ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А62-907/2021

Резолютивная часть постановления объявлена   11.01.2022

Постановление изготовлено в полном объеме    17.01.2022

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Капустиной Л.А. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: истца – общества с ограниченной ответственностью «Два кита» (г. Смоленск,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 13.10.2021 № 1), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Консоль» (г. Смоленск,                                       ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 02.12.2019), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО4 (Смоленская область, г. Гагарин) – ФИО5 (доверенность от 16.09.2021), Бурлак Анастасии Анатольевны (Смоленская область, с. Серго-Ивановское) – ФИО5 (доверенность от 16.11.2021), ФИО7 (Смоленская область, г. Гагарин) – ФИО5 (доверенность от 08.11.2021), акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» (г. Москва, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – ФИО8 (доверенность от 18.05.2017), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Гагаринжилстрой» (г. Смоленск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, общества с ограниченной ответственностью «ТоргСити», ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, общества с ограниченной ответственностью «БетонСтрой Смоленск», ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26,  действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО27 и ФИО27, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, публичного акционерного общества «Сбербанк России», отделения Пенсионного фонда Российской Федерации по Смоленской области, Департамента Смоленской области по социальному развитию, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области,  апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Два кита» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.10.2021 по делу № А62-907/2021 (судья Иванов А.В.),     

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Два кита» (далее – истец, ООО «Два кита») обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Консоль» (далее – ответчик, ООО «Консоль») о признании недействительным одностороннего отказа от 14.01.2020 от исполнения договора от 17.09.2013 № 114 участия в долевом строительстве по инициативе ООО «Консоль»; об обязании ООО «Консоль» передать добросовестному приобретателю ООО «Два кита» квартиры в доме № 51 А в мкр. «Восток» по ул. Гагарина в г. Гагарине Смоленской области, указанные в определении Арбитражного суда Смоленской области от 12.04.2018 по делу № А62-7981/2016 со следующими номерами: 21, 26, 31, 36, 38, 41, 42, 43, 51, 55, 76, 86, 91, 92, 93, 101, 103, 131, 134, 136, 138, 141, 142, 144; в случае невозможности передачи ответчиком истцу квартир со следующими номерами: 21, 26, 41, 42, 43, 76, 91, 92, 93, 103, 134, 136, 138, 141, 144 о взыскании 39 454 031 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Гагаринжилстрой» (далее – ООО «Гагаринжилстрой»), ФИО9, ФИО10, ФИО4, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, общество с ограниченной ответственностью «ТоргСити» (далее – ООО «ТоргСити»), ФИО7, ФИО15, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, общество с ограниченной ответственностью «БетонСтрой Смоленск» (далее – ООО «БетонСтрой Смоленск»), ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26,  действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО27 и ФИО27, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее – Управление Росреестра по Смоленской области), публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России»), акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк»), отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Смоленской области, Департамент Смоленской области по социальному развитию.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 06.10.2021 иск удовлетворен в части взыскания с ответчика в пользу истца 25 344 000 руб. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и  принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права. По мнению истца, действия ООО «Консоль» по одностороннему расторжению договора являются незаконными, поскольку со стороны ООО «Два кита» не допущено нарушений условий договора от 17.09.2013 № 114 и оплата по договору истцом была приостановлена правомерно в порядке части 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации. ООО «Два кита» указывает на то, что ответчик вправе требовать оплату по договору только после окончания строительства  квартир, получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и готовности к передаче жилых помещений. Истец также ссылается на то, что обязанность ответчика по передаче квартир истцу основана на определении Арбитражного суда Смоленской области от 12.04.2018 по делу № А62-7981/2016 о признании обоснованным и включении требований ООО «Два кита» о передаче жилых помещений в реестр требований кредиторов ООО «Гагаринжилстрой», в связи с чем действия ООО «Консоль» не освобождают ответчика от исполнения обязанности по передаче квартир, следовательно, требование о взыскании убытков подлежало удовлетворению судом первой инстанции в полном объеме.

