АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-7507/2016

г. Йошкар-Ола

12» февраля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 7 февраля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 12 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл 

в лице судьи Коновалова И.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании основного долга по арендной плате и договорной неустойки

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 АПК РФ, к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион», о взыскании основного долга в сумме 364 578 рублей 62 копеек по договору аренды земельного участка от 14.10.2014 № 6586/2014н за период со 2 квартала 2015 года по 07.02.2016, договорной неустойки в размере 103 999 рублей за период с 26.03.2015 по 17.12.2017 и с 18.12.2017 по день фактической уплаты долга.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора аренды земельного участка о сроке внесения арендной платы.

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 606, 614, 622 Гражданского кодекса РФ и статьи 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ (т. 1, л.д. 4-6, 38-39, т. 3, л.д. 109-112, 122-124).

Истец в судебном заседании до перерыва поддержал уточненные исковые требования и просил иск удовлетворить. Комитет сообщил, что при расчете задолженности руководствовался размером рыночной стоимости годового размера права пользования земельным участком, определенным судебной экспертизой. При этом он указал на доказанность передачи земельного участка в аренду и на незаконность уклонения арендатора от внесения арендной платы (протокол и аудиозапись судебного заседания от 07.02.2018).

Ответчик по предложению арбитражного суда представил отзыв на иск, в котором не признал первоначальные требования истца, указывая на завышенность размера арендной платы, определенной на основании отчета № 02.277. ЗУ.680/15 от 03.09.2015 (т. 1, л.д. 42).

Ответчик в судебном заседании до перерыва не заявлял иных возражений относительно заявленных требований (протокол и аудиозапись судебного заседания от 07.02.2018).

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание после второго перерыва не явились.

По правилам статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, исследовав доказательства, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 14 октября 2014 года комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», арендодателем, и обществом с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион», арендатором, заключен в письменной форме договор аренды № 6586/2014н, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 2980 кв. м., расположенный по адресу 

<

...> кадастровый номер 12:05:0506011:191 для строительства общественного здания многофункционального назначения (поз. 48/2), а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке и размере предусмотренном пунктом 2 договора (т. 1, л.д. 12-14).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ. Он заключен сторонами на 13 месяцев с 14 октября 2014 года по 14 ноября 2015 года (т. 1, л.д. 12). В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Между тем сведения о государственной регистрации договора аренды от 14.10.2014 сторонами не представлены.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. 

Арбитражным судом проанализированы условия договора аренды от 14.10.2014 и сделан вывод о том, что сторонами согласованы все условия, признаваемые законом существенными для данного вида договоров.

По истечении срока действия договора аренды земельного участка от 14.10.2014 № 6586/2014н ни одна из сторон не изъявила желание его расторгнуть. Следовательно, по смыслу статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды земельного участка соответствует требованиям гражданского законодательства о его предмете, форме и цене и поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли. 

Соглашением от 8 февраля 2016 года стороны расторгли договор аренды, земельный участок возвращен арендодателю (т. 1, л.д. 20). 

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ. Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил, что подтверждается актом приема-передачи от 14.10.2014 года (т. 1, л.д. 14). Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду по акту арендатором не оспаривался.

В силу статьи 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по внесению арендной платы за пользование и владение арендованным земельным участком. 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок установлены договором аренды земельного участка. Пунктом 2.2 определено, что арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - не позднее 15 ноября текущего года. 

Пунктом 2.3 договора стороны установили, что арендная плата определяется в соответствии с постановлением главы Администрации г. Йошкар-Ола от 21.01.2005 № 64 в редакции, действующей на день заключения договора, независимым оценщиком.

Кроме того, стороны предусмотрели, что размер арендной платы, порядок определения размера арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, в соответствии с нормативными актами городского округа «Город Йошкар-Ола», с ежегодной оценкой стоимости права аренды (годовой размер арендной платы), определяемой независимым оценщиком. 

Об изменении арендной платы, порядка определения размера арендной платы арендатор уведомляется арендодателем. Изменение принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке. Уведомление об изменении размера арендной платы, порядка определения размера арендной платы принимается арендатором и исполняется им в бесспорном порядке (пункт 2.4).

При этом, соглашением о расторжении договора стороны согласовали условие о начислении арендной платы до 8 февраля 2016 года (т. 1, л.д. 20).

Согласно уточненному расчету истца у ответчика возникла задолженность по внесению арендной платы за период со 2 квартала 2015 года по 7 февраля 2016 года в сумме 364 578 рублей 62 копеек.

