Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-102478/2024

10 февраля 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  05 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  10 февраля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Корчагиной Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Юламановым А.М., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «ФПТК «Сантехмонтаж»

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения (№3-Н, ч.п.1,2, по адресу Санкт-Петербург, Измайловский пр-т, 23, лит.А, площадью 98 кв.м.) на тех же условиях на срок не менее трех лет,

при участии

- от истца: ФИО1, по доверенности от 23.09.2024

- от ответчика: ФИО2, по доверенности от 29.10.2024

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ФПТК «Сантехмонтаж» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет, КИО) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения (№3-Н, ч.п.1,2, по адресу Санкт-Петербург, Измайловский пр-т, 23, лит. А, площадью 98 кв.м.) на тех же условиях на срок не менее трех лет.

Определением суда от 18.10.2024 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание и судебное заседание назначены на 11.12.2024.

Протокольным определением суда от 11.12.2024 судебное заседание отложено на 05.02.2025.

15.01.2025 в суд через систему «Мой арбитр» поступило заявление истца о принятии мер по обеспечению иска в виде запрета КИО (и связанным с ним лицам либо по его поручению) на совершение действий, направленных на принудительное выселение Истца и перемещение его имущества из объекта аренды (помещение кад.№ 78:32:0001719:3439) до вступления в силу решения суда по настоящему делу.

Определением суда от 16.01.2025 приняты обеспечительные меры в виде запрета КИО (и связанным с ним лицам либо по его поручению) совершение действий, направленных на принудительное выселение Общества и перемещение его имущества из объекта аренды (помещение кад.№ 78:32:0001719:3439) до вступления в силу решения суда по настоящему делу.

В суд через систему «Мой арбитр» поступили пояснения истца к исковому заявлению.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в судебное заседание явились.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве, представил расчет задолженности по состоянию на 05.02.2025 за период с 15.11.2007 по 28.02.2025 по договору аренды от 15.11.2007 № 11-А139567.

Представленные сторонами документы приобщены судом к материалам дела.

Изучив материалы дела, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, правопреемником которого является Комитет, и Обществом ранее был заключен Договор аренды № 11-А139567 от 15.11.2007 (далее - Договор), согласно которому Обществу во временное владение и пользование был предоставлен объект нежилого фонда, расположенный по адресу: 198005, Санкт-Петербург, Измайловский пр., д. 23, лит. А, пом. 3-Н, площадью 98,5 кв.м., с кадастровым номером 78:32:1719:2001:3:2.

02.09.2024 г. Истцом был получен отказ Ответчика (от 30.08.2024 г.) на заявление от 24.04.2024 г. о заключении договора аренды без торгов в порядке ч. 9 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» части нежилого помещения 80,9 кв.м. в помещении №3-Н, ч.п.1,2, по адресу: Санкт-Петербург, Измайловский пр-т, 23, лит.А, общей площадью 98,5 кв.м. (далее - Помещение).

Основанием обращения Истца с заявлением о заключении договора аренды Помещения послужило то, что на протяжении предшествующих обращению с заявлением более 27-ми лет Истец непрерывно пользуется Помещением на основании последовательно заключаемых с Ответчиком (и его правопредшественниками) договоров аренды Помещения.

По информации из ЕГРН на 26.09.2024 г. в отношении Помещения (кад.№ 78:32:0001719:3439) содержится запись о регистрации 78-78-30/0015/2008-040.

Ответчик мотивировал отказ в заключении договора аренды тем, что по его расчетам у Истца имеется непогашенная задолженность по пеням, начисленным по договору аренды №11-А 139567 от 15.11.2007 г.

По сведениям Истца за период с 01.01.2020 г. сведений о наличии задолженности не имеется, акт сверки для подписания направлен Ответчику 24.09.2024 г.

Не согласившись с отказом Комитета, Организация обратилось с настоящим заявлением в суд.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее – Закон о защите конкуренции).

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 названного Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Согласно разъяснению по применению ч. ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, которое дано в п. п. 4.1 и 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73, по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. По смыслу ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом.

 Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.

Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона.

Поскольку у Комитета имеется предусмотренная частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции обязанность заключить договор аренды на новый срок при наличии условий, указанных в частях 9 и 10 названной статьи, то отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, не имеет правового значения.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против удовлетворения заявленных требований Комитет указал на следующие обстоятельства.

Согласно п. 1.3 Договора настоящий Договор заключен на 3 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра недвижимости Договор действовал на период с 26.05.2008 по 26.05.2011.