Ответчик, АО «Россельхозбанк», ФИО4, ФИО15, ФИО7, ФИО25, ФИО26 в отзывах на апелляционную жалобу просили оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Управление Росреестра по Смоленской области в отзыве на апелляционную жалобу выразило отсутствие заинтересованности в результате рассмотрения апелляционной жалобы, в связи с чем оставило вопрос о результатах рассмотрения апелляционной жалобы на усмотрение суда.

В судебное заседание конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Гагаринжилстрой», ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12,  ФИО13, ФИО14, ООО «ТоргСити», ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ООО «БетонСтрой Смоленск», ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО27 и ФИО27, Управление Росреестра по Смоленской области, ПАО «Сбербанк России», отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Смоленской области, Департамент Смоленской области по социальному развитию,  надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзывах позиции, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «Два кита» (кредитором) и ООО «Гагаринжилстрой» (должником) заключен договор № 114 участия в долевом строительстве от 17.09.2013 (далее – договор долевого участия), по условиям которого  одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1.1 договора долевого участия, предметом настоящего договора является привлечение денежных средств на основании договора долевого участия дольщика в долевом строительстве 10-этажного 150-ти квартирного жилого дома.

Вышеуказанный дом расположен на земельном участке общей площадью 5278 кв.м, кадастровый номер 67:03:0010108:180, предоставленном ООО «Гагаринжилстрой» в аренду на основании протокола о результатах торгов от 24.10.2008 и постановления Главы администрации муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области от 17.09.2008 № 907 и договора аренды земельного участка от 24.10.2008 № 277.

В соответствии с п. 1.2 договора долевого участия, застройщик принимает на себя обязанность построить 10-ти этажный 150-ти квартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 67:03:0010108:180, расположенном по адресу: Смоленская область, г. Гагарин, микрорайон «Восток» и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать дольщику расположенные в указанном доме 31 квартиру, далее именуемые «объект», с выполненными работами, согласно приложения № 1, а дольщик в соответствии с условиями настоящего договора принимает на себя обязательство осуществить финансирование 31 квартиры и принять их в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, в том числе:

– двухкомнатную квартиру № 3, общей площадью 65,6 кв.м, расположенную на 1 этаже;

– трехкомнатную квартиру № 21, общей площадью 89,8 кв.м, расположенную на 5 этаже;

– трехкомнатную квартиру N 26, общей площадью 89,8 кв.м, расположенную на 6 этаже;

– трехкомнатную квартиру № 31, общей площадью 89, 8 кв.м, расположенную на 7 этаже;

– трехкомнатную квартиру № 36, общей площадью 89, 8 кв.м, расположенную на 8 этаже;

– двухкомнатную квартиру № 38, общей площадью 65,6 кв.м, расположенную на 8 этаже;

– трехкомнатную квартиру № 41, общей площадью 89, 6 кв.м, расположенную на 9 этаже;

– двухкомнатную квартиру № 42, общей площадью 65, 4 кв.м, расположенную на 9 этаже;

– двухкомнатную квартиру № 43, общей площадью 65, 4 кв.м, расположенную на 9 этаже;

– трехкомнатную квартиру № 51, общей площадью 89,8 кв.м, расположенную на 1 этаже;

– однокомнатную квартиру № 55, общей площадью 44, 5 кв.м, расположенную на 1 этаже;

– трехкомнатную квартиру № 76, общей площадью 89, 8 кв.м, расположенную на 6 этаже;

– двухкомнатную квартиру № 83, общей площадью 65, 6 кв.м, расположенную на 7 этаже;

– трехкомнатную квартиру № 86, общей площадью 89, 8 кв.м, расположенную на 8 этаже;

– трехкомнатную квартиру № 91, общей площадью 89,6 кв.м, расположенную на 9 этаже;

– трехкомнатную квартиру № 92, общей площадью 89, 6 кв.м расположенную на 9 этаже;

– двухкомнатную квартиру № 93, общей площадью 65, 4 кв.м, расположенную на 9 этаже;

– трехкомнатную квартиру № 101, общей площадью 89,8 кв.м, расположенную на 1 этаже;

– двухкомнатную квартиру № 103, общей площадью 65,6 кв.м, расположенную на 1 этаже;

– однокомнатную квартиру № 114, общей площадью 44,1 кв.м, расположенную на 3 этаже;

