АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-2417/2022

г. Новосибирск

6 июня 2022 года

резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2022 года

решение в полном объеме изготовлено 6 июня 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Северная строительная компания» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск, 

к Департаменту имущества и земельных отношений по Новосибирской области (ИНН 

<

***>) г. Новосибирск 

 Администрации Новосибирского района Новосибирской области (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

об обязании  произвести перерасчет арендной платы по договору

при участии  в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 01.06.2021, паспорт, диплом

ответчиков: Департамента имущества и земельных отношений по Новосибирской области – ФИО3 по доверенности от 04.10.2021, служебное удостоверение, диплом  

администрации Новосибирского района Новосибирской области – ФИО4 по доверенности от 26.04.2022, служебное удостоверение, диплом 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Северная строительная компания» (далее – истец, общество) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущества и земельных отношений по Новосибирской области (далее - ответчик 1 , департамент), администрации Новосибирского района Новосибирской области (далее – ответчик 2, администрация) об обязании  произвести перерасчет арендной платы по договору аренды № 1 от 25.01.2019, уменьшив сумму задолженности  общества в 744535 рублей 24 копейки на  561238 рублей 22 копейки, соответствующую начисленной арендной плате  за период с 25.01.2019 по 04.08.2021 включительно.

Требования истца мотивированы тем, что в указанный период общество не могло пользоваться земельным участком с кадастровым номером 54:19:060501:242, являющимся предметом договора аренды № 1от 25.01.2019. 

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования. 

Департамент возражал против иска, указал, во-первых, что является ненадлежащим ответчиком,  во-вторых указал, что  истец не обращался за перерасчетом арендной платы, результаты такого обращения отсутствуют, что свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка, а также отсутствии нарушения прав и законных интересов общества. 

Администрация также не признала исковые требования,  ссылаясь на то, что истец фактически оспаривает условия договора в части размера арендной платы, в течении полугода, предусмотренного статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации для оспаривания условий заключенного договора, истец свои требования не заявил. 

Представители ответчиков в судебном заседании поддержали возражения против иска. 

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.10.2018 по делу № А45-10847/2018 урегулированы разногласия, возникшие между обществом и администрацией при заключении договора аренды земельного участка. 

25.01.2019 между обществом и администрацией заключен договор аренды земельного участка № 1 от 25.01.2019, по условиям которого обществу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:19:060501:242, площадью 5502 кв. м, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта, по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет, в районе п. Красный Восток, с левой стороны от автодороги Новосибирск-Кочки-Павлодар. 

Договор был передан для государственной регистрации права аренды.

05.02.2019 государственная регистрация была приостановлена, а затем и отказано в регистрации, так как на момент регистрации собственником земельного участка, являющегося предметом договора аренды, стал Верх-Тулинский сельсовет Новосибирского района Новосибирской области. 

Вступившим в феврале 2020 года в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.11.2019 по делу № А45-32601/2019 право собственности Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области на земельный участок с кадастровым номером 54:19:060501:242 по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет, в районе п. Красный Восток, с левой стороны от автодороги Новосибирск-Кочки-Павлодар признано отсутствующим. 

08.01.2021 по электронной почте заявителем получена выписка из ЕГРН из которой следовало, что 27.01.2021 уполномоченным органом был зарегистрирован договор аренды сроком на три года с 25.01.2019. Таким образом, оставшийся срок аренды земельного участка составил менее одного года. 

Общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении дополнительного соглашения в части изменения срока аренды земельного участка, 10.03.2021 администрация отказала обществу в изменении срока аренды земельного участка, сославшись на то, что договор одновременно является актом приема-передачи, земельный участок передан обществу в 2019 году. 

Договор аренды был получен истцом только 04.08.2021. Все это время, по мнению общества, оно не могло использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, в связи с чем, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы сторон, суд пришел к следующим выводам. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

В определении от 03.03.2016  № 305-ЭС15-15053 Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующую правовую позицию.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Как следует из материалов дела право собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:19:060501:242 было передано от администрации Верх-Тулинскому сельсовету 13.09.2018, то есть в период спора по урегулированию разногласий при заключении договора аренды. Рассмотрение спора по урегулированию разногласий находилось на рассмотрении Арбитражного суда Новосибирской области с 09.04.2018, то есть за несколько месяцев до передачи прав на спорный земельный участок. Для исполнения решения Арбитражного суда Новосибирской области о внесении изменений в договор аренды истец обращался в службу судебных приставов.

Факт получения обществом договора 04.08.2021 администрацией не оспорен. 

Действия администрации лишили истца возможности осуществить регистрацию указанного договора в установленном законом прядке и приступить к использованию земельного участка.

С учетом того, что земельный участок был предоставлен для строительства, в отсутствие зарегистрированного в надлежащем порядке договора аренды, у истца отсутствовала возможность получения разрешения на строительство, так как в частности, пунктом 1 части 7 статьи. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации правоустанавливающие документы на земельный участок (в данном случае договор аренды) входят в перечень документов, представление которых для получения разрешения на строительство обязательно. 

Как следует из пояснения представителя общества, оно не обращалось за разрешительной документацией для начала строительства, так как при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, в выдаче разрешения было бы отказано.  

Таким образом, учитывая, что  договор аренды был получен обществом 04.08.2021, общество  с момента  заключения договора аренды спорного земельного участка не имело возможности использовать земельный участок в соответствии с его видом разрешенного использования для строительства автобазы. 

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Истец произвел расчет арендной платы, начисление которой он полагает необоснованным, при этом истец руководствовался размером арендной  платы, установленной в договоре аренды. 