Поскольку Общество продолжило пользоваться Объектом по истечении срока действия Договора, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор был возобновлен  на тех же условиях на неопределенный срок.

В адрес Общества направлено уведомление от 18.01.2024 № 04-15-873/24-0-0 об окончании срока действия Договора. Кроме того, арендатор был предупрежден о возможности подать заявление о заключении Договора на новый срок, а также было сообщено о наличии задолженности по пеням в размере 316 864,32 руб.

Уведомление об отказе от Договора Обществом не обжаловалось.

В ответ на уведомление от 01.04.2024 № 01-04 (вх. от 10.04.2024 № 04-15-17990/24-0-0) Общество указало, что полагает об отсутствии необходимости перезаключения договора, так как обязательства выполняются, а задолженность отсутствует.

Общество обратилось в Комитет с заявлением о заключении Договора аренды на новый срок от 23.04.2024 № 04-26-21013/24-0-0 на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за объект.

Письмом от 08.05.2024 № 04-15-20644/24-0-2 Комитет в лице Учреждения сообщил о процедуре по формированию комплекта документов, необходимого для дальнейшего рассмотрения вопроса о продлении Договора, а также Комитет повторно указал о наличии задолженности по пеням в размере 225 437,74 руб.

Ответчиком в адрес Общества была направлена претензия от 16.04.2024 №ПР-164914/24-0-0 на сумму 290 633,82 руб., из которых: задолженность по Договору - 61 944,02 руб. за период с 01.04.2024-30.04.2024, задолженность по пеням – 228 689,80 руб.

30.08.2024 Комитет направил Обществу Уведомление № 05-26-36358/24-0-0 о результатах рассмотрения заявления о передаче объекта в аренду на новый срок. 

В соответствии с Уведомлением, Комитет отказал в передаче объекта в связи с наличием задолженности по пеням в размере 225 437,74 руб.

Кроме того, ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывает на то, что в соответствии с п. 2.3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 12.07.2011 № 939 «О порядке взаимодействия Санкт-Петербурга при распоряжении имуществом, находящимся в государственной собственности Санкт-Петербурга» решения о заключении договоров аренды объектов нежилого фонда на новый срок принимаются Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга с учетом мнения администраций районов Санкт-Петербурга.

Согласно сведениям администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга от 16.05.2024 у Общества имеется задолженность по коммунальным услугам в размере 4 605,07 руб.

Возражая против доводов ответчика, истец указывает на то, что задолженность по арендной плате отсутствует, поскольку Ответчик зачел переплату Истца по аренде, что подтверждается письмом Ответчика от 07.05.2024 г. № 04-15-20844/24-0-0.

 Неустойка рассчитана Ответчиком за период с начала действия договора аренды с 2007 г., а в пределах срока исковой давности по расчету Ответчика сумма неустойки составляет 17 384,34 руб.

В расчете Ответчика начисления (по периодам) неустойки за пределами срока исковой давности не соответствуют сведениям о поступлении оплаты от Истца.

Из материалов дела следует, что до заявления 18.01.2024 г. о прекращении бессрочного договора аренды Ответчик требований о выплате неустойки или задолженности по арендной плате не заявлял.

Согласно части 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Частью 1 статьи 200 ГК РФ установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.04.2016 N 302-КГ15-18993 по делу N А33-23951/2014, по смыслу пункта 2 части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, согласно которому преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса является задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование.

Неустойка рассчитана Ответчиком за период с начала действия договора аренды с 2007 г., а в пределах срока исковой давности по расчету Ответчика сумма неустойки составляет 17 384,34 руб.

Суд приходит к выводу, что наличие задолженности по пене в размере 17 384,34 руб. является незначительной, менее месячного размера арендной платы по договору (61944,02 руб), одного платежного периода (квартал – 185832,06 руб) .

Доказательств решения арендодателя об ином порядке использования спорного помещения, Комитетом не представлено.

При таких обстоятельствах суд, установив, что Общество по правилам частей 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции имеет право на заключение договора аренды на новый срок, приходит к выводу об отсутствии у Комитета оснований для отказа в продлении договора и с целью восстановления нарушенных прав Общества обязывает Комитет заключить договор о передаче в аренду на новый срок нежилого помещения.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 50 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить договор аренды нежилого помещения (№3-Н, ч.п.1,2, по адресу: Санкт-Петербург, Измайловский пр-т, 23, лит. А, площадью 98 кв.м.) с обществом с ограниченной ответственностью «ФПТК «Сантехмонтаж» на тех же условиях на срок не менее трех лет. 

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФПТК «Сантехмонтаж» расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                            Корчагина Н.И.