– однокомнатную квартиру№ 119, общей площадью 44, 1 кв.м, расположенную на 4 этаже;

– однокомнатную квартиру № 124, общей площадью 44, 1 кв.м, расположенную на 5 этаже;

– однокомнатную квартиру № 129, общей площадью 44,1 кв.м, расположенную на 6 этаже;

– трехкомнатную квартиру № 131, общей площадью 89,8 кв.м, расположенную на 7 этаже;

– однокомнатную квартиру № 134, общей площадью 44, 1 кв.м, расположенную на 7 этаже;

– трехкомнатную квартиру № 136, общей площадью 89,8 кв.м, расположенную на 8 этаже;

– двухкомнатную квартиру № 138, общей площадью 65,6 кв.м, расположенную на 8 этаже;

– однокомнатную квартиру № 139, общей площадью 44,1 кв.м, расположенную на 8 этаже;

– трехкомнатную квартиру № 141, общей площадью 89,6 кв.м, расположенную на 9 этаже;

– двухкомнатную квартиру № 142, общей площадью 65,4 кв.м, расположенную на 9 этаже;

– однокомнатную квартиру № 144, общей площадью 43,9 кв.м, расположенную на 9 этаже.

В соответствии с пп. 2.1., 2.6; п. 2 договора долевого участия цена настоящего договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика и составляет: 49 709 000 руб.,  исходя из стоимости одного квадратного метра общей проектной площади и проектной площади лоджии 22 000 руб.

Дольщик осуществляет все платежи по настоящему договору без дополнительного (письменного или устного) требования об этом со стороны застройщика (п. 2.6. договора долевого участия).

Согласно п. 2.3. договора долевого участия дольщик перечисляет на расчетный счет или вносит в кассу застройщика денежные средства в период с 25.09.2013 по 25.03.2014.

Во исполнение условий договора долевого участия ООО «Два кита» в счет возмещения затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика уплатило застройщику (ООО «Гагаринжилстрой») 43 659 460 руб. Факт вышеуказанных платежей подтверждается выписками по лицевому счету от: 25.10.2013, 30.05.2014, 11.02.2015, 25.08.2014, 26.03.2014, 26.09.2014, 18.12.2014, 16.12.2014, 19.12.2014, 25.12.2014, 26.01.2015, 13.03.2015, 11.02.2015, 14.04.2015, 15.04.2015, 16.04.2015, 23.09.2015 (т. 2, л.д. 41 – 52).

Оставшуюся сумму, подлежащую оплате застройщику по договору долевого участия в размере 6 049 540 рублей истец не оплатил. 

Согласно условиям договоров об уступке прав требования от 22.08.2014 № 1, от 12.12.2014 № 2, от 16.12.2014 № 3, от 22.12.2014 № 5, от 20.08.2015 № 6, от 13.03.2017 № 7, от 13.03.2017 № 8 истец уступил третьим лицам права требования в отношении квартир № 119, 114, 139, 129, 83, 3, 124.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 01.03.2017 по делу № А62-7981/2016 в отношении ООО «Гагаринжилстрой» введена процедура наблюдения, сообщение опубликовано в газете «Коммерсантъ» 18.03.2017, применены при банкротстве ООО «Гагаринжилстрой» правила параграфа 7 Главы IX Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщиков. Временным управляющим должника утверждена ФИО9.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 21.12.2017 по делу                             № А62-7981/2016 в отношении ООО «Гагаринжилстрой»  введена процедура конкурсного производства.

11.12.2017 ООО «Консоль» заявило о намерении стать приобретателем прав и обязанностей застройщика ООО «Гагаринжилстрой» в отношении следующих объектов незавершенного строительства:

– 166-ти квартирного жилого дома (в редакции корректировки рабочего проекта 212-ти квартирного жилого дома переменной этажности (5, 7, 9 этажей) в микрорайоне «Северный» г. Гагарин Смоленской области, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 67:03:0010108:41, площадью 5 000 кв.м, по адресу: 

<

...>.

