Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107053, www.asmo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва 

«__» ___________ 2021г.Дело № _____________________

Резолютивная часть решения оглашена 15 июня 2021г.

Полный текст решения изготовлен 23 июня 2021г.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) ______________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

рассмотрев в судебном заседании дело  по иску (заявлению) ______________________________ 

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

к _________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

о ________________________________________________________________________________  __________________________________________________________________________________

при участии в заседании ____________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

установил:

ООО «Русская Теннисная Компания» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «ОлимпАрена» с требования о взыскании:

Задолженности по договору аренды № РТК-08/2017 от 09.08.2017:

- по постоянной части арендной платы за периоды с 01.08.2019 по 13.03.2020 и с 01.10.2020 по 10.02.2021 в размере 11 331 695,57 руб.

- по компенсации расходов на содержание службы эксплуатации за период с 01.04.2019 по 28.02.2021 в размере 2 142 372,75 руб.;

- по оплате переменной части арендной платы за период с 01.01.2020 по 28.02.2021 в размере 1 594 673,01 руб., из которых 17 292,96 руб. задолженность по оплате услуг водоснабжения; 1 577 380,05 руб. задолженность по оплате тепловой энергии.

Процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ:

- за несвоевременную уплату постоянной части арендной платы за период с 20.10.2017 по 28.02.2021 в размере 1 642 958,49 руб.

- за несвоевременную компенсацию расходов на содержание службы эксплуатации за период с 01.01.2018 по 28.02.2021 в размере 15 729,57 руб.

- по переменной части арендной платы в размере 615 851, 98 руб., из которых за период с 01.02.2018 по 28.02.2021 за несвоевременное внесение платы за электроэнергию в размере 23 425,99 руб.; за период с 04.11.2017 по 28.02.2021 за несвоевременное внесение платы за водоснабжение в размере 868,19 руб.; за период с 01.09.2017 по 28.02.2021 за несвоевременное внесение платы за теплоэнергию в размере 591 557,80 руб.

 Процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ до момента фактического исполнения ООО «ОлимпАрена» обязательств за период, начиная с 01.03.2021.

Обеспечительного платежа в размере 2 000 000 руб. и пени за несвоевременное восполнение суммы обеспечительного платежа за период с 15.10.2018 по 28.02.2021 в размере 8 550 000 руб.

Определением от 31.05.2021г. судом принят встречный иск ООО «ОлимпАрена» об изменении договора  аренды № РТК-08/2017 от 09.08.2017 в части уменьшения размера базовой постоянной части арендной платы до 478 536,53 руб. в месяц с 01.01.2018, уменьшения размера компенсации расходов на содержание службы эксплуатации до 30 000 руб. на период, начиная с 01.01.2018, а также зачета переплаты по базовой постоянной части арендной платы в размере 778 005,44 руб.  и переплату по компенсации расходов на содержание службы эксплуатации в размере 290 000 руб. в счет оплаты задолженности по оплате переменной части арендной платы.

В судебном заседании истец по первоначальному иску заявленные требования поддержал, против встречного искового заявления возражал.

Истец по встречному иску заявленные требования поддержал, против первоначальных исковых требований возражал.

Представитель ООО «ОлимпАрена» настаивал на удовлетворении ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы с целью определения недостатков арендуемого помещения.

Поскольку формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу, с учетом отсутствия у суда обязанности по назначению судебной экспертизы, в том числе установленной нормами действующего законодательства обязательности назначения такой экспертизы, недопустимости создания видимости нарушения прав как обоснования возможности обращения с иском в суд для использования процессуальных механизмов получения в ходе рассмотрения дела доказательств в обоснование своей правовой позиции при отсутствии таковых при обращении в суд, в целях недопущения необоснованного несения сторонами дополнительных судебных издержек, а также затягивания рассмотрения спора по существу, суд не находит оснований для назначения судебной экспертизы, полагая, обстоятельства, подлежащие доказыванию в настоящем деле, подтвержденными иными доказательствами, отвечающими признакам относимости и допустимости, не доверять которым у суда не имеется оснований.

Представитель ответчика по первоначальному иску возражал против взыскания обеспечительного платежа, в отношении требования о взыскании неустойки заявил о ее снижении в порядке ст. 333 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

09 августа 2017г. между ООО «Русская теннисная компания» (Арендодатель, Истец) и ООО «ОлимпАрена» (Арендатор, Ответчик) был заключен договор аренды № РТК-08/2017 нежилых помещений, общей площадью 3 778,40 кв.м., вспомогательных помещений, инженерного оборудования и оборудования, находящихся в принадлежащем ООО «РТК» на праве собственности здании по адресу: 

<

...>, сроком на 5 (пять) лет с даты подписания Акта приема-передачи помещений. 