Размер арендной платы за период со 2 квартала 2015 года по 13 октября 2015 года (за первый год освоения земельного участка) истец определил по правилам пункта 4 Постановления главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 № 64 в общей сумме 144 324 рублей 93 копеек исходя из оценочной стоимости годового размера платы за пользование земельным участком на 2015 год, установленного судебной экспертизой по делу № А38-2484/2015 в размере 493 658 рублей (т. 3, л.д. 127-130). При этом, им принято во внимание частичное погашение ответчиком задолженности платежным поручением № 790 от 10.08.2016 в сумме 50 000 рублей (т. 3, л.д. 126).

В процессе рассмотрения дела № А38-2484/2015 арбитражным судом дана правовая оценка вопросу о законности и обоснованности начисления арендной платы на основании проведенной судебной экспертизы. Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 01.12.2015 арендная плата исчислена исходя из проведенной по делу судебной экспертизы.

Согласно пункту 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 01.12.2016 года вступило в законную силу и имеет преюдициальное значение, то есть обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного решения суда первой инстанции, являются установленными для разрешения спора в настоящем процессе.

Таким образом, истец обоснованно определил долг по арендной плате за период со 2 квартала 2015 года по 13 октября 2015 года в сумме 144 324 рублей 93 копеек. 

В ходе рассмотрения спора между участниками дела возникли разногласия в части размера арендной платы за период с 14.10.2015 по 07.02.2016.

Арендодатель изначально определил размер платы за пользование земельным участком на основании отчета № 02.277.ЗУ.680/15 от 03.09.2015 (т. 1, л.д. 5, 42), ответчик же, указывая на завышенность цены договора, заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы (т. 1, л.д. 42, 43).

Арбитражным судом по ходатайству ответчика назначена и проведена судебная экспертиза для проверки соответствия представленного истцом отчета об определении рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок требованиям законодательства в области оценочной деятельности. Проведение экспертизы отчета № 02.277.ЗУ.680/15 от 03.09.2015 было поручено эксперту общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО4.

Согласно экспертному заключению эксперта общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО4 № 1187/2017 от 23.06.2017 отчет об оценке № 02.277.ЗУ.680/15 от 03.09.2015 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных законов, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-методическому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правил оценочной деятельности. Итоговая стоимость объектов оценки, определенная оценщиком, в отчетах не подтверждается (т. 3, л.д. 73-103).

Таким образом, при определении рыночной стоимости аренды земельного участка в спорный период недопустимо руководствоваться отчетом, представленным истцом.

С целью определения рыночной стоимости права пользования земельным участком по состоянию на 14.10.2015 определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.11.2016 назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговое бюро «Гудвилл» ФИО5 и ФИО6 (т. 2, л.д. 69-70).

Согласно экспертному заключению № 2462-12-2016 от 09.12.2016 (в редакции дополнения к нему от 07.03.2017) рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 2980 кв.м, расположенного по адресу 

<

...> с кадастровым номером 12:05:0506011:191 по состоянию на 14.10.2015 составила 767 000 рублей (т. 1, л.д. 77-130, т. 2, л.д. 11-94).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Заключение эксперта № 2462-12-2016 от 09.12.2016 и его дополнение от 07.03.2017 исследованы в судебном заседании, заслушаны пояснения экспертов по проведенным ими экспертным исследованиям (протокол и аудиозапись предварительного судебного заседания от 03.04.2016, определение о приостановлении производства по делу (т. 2, л.д. 6).

В заключении эксперта даны ответы на все поставленные вопросы, оно соответствует статье 86 АПК РФ, имеется запись о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Тем самым заключение эксперта № 2462-12-2016 от 09.12.2016 (в редакции дополнения к нему от 07.03.2017) по определению рыночной стоимости права пользования по своей форме и содержанию имеет доказательственное значение (статья 75 АПК РФ). Поэтому в данном случае оно признается арбитражным судом надлежащим достоверным доказательством, подтверждающим величину арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в ведении муниципального образования.

Согласно расчету истца, основанному на результатах проведенной по делу судебной экспертизы, задолженность арендатора составляет 220 253 рубля 69 копеек за период с 14.10.2015 по 07.02.2016 (т. 3, л.д. 110, 122-124).

Тем самым, по мнению истца, на момент разрешения судебного спора у арендатора имеется задолженность по внесению арендной платы за период со 2 квартала 2015 года по 7 февраля 2016 года в сумме 364 578 рублей 62 копеек.