– 150-ти квартирного 10-ти этажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 67:03:0010108:180, общей площадью 5278 кв.м, по адресу: Смоленская обл., Гагаринский район, г. Гагарин, микрорайон «Восток», ул. Гагарина.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Смоленской области от 01.10.2018 по делу № А62-7981/2016 заявление ООО «Консоль» о намерении приобрести права застройщика на объекты незавершенного строительства удовлетворено, ООО «Консоль» переданы права застройщика – ООО «Гагаринжилстрой» перед участниками строительства, в отношении следующих незавершенных строительством объектов:

– 166-ти квартирного жилого дома (в редакции корректировки рабочего проекта 212-ти квартирного жилого дома переменной этажности (5, 7, 9 этажей) в микрорайоне «Северный» г. Гагарин Смоленской области, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 67:03:0010108:41, площадью 5 000 кв.м, по адресу: 

<

...>;

– 150-ти квартирного 10-ти этажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 67:03:0010108:180, общей площадью 5278 кв.м, по адресу: Смоленская обл., Гагаринский район, г. Гагарин, микрорайон «Восток», ул. Гагарина.

28.06.2018 Главой муниципального образования «Гагаринский район» Смоленской области ООО «Консоль» выдано разрешение № 67-RU67503000-1644-2018 на строительство 150-ти квартирного 10-ти этажный жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 67:03:0010108:180, общей площадью 5278 кв.м, по адресу: Смоленская обл., Гагаринский район, г. Гагарин, микрорайон «Восток», ул. Гагарина.

Письмом от 12.11.2018 № 123 ООО «Консоль» известило ООО «Два кита» о  наличии задолженности по договору долевого участия в размере 6 049 540 руб.,  указав на наличие у ООО «Консоль» права на расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке в связи неисполнением дольщиком обязанности по внесению платы за приобретаемые квартиры и потребовало погасить имеющуюся задолженность в течение 30 календарных дней с момента получения письма.

07.11.2018 ООО «Два кита» обратилось к ООО «Консоль» с письмом, в котором просило внести изменения в пункт 1.2. договора долевого участия, исключив из него квартиры №№ 86,131,141, и уменьшить цену договора долевого участия на 5 926 800 руб.

06.12.2018 письмом № 127 ООО «Консоль» отказалось от внесения изменений в пункт 1.2. договора долевого участия, предложенных ООО «Два кита» и сослалось на письмо от 12.11.2018 № 123.

В письме от 24.04.2019 ООО «Консоль» еще раз потребовало от ООО «Два кита» погасить имеющуюся задолженность.

Поскольку указанная задолженность не погашена,  ООО «Консоль» направило ООО «Два кита» письмами от 30.12.2019 № 137 и от 14.01.2010 № 4 с описью вложений уведомление о расторжении договора от 17.09.2013 № 114 участия в долевом строительстве.

Полагая, что названный односторонний отказ от договора подряда является незаконным и нарушающим права и законные интересы истца, а также ссылаясь на возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде суммы, уплаченной истцом ответчику за квартиры № № 21, 26, 41, 42, 43, 76, 91, 92, 93, 103, 134, 136, 138, 141, 144, а также убытков в виде разницы между уплаченной истцом стоимостью указанных квартир по договору долевого строительства и стоимостью их реализации ответчиком третьим лицам, ООО «Два кита» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая требования истца по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об их частичном удовлетворении.

Судебная коллегия согласна с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным и влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»). 

При этом, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон об участии в долевом строительстве) в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (часть 1 статьи 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве).

Согласно части 4 статьи 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из материалов дела усматривается, что согласно пункту 2.3 договора долевого участия в строительстве срок исполнения обязательства по оплате цены договора согласован сторонами до 25.03.2014.

В нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих осуществление оплаты и исполнения ООО «Два кита» перед ООО «Консоль» обязательств по договору участия в долевом строительстве в материалы дела не представлено.

Материалами дела установлено, что ООО «Два кита» не произведена полная оплата по спорному договору долевого участия, следовательно, покупатель в нарушение статей 309 и 310 ГК РФ не исполнил своих обязательств по оплате недвижимого имущества в предусмотренном размере и в установленный договором срок, что является существенным нарушением условий договора, в связи с чем отказ ответчика от договора является законным и обоснованным.