Согласно п. 1.1. Договора, Арендатор принял во временное владение и пользование за плату Помещения с Инженерным оборудованием и Оборудованием в порядке и на условиях, определенных Договором.

В силу п. 1.2 договора помещение и оборудование передаются арендатору для организации Фитнес-Центра.

Объекты были переданы арендодателем и приняты арендатором без замечаний, что подтверждается Актом приема-передачи от 09.08.2017г.

По условиям заключенного Сторонами договора аренды, Арендатор обязался: своевременно вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором (п. 4.3.2); содержать помещения в надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность в порядке, регламентируемом правилами эксплуатации электроустановок, противопожарными правилами, санитарно-техническими правилами, Снипами и другими нормативными документами, распространяющими свое действие на Помещения (п. 4.3.4); своевременно, своими силами и за свой счет производить Текущий ремонт, а также иные ремонтно-строительные работы в Помещениях (п. 4.3.13); за свой счет и своими силами устранять поломки, аварии и их последствия, в том числе в сетях электроснабжения, водоснабжения, канализации, связи и иного инженерного оборудования помещений (п. 4.3.16).

Согласно п. 6.1 Договора арендная плата начисляется с момента подписания Акта приемки-передачи Помещений и состоит из постоянной части (п. 6.2); компенсации расходов Арендодателя на содержание службы эксплуатации (п. 6.3); переменной части (п. 6.4).

Базовая постоянная часть арендной платы составляет 963 000 руб. в месяц, в том числе НДС 18% в дни, когда температурный режим в Помещении (в районе среднего корта) будет от 14 градусов Цельсия и выше.

В дни, когда в течении 3-х часов в промежуток с 7:00 до 21:00 температурный режим в помещении (в районе среднего корта) будет ниже 14 градусов по Цельсию, арендная плата будет состоять 863 000 руб.

В размер постоянной части Арендной платы включены: арендная плата за Помещения и Вспомогательные помещения, плата за пользование местами общего пользования, земельные и иные обязательные платежи.

Постоянная часть арендной платы подлежит уплате до 20 числа текущего месяца путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

Базовая постоянная часть арендной платы подлежит ежегодной индексации на 7 (семь) %, начиная со второго года срока аренды Помещений. Изменение размера базовой постоянной части арендной платы не требует оформления Сторонами дополнительного соглашения к договору.

Кроме того, стороны пришли к соглашению о том, что базовая постоянная часть арендной платы с 1 по 31 мая 2018, 2019 и 2020 года помимо индексации дополнительного увеличивается на 108 000 руб. Данная сумма направляется на обеспечение страхования Помещений, Инженерного и прочего оборудования. Заключения дополнительных соглашений по данному вопросу не требуется.

Расходы на содержание службы эксплуатации ежемесячно составляют 100 000 рублей, в т.ч НДС 18%. Указанная компенсация оплачивается Арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

Переменная часть включает возмещение расходов Арендодателя по оплате потребленных Арендатором электроэнергии, коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, канализация отопление), расходы на содержание и эксплуатацию инженерного оборудования, включая (но не ограничиваясь) инженерные сети, коммуникации, оборудование, находящееся во вспомогательных помещениях.

Арендатор возмещает расходы Арендодателя по оплате перечисленных услуг на основании счетов Арендодателя, составленных в соответствии с Тарифами, ценами и счетами поставщиков соответствующих услуг в течение пяти рабочих дней с даты получения счета.

В силу п. 6.12 договора в обеспечение выполнения арендатором своих обязательств по договору, арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный платеж в сумме 2 000 000 руб.

Арендатор имеет право зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы (п.6.13 договора). В течение 5 рабочих дней после получения от арендодателя соответствующего извещения, арендатор обязан доплатить сумму произведенных арендодателем вычетов до размера, установленного п. 6.12 договора.

 Как указал истец, за период действия договора ответчик осуществлял арендные платежи несвоевременно и не в полном объеме. 

Как следует из искового заявления, задолженность по оплате постоянной части арендной платы образовалась за периоды с 01.08.2019г. по 13.03.2020г. и с 01.10.2020г. по 10.02.2021г.

