﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А75-9682/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  18 июня 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 июня 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Демидовой Е.Ю. 

судей							Сириной В.В.

								Шуйской С.И., 

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Лангепаса на решение от 26.09.2018 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Гавриш С.А.) и постановление от 28.01.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Еникеева Л.И., Веревкин А.В., Краецкая Е.Б.) по делу № А75-9682/2018 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Лангепаса (628672, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Лангепас, ул. Ленина, д. 35, ОГРН 1028601417734, ИНН 8607001063) к закрытому акционерному обществу «Микрорайон 4А» (628002, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Ханты-Мансийск, пер. Энергетиков, д. 1, ОГРН 1118601002508, ИНН 8601045064) об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов.

Другое лицо, участвующее в деле: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

В заседании (до объявления перерыва) принял участие представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Лангепаса – Хандаков А.А. по доверенности от 29.12.2018.

Суд установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Лангепаса (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к закрытому акционерному обществу «Микрорайон 4А» (далее – ЗАО «Микрорайон 4А», общество, ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об изъятии объекта незавершенного строительства: застройка микрорайона № 4 «А» жилой дом № 13, площадь застройки 1016,6 кв.м, степень готовности незавершенного строительства 6%, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Лангепас, мкр.4А, у собственника - ЗАО «Микрорайон 4А» путем продажи с публичных торгов; разрешении комитету провести оценку объекта незавершенного строительства; провести аукцион по продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.

Решением от 26.09.2018 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 28.01.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Комитет обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на неполное установление судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований. 

Податель жалобы считает, что договор аренды земельного участка от 18.05.2015 № 575 является новым договором, соответственно пункт 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171) не распространяется на спорные правоотношения; вывод судов о том, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не распространяются на спорные правоотношения является неправильным.

От других лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Определением от 23.05.2019 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа рассмотрение кассационной жалобы откладывалось до 18.06.2019.

Учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении спора на основании заявления ЗАО «Микрорайон 4А» от 23.04.2015 администрацией города Лангепаса принято постановление от 18.05.2015 № 880 «О предоставлении в аренду земельного участка» на основании которого, в свою очередь, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 575 от 18.05.2015, по условиям которого арендодатель передает, арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:16:0060106:598, площадью 5681 кв. м, расположенный в 80 м от жилого дома, расположенного по адресу: г. Лангепас, ул. Минская, дом N 4. Земельный участок предоставляется для строительства многоквартирных жилых домов (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора установлен до 17.05.2018 (пункт 1.2. договора).

Согласно пункту 6.4. договора стороны договорились распространить действие настоящего договора на отношения, возникшие с 11.01.2015.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.12.2011 на объект незавершенного строительства застройка микрорайона  № 4А жилой дом № 13 площадь застройки 1016,6 кв.м, степень готовности незавершенного строительства 6%, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Лангепас, мкр.4А зарегистрировано  право собственности за обществом.

Ранее спорный объект недвижимости располагался на земельном участке с кадастровым номером 86:16:060106:198, принадлежащем на праве аренды ООО «Управляющая компания «Ореол» доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного фонда смешанных инвестиций «Инвестиции Югры». 

В связи с приобретением ЗАО «Микрорайон 4А» путем внесения в уставной капитал спорного объекта незавершенного строительства с правом аренды земельного участка, между комитетом и обществом был заключен договор аренды от 04.04.2012 № 363 земельного участка с кадастровым номером 86:16:060106:198 для строительства жилых домов,сроком действия до 03.03.2013. При этом, согласно пункту 6.4. этого договора стороны распространили его действие на отношения, возникшие с 09.12.2011 (с даты государственной регистрации права собственности общества на спорный объект незавершенного строительства).

В последующем земельный участок с кадастровым номером 86:16:060106:198 был преобразован (разделен), в результате чего был образован земельный участок с кадастровым номером 86:16:060106:413, в отношении которого стороны заключили договор аренды земельного участка от 11.12.2013 № 575 для строительства жилых домов, сроком действия до 10.01.2015. Спорный объект незавершенного строительства находился на указанном земельном участке.

Впоследствии в связи с завершением строительства жилых домов из земельного участка с кадастровым номером 86:16:060106:413 был образован земельный участок с кадастровым номером 86:16:0060106:598, в отношении которого стороны и заключили договор аренды земельного участка от 18.05.2015 № 575, сроком действия до 17.05.2018.

Решением от 08.06.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу № А75-5132/2017 договор от 18.05.2015 № 575 досрочно расторгнут в связи с существенным нарушением арендатором условий договора – не исполнение обязательств по внесению арендных платежей.

06.06.2018 комитетом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 86:16:0060106:598, оформленное актом от 06.06.2018 согласно которому земельный участок частично огорожен, на земельном участке отсутствуют здания, строения, сооружения; в центральной части земельного участка находится свайное поле; строительные материалы и строительная техника отсутствуют, строительство на земельном участке не осуществляется.

