Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-5321/2020

06 октября 2020 года

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения принята 29 сентября 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено 06 октября 2020 г. 

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Дроздова А.Н. при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) дело по заявлению заместителя прокурора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО2 в защиту интересов муниципального образования городской округ город Пыть-Ях в лице главы города Морозова Александра Николаевича к администрации города Пыть-Яха и индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании сделки недействительной,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

при участии: 

от истца (заявителя): ФИО4, доверенность от 09.01.2020 № 5, удостоверение.

от ответчика (в режиме онлайн-заседания):  ФИО5, доверенность от 09.01.2020,

у с т а н о в и л:

в арбитражный суд поступило заявление заместителя прокурора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО2 (далее – прокурор) защиту интересов муниципального образования городской округ город Пыть-Ях в лице главы города Морозова Александра Николаевича к администрации города Пыть-Яха (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель, ИП ФИО3):

о признании недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 01.08.2019 № 669, расположенного по адресу: г. Пыть-Ях, промзона "Центральная", ул. Солнечная, 13, кадастровый номер 86:15:0101029:535, заключенный между администрацией и ИП ФИО3, с момента его заключения;

применении последствий недействительности ничтожной сделки путем: 

признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ИП ФИО3 (запись о государственной регистрации от 27.08.2019 № 86:15:0101029:535-86/136/2019-6) на земельный участок общей площадью 5 637 кв.м. с кадастровым номером 86:15:0101029:535, расположенный по адресу: Пыть-Ях, промзона "Центральная", ул. Солнечная, 13;

возвращении администрацией индивидуальному предпринимателю выкупной цены земельного участка в размере 371 196 руб. 45 коп., полученной по договору купли-продажи земельного участка от 01.08.2019 № 669 (с учетом уточнения заявленных требований).

До начала  судебного заседания от истца поступили  уточненные требования. Истец просит изложить третий пункт просительной части искового заявления следующим образом: применить последствия недействительности ничтожной сделки:

администрации возвратить ИП ФИО3 выкупную цену земельного участка в размере 371 196 руб.45 коп., полученную по договору купли-продажи земельного участка от 01.08.2019 № 669;

ИП ФИО3 возвратить администрации земельный участок общей площадью 5 637 кв.м., кадастровый номер 86:15:0101029:535, расположенный по адресу: г. Пыть-Ях, промзона "Центральная", ул. Солнечная, 13. 

В остальной части исковые требования оставить без изменения.

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненные требования были приняты к рассмотрению.

Исковые требования мотивированы тем, что предоставление земельного участка площадью 5 637 кв.м. в собственность  в порядке, предусмотренном  подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в связи с расположением на нем объекта недвижимости площадью 27.1 кв.м., свидетельствует о явном превышении площади предоставленного земельного участка площади участка, необходимого для использования расположенного на участке объекта недвижимости. 

Необоснованное предоставление земельного участка без проведения торгов в связи с применением указанных выше положений ЗК РФ, могло повлечь причинение имущественного ущерба муниципальному образованию вследствие различного определения стоимости земельного участка при его предоставлении на торгах и без проведения таковых, поскольку выкупная стоимость  спорного участка составила 371 196 руб. 45 коп., тогда как при продаже участка на аукционе, цена определялась бы в размере кадастровой стоимости - 2 474 643 руб.

Администрацией представлен отзыв, доводы которого поддержаны представителем в судебном заседании (том 2 л.д.52-58). По мнению администрации, довод прокуратуры о том, что для реализации исключительного права необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка, не состоятелен, поскольку в ЗК РФ не было и нет норм, прямо указывающих на это как на обязанность заинтересованного лица. Более того, по мнению администрации, статья 39.16 ЗК РФ содержит четкий исчерпывающий  перечень документов, которые орган местного самоуправления имеет право требовать от заявителя. желающего выкупить земельный участок. Таким образом, требование о предоставление каких либо обоснований в требуемой площади земельного участка муниципалитет к заявителю предъявлять не имеет права.

Прокурором на отзыв администрации представлены возражения (том 2 л.д.73- 77).

Предприниматель в отзыве на заявление просит отказать в удовлетворении требований прокуратуры (том 2 л.д. 28-40). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, которым представлен отзыв (т.2 л.д.2-7).

До начала судебного заседания от администрации и прокурора поступил акт осмотра земельного участка (в цветном и черно-белом вариантах), который приобщен к материалам дела (оба варианта).

Заслушав представителей, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, прокуратурой г. Пыть-Ях в отношении администрации проведена проверка соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства, а также законодательства о муниципальной собственности при обращении с земельными участками в районе промзоны "Центральная", ул. Солнечная в г. Пыть-Ях.