Неисполнение названной обязанности участником долевого строительства делает невозможным достижение цели данного договора не только по отношению к данному участнику, но и по отношению к иным участникам долевого строительства, исключая возможность надлежащего завершения строительства многоквартирного дома, подрывает положение застройщика, связанного договорными отношениями также с иными участниками долевого строительства.

На основании изложенного, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительным одностороннего отказа ООО «Консоль» от исполнения договора от 17.09.2013 № 114.

Поскольку в удовлетворении исковых требований в части признания недействительным одностороннего отказа ООО «Консоль» от исполнения договора 17.09.2013 № 114 отказано и договор от 17.09.2013 № 114 долевого участия в строительстве расторгнут, у суда первой инстанции также отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований об обязании ООО «Консоль» передать ООО «Два Кита» квартиры в доме № 51 А в мкр. «Восток» по ул. Гагарина в г. Гагарине Смоленской области, со следующими номерами: 21, 26, 31, 36, 38, 41, 42, 43, 51, 55, 76, 86, 91, 92, 93, 101, 103, 131, 134, 136, 138, 141, 142, 144.

Довод ООО «Два кита» о том, что в определении Арбитражного суда Смоленской области от 12.04.2018 по делу № А62-7981/2016, суд пришел к выводу о том, что оставшуюся сумму, подлежащую оплате застройщику по договору долевого участия в размере 6 049 540 руб. ООО «Два кита» не стало оплачивать должнику по основаниям и в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 328 ГК РФ, в связи с тем, что обстоятельства, свидетельствующие о том, что застройщик не исполнит в полном объеме свои обязательства, предусмотренные договором долевого участия, в установленный срок и таким образом ООО «Два кита» выполнило свои обязательства перед ООО «Гагарижилстрой», в связи с чем суд включил требования ООО «Два кита» о передаче жилых помещений, расположенных в 150-квартирном жилом доме, на земельном участке с кадастровым номером 67:03:0010108:180, по адресу: Смоленская область, г. Гагарин, микрорайон «Восток» в реестр требований кредиторов ООО «Гагаринжилстрой» о передаче жилых помещений с суммой оплаты в размере                          35 583 260 руб. за спорные квартиры, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонен в силу следующего.

Выводов о полной оплате ООО «Два кита» стоимости по договору долевого участия определение Арбитражного суда Смоленской области от 12.04.2018 по делу № А62-7981/2016 не содержит. Напротив, в тексте данного судебного акта указано на установление факта того, что оставшуюся сумму, подлежащую оплате застройщику по договору долевого участия в размере 6 049 540 руб. ООО «Два кита» не оплатило должнику (застройщику).

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с указанными правовыми нормами для наступления гражданско-правовой ответственности в форме убытков необходимо наличие пяти обязательных условий: наличие убытков, противоправное поведение лица, действие (бездействие) которого повлекло причинение убытков, причинная связь между противоправностью и убытками; вина должника (в необходимых случаях); доказанность существования всех этих условий.

Отсутствие или недоказанность одного из них является основанием для отказа в удовлетворении иска о возмещении убытков.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным                              последствием допущенного должником нарушения обязательства,                                                     то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Убытки должны быть прямыми и реальными. Требуя возмещения убытков, кроме наличия всех элементов состава гражданского правонарушения (за исключением вины), истец обязан доказать существование самого материального права на возмещение убытков.

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Истцом заявлено о взыскании с ответчика разницы между уплаченной истцом стоимостью указанных квартир по договору долевого строительства и стоимостью их реализации ответчиком третьим лицам (убытки). Поскольку из заявленных истцом ко взысканию 39 454 031 руб., 25 344 000 руб.  составляют стоимость, уплаченную по договору долевого участия за квартиры № № 21, 26, 41, 42, 43, 76, 91, 92, 93, 103, 134, 136, 138, 141, 144, убытки заявлены истцом в размере 14 110 031 руб. (39 454 031 – 25 344 000).

