СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-4664/2024-ГК

г. Пермь

27 июня 2024 года

Дело № А60-22165/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Коньшиной С.В.,

судей  Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии:

от истца (веб – конференция): ФИО1 -  доверенность от 28 марта 2024 года, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО2 - доверенность от 29 марта 2024 года, диплом паспорт; ФИО3 – директор, решение от 13 июля 2020 года, паспорт,  

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «ЭСТРА»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 марта 2024 года по делу № А60-22165/2023

по иску департамента по управлению муниципальным имуществом (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭСТРА» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды, выселении арендатора из арендуемого помещения, 

 

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее ДУМИ, истец)  обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (далее ООО «Эстра», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 21 декабря 2020 года № 29000592 за период с 01 января 2023 года по 31 марта 2023 года в размере 158 624,04 руб., пени за просрочку платежей за период с 01 января 2023 года по 31 марта 2023 года, начисленных с 11 января 2023 года по 10 апреля 2023 года в размере 3 823,42 руб., с продолжением начисления с 11 апреля 2023 года до фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка РФ (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки; расторжении договора аренды от 21 декабря 2020 года № 29000592; выселении из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> (литер Д, общей площадью 215,1 кв. м.); взыскании почтовых расходов в размере 244,40 руб.

В результате неоднократного уточнения заявленных требований в связи с увеличением периода задолженности и частичным погашением  задолженности ДУМИ просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01 августа 2023 года по 30 ноября 2023 года в размере 220 633,28 руб., пени за просрочку платежей за период с 01 января 2023 года по 30 ноября 2023 года, начисленные с 11 января 2023 года по 27 декабря 2023 года в размере 45 595,41 руб., с продолжением начисления  с 28 декабря 2023 года до момента фактической оплаты задолженности в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка РФ (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки; расторгнуть договор аренды от 21 декабря 2020 года № 29000592, выселить ответчика из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> (литер Д, общей площадью 215,1 кв. м.). 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19 марта 2024 года исковые требования удовлетворены полностью. С ООО «Эстра» в пользу ДУМИ взыскано 266 228,69 руб., в том числе 220 633,28 руб. долга, 45 595,41 руб. неустойки  по 27 декабря 2023 года, с продолжением ее начисления на указанную сумму долга, начиная с 28 декабря 2023 года  по день ее фактической оплаты в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка РФ (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки. Договор аренды от 21 декабря 2020 года № 29000592 расторгнут. ООО «Эстра» выселено из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> (литер Д, общей площадью 215,1 кв. м.).

Ответчик, ООО «Эстра», не согласившись с названным  решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание, что еще 10 января 2023 года ответчик направил в ДУМИ заявление о выкупе данного нежилого здания, которое он непрерывно занимал с 21 декабря 2020 года, на основании ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 159-ФЗ). Суд, удовлетворяя требование о расторжении договора,  не учел противоречия между  пунктом 3 статьи 9 ФЗ № 159-ФЗ, которым установлен  85-дневный срок на предоставление услуги по выкупу, и  административным регламентом, утвержденным постановлением администрации г. Екатеринбурга № 2813 от 29 июня 2012 года, которым установлен 184-дневный срок предоставления данной услуги. В данном случае подлежат применению нормы ФЗ № 159-ФЗ, имеющего большую юридическую силу (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Также суд не принял во внимание, что ответчик признал исковые требования в части задолженности по арендной плате и неустойке, но имел разумные ожидания на выкуп нежилого помещения и намеревался оплатить задолженность по решению суда. Истец же обратился  в суд после истечения 85-дневного срока на принятие решения о выкупе (срок истек 05 апреля 2023 года, а иском ДУМИ обратился 24 апреля 2023 года).  По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ООО «Эстра»  просит решение суда первой инстанции отменить в части, отказать в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды от 21 декабря 2020 года № 29000592 и выселении из занимаемого нежилого здания.

