ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-23349/2017

г. Саратов

29 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О.И.,  

судей Жаткиной С.А., Волковой Т.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

- от истца – ФИО2, действующий на основании доверенности от 22 сентября 2017 года, выданной сроком на 1 год;

- от Прокуратуры Саратовской области - ФИО3, действующий на основании служебного удостоверения №2322220.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 мая 2018 по делу                     № А57-23349/2017 (судья И.М. Заграничный), 

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 304644007800027)

 к Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области (ОГРН 

<

***>)

третьи лица: Прокуратура Саратовской области, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании права собственности на объект недвижимого имущества: магазин, расположенный по адресу: 

<

...> Победы, д.127 «а», общей площадью 1 496,4 кв.м.,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Индивидуальный предприниматель ФИО4, ОГРНИП 304644007800027 с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, ОГРН 

<

***>, третьи лица: Прокуратура Саратовской области, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о признании права собственности на объект недвижимого имущества: магазин, расположенный по адресу: 

<

...> Победы, д.127 «а», общей площадью 1 496,4 кв.м.

Решением суда от 17.05.2018 в удовлетворении иска отказано, что послужило основанием для обращения в суд с апелляционной жалобой.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.

В качестве правового обоснования заявленного иска, предприниматель указывает следующее.

ФИО4 на основании свидетельства о государственной регистрации права АА 079570 от 18.01.2016, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 6 699 кв.м с кадастровым номером 64:41:410354:125, расположенный по адресу: 

<

...> Победы, № 127а (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по фактическому пользованию, под жилищное строительство, малоэтажная жилая застройка) о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 декабря 2015 года сделана запись регистрации № 64-64/006 - 64/006/068/2015-222/1.

Указанный земельный участок общей площадью 6 699 кв.м с кадастровым номером 64:41:410354:125, расположенный по адресу: 

<

...> Победы, № 127а, был сформирован путем объединения нескольких земельных участков, принадлежащих истцу на праве собственности, которому был присвоен кадастровый номер 64:41:410354:125.

В период времени с 2013 по 2014 г.г. ФИО4 построил на вышеуказанном земельном участке объект недвижимого имущества, двухэтажное без подвала здание индивидуального жилого дома с магазином, общей площадью 1 496, 4 кв.м.

В 2014 году истец обратился в суд с исковым заявлением, по результатам рассмотрения которого, на основании решения Балашовского районного суда Саратовской области от 01.08.2014 за ФИО4 признано право собственности на жилой дом с магазином готовностью 54%, расположенный по адресу; ул. 30 лет Победы, д. 127 «а» г. Балашова Саратовской области.

На основании данного решения суда в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права № 64-АД 625395 от 27.03.2015, выданном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, истцу на праве собственности принадлежит жилой дом с магазином, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 1 496,4 кв.м, степень готовности объекта 54%, по адресу: 

<

...> Победы, д. 127 «а».

Согласно решению Балашовского районного суда Саратовской области от 01 августа 2014 года площадь застройки спорного объекта составляла на момент готовности 54 % - 718,2 кв.м.

Согласно техническому паспорту от 14 января 2015 года, выполненному Балашовским отделением Федерального БТИ, после возведения спорного объекта на 100 % площадь застройки составила 779,5 кв.м.

Учитывая указанную площадь застройки истцом под спорным зданием был выделен земельный участок площадью 998 кв.м, которому 21.02.2017 был присвоен новый кадастровый номер: 64:41:410354:127 с видом разрешенного использования: Магазины, а также 21.02.2017 в ЕРГН была внесена запись о регистрации права собственности № 64:41:410354:127-64/001/2017-1.

Распоряжением администрации БМР СО № 3121-р от 30.12.2015 земельному участку присвоен почтовый адрес: 

<

...> Победы, д. 127 «а».

Распоряжением администрации БМР СО № 52-р от 23.01.2017 согласован перевод жилого помещения в нежилое.

В настоящее время строительство указанного двухэтажного здания - магазина полностью завершено.

Здание магазина было построено в соответствии с рабочим проектом объекта недвижимости, разработанным ООО «Промстройпроект» в 2012 году.

Работы по строительству выполнены в соответствии с договором подряда на строительство от 07.02.2013, заключенным с ООО «Феникс-91».