При этом, разделение периода взыскания задолженности обусловлено предоставлением Арендатору отсрочки уплаты арендной платы, в соответствии с требованиями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, согласно которым отсрочка по арендной плате предоставляется арендатору, который осуществлял деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, за период с даты введения режима повышенной готовности в субъекте РФ до 01.10.2020г.

В соответствии с абз. «а» п. 3 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Согласно расчету истца по состоянию на 10.02.2021г. у арендатора имеется задолженность в размере 15 068 741 руб. 33 коп., из которых:

- 11 331 695,57 руб.- долг по оплате постоянной части арендной платы;

- 2 142 372,75руб. - долг по компенсации расходов на содержание службы эксплуатации;

- 1 594 673,01руб.- долг по оплате переменной части арендной платы, состоящей из 17 292,96 руб. долга по оплате услуг водоснабжения, 1 577 380,05 руб. долга по оплате тепловой энергии.

Изложенное послужило основанием для обращения ООО «Русская Теннисная Компания» в суд с настоящим иском.

ООО «ОлимпАрена» иск не признало, в обоснование возражений указало, что в арендуемом имуществе имеются недостатки, препятствующие его использованию по назначению, которые на момент заключения договора путем визуального осмотра невозможно было установить: наличие дефектов в куполе «ВОС», которое приводит к резким повышениям или понижениям температуры (летом до + 35 градусов по Цельсию, зимой до + 1 градуса по Цельсию), что создает невозможность использования его для занятий теннисом. Кроме того, как указывает ответчик, из-за указанных недостатков купола для поддержания и обогрева помещения требуется значительно большее потребление тепла, чем было оговорено при заключении договора.

В обоснование своих возражений ответчик по первоначальному иску ссылается на п.6.1 СП 2.1.2.3304-15 «Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству и содержанию объектов спорта», утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.09.2015 № 61, которым утверждены требования к температурному режиму на объектах спорта.

ООО «ОлимпАрена» также представлено Заключение АНО «Центр независимых экспертиз» №1312-1-1-77-1.3-1076 от 10.12.2018г., согласно которому по спорному объекту были выявлены недостатки.

Письмами № ОА-04 от 26.09.2017, ОА-74 от 17.08.2018, ОА-11 от 14.11.2017, № ОА-72 от 09.09.2018, № ОА-95 от 15.01.2019, № ОА-97 от 24.01.2019, № ОА-11.02.2019, № ОА-107 от 27.02.2019, ОА-139 от 18.07.2019, ОА-131 от 26.07.2019, ОА-211 от 06.10.2020, № ОА-218 от 26.01.2021, № ОА-219 от 25.02.2021 ООО «ОлимпАрена» обращалось к арендодателю с уведомлениями о несоблюдении температурного режима для спортивных сооружений.

10.12.2020г. генеральным директором ООО «ОлимпАрена» был составлен акт о неисправности оборудования по причине резкого падения температуры в помещении до +4С. 

С учетом изложенного ООО «ОлимпАрена» полагает, что имеются основания для снижения размера арендной платы. 

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ арендатором было направлено в адрес арендодателя требование об изменении арендной платы. Поскольку арендодатель ответил отказом в изменении арендной платы,  ООО «ОлимпАрена» предъявлены встречные исковые требования.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (скрытые недостатки).

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; 

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

По смыслу данных норм закона, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Возражения ответчика сводятся к наличию недостатков в спорном объекте, препятствующие его использованию по назначению, которые на момент заключения договора путем визуального осмотра невозможно было установить: наличие дефектов в куполе «ВОС», которое приводит к резким повышениям или понижениям температуры (летом до + 35 градусов по Цельсию, зимой до + 1 градуса по Цельсию).

Согласно пункту 2 этой статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из материалов дела следует, что согласно акту приема-передачи арендованного помещения от 09.08.2017г., подписанному сторонами без возражений при заключении договора, ответчик каких-либо замечаний относительно состояния передаваемого помещения не указал. При подписании договора и акта арендатор отказался от  любых прямых или косвенных претензий к арендодателю по поводу низкого качества, неполадок имущества (Оборудования), его простоя, какими бы причинами они не вызывались (п.7.14 договора).

Между сторонами также подписан Акт фиксации состояния переданных помещений, в котором сторонами также зафиксировано надлежащее состояние объекта.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении его условий.

Следовательно, стороны договора, являясь самостоятельными хозяйствующими субъектами, определили условия договора по своему усмотрению, действовали добровольно, ООО «ОлимпАрена»  было согласно с условиями договора, в том числе с порядком использования объектом аренды, определения размера арендной платы и не оспаривало условия договора в период его действия.