11 июня 2024 года от истца, ДУМИ, поступил отзыв, в котором он возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснил, что считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

17 мая 2024 года от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: письма ДУМИ № 02.12-15/1001/1190 от 25 мая 202 года, платежных поручений № 260 от 14 июня 2024 года на сумму 411 116,86 руб., № 261 от 14 июня 2024 года на сумму 42 000 руб., № 300 от 14 июня 2024 года на сумму 5 000 руб., фотографии спорного объекта, поскольку данные документы получены после вынесения обжалуемого решения, а также ходатайство об отложении судебного разбирательства для принятия ДУМИ в ближайшие сроки решения о выкупе спорного помещения.

Определением от 11 июня 2024 года произведена замена судьи Скромовой Ю.В. на судью Коньшину С.В.

В судебном заседании 17 июня 2024 года представители ответчика поддержали заявленное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, ходатайство об отложении судебного заседания. 

Представитель истца возразил против удовлетворения ходатайства ответчика о приобщении документов, поскольку у ответчика имелась возможность представить данные документы в суд первой инстанции.

Ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела рассмотрено судом в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) и удовлетворено на основании части 2 статьи 268 АПК РФ.

Ходатайство об отложении судебного заседания рассмотрено судом в порядке статьи 159 АПК РФ и отклонено ввиду отсутствия оснований.

Представители ответчика на удовлетворении апелляционной  жалобы настаивали, просили решение суда в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель истца возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Из доводов апелляционной жалобы следует, что решение суда обжалуется только в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды от 21 декабря 2020 года № 29000592 и выселении ответчика из занимаемого нежилого здания.

Иных доводов жалоба не содержит.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки обоснованности и законности судебного акта только в обжалуемой части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Поскольку решение суда обжалуется в части, арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в обжалуемой части проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 21 декабря 2020 года между ДУМИ (арендодатель) и ООО «Эстра» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 29000592.

 Согласно пункту 1.1 названного договора арендодатель предоставляет,  арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда - нежилое отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: 

<

...>, литер Д; отдельно стоящее 1-этажное здание, общей площадью 215,1 кв. м., для использования в целях: виды разрешенного использования объекта муниципального нежилого фонда в соответствии Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» для территориальной зоны ПК-1.

Договор действует с 30 декабря 2020 года по 29 декабря 2025 года. Договор не может быть возобновлен на неопределенный срок (пункт 1.2 договора).

Настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке (пункт 1.3 договора).

Пунктом 3.2.5. договора установлено, что арендатор обязан выплачивать арендодателю своевременно и полностью арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренном договором.

Арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа текущего месяца на счет, указанный в разделе 10 договора. Если последний день срока внесения арендной платы приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. НДС и иные налоги арендатор уплачивает в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (пункт 4.4 договора).

Обязанность арендатора по уплате арендной платы считается исполненной со дня зачисления денежных средств на счет, указанный в разделе 10 договора (пункт 4.8 договора).

Истечение срока действия договора не освобождает арендатора от ответственности за его нарушение (пункт 5.1 договора).

В силу пункта 2.1.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниями в порядке, предусмотренном законом и договором. 

Согласно пункту 7.1.3 договора договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: пользуется объектом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает объект; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не использует объект по целевому назначению (указанному в пункте 1.1 договора), предоставляет объект (его часть) в безвозмездное пользование; передал объект (его часть) в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя; передал права и обязанности по договору третьим лицам, передал права по договору в залог или внес их в уставный капитал хозяйствующих субъектов (пункт 7.3 договора).

30 декабря 2020 года сторонами подписан акт приема-передачи нежилого объекта.