При строительстве ИП ФИО4 в установленном законом порядке разрешительную документацию не получал.

ИП ФИО4 14.03.2016 обратился в администрацию Балашовского муниципального района Саратовской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома с магазином, расположенного по адресу: 

<

...> Победы, д. 127 «а» с целью дальнейшей регистрации права собственности в установленном законом порядке. Однако, органом местного самоуправления (ответчиком) согласно письму № 758-25 от 25.03.2016 принято решение об отказе в выдаче разрешения в связи с отсутствием документов согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (в т.ч. разрешения на строительство).

01.08.2017 истец повторно обратился с аналогичным заявлением, с приложением заверенных копий проектной документации, однако ответчиком 07.08.2017 за № Д-1988/05 было принято решение также об отказе в выдаче разрешения.

Кроме того, ИП ФИО4 неоднократно обращался с заявлением в регистрирующий орган с целью зарегистрировать самостоятельно возведенный объект, однако уведомлениями регистрирующего органа № 64-0-1-218/3001/2017-582 от 06.06.2017, № 64-0-1-218/3001/2017-582 от 19.07.2017, № 64-0-1-218/3002/2017-323 № 64/218/002/2017-481 от 21.07.2017, № 64-0-1 -218/3002/2017-323 № 64/218/002/2017-481 от 22.08.2017 регистрация изначально приостанавливалось, а в последующем регистрирующим органом принималось решение об отказе в государственной регистрации.

Согласно техническому паспорту, выданному Балашовским отделением Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» 14.01.2015, общая площадь возведенного жилого дома с магазином, расположенного по адресу: 

<

...> Победы, д. 127 «а», составляет 1 496,4 кв.м.

Также истцом было проведено ряд экспертиз, которые подтвердили  соответствие спорного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, равно как и то, что завершенное строительством здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Рабочим проектом, подготовленным Индивидуальным предпринимателем ФИО5, подтверждается, что в самовольно возведённом здании установлена автоматическая пожарная сигнализация и система оповещения людей о пожаре в нежилом помещении, работоспособность которой соответствует техническим условиям, а также СНиП, ВСН и ПУЭ.

На основании рабочего проекта ООО «Новая Гармония» разработано технологическое присоединение самовольно возведенного объекта к сети газораспределения, на основании которого между ИП ФИО4 и ООО «Газпром межрегионгаз Саратов» заключен договор поставки газа № 46-5-6892/16-НО от 01.02.2016.

По заявлению ИП ФИО4 была разработана рабочая документация на основании технических условий, выданных ОАО «Облкоммунэнерно» №1516-1946/П-4 от 19.01.2011, по результатам разработки которой в самовольно возведенное здание было проведено электроснабжение, а также был заключен договор энергоснабжения № 060 от 01.07.2014.

Истец указывает, что произведенная самовольная постройка создана без нарушений градостроительных и строительных норм и правил и его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Указанные обстоятельства послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции с учетом обстоятельств дела правовых оснований для удовлетворения иска не установил..

Коллегия суда апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: принадлежность истцу земельного участка; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; осуществление лицом, создавшим самовольную постройку, мер к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию; правомерность отказа уполномоченного органа; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

В силу разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Судам следует проверять факт обращения застройщика за получением разрешения на строительство (ввод в эксплуатацию), а также основания, в силу которых он таких разрешительных документов не получил, указанные обстоятельства также являются важными для разрешения таких споров с целью установления намерения застройщика возвести спорную постройку в соответствии с требованиями закона (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 по делу N 305-ЭС16-8051).

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В нарушение вышеприведенных норм права, истец не представил доказательств того, что до начала строительства спорных объектов последний обращалась в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство, либо того, что ему было необоснованно отказано в рассмотрении заявления или выдаче необходимого разрешения.