Размер искового требования по арендной плате проверен арбитражным судом по правилам статьи 71 АПК РФ и признается правильным и не опровергнутым должником, поскольку им обоснованный и подробный собственный встречный расчет долга и необходимые документальные доказательства вопреки статье 65 АПК РФ не представлены.

Следовательно, ответчик необоснованно уклоняется от уплаты долга по арендной плате, хотя срок платежа наступил. Доказательств погашения имеющейся задолженности арендатором не имеется, поэтому иск подлежит удовлетворению в размере, исчисленном арендодателем.

Тем самым с ответчика подлежит взысканию долг по арендной плате в сумме 364 578 рублей 62 копеек.

Кроме того, за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки (штрафа, пени). Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условием заключенного сторонами договора (пункт 5.2, т. 1 л.д. 13) определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Общая сумма неустойки согласно уточненного расчета истца составила 103 999 рублей за период 26.03.2015 по 17.12.2017 (т. 3, л.д. 121-124). Расчет неустойки составлен с правильным определением основного долга. Между тем истцом допущены арифметические ошибки в расчете санкции. По правилам статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не вправе выйти за пределы размера иска, поэтому договорная неустойка за указанный период подлежат взысканию в размере, исчисленном истцом.

Тем самым, с ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион», подлежит взысканию договорная неустойка в размере 103 999 рублей за период 26.03.2015 по 17.12.2017.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки по день фактической уплаты основного долга.

По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ) (пункт 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит также взысканию неустойка, начисленная на основной долг в сумме 364 578 рублей 62 копеек, исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России, за каждый день просрочки, начиная с 18.12.2017 по день фактической уплаты долга.

Нарушенное право кредитора (статьи 304, 307, 606, 610 ГК РФ) подлежит судебной защите на основании статей 11, 12 ГК РФ путём принятия решения о взыскании с ответчика основного денежного долга и санкции за просрочку исполнения денежного обязательства.

Таким образом, с общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» подлежит принудительному взысканию основной долг по арендной плате в сумме 364 578 рублей 62 копеек по договору аренды земельного участка от 14.10.2014 № 6586/2014н за период со 2 квартала 2015 года по 7 февраля 2016 года, договорная неустойка в размере 103 999 рублей за период с 26.03.2015 по 17.12.2017, а также договорная неустойка, начисленная на сумму долга в размере 364 578 рублей 62 копеек, исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, за каждый день просрочки, начиная с 18.12.2017 по день фактической уплаты долга.

По правилам статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22. НК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, в связи с удовлетворением иска в полном объеме государственная пошлина в сумме 12 372 рублей подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт. С ответчика в доход федерального бюджета также подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3 000 рублей по заявлению об обеспечении иска.

Кроме того, по ходатайству ответчика проведены судебные экспертизы. На депозитный счет Арбитражного суда Республики Марий Эл обществом внесены денежные средства в сумме 25 000 рублей (т. 1, л.д. 60) и в сумме 39 000 рублей (т. 2, л.д. 143) для выплаты вознаграждения экспертам. Стоимость экспертиз составила 20 000 рублей (т. 1, л.д. 76) и 39 000 рублей (т. 3, л.д. 8), соответственно. В связи с полным удовлетворением иска расходы ответчика за проведение экспертизы возлагаются на него.

Определением арбитражного суда от 26.04.2017 по заявлению истца приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на денежные средства (в том числе денежные средства, которые будут поступать на банковский счет) и иное имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и находящееся у него или других лиц, в пределах суммы исковых требований в размере 801 281 рубля 7 копеек (т. 2, л.д. 122-123).

Согласно пункту 4 статьи 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу. Поскольку удовлетворено уменьшенное исковое требование, то обеспечительные меры сохраняют свое действие в целях исполнения решения арбитражного суда в пределах общей взысканной суммы 468 577 рублей 62 копеек.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» основной долг по арендной плате в сумме 364 578 рублей 62 копеек по договору аренды земельного участка от 14.10.2014 № 6586/2014н за период со 2 квартала 2015 года по 7 февраля 2016 года, договорную неустойку в размере 103 999 рублей за период с 26.03.2015 по 17.12.2017.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» договорную неустойку, начисленную на сумму долга в размере 364 578 рублей 62 копеек, исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, за каждый день просрочки, начиная с 18.12.2017 по день фактической уплаты долга.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 15 372 рублей.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья                                                                                                  И.М. Коновалов