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды не содержит условия об обязанности арендодателя по обеспечению определенного температурного режима в арендованном имуществе. 

Более того, арендодатель не несет никакой ответственности за потери, ущерб или повреждение  оборудования переданного арендатору по данному договору, независимо от того, вызвано это явными или скрытыми дефектами, а также не обязан возмещать убытки, причиненные этим оборудованием, ни арендатору, ни третьим лицам (п. 7.15).

Напротив, в силу пункта 4.3.4 Договора, ООО «ОлимпАрена» обязалось содержать помещения в надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать безопасность в порядке, регламентируемом санитарно-техническими правилами, СНиПами и другими документами, распространяющими свое действие на помещения.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм, а также положений заключенного сторонами договора, именно ООО «ОлимпАрена» является лицом, ответственным за поддержание арендованного помещения в надлежащем состоянии, в том числе, за его соответствие требованиям санитарных норм и правил.

Кроме того, суд приходит к выводу о том, что ООО «ОлимпАрена» на момент заключения договора обладало информацией о возможной нестабильности температурного режима, учитывая согласованную в п. 6.2.1 Договора возможность уменьшения арендных платежей в случае падения температуры в арендуемом помещении ниже 14 градусов по Цельсию.

Приложением к договору аренды являлись Правила эксплуатации воздухоопорного сооружения, на стр. 8 которых указано, что нагнетающие установки и тепловые системы обеспечивают минимальный воздухо-обмен внутри сооружения в отопительный период с возможностью нагрева до + 15 градусов по Цельсию зимой. 

Паспортом оборудования для вентиляции, отопления и нагнетания воздуха для воздухоопорных сооружений (ВОС) ООО «Асати» установлены пределы температурного режима, которые могут достигаться в ВОС в отопительный период при использовании данного оборудования (мин. 5 С, макс. 25 С). 

Следовательно, исходя из положений пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО «ОлимпАрена»  не может ссылаться на указанные в письменном отзыве недостатки.

Кроме того, суд учитывает, что требования СП 2.1.2.3304-15, на которые ссылается ООО «ОлимпАрена», утратили силу с 01.01.2021, в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 08.10.2020 № 1631 «Об отмене нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, содержащих обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю при осуществлении федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора».

Вопреки доводам, приведенным во встречном иске, а также письменном отзыве на первоначальные исковые требования, суд, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к  выводу о недоказанности ответчиком по первоначальному иску невозможности использования помещений в спорный период, так же как и факта существенного изменения условий в сторону их ухудшения в период действия договора аренды.

Исходя из представленных в дело доказательств, в арендуемом помещении на постоянной основе проводятся занятия по теннису, организована детская группа по теннису, секции по боксу, каратэ, танцам. 

Соответственно, довод о невозможности использования помещения по назначению опровергается представленными ООО «ОлимпАрена» документами.

Ссылки ООО «ОлимпАрена» на направление в адрес ООО «Русская теннисная компания» писем об обнаружении недостатков, с требованиями об устранении неисправностей, а также уклонение истца от своих обязательств, суд находит также необоснованными, поскольку на все письма Арендодателем предоставлялись мотивированные ответы.

При этом ответчик с момента обнаружения поименованных в претензиях недостатков имущества не заявил о расторжении договора в порядке ст.612 ГК РФ и продолжал пользовать имуществом на условиях заключенного договора, заявив встречные требования об изменении условий договора только после обращения истца в суд с требование о взыскании задолженности.

Задолженность по оплате постоянной части арендной платы рассчитана ООО «Русская теннисная компания» за периоды с 01.08.2019 по 13.03.2020 и с 01.10.2020 по 10.02.2021.

При этом, разделение периода взыскания задолженности обусловлено предоставлением Арендатору отсрочки уплаты арендной платы, в соответствии с требованиями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, согласно которым отсрочка по арендной плате предоставляется арендатору, который осуществлял деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, за период с даты введения режима повышенной готовности в субъекте РФ до 01.10.2020.

Суд, проверив расчет задолженности, состоящей из постоянной части арендной платы, задолженности по компенсации расходов на содержание службы эксплуатации, задолженности по оплате переменной части, по оплате услуг водоснабжения и теплоснабжения, находит его арифметически  и методологически верным.

