требованиям приведенного законодательства.

В тоже время с учетом установленного факта наличия договора купли-продажи (письмо от 15.11.2018 № 02/12648) выводы судебных инстанций о пропуске срока на обжалование постановления от 08.02.2018                                       № 115 соответствуют части 4 статьи 1908 АПК РФ и являются правильными. 

На основании изложенного, а также учитывая, что по рассматриваемому спору установленные фактические обстоятельства не требуют дополнительного исследования и оценки доказательств, однако к этим обстоятельствам неправильно применены нормы материального права, суд округа в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ полагает возможным отменить решение от 10.11.2023, постановление от 30.01.2024 в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований ООО «Ведуга» о признании недействительным  договора купли-продажи от 12.02.2018 № 28/18, применив последствия его недействительности в виде исключения записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 25:36:010201:47, снятии земельного участка с кадастрового учета.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяется по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.11.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2024 по делу № А51-17504/2022 Арбитражного суда Приморского края отменить в части.

Признать недействительным договор купли-продажи от 12.02.2018              № 28/18. 

Применить последствия недействительности сделки в виде исключения записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 25:36:010201:47, снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:47.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Взыскать с администрации городского округа Большой Камень в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ведуга» 6 000 руб.                                    в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. 

Взыскать со ФИО2 в пользу общества                       с ограниченной ответственностью «Ведуга» 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова                   

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова         

 

С.И. Гребенщиков