ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

 

28.03.2024

Дело № А40-135022/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена   19.03.2024

Полный текст постановления изготовлен  28.03.2024

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи  Федуловой Л. В.,

судей Аталиковой З.А., Красновой С.В., 

при участии в судебном заседании:

от товарищества собственников жилья "Рождественский бульвар, д. 10/7" – ФИО1 (доверенность от 16.06.2022);

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 24.05.2022);

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО4 (доверенность от 27.12.2023);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда                                от 27.11.2023 по делу №А40-135022/2022

по иску товарищества собственников жилья "Рождественский бульвар, д. 10/7"

к индивидуальному предпринимателю ФИО2,

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы,

о признании права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Рождественский бульвар, д. 10/7" (далее - ТСЖ "Рождественский бульвар, д. 10/7", ТСЖ, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП                ФИО2, ответчик) о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001019:2895 площадью          51,9 кв.м в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> (подвал, пом. V).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2023 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2023 решение Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2023 отменено, требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным постановлением, ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от  ТСЖ  поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители заявителя жалобы и Департамента  поддержали доводы кассационной жалобы, представитель ТСЖ возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит  к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в здании по адресу: 

<

...>, являющимся многоквартирным домом, имеется подвал, в котором располагается спорное нежилое помещение           V площадью 51,9 кв. м в составе комн. 1 (зал торговый) площадью 43,3 кв. м, комн. 2 (служебное) площадью 7,4 кв. м, комн. 2а (шкаф) площадью 0,5 кв. м, комн. 3 (уборная) площадью 0,7 кв. м.

Ранее указанное помещение имело площадь 54,8 кв. м и состояло из комн. 1 площадью 9,7 кв. м, комн. 2 площадью 26,2 кв. м, комн. 3 площадью 11 кв. м, комн. 4 площадью 0,6 кв. м, комн. 5 площадью 7,3 кв. м, перепланировка произведена на основании решения Межведомственной комиссии ТУ "Мещанское" (протокол от 11.11.1997 № 43).

07.07.2010 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ответчика на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001019:2895 площадью 51,9 кв. м в многоквартирном доме по адресу:               

<

...> (подвал, пом. V).

Полагая, что помещение, которое находится в подвале многоквартирного дома, является общим имуществом собственников помещений в указанном многоквартирном доме, ТСЖ обратилось в суд за признанием права общей долевой собственности на спорное помещение.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что на дату первой приватизации в жилом доме по адресу: 

<

...>, спорное помещение учтено, сформировано в качестве отдельного нежилого помещения, что позволяло и позволяет использовать его в качестве самостоятельного помещения, в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, ни истцом, ни домовладельцами не использовалось, поэтому право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение не возникло и возникнуть не могло.

Более того, суд учитывал, что ранее спорное помещение являлось жилым, с 30.04.1969 учитывалось в технической документации как жилое, а именно как квартира № 32 состояло из комн. 1 площадью 9, 7 кв. м, комн. 2 площадью 26, 2 кв. м, кухни площадью 11 кв. м, уборной площадью 0, 6 кв. м и коридора площадью 7, 3 кв. м; в архивной документации имеются листы экспликаций, в которых содержатся записи об учете комн. 1-5 пом. V в подвале (бывшей квартиры №32) как служебных, то есть как помещений, предоставляемых гражданам для проживания в связи с характером их трудовых отношений, что само по себе исключает возможность признания спорного помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома вне зависимости от того, что по состоянию на дату судебного разбирательства помещение переведено в разряд нежилого.

Поскольку вопрос об эксплуатационной принадлежности спорных помещений имеет ключевое значение для рассмотрения спора по существу и при этом судом первой инстанции судебная экспертиза не назначалась и не проводилась, для установления существенных характеристик указанных подвальных помещений судом апелляционной инстанции назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта №11725 от 23.10.2023 экспертом сделаны следующие выводы:

- в соответствии с положениями п. 3.1.29 и п. 3.1.47 СП 54.13330.2022. указанное спорное помещение подвала по адресу: 

<

...>, является техническим помещением, используемым в целях обслуживания жилого многоквартирного дома;

- в спорном помещении с кадастровым номером 77:01:0001091:2895 площадью 51.9 кв.м, расположенном в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Москва. Рождественский б-р, д. 10/7, стр. 1, расположены инженерные коммуникации и санитарно-техническое оборудование, обслуживающие более одного помещения данного многоквартирного дома, а также ограждающие несущие конструкции жилого дома;

- для обеспечения качественной и безопасной эксплуатации данного многоквартирного жилого дома в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, ВСН 58-88 (р), Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, Постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 №170, специалистам эксплуатирующих служб к указанным коммуникациям, инженерному оборудованию, находящимся в спорном помещении, для его обслуживания и ремонта (особенно в аварийных ситуациях) требуется немедленный, беспрепятственный и постоянный доступ.

Исходя из результатов проведенной по делу судебной экспертизы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что спорные помещения, с учетом технических характеристик, отвечают требованиям, указанным в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), входят в состав общего имущества всего многоквартирного жилого дома, не имеют самостоятельного назначения, в помещения требуется постоянный беспрепятственный доступ собственников помещений многоквартирного жилого дома, помещения непосредственно связаны с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, в связи с чем исковые требования удовлетворены.

Между тем судами не учтен довод ответчика об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, а также не рассмотрено заявление о пропуске срока исковой давности (том 1 л.д.114).

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Пленум № 64), при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу пп. "а" п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены практически в каждом помещении и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В соответствии с приведенными нормами и разъяснениями право общей долевой собственности возникает не на любое помещение, а лишь на помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания более одного помещения спорного здания.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом в котором приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в жилом доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Между тем судами не установлена дата приватизации первой квартиры в доме.

Учитывая, что использование спорного помещения подлежит исследованию по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме, данное обстоятельство является существенным.

Пунктом 3 Пленума №64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно абзацу 2 пункта 9 Пленума № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Во втором и третьем абзацах пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление №10/22) разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Негаторный иск подлежит удовлетворению в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Между тем, согласно абзацу 3 пункта 9 Пленума № 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Таким образом, выбор надлежащего способа защиты права зависит от установления судом обстоятельств того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Между тем данный вопрос судами не исследован.

Кроме того, результат рассмотрения заявления о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям также зависит от установления судом факта владения истцом спорным помещением.

Как указано ранее, в абзаце 3 пункта 9 Пленума №64 разъяснено, что, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 57 Постановления №10/22 течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Между тем, судами первой и апелляционной инстанции заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности не рассмотрено.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить, в чьем фактическом владении находится спорное имущество, с учетом установленного исследовать вопрос о надлежащем в данном случае способе защиты права; рассмотреть заявление ответчика о пропуске срока исковой давности с учетом установления судом факта владения спорным помещением истцом либо ответчиком; установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

             Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.04.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2023 по делу №А40-135022/2022 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

 

Председательствующий-судья                                                             Л.В. Федулова

 

Судьи:                                                                                                        З.А. Аталикова

 

С.В. Краснова