Учитывая отсутствие доказательств несоблюдения температурного режима по вине Арендодателя, равно как и отсутствие доказательств того, что низкая температура носит существенный характер, который привел к невозможности использования объекта по назначению, суд находит требование ООО «Русская теннисная компания» о взыскании задолженности в размере 15 068 741 руб.  33 коп. заявленным обоснованно и подлежащим удовлетворению.

Истцом по первоначальному иску произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 21.10.2017 по 28.02.2021.

Размер начисленных по ст. 395 ГК РФ процентов составляет: по постоянной части арендной платы – 1 642 958,49 руб., по компенсации расходов на содержание службы эксплуатации – 15 729,57 руб., по переменной части арендной платы – 615 851, 98 руб., из которых: за электроэнергию – 23 425,99 руб., за водоснабжение – 868,19 руб., за теплоэнергию – 591 557,80 руб.

В силу ч. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (ч. 3 ст. 395 ГК РФ).

Проверив расчет истца, суд находит требование о взыскании процентов также заявленным обоснованно и подлежащим удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). 

В силу п. 6.12 Договора, в обеспечение выполнения Арендатором своих обязательств по Договору, Арендатор уплачивает Арендодателю обеспечительный платеж в сумме 2 000 000 руб.

Арендодатель имеет право зачесть обеспечительный платеж в счет Арендной платы (п. 6.13). В течение пяти рабочих дней после получения от Арендодателя соответствующего извещения, Арендатор обязан доплатить сумму произведенных Арендодателем вычетов до размера, установленного п.6.12 Договора.

За нарушение сроков внесения (доплаты, пополнения) суммы обеспечительного платежа Арендодатель вправе требовать от Арендатора уплаты пени в следующем размере:

- 0,2% от суммы несвоевременно внесенного обеспечительного платежа за каждый календарный день просрочки в течение первых 20 календарных дней с момента нарушения срока внесения соответствующего платежа;

- 0,5% от суммы несвоевременно внесенного обеспечительного платежа за каждый календарный день просрочки по истечении двадцатидневного срока.

30.09.2018 между сторонами составлен акт взаимозачета по договору аренды №РТК-08/2017 от 09.08.2017, согласно которому стороны, руководствуясь п. 6.14 Договора, зачли обеспечительный платеж в размере 2 000 000 руб. в счет оплаты за содержание службы эксплуатации – 600 000 руб.; тепло энергию – 890 318,01 руб.; электроэнергию – 300 193,12 руб.; аренду – 191 264,95 руб.; водоснабжение и водоотведение – 18 223,92 руб.

Из иска следует, что арендатором не обеспечено восполнение суммы обеспечительного платежа, доказательств обратного суду не представлено. В связи с чем, с ООО «ОлимпАрена» также подлежит взысканию сумма обеспечительного платежа в размере 2 000 000 руб.

 За просрочку исполнения обязательств по внесению обеспечительного платежа ООО «Русская теннисная компания» на основании п. 6.16 договора были рассчитаны пени за период с 15.10.2018г. по 04.11.2018г., а также с 05.11.2019г. по 28.02.2021г. на сумму 8 550 000 руб.

Так как просрочка в оплате имела место, ООО «Русская теннисная компания» обоснованно обратилось с требованием о взыскании неустойки в согласованном в договоре размере.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, законодатель, предусмотрев неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, предоставил суду право снижения размера неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

ООО «ОлимпАрена» заявило о снижении неустойки по причине ее явной несоразмерности последствиям нарушения денежного обязательства.

В пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указывается, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», судам при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого использования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. 

Учитывая компенсационный характер неустойки, суд полагает возможным снизить размер подлежащей взысканию с ООО «ОлимпАрена» неустойки до 587 254 руб. 56 коп.   

В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки следует отказать.

Поскольку суд пришел к выводу о недоказанности ООО «ОлимпАрена» факта существенного нарушения арендодателем условий договора и невозможности использования помещения по назначению по вине арендодателя, требование об изменении условий договора (уменьшение арендной платы) заявлено не правомерно и удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ и пунктом 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

По первоначальному иску.

Взыскать с ООО «ОлимпАрена»  в пользу ООО «Русская теннисная компания» 15.068.741руб.33коп. задолженности, 2.274.540руб.04коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, проценты по ст.395 ГК РФ за период с 01.03.2021г. по день фактической оплаты задолженности 15.068.741руб.33коп., исходя из фактического размера задолженности, 2.000.000руб. обеспечительного платежа, 587.254руб.56коп. пени, 163.161руб. расходов по госпошлине.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                         Бобкова С.Ю.