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием, потреблением или переработкой данного имущества, за вычетом понесенных ею необходимых расходов на его содержание.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Верхового Суда Российской Федерации № 305-ЭС20-4649, в случаях, когда кредитор расторгает договор и требует на основании пункта 2 статьи 393.1 ГК РФ возмещения абстрактных убытков, вызванных удорожанием на рынке аналогичных подлежащему передаче объектов, то такие убытки подлежат взысканию в полном размере.

Такой подход соответствует принципу полного возмещения убытков, закрепленному в статье 15 и в пунктах 1, 2 статьи 393 ГК РФ.

Согласно статье 10 Федерального закона об участии в долевом строительстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как указывалось выше, ООО «Два кита» принятые на себя обязательства по договору долевого участии в строительстве жилого дома не исполнило, полную стоимость по договору не оплатило, в связи с чем застройщик в одностороннем порядке отказался от договора. Доказательств обратного в материалы дела не представлено (статья 65 АПК РФ).

В связи с этим, как верно отмечено судом первой инстанции, не исполнив принятые на себя обязательства по договору долевого участия в строительстве по уплате полной цены договора, истец не вправе требовать от ответчика возмещения убытков, вызванных изменением стоимости квартир, поскольку его встречные обязательства не возникли, договор долевого участия расторгнут, обязательств по передаче квартир в собственность ООО «Два кита» у ООО «Консоль» не возникло.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца убытков в виде разницы между уплаченной истцом стоимостью вышеперечысиленных квартир по договору долевого строительства и стоимостью их реализации ответчиком третьим лицам.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства на  депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Материалами дела установлено, что договор от 17.09.2013 № 114 долевого участия в строительстве расторгнут застройщиком в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве, в связи с чем у ООО «Консоль» возникла обязанность по возврату полученных от ООО «Два кита» денежных средств.

Согласно представленному ООО «Два Кита» расчету (т. 6, л.д. 39 – 40) истец просит взыскать с ответчика суммы, уплаченные по договору долевого участия в строительстве за квартиры № № 21, 26, 41, 42, 43, 76, 91, 92, 93, 103, 134, 136, 138, 141, 144.

При этом представленные в материалы дела выписки по лицевому счету от: 25.10.2013, 30.05.2014, 11.02.2015, 25.08.2014, 26.03.2014, 26.09.2014, 18.12.2014, 16.12.2014, 19.12.2014, 25.12.2014, 26.01.2015, 13.03.2015, 11.02.2015, 14.04.2015, 15.04.2015, 16.04.2015, 23.09.2015 (т. 2, л.д. 41 – 52) не позволяют соотнести произведенные ООО «Два кита» платежи с конкретными квартирами.

В то же время, в соответствии с подпунктами 2.1.; 2.6 пункта 2 договора долевого участия цена настоящего договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика и составляет: 49 709 000 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра общей проектной площади и проектной площади лоджии 22 000 руб.

Согласно пункту 1.2. договора долевого участия площадь квартир № № 21, 26, 41, 42, 43, 76, 91, 92, 93, 103, 134, 136, 138, 141, 144 с лоджиями составляет 1 152 кв.м                     (1108,8+43,2). Таким образом, стоимость квартир № № 21, 26, 41, 42, 43, 76, 91, 92, 93, 103, 134, 136, 138, 141, 144 с лоджиями составляет 25 344 000 руб. (1152 х 22000).

Как усматривается из материалов дела, сумма уплаченная ООО «Два кита» застройщику по договору долевого участия (43 659 460 руб.) превышает стоимость квартир № № 21, 26, 41, 42, 43, 76, 91, 92, 93, 103, 134, 136, 138, 141, 144.

В нарушение части 1 статьи 65  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств возврата денежных средств ООО «Два кита» или их внесения на депозит нотариуса ответчиком не представлено.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика  в пользу истца денежные средства в сумме 25 344 000 руб. в счет возврата стоимости, уплаченной по договору долевого участия за квартиры № № 21, 26, 41, 42, 43, 76, 91, 92, 93, 103, 134, 136, 138, 141, 144.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены  принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь  статьями  266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.10.2021 по делу № А62-907/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Судьи

 

                Н.В. Заикина  

                Л.А. Капустина

                М.М. Дайнеко