Проверкой установлено, что 18.05.2018 на основании распоряжения администрации от 2.03.2018 № 543-ра "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка" и протокола от 07.05.2018 № 206 заседания комиссии по проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по извещению № 280318/0128178/01 между администрацией и предпринимателем заключен договор аренды № 177-А земельного участка, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, площадью 5637 кв.м., кадастровый номер 86:15:0101029:535, расположенного по адресу: г. Пыть-Ях, промзона "Центральная", ул. Солнечная, 13 в целях использования под размещение промышленных, коммунально-складских объектов III класса опасности.

Договор заключен сроком  на 10 лет, размер ежегодной арендной платы составил 371 148 руб.38 коп.

ИП ФИО3 на основании разрешения на строительство № 86-ru86308000-26-2019 на земельном участке построен объект "Неотапливаемый склад" общей площадью 27,1 кв.м., площадью застройки 37,8 кв.м.

17.07.2019 Управлением Росреестра зарегистрировано право собственности на данный объект недвижимости.

24.07.2019 предприниматель обратился в администрацию с заявлением  о предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка.

31.07.2019 администрацией на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) принято распоряжение № 1765-ра о прекращении действия договора аренды земельного участка от 18.05.2018 № 177-А и предоставлении указанного земельного участка ИП ФИО3 под размещение промышленных, коммунально-складских объектов III класса опасности в собственность за плату, установив цену в размере 371 196 руб.45 коп.

Во исполнение указанного распоряжения 31.07.2019 между администрацией и ИП ФИО3 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

01.08.2019 между сторонами заключен договор купли продажи земельного участка № 669 площадью 5 637 кв.м., при этом выкупная цена  составила 371 196 руб. 45 коп. Право собственности на земельный участок зарегистрировано 27.08.2019, номер государственной регистрации 86:15:0101029:535-86/136/2019-6.

По мнению прокурора, поскольку ИП ФИО3 при обращении за выкупом земельного участка, а также администрация при принятии распоряжения от 31.07.2019    № 1765-ра руководствовались положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, которыми предусмотрено исключительное право на выкуп земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости, то для реализации данного исключительного права необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка. При этом доказательств, обосновывающих необходимость использования земельного участка площадью 5 637 кв.м. для целей эксплуатации здания "Неотапливаемый склад" площадью 27.1 кв.м., ФИО3 не представлено. 

Указанные  обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим заявлением в порядке, предусмотренном статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе".

На основании абзаца 4 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 23.04.2020 № 935-О, Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Исследованные судом материалы дела не содержат сведений и доказательств, обосновывающих необходимость использования для целей эксплуатации здания "Неотапливаемый склад" площадью 27.1 кв.м. земельного участка площадью 5 637 кв.м.

Учитывая приведенную правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации и отсутствии доказательств, подтверждающих (обосновывающих) необходимость предоставления в собственность земельного участка именно в том размере, в каком он был предоставлен, доводы ответчиков о невозможности раздела земельного участка, выдела участка под объектом недвижимости, отсутствии или ограничениях возможности подъезда к вновь выделенному участку правового значения не имеют.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание приведенные положения законодательства и разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации, суд признает требование прокурора обоснованными и подлежащими удовлетворению, а оспариваемую сделку – недействительной (ничтожной), как нарушающую требования закона.

В связи с признанием сделки недействительной суд полагает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции и обязать: 

администрацию возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 выкупную цену земельного участка в размере 371 196 руб. 45 коп., полученную по договору купли-продажи земельного участка от 01.08.2019 № 669;

ИП ФИО3 возвратить администрации города Пыть-Ях земельной участок общей площадью 5637 кв.м., кадастровый номер 86:15:0101029:535, расположенный по адресу: Пыть-Ях, промзона "Центральная", ул. Солнечная, 13.

В связи с удовлетворением требований прокурора судебные расходы, связанные с обращением с исковым заявлением в суд, относятся в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчиков в равных долях.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 150, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

РЕШИЛ:

исковое заявление удовлетворить.  

Договор купли-продажи земельного участка от 01.08.2019 № 669, расположенного по адресу: г. Пыть-Ях, промзона "Центральная", ул. Солнечная, 13, кадастровый номер 86:15:0101029:535, заключенный между МКУ администрация города Пыть-Яха и ФИО3 признать недействительным в силу ничтожности, с момента его заключения.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки: 

администрации города Пыть-Ях возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 выкупную цену земельного участка в размере 371 196 руб. 45 коп., полученную по договору купли-продажи земельного участка от 01.08.2019 № 669;

индивидуальному предпринимателю ФИО3 возвратить администрации города Пыть-Ях земельной участок общей площадью 5637 кв.м., кадастровый номер 86:15:0101029:535, расположенный по адресу: Пыть-Ях, промзона "Центральная", ул. Солнечная, 13.

Взыскать с администрации города Пыть-Ях в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

СудьяА.Н. Дроздов