Наличие права на земельный участок не является единственным обстоятельством, с которым действующее законодательство связывает право собственника земельного участка на производство работ по строительству и реконструкции объектов недвижимости. Осуществление строительства спорных объекта не в установленном законом порядке по вине застройщика, без получения необходимых разрешений, не соответствует положениям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В доказательство совершения действий, направленных на легализацию спорного объекта, в материалы дела истец представил письма Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области от 25.03.2016 № 758-25 и от 07.08.2017 № Д-1988/05, которыми истцу отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Основанием для отказа послужило отсутствие документов, предусмотренных статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, как правомерно отмечено судом первой инстанции,  строительство здания производилось в 2013-2014 годах, однако Предприниматель своевременно за выдачей разрешения на строительство не обращался, а лишь обратился в 2016 году за получением разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию, что не может свидетельствовать о том, что Предпринимателем предпринимались надлежащие меры к легализации самовольной постройки.

Тем не менее, отказ в установленном законом порядке обжалован не был, сведений о необоснованном отказе в выдаче разрешения истцом не представлено.

При этом не представлено доказательств, подтверждающих невозможность получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию путем повторного обращения к уполномоченному органу в установленном законом порядке с предоставлением всех необходимых документов.

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания утверждать, что истцом приняты исчерпывающие меры к получению необходимых разрешительных документов на строительство объекта, что само по себе является достаточным основанием для отказа в удовлетворении предъявленного иска.

В ходе рассмотрения спора судом первой инстанции, истцом приводился довод о том, что возведение указанного объекта осуществлялось на основании разрешения на строительство от 30.04.2009, перешедшего к нему после заключения договора купли-продажи земельного участка, с незначительными отклонениями от него

Однако, такой довод правомерно признан несостоятельным, поскольку  30.04.2009 администрацией муниципального образования город Балашов ФИО6 выдано разрешение на строительство № RU 645061012008003-003 жилого дома с террасой размером 14,6x8,25 (м), 3,6x1,9 (м), 3,7x1,3 (м), 5,0x2,4 (м), этажность - 1 этаж, площадь земельного участка - 2 932 м.

В соответствии с частью 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Согласно части 21.10 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации лица, указанные в части 21.5 настоящей статьи, обязаны уведомить в письменной форме о переходе к ним прав на земельные участки уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления.

В срок не более чем десять рабочих дней со дня получения уведомления, указанного в части 21.10 настоящей статьи, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство (часть 21.14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В нарушение вышеуказанных правовых норм, истцом не представлены документы, свидетельствующие об уведомлении уполномоченного органа местного самоуправления о переходе к нему от ФИО6 права на земельный участок площадью 2 932 м и о внесении соответствующих изменений в разрешение на строительство.

Также в указанное разрешение на строительство не вносились и изменения в части параметров объекта (размеров, этажности) и его назначения.

Кроме того, факт самовольности постройки установлен в ходе рассмотрения Балашовским районным судом Саратовской области гражданского дела № 2-151 (2)/2014, а также прямо следует из искового заявления и письменных пояснений ответчика.

При этом, также следует отметить, что истец не обращался за получением разрешения на завершение строительства объекта после признания права собственности на незавершенный объект строительства (54% готовности), зарегистрированное на основании решения суда общей юрисдикции.

Таким образом, фактически строительство жилого дома с магазином (впоследствии - магазина) осуществлялось истцом в отсутствие разрешения на строительство.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, коллегия суда отмечает, что само по себе обращение за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после строительства объекта не может расцениваться судом как обращение истца в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта в эксплуатацию, поскольку после завершения строительства указанное действие носит формальный характер и не свидетельствует о добросовестном соблюдении хозяйствующим субъектом установленного порядка осуществления строительства.

Более того, следует обратить внимание на тот факт, что земельный участок площадью 6 699 кв.м с кадастровым номером 64:41:410354:125, расположенный по адресу: 

<

...> Победы, № 127а имеет вид разрешенного использования «использование по фактическому пользованию, под жилищное строительство, малоэтажная жилая застройка», тогда как фактически на таком земельном участке расположено нежилое здание магазина.

Тем самым, факт возведения спорного объекта с нарушением норм земельного законодательства подтвержден документально, что также исключает возможность удовлетворения рассматриваемого иска.

 При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы следует признать несостоятельными в полном объеме, они не опровергают правильности принятого по делу судебного акта.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 мая 2018 по делу                     № А57-23349/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление  арбитражного суда апелляционной инстанции  вступает в законную силу со дня  его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.                

Председательствующий 

О.И. Антонова

Судьи 

 

 Т.В. Волкова

 С.А. Жаткина