В связи с систематическим нарушением арендатором, ООО «Эстра», обязанности по своевременной оплате арендной платы и наличием задолженности истцом ответчику направлялись претензии: от 25 августа 2021 года (период с 01 июля 2021 года по 31 августа 2021 года),от  26 октября 2021 года (период с 01 июля 2021 года по 31 октября 2021 года, с расторжением), от 16 февраля 2022 года (период с 01 октября 2021 года по 28 февраля 2022 года), от 16 марта 2022 года (период с 01 октября 2021 года по 31 марта 2022 года, с расторжением), от 07 июня 2022 года (период с 01 апреля 2022 года по 31 мая 2022 года), от 21 июля 2022 года (период с 01 июня 2022 года по 31 июля 2022 года), от 15 февраля 2023 года (период с 01 января 2023 года по 28 февраля 2023 года), от 27 марта 2023 года (период с 01 января 2023 года по 31 марта 2023 года, с расторжением), от 07 июня 2023 года (период с 01 апреля 2023 года по 31 мая 2023 года),         от 18 июля 2023 года (период с 01 июня 2023 года по 31 июля 2023 года),         от 25 сентября 2023 года (период с 01 августа 2023 года по 30 сентября 2023 года), от 24 ноября 2023 года (период с 01 октября 2023 года по 30 ноября 2023 года).

10 января 2023 года ООО «Эстра» в ДУМИ подано заявление о выкупе нежилого отдельно стоящего здания по адресу: 

<

...>, лит. Д, общей площадью 215,1 кв. м. на основании ФЗ № 159-ФЗ.

На момент подачи данного заявления ДУМИ установил соответствие ООО «Эстра» условиям, необходимым для реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта в порядке ФЗ № 159-ФЗ. Задолженность по арендной плате, пени, штрафам у ООО «Эстра» на момент подачи заявления  отсутствовали.

В отсутствие препятствий для осуществления приватизации ДУМИ начал проводить соответствующие мероприятия, которые производятся до настоящего времени.

Полагая, что арендатором ненадлежащим образом исполнялась обязанность по оплате арендной платы, 26 апреля 2023 года ДУМИ  обратился к ООО «Эстра» с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 августа 2023 года по 30 ноября 2023 года в размере 220 633,28 руб., пени за просрочку платежей за период с 01 января 2023 года по 30 ноября 2023 года, начисленных с 11 января 2023 года по 27 декабря 2023 года в размере 45 595,41 руб., с продолжением начисления  с 28 декабря 2023 года до момента фактической оплаты задолженности в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка РФ (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки; расторжении договора аренды от 21 декабря 2020 года № 29000592; выселении ответчика из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> (литер Д, общей площадью 215,1 кв. м.) (с учетом принятых судом уточнений заявленных требований).

В соответствии с пунктом 1 статьи  606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При этом в силу части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 28 Информационного письма Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (пункт 29 названного Информационного письма).

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив факт систематического нарушения арендатором сроков внесения арендной платы,  накопления ответчиком начиная с 10 января 2023 года задолженности по арендной плате при частичной оплате спустя более чем 9 месяцев (задолженность за период с 01 января 2023 года по 31 июля 2023 года оплачена только в октябре 2023, то есть в ходе рассмотрения дела, тогда как срок для оплаты арендной платы по договору аренды определен до десятого числа текущего месяца), приняв во внимание, что само по себе наличие процедуры по выкупу арендованного имущества не исключает возможность расторжение договора аренды по инициативе арендодателя, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора аренды и выселения арендатора из занимаемого помещения.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 3 ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент подачи ООО «Эстра» заявления о выкупе, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 названного ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

С учетом содержания указанной нормы права общий срок совершения вышеуказанных действий, в результате которых заявителю должен быть направлен договор, составляет 85 дней.

Пунктом 12 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в собственность», утвержденного постановлением администрации г. Екатеринбурга от 09 января 2023 года № 1, установлено, что срок предоставления муниципальной услуги составляет не более 184 календарных дней со дня регистрации заявления.

Срок направления заявителю документов, являющихся результатом предоставления муниципальной услуги, составляет 10 календарных дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, но не может превышать 144 календарных дня со дня регистрации заявления.

Срок направления заявителю письма об отказе в предоставлении муниципальной услуги составляет не более 30 календарных дней со дня регистрации заявления.

Заявление о выкупе арендуемого помещения подано ООО «Эстра» в ДУМИ 10 января 2023 года. 