Исходя из установленных обстоятельств, суд пришел к выводу об обоснованности  заявленных требований. 

Довод администрации о том, что в данном случае имеет место спор о внесении изменений в договор, судом отклоняется, так как истцом не оспаривается размер арендной платы, установленный договором аренды, а предъявлено требование о  перерасчете арендной платы в связи с невозможностью использования земельного участка. При этом истец руководствовался размером арендной платы, установленной в договоре аренды. 

Довод департамента о том, что он является ненадлежащим ответчиком, судом принимается. 

Как следует из договора аренды земельного участка № 1 от 25.01.2019 размер и условия внесения арендной платы определены в пункте 3 договора аренды. Из пункта 3.4 договора аренды следует, что арендная плата перечисляется на расчетный счет администрации и поступает в бюджет муниципального образования Новосибирский район Новосибирской области.

Департамент не располагает сведениями о поступающих платежах и не совершает каких-либо операций с поступающими в бюджет Новосибирского района неналоговым доходом в виде арендных платежей.

Кроме того, департамент не является лицом, права которого непосредственно затрагиваются изменением арендной платы, в том числе в результате ее перерасчета.

Сам по себе факт того, что департамент является арендодателем в силу распределенных полномочий по распоряжению земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, не исключает того, что в правоотношениях, связанными с денежными средствами, поступающими по договору аренды, департамент не принимает участия, в силу существующего специального законодательного регулирования распределения неналоговых доходов в бюджетных правоотношениях.

Законом Новосибирской области от 18.12.2015 № 27-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области и органами государственной власти Новосибирской области и внесении изменения в статью 3 Закона Новосибирской области «Об отдельных вопросах организации местного самоуправления в Новосибирской области» (далее - Закон № 27-ОЗ) определены, в том числе, полномочия департамента по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.у

Согласно статье 1 Закона № 27-ОЗ, действие настоящего закона не распространяется на бюджетные полномочия по администрированию доходов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, связанные с распоряжением земельными участками, указанными в части 1 статьи 2 настоящего закона.

Согласно статье 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее - БК РФ) в бюджеты муниципальных районов до разграничения государственной собственности на землю поступают, в том числе, доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий муниципальных районов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков - по нормативу 100 процентов.

В соответствии со статьей 160.1 БК РФ администратор доходов бюджета обладает следующими бюджетными полномочиями: осуществляет начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним; осуществляет взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов; принимает решение о возврате излишне уплаченных (взысканных) платежей в бюджет, пеней и штрафов, а также процентов за несвоевременное осуществление такого возврата и процентов, начисленных на излишне взысканные суммы, и представляет поручение в орган Федерального казначейства для осуществления возврата в порядке, установленном Министерством финансов Российской Федерации; принимает решение о зачете (уточнении) платежей в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации и представляет уведомление в орган Федерального казначейства; в случае и порядке, установленных главным администратором доходов бюджета формирует и представляет главному администратору доходов бюджета сведения и бюджетную отчетность, необходимые для осуществления полномочий соответствующего главного администратора доходов бюджета; предоставляет информацию, необходимую для уплаты денежных средств физическими и юридическими лицами за государственные и муниципальные услуги, а также иных платежей, являющихся источниками формирования доходов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, в Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах в соответствии с порядком, установленным Федеральном законом от 27.07.2010№ 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; принимает решение о признании безнадежной к взысканию задолженности по платежам в бюджет; осуществляет иные бюджетные полномочия, установленные настоящим Кодексом и принимаемыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами (муниципальными правовыми актами), регулирующими бюджетные правоотношения.

Администратор доходов бюджета - орган государственной власти (государственный орган), орган местного самоуправления, орган местной администрации, орган управления государственным внебюджетным фондом, Центральный банк Российской Федерации, казенное учреждение, осуществляющие в соответствии с законодательством Российской Федерации контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты, начисление, учет, взыскание и принятие решений о возврате (зачете) излишне уплаченных (взысканных) платежей, пеней и штрафов по ним, являющихся доходами бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом (абзац 42 пункт 2 статья 6 БК РФ).

Таким образом, основания для перерасчета арендной платы департаментом, атакже возложение на департамент такой обязанности отсутствуют.^

Кроме того, так как требование о перерасчете арендной платы непосредственно касается дохода бюджета муниципального образования, администратором которого является   администрация, осуществляющая вышеуказанные действия с соответствующим неналоговым доходом в силу положений бюджетного законодательства, то соответственно исковое требование относится к правам и обязанностям администрации.

Согласно части 3 статьи 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиками признаются организации и граждане, к которым предъявлен иск, то есть лица, по мнению истца, нарушившие его права и законные интересы.

Из искового заявления не усматривается, какие права и законные интересыистца были нарушены департаментом применительно к требованию о перерасчетеарендной платы.

Расходы по уплате государственной пошлине распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

обязать Администрацию Новосибирского района Новосибирской области (ИНН 

<

***>) произвести перерасчет арендной платы по договору аренды № 1 от 25.01.2019, уменьшив сумму задолженности общества с ограниченной ответственностью «Северная строительная компания» (ИНН 

<

***>) 744535 рублей 24 копейки на 561238 рублей 22 копейки, соответствующую начисленной арендной плате за период с 25.01.2019 по 04.08.2021 включительно. 

В удовлетворении исковых требований к Департаменту имущества и земельных отношений по Новосибирской области отказать. 

Взыскать с Администрации Новосибирского района Новосибирской области (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Северная строительная компания» (ИНН 

<

***>) расходы по госпошлине в сумме 3000 рублей.  

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Н.С. Галкина