Ссылаясь на то, что строительство объекта недвижимости не завершено, договор аренды земельного участка прекратил свое действие, комитет обратился в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались статьями 239.1, 425 ГК РФ, положениями Закона № 171-ФЗ, и исходили из того, что несмотря на то, что договор аренды был заключен 18.05.2015, фактически арендные правоотношения в отношении земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства между сторонами начались с 09.12.2011 и носят длящийся характер, поскольку земельный участок из владения и пользования общества не выбывал, по состоянию на 01.03.2015 правоотношения не прерывались, в связи с чем пришли к выводу, что действие статьи 239.1. ГК РФ не распространяется на спорные правоотношения.

Суд кассационной инстанции считает данный вывод судов ошибочным.

Согласно статье 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом № 171-ФЗ. 

В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Законом № 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Пунктом 3.1.3 договора от 04.04.2012, заключенного на срок по 03.03.2013 определено, что в случае надлежащего исполнения своих обязательств по договору арендатор имеет право на его продление в преимущественном порядке на согласованных условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока договора. Аналогичное право представлено арендатору и пунктом 3.1.3 договора аренды от 11.12.2013, заключенного на срок по 10.01.2015

Поскольку стороны при заключении договора, руководствуясь статьей 421 ГК РФ, исключили возможность возобновления его на неопределенный срок, оснований полагать, что договор аренды от 11.12.2013 был продлен на неопределенный срок, у судов не имелось

Тот факт, что земельный участок не выбывал из владения арендатора не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими на основании договоров аренды от 04.04.2012 и от 11.12.2013.

Договор аренды земельного участка № 575 был заключен между сторонами 18.05.2015 на основании заявления общества (являющегося обладателем зарегистрированного права собственности на объект  незавершенный строительством, расположенный на данном земельном участке) от 23.04.2015 сроком на три года.

Договор аренды от 18.05.2015 заключен без проведения торгов.

В силу части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Тот факт, что стороны распространили действие договора на предыдущий период, не свидетельствует о заключении договора в иную дату, нежели указано в договоре - 18.05.2015. 

Поскольку на момент заключения договора аренды от 18.05.2015 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

При таких обстоятельствах для продолжения использования земельного участка под незавершенным строительством объектом общество было обязано заключить новый договор аренды.

Таким образом, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 18.05.2015 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

С учетом изложенного вывод судов о том, что в силу длящегося характера правоотношений новые правила предоставления земельных участков и изъятия незавершенных строительством объектов не распространяются на взаимоотношения сторон, сделан при неправильном применении норм материального права.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, фактически на месте объекта имеется только свайное поле (степень готовности незавершенного строительства 6%), а договор аренды земельного участка заключен 18.05.2015 и на момент обращения комитета с настоящим иском прекращен (расторгнут по решению суда от 08.06.2017), в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 ГК РФ, а требования комитета об изъятии объекта незавершенного строительства: застройка микрорайона № 4 «А» жилой дом № 13, площадь застройки 1016,6 кв.м, степень готовности незавершенного строительства 6%, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Лангепас, мкр.4А, у собственника - ЗАО «Микрорайон 4А» путем продажи с публичных торгов удовлетворению.

Относительно требований комитета о разрешении ему провести оценку объекта незавершенного строительства, и провести аукцион по продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства, носящие технический (организационный) характер, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила № 1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 правил).

Таким образом, право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено правилами № 1299 

В силу предписаний статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного Закона.

Учитывая изложенную норму права, суд, считает необходимым пояснить, что поскольку комитет не является субъектом оценочной деятельности, но в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства комитет может выступать только инициатором (заказчиком) такой оценки.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Поскольку суды выяснили все существенные обстоятельства дела, но сделали выводы не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, судебные акты подлежат отмене, а исковые требования комитета удовлетворению. 

В связи с удовлетворением исковых требований, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию на основании части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, а так же за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 26.09.2018 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 28.01.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-9682/2018 отменить. 

Принять новый судебный акт.

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Лангепаса удовлетворить.

Изъять у закрытого акционерного общества «Микрорайон 4 А» (628002, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Ханты-Мансийск, пер. Энергетиков, д. 1, ОГРН 1118601002508, ИНН 8601045064) объект незавершенного строительства - застройка микрорайона № 4 «А» жилой дом № 13, площадь застройки 1 016,6 кв.м, степень готовности незавершенного строительства 6%, с кадастровым номером 86:16:0060106:309, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Лангепас, микрорайон 4 А, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с закрытого акционерного общества «Микрорайон 4 А» в доход федерального бюджета 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска, а также 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Е.Ю. Демидова

Судьи									В.В. Сирина

											С.И. Шуйская