На момент подачи данного заявления ДУМИ установил соответствие ООО «Эстра» условиям, необходимым для реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта в порядке ФЗ № 159-ФЗ. Задолженность по арендной плате, пени, штрафам у ООО «Эстра» на момент подачи заявления  отсутствовали.

В отсутствие препятствий для осуществления приватизации ДУМИ с момента получения заявления начал проводить соответствующие мероприятия, которые производятся им до настоящего времени.

Вместе с тем, в случае соблюдения ДУМИ сроков, установленных частью 3 статьи 9 ФЗ № 159-ФЗ, до момента обращения ДУМИ с иском о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого помещения сторонами был бы заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, что исключило бы возможность как взыскания задолженности по арендной плате за последующий период, так и расторжения договора и выселения ответчика из занимаемого помещения.

В данном случае ДУМИ нарушен не только срок, установленный частью 3 статьи 9 ФЗ № 159-ФЗ, но и срок, установленный административным регламентом.

ООО «Эстра», обращаясь с заявлением о выкупе арендуемого имущества, при том, что начав процедуру, предусмотренную частью 3 статьи 9 ФЗ № 159-ФЗ, ДУМИ фактически констатировал соответствие ответчика установленным требованиям для реализации преимущественного права на выкуп, обоснованно мог рассчитывать на то, что в установленный срок договор купли-продажи будет заключен, что освободит его от уплаты арендной платы.

Затягивание же процедуры выкупа фактически вынуждает ответчика уплачивать арендную плату за период после истечения срока на заключение договора купли-продажи. 

26 апреля 2023 года за пределами срока, установленного частью 3 статьи 9 ФЗ № 159-ФЗ, ДУМИ обратилось в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период после обращения ООО «Эстра» с заявлением о выкупе арендуемого имущества, расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемого помещения.

При этом задолженность за период с 01 января 2023 года по 31 июля 2023 года в ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком погашена. 

По ходатайству ответчика судом апелляционной инстанции к материалам дела приобщены платежные документы об оплате задолженности по арендной плате ка по решению суда (за период с 01 августа 2023 года по 30 ноября 2023 года),  так и за последующий период.

Соответственно, ООО «Эстра» оплачивает арендную плату не только за пределами срока, установленного частью 3 статьи 9 ФЗ № 159-ФЗ, но и за пределами срока, установленного административным регламентом. 

Из претензий, которые направлял истец ответчику, следует, что максимальная просрочка ответчика по внесению арендной платы составляла 6 месяцев (с 01 октября 2021 года по 31 марта 2022 года), обычная же просрочка составляла не более 2 месяцев.

При этом ДУМИ неоднократно ранее направлял претензии ответчику с требованием о расторжении договора аренды, однако, несмотря на то, что максимальная просрочка имела место в период с 01 октября 2021 года по 31 марта 2022 года, с иском в суд о расторжении ДУМИ договора не обращался, а обратился с таким иском лишь после того, как ООО «Эстра» воспользовалось преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, причем иск подан за пределами срока, установленного частью 3 статьи 9 ФЗ № 159-ФЗ.

С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что достаточных оснований для удовлетворения исковых требований ДУМИ о расторжении договора аренды от 21 декабря 2020 года и выселении ООО «Эстра» из занимаемого нежилого помещения не имелось. 

В удовлетворении заявленных требований в данной части следовало отказать. 

Иное решение, тем более при том, что ДУМИ затянута процедура выкупа, лишает ООО «Эстра» преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения. 

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Апелляционная жалоба ответчика, ООО «Эстра», подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится истца, ДУМИ.

 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 марта 2024 года  по делу № А60-22165/2023 в обжалуемой части отменить.

В удовлетворении исковых требований департамента по управлению  муниципальным имуществом к ООО «Эстра» о расторжении договора аренды №  29000592 от 21 декабря 2020 года, выселении ООО «Эстра» из занимаемого нежилого здания отказать. 

Взыскать с департамента по управлению  муниципальным имуществом в пользу ООО «Эстра» 3 000 руб. в возмещении расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

    С.В. Коньшина

 

Судьи

 

    М.А. Полякова

 

